Jpense20
Contributeur
Pour comprendre même accroché au clavier il ne faut pas être une bit 
Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis
gros panda
Contributeur régulier
je poste l'avis d'un investisseur mécontent de Wiseed en date du 23/01/2025 sur Trustpilot, mais vu qu'il y a des choses intéressantes pour un forum de discussion sur du crowdfunding immo et vu qu'il a peur que son post soit censuré par Wiseed, je ne sais pas si cette personne lit ou participe à ce forum :
Bonjour,
Je viens d'apprendre de la main même de la personne chargée de répondre chez Wiseed aux questions posées, la façon dont Wiseed gagne sa vie.
1° la levée de fonds procure la première couche.
2° les frais annuels payés par l'opérateur, jusqu'à clôture, la deuxième.
3° les frais ponctuels lors des prorogations et autres interventions, la troisième.
4° la dernière, minoritaire par rapport aux précédentes, celle "post closing". Pourquoi pas "après clôture" ? Plus chic en anglais
On comprend maintenant pourquoi Wiseed accorde toutes ces prorogations et autres manipulations internes qui augmentent ses royalties.
Et pendant ce temps-là, nous espérons voir à l'horizon se profiler la seule couche de nos intérêts et nos capitaux.
Tout ceci n'est qu'informatif et non diffamatoire...
J'espère que ce message restera et ne sera pas victime d'une censure demandée par Wiseed.
On peut ajouter à cela que Wiseed prend également 0.9% sur chaque investissement (<1000e, mais ça ne fait pas très longtemps qu'il y a ce seuil) en capital sur les investisseurs.
De plus, on peut rajouter que les frais de prorogations sont entre 1500e et 3000e (vu dans les questions/réponses sur le site Wiseed).
On peut également rajouter que Wiseed prend entre 0.5% et 1% par an de frais annuels (vu aussi sur le forum de discussion sur Wiseed). sur un projet de 2000ke ça représente entre 10000 et 20000e par an quand même.
Là on est sur du Wiseed, mais les autres plateforme ne doivent pas être en reste.
Ca laisse quand même à réfléchir, surtout quand il y a des problèmes et que la plateforme ne communique pas ou par copier/coller.
Bonjour,
Je viens d'apprendre de la main même de la personne chargée de répondre chez Wiseed aux questions posées, la façon dont Wiseed gagne sa vie.
1° la levée de fonds procure la première couche.
2° les frais annuels payés par l'opérateur, jusqu'à clôture, la deuxième.
3° les frais ponctuels lors des prorogations et autres interventions, la troisième.
4° la dernière, minoritaire par rapport aux précédentes, celle "post closing". Pourquoi pas "après clôture" ? Plus chic en anglais
On comprend maintenant pourquoi Wiseed accorde toutes ces prorogations et autres manipulations internes qui augmentent ses royalties.
Et pendant ce temps-là, nous espérons voir à l'horizon se profiler la seule couche de nos intérêts et nos capitaux.
Tout ceci n'est qu'informatif et non diffamatoire...
J'espère que ce message restera et ne sera pas victime d'une censure demandée par Wiseed.
On peut ajouter à cela que Wiseed prend également 0.9% sur chaque investissement (<1000e, mais ça ne fait pas très longtemps qu'il y a ce seuil) en capital sur les investisseurs.
De plus, on peut rajouter que les frais de prorogations sont entre 1500e et 3000e (vu dans les questions/réponses sur le site Wiseed).
On peut également rajouter que Wiseed prend entre 0.5% et 1% par an de frais annuels (vu aussi sur le forum de discussion sur Wiseed). sur un projet de 2000ke ça représente entre 10000 et 20000e par an quand même.
Là on est sur du Wiseed, mais les autres plateforme ne doivent pas être en reste.
Ca laisse quand même à réfléchir, surtout quand il y a des problèmes et que la plateforme ne communique pas ou par copier/coller.
Dernière modification:
gros panda
Contributeur régulier
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gros panda
Contributeur régulier
Excuse, je n'avais pas vu ton message.JIGA a dit:
Pour l'instant j'ai fais 5 projets fractionnés sur Tantiem.
Ce mode d'investissement me parait beaucoup plus sain que le crowdfunding immo car on achète à plusieurs un bien.
Problème, il faut attendre 8 ans, donc ça oblige à diversifier en mettant des sommes modestes, du moins c'est ce que je fais.
Dans le principe, ça me parait également beaucoup plus sain que les SCPI (moins imposé et centré sur un seul bien)
Pour l'instant les coupons tombent tous les mois, le site est sympa.
Après j'étais enthousiaste sur le CF immo, j'en suis devenu un opposant vu la médiocrité de certaines plateformes que je méprise. Si je devais y revenir, ça sera uniquement sur LPB même si ça fait plus d'un an que je n'ai pas investi, mais sait-on jamais, un bien dans un endroit que j'aime bien, et j'y retournerai peut être.
J'étais inscrit sur louve, mais les biens proposés étaient nuls (immeuble des années 60/70), depuis ils ne proposent plus de projets.
J'étais inscrit sur Blocks, mais ils ont jeté l'éponge (j'ai fait le premier projet chez eux qui a été remboursé) et ils sont devenus kapi club (Kapi club, c'est incroyable, il faut payer 1000e par an d'adhésion, et ça donne droit à des opportunités, en tout cas, ça sera sans moi, je ne vois pas l'intérêt de débourser une telle somme pour ça)
kevinr2
Membre
+1forcedouble a dit:
Et je viens d'investir dans quelques projets de la première brique. Tous les projets semblent disposer d'une hypothèque de premier rang et de cautions personnelles sur plusieurs personnes, et d'au moins 2 fois le montant emprunté. Est-ce qu'on peut se fier à ces garanties?
Que pensez-vous des nouveaux projets Homunity et de la première brique? J'ai découvert ce forum l'année dernière et cela ressemblait à un film d'horreur.
gros panda
Contributeur régulier
Si je devais revenir en CF immo, j'éviterai les promoteurs qui sont très affaiblis par la crise actuelle et donc pas fiables. je privilégierai les marchands de biens. Ce n'est que mon avis.kevinr2 a dit:
En ce qui concerne les hypothèques de premier rang, quand une société part en redressement judiciaire, c'est dans les mains de la justice, ,vu qu'elle n'est pas rapide, ça peut prendre beaucoup de temps avant d'être remboursé, ça peut prendre des années. J'en ai un sur LPB avec hypothèque de 1er rang, "le Carné", ça fait un an que ça traine et on ne voit pas de remboursement en vue. Les cautions ça ne sert à rien car dès que la justice déclare l'entreprise en redressement, les cautions sont inopérantes. Ne pas oublier que la justice est pour les entreprises au détriment des investisseurs. Dis-toi que le terme pompeux de "caution", c'est du vent, personne n'a jamais été remboursé avec une "caution". Si tu vois en garantie "caution" et "garantie première demande", ne pas investir.
J'éviterai Homunity car quasiment tous leurs projets sont classées confidentielles donc difficile d'avoir des infos sur l'entreprise à qui tu prêtes de l'argent.
Oui, un vrai film d'horreur avec des branquignols aux manettes.
Ce n'est que mon avis, mais j'ai investi dans environ 170 projets CF immo et je n'en suis pas satisfait. Il faut savoir qu'avec un rendement d'environ 10%, si tu as une perte, il te faut au moins 10 projets sains pour espérer retrouver seulement ta mise.
Dernière modification:
Miles
Contributeur régulier
Merci très intéressant, je pensais naïvement qu'ils prenaient leurs frais au promoteur à la levée et c'est tout (et c'est déjà trop pour les casseroles, ça devrait être à la sortie positive). Du coup j'imagine que les prorogations qui bloquent pour des éléments manquants sont les plus critiques où le promoteur n'arrive même plus à payer ses frais. Autrement elles doivent être accordées de manière plus ou moins automatique, ça permet de continuer de faire rentrer l'argent. Et je suppose que les promoteurs font du chantage à stopper les versements s'ils n'obtiennent pas la prorogation.gros panda a dit:
En conclusion, les intérêts de wiseed sont diamétralement opposés à ceux des investisseurs.
kevinr2
Membre
Oh fuck merci!gros panda a dit:
Pourquoi les cautions deviennent-elles inopérantes? Les cautions sont sur des personnes physiques.
Benji57
Contributeur
JcBm
Membre
[Clowns Ffunding] [La halle sur Seine]
Quand on croyait avoir tout vu avec eux, et bien non, ils innovent encore.
C'est un projet à 8 millions quand même.
Quand on croyait avoir tout vu avec eux, et bien non, ils innovent encore.
C'est un projet à 8 millions quand même.
ReneL
Membre
Benji57 a dit:
C’est un scandale cet article …
Le crowdfunding est désormais une classe d’actif aussi risque que le VC en seed pour moi.
Même les cryptos offrent un meilleur risque profil en ignorant les nouveaux listings et autres même coins..
Ninus
Contributeur régulier
Il ne dit pas combien il a perdu en capitalBenji57 a dit:
Sans doute une belle campagne de comm payée par les opérateurs pour contrer tous les articles de presse qui accablent le crowfunding…
Benji57
Contributeur
Sachant que 100% de mes 70 projets 2022/2023 sont tous en gros retard, procédure ou liquidation sur plusieurs PF, j’ai qq doutes sur la véracité de cet article et la fiabilité de son auteur. Pour enfoncer le clou, il suffit de regarder les performances des différentes PF qui sont en libre accès en ligne.Ninus a dit:
As2PiQuE
Membre
Avez vous vu l'étude publiée par l'AMF du 20/01/25 ?
[lien réservé abonné]
c'est édifiant!
[lien réservé abonné]
c'est édifiant!
Ninus
Contributeur régulier
Le diable se cache dans les détailsBenji57 a dit:
Regardez la colonne surlignée en rouge et jaune sur son tableur: ne serait-ce pas tous les dossiers en retard ou procédure ?
Jar
Contributeur
1 seule ligne en vert sur la page affichée 
Il ne doit pas provisionner les pertes latentes, comme les PF...
Il ne doit pas provisionner les pertes latentes, comme les PF...
Ninus
Contributeur régulier
Merci pour le lien; malheureusement ça n’étonnera pas grand nombre d’entre nous sur ce forum..As2PiQuE a dit:
Il était grand temps que l’AMF fasse ce constat que nous faisons depuis des mois et des mois, les beaux tableaux en moins.
Maintenant que l’AMF a ouvert les yeux, il va falloir aussi qu’elle mène des investigations en vue de comprendre que l’investisseur n’est absolument pas correctement protégé à l’heure actuelle, et prenne des mesures en adéquation!
On peut toujours rêver
severian
Contributeur
Edifiant en effet, on est dans les conclusions à la limite du défaut de conseil...As2PiQuE a dit:
adnstep
Contributeur régulier
"Néanmoins, ces statistiques de retards publiées par les plateformes se basent uniquement sur les
projets en cours et ne prennent pas en compte les retards des projets déjà remboursés. Ainsi, un projet
qui aurait été finalement remboursé mais avec un retard important ne serait pas comptabilisé dans la
catégorie des projets en retard mais dans une catégorie dite « remboursés intégralement ». Cette
manière de catégoriser les retards ne permet pas d’apprécier le taux de retard réel des projets qui ont
été lancés."
Ça, c'est dit.
projets en cours et ne prennent pas en compte les retards des projets déjà remboursés. Ainsi, un projet
qui aurait été finalement remboursé mais avec un retard important ne serait pas comptabilisé dans la
catégorie des projets en retard mais dans une catégorie dite « remboursés intégralement ». Cette
manière de catégoriser les retards ne permet pas d’apprécier le taux de retard réel des projets qui ont
été lancés."
Ça, c'est dit.
adnstep
Contributeur régulier
"Le pourcentage de perte en capital, utilisé par certaines plateformes sous différents termes tels que le taux de perte, le taux de défaillance, le taux de défaut ou le taux de perte définitive, est un indicateur
biaisé."
Non ! On m'aurait menti ?
biaisé."
Non ! On m'aurait menti ?
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