Crowdfunding / Dette privée immobilière - plateformes, projets et avis

[jumo]

le porteur mise sur d'autres opérations
[lien réservé abonné]
Le Perrin par exemple. On se fout un peu de nous non?

Surtout que Le Perrin est déjà une opération avec plus d'1 an de retard (avec des remboursements partiels)

 

[Paris75]

Bonsoir


Ça, c’est dans un contexte macroéconomique stabilisé, où les acheteurs n’ont pas de peine à trouver des biens qui leur conviennent et des banques prêtes à les financer, et où les opérateurs n’ont aucune difficulté à produire des biens au coût prévu et à les vendre en s’assurant une marge positive. Maintenant, je vais faire mon pénible et encore enfoncer un de mes clous favoris.

Je vous entends déjà:
Afficher la pièce jointe 32858

Eh bien si: c’est reparti pour un tour!

Lorsque l’équilibre est rompu, comme aujourd’hui, par un brutal retournement de conjoncture et le rallongement consécutif des délais d’écoulement des stocks, ceci a nécessairement un impact sur la trésorerie des opérateurs qui, au moins temporairement, se retrouvent dans l’impossibilité de rembourser leurs emprunts dans les temps.
Alors que faire?

Si l’on estime que l’entreprise, avec du temps supplémentaire, peut finir par faire face à ses engagements, pourquoi ne pas le lui accorder, au besoin en se ménageant un supplément de rémunération pour la prise d’un risque accru?

Sinon, faire constater le défaut de paiement, et engager une procédure pour tenter de récupérer ce qui peut encore l’être. Et ça peut prendre encore plus de temps...

Le choix entre ces deux options peut être décidé 1/ unilatéralement par la PF, ou bien 2/ sur consultation de la Masse.

1. Pour accepter le premier cas, il faut arriver à se persuader que la PF prend sa décision en toute objectivité, i.e. dans l’intérêt des obligataires; le doute sera toujours permis, tant il est vrai que risquer de perdre un client pourvoyeur potentiel de futurs dossiers peut faire pencher la balance du mauvais côté.
2. Dans le deuxième cas, et pour que la décision finale puisse être prise de manière efficiente, il faudrait que la Masse soit en possession de tous les renseignements nécessaires sur l’état d’avancement du projet, sur la santé financière en temps réel de l’entreprise et du groupe auquel elle appartient, et sur l’état du marché et le contexte économique dans lesquels on se situe et leurs évolutions possibles; si le travail d’information et de prospective que cela représente pour la PF ne me semble pas insurmontable, et me paraît même faire partie du SAV du projet, j’émets toutefois les doutes les plus sérieux sur la capacité de tous les obligataires à prendre en compte – et toujours avec un esprit critique - l’ensemble de ces paramètres pour prendre une décision efficiente; on atteint ici les limites de l’exercice démocratique, surtout en l’absence de medium dédié par lequel tous les investisseurs sur un projet pourraient librement communiquer entre eux, tout comme lors d'une AG de copropriétaires.

Ma conclusion est qu’il n’y a donc pas de processus idéal menant à des décisions optimales: d’un côté des PF toute-puissantes plus ou moins suspectes de favoriser «l’ennemi», de l’autre des investisseurs plus ou moins avertis (plutôt moins que plus, d’ailleurs!) parfois prêts à adopter des positions «par principe» opposés aux propositions des PF, ou, par ignorance, prêts à les suivre aveuglément, et dans les deux cas, en toute irrationalité.

Mais quoi que l’on fasse, et quelle que soit la personne aux commandes – PF ou Masse, on ne pourra immédiatement faire cracher un opérateur qui ne peut même plus saliver.

NB: j’ai exclu à dessein de mon raisonnement le cas des mauvais payeurs compulsifs et autres escrocs dont le cas relève plus à mes yeux du droit pénal que du droit des affaires; mais ces cas doivent bien entendu être traités directement par les PF dès leur détection (dans un monde idéal, œuf corse).

Maintenant, il faut bien se dire que si l’on veut pouvoir récupérer ses fonds lorsque la cloche sonne, il vaut mieux se positionner sur des CAT. Les horizons donnés par les PF de crowdfunding immobilier ne peuvent être, a fortiori dans la conjoncture actuelle, qu’indicatifs.

D’autant plus que les durée affichées ne veulent rien dire. La durée moyenne est tombée à 17 mois sur les levées actuelles… alors que les prorogations fusent… c’est à chacun de se faire son opinion sur les durées évoquées/envisagées contractuelle mentions

 

[wbuffet]

[LPB][Le Chat]

Actuellement, tous les lots sont sous promesse de vente pour
un total de 365.000 €. Cependant, le capital restant dû s'élève à 393.500 € auquel s’ajoutent des intérêts de 104.000 € pour un total de 497.500€. Cela crée un écart de 131.500 € entre le montant des ventes et le total à rembourser (capital et intérêts).

Vous le savez, votre satisfaction et la défense de vos intérêts sont notre raison d'être, c'est pourquoi nous souhaitons dans le cadre de cette opération récupérer les fonds issus de la vente pour sécuriser une première partie de vos fonds.

Ensuite, le porteur mise sur d’autres opérations à venir pour combler la différence entre les ventes et le montant restant dû. Un projet en cours pourrait couvrir cet écart, mais ne suffira pas pour rembourser la totalité du montant due.

De plus, nous pouvons confirmer que son patrimoine personnel est insuffisant pour couvrir ce déficit, toute action judiciaire risquerait donc malheureusement d'être un coup d'épée dans l'eau.

Deux options s'offrent donc à nous, sur lesquelles nous souhaitons recueillir votre avis.

Option 1 /
Maintenir le contrat en l'état et engager des procédures judiciaires décomptées du montant du remboursement final afin de chercher à recouvrir les fonds manquant après la prochaine vente

Option 2 /
Accorder la suppression des intérêts pour assurer le remboursement rapide du capital.


--> Ce n'est pas nouveau ça chez LPB la partie en gras ?
J'ai l'impression d'être chez WSB...
Ou alors ils "menaçent" en sachant qu'ils ont peu de chance de récupérer les fonds donc autant nous en dissuader !

Quelles étaient les garanties du contrat citées dans le projet ?

 

[NicoNoclaste]

[LPB][Le Chat]

Bonjour

Option 1 /
Maintenir le contrat en l'état et engager des procédures judiciaires décomptées du montant du remboursement final afin de chercher à recouvrir les fonds manquant après la prochaine vente
...
--> Ce n'est pas nouveau ça chez LPB la partie en gras ?
J'ai l'impression d'être chez WSB...

Il ne fallait quand même pas rêver.
Depuis le début de l'année, LPB fait figurer le contrat d'investissement dans la documentation disponible des projet. Notez l'article 15, et notamment ce petit passage:

Indemnités au profit du Coordinateur
i. Chaque Prêteur, à proportion de sa quote-part dans le Financement, doit, lorsque le
Coordinateur en fait la demande, indemniser le Coordinateur, de tous coûts, dépenses (y
compris, notamment les honoraires juridiques)...

Avant, ce n'était pas explicite, mais ce petit passage qui figure dans les conditions générales de tous les contrats de prêt que nous signons électroniquement depuis le début de l'aventure, me semble nous engager financièrement dans les actions juridiques éventuelles:

Le Coordinateur pourra transiger au nom des prêteurs ou les représenter en justice...

Ce qui suppose gratis pro Deo? J'en doute, mais l'avis de nos juristes sera le bienvenu.

Évidemment, vu le nombre de projets en défaut ça commence à faire un budget!!

Oui, et la prise en charge des frais juridiques par LPB jusqu'à présent ne pouvait que se résumer à quelques gestes commerciaux, certes appréciables, et ne pouvait rester pérenne compte tenu de la situation du marché.

Au vu du complément d'informations apporté dans le mail : " De plus, nous pouvons confirmer que son patrimoine personnel est insuffisant pour couvrir ce déficit, toute action judiciaire risquerait donc malheureusement d'être un coup d'épée dans l'eau "

En fait, c'est ce point que je trouve le plus grave dans cette histoire, ce discours que l'on retrouve de façon récurrente dans les présentations de projet de LPB mettant en avant une caution solidaire:

L’analyse patrimoniale des porteurs de projet menée par nos équipes, notamment au
regard de leurs revenus récurrents (salaires) respectifs, ainsi que de leurs liquidités et de leur
patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le
financement de cette opération.

Si @Thomas de LPB pouvait m'éclairer sur ce en quoi cette prise de garantie était cohérente, je serais preneur. Au départ du projet, et au regard du capital et des intérêts dus sur une période qui excède nécessairement son horizon contractuel maximum, comment est évaluée cette cohérence? En l'espèce, cette garantie ne permet même plus, aujourd'hui, de payer quelque 20% de la dette... Que s'est-il donc passé?

Oui, on est d'accord : ça fait longtemps qu'on dit ici qu'une caution ou autre GAPD ça ne vaut rien.

Et guère mieux pour une hypothèque surévaluée puisque c'est aussi le cas pour cette opération [Le Chat]

Je crois bien que ce doit être le mot de la fin: sélectionner ses projets en considérant comme acquis que les garanties présentées (et toutes les garanties, en ce qui me concerne!) ne pourront pas être mises en force en cas de dérapage.

Et je ne suis pas sur ce projet (ouf!).

 

[Rivol0gY]

Quelles étaient les garanties du contrat citées dans le projet ?

- Hypothèque de premier rang
- Caution personnelle de 236 100 € (pipeau donc dans leur dernière communication)

Marge initiale de 15% et maintenant en perte...

 

[Benos]

- Hypothèque de premier rang
- Caution personnelle de 236 100 € (pipeau donc dans leur dernière communication)

Marge initiale de 15% et maintenant en perte...

Pour compléter la réponse de @Rivol0gY, il est indiqué ceci dans le contrat :
- Les sûretés
Afin de garantir les sommes dues au titre du financement réalisé auprès de l’ensemble des prêteurs du projet, l'Emprunteur s'engage à ce que soient constituées avec La Première Brique ayant tous pouvoirs à cet effet, et au plus tard 7 jours après la date de finalisation du financement, les sûretés présentées dans la fiche de description du projet et que celles-ci demeurent valables et entières durant toute la durée du financement.

 

[Chris78]

Pour compléter également, il y a deux cautions une par investisseur qui sont frère et sœur donc théoriquement ils ont chacun leur patrimoine.

 

[ostibapa]

[LPB] [Le Chat] Infos complémentaires relayées sur le télégram d'un finfluenceur :

Retour de Thomas Danset, cofondateur de LPB

"Bonjour à tous
Sur ce dossier, en l'état compte tenu des baisses de prix pratiquées pour vendre les lots du programme et du retard pris, le chiffre d'affaires attendu est inférieur au montant du capital et des intérêts proratisés.
Pour rappel, une partie du retard, au delà du contexte de marché trouve sa source dans des sujets personnels du porteur de projet que nous avons détailé aux investisseurs du projet et que je ne reprendrais pas ici.
Ce cas de figure s'est déjà présenté sur des opérateurs qui avaient des actifs immobiliers ou d'autres et qui ont donc utilisé ces produits "externes" pour solder le passif du projet La Première Brique.
En l'espèce, l'autre opération en cours de réalisation par le porteur de projet permettrait de couvrir la différence de capital restant dû mais pas celle englobant les intérêts et la différence de capital.
Face à cela 2 approches nous semblent à envisager :
- mettre en place un plan de recouvrement de la totalité du capital
- procéder à des poursuites envers la société et l'opérateur pour recouvrer la totalité des fonds avec l'incertitude (en l'état la surface financière est insuffisante), la temporalité et les coûts associés
N'hésitez pas si vous avez des questions

"

Et suite à une question sur la caution perso des deux porteurs à hauteur de 236100€.


"si j'étais sûr de la solidité des cautions sur le patrimoine personnel nous nous serions contentés de demander l'approbation d'une action en justice en ce sens.
En l'espèce les deux associés sont en conflits et le patrimoine du seul associé avec qui nous avons un lien intéressant ne permet pas aujourd'hui, de façon pragmatique au regard de la position de banques en 1er rang et de l'état du marché de couvrir le montant.
De plus, le contexte de l'opération et le contexte personnel du porteur de projet nous laissent penser que, dans un contexte où les juges sont extrêmement favorables aux emprunteurs, des actions en ce sens seraient sans effet."

 

[adnstep]

Pourquoi des frais de justice devraient-ils être supportés par les prêteurs ?

Maintenant que l'on sait qu'un certain nombre de projets peuvent conduire à une action en justice par la faute de l'emprunteur, c'est à l'emprunteur de supporter les frais induits. C'est un risque qui peut se mesurer, et qui se facture soit :
- en l'incluant dans les frais du prêt supportés par l'emprunteur ;
- en l'incluant dans le taux d'emprunt ;
- en obligeant l'emprunteur à contracter une assurance comme un particulier le fait quand il emprunte ; (et en plus, en tant qu'apporteur d'affaires, ça fera un bonus pour la plateforme).

 

[Chris78]

[LPB] [Le Chat]

Quand je lis que Thomas Danset, cofondateur de LPB aurait dit :

Pour rappel, une partie du retard, au delà du contexte de marché trouve sa source dans des sujets personnels du porteur de projet que nous avons détailé aux investisseurs du projet et que je ne reprendrais pas ici.

j'en tombe de ma chaise !
Bien que faisant partie des "investisseurs", je n'ai eu aucune information de cette nature.
Le dernier contact remonte au mois de mai où nous avons été sollicités pour accepter une prorogation de la durée de l’emprunt pour une durée supplémentaire de 6 mois à partir du 19/04/2024 avec des pénalités de retard de 5% ... Comment peut-on augmenter le taux de 5% pour 5 mois après nous dire qu'ils ne pourront pas payer 1 seul € d'intérêts !

 

[jumo]

[LPB] [Le Chat] Infos complémentaires relayées sur le télégram d'un finfluenceur :

Même si les 2 associés sont en conflit, qu'est ce que cela change si il y a caution personnelle de chacun ?
En regardant sur Papers, ils sont quand même gérants d'autres sociétés...

 

[gros panda]

Mis à part "le chat" sur LPB, projet dans lequel j'ai également souscrit, il y a aussi le "poincarré" toujours sur LPB.
Sur le "le chat", on risque la perte des intérêts, par contre sur le "poincarré", ils sont en train de faire jouer les garanties. Ils ont réussi à saisir 97000e, c'est pas mal, sauf que la levée de fonds est de 1000000e donc 10% de récupérer, ça ne fait pas beaucoup et les garanties sont faibles (cautions et garanties première demande). Donc, s'ils réussissent à récupérer l'argent via des saisies vente comme indiqué dans le mail ci-dessous, je leur dirai "bravo"!

Dernièrement, nous vous annoncions l’activation des garanties prises dans le cadre du financement de ce projet suite à une saisie conservatoire infructueuse à l’encontre de la société de projet.
Aujourd’hui, nous revenons avec de bonnes nouvelles !
De nouvelles saisies conservatoires ont été diligentées par l’huissier à l’encontre des cautions et se sont avérées fructueuses à hauteur de 97.000 €.
Les saisies sont désormais en cours de dénonciation auprès des débiteurs et nous disposerons ensuite d’un délai d’un mois à compter de ces dénonciations pour assigner les cautions sur le fond. Des saisies ventes sont également en cours.
À l’aube de ces nouvelles, nous avons bon espoir que ce dossier puisse désormais avancer dans la bonne voie et qu’un remboursement puisse se dessiner.
Nous vous tiendrons naturellement informés de la suite de ces procédures !

 

[jumo]

[LPB] [Le Chat]

Quand je lis que Thomas Danset, cofondateur de LPB aurait dit :

j'en tombe de ma chaise !
Bien que faisant partie des "investisseurs", je n'ai eu aucune information de cette nature.
Le dernier contact remonte au mois de mai où nous avons été sollicités pour accepter une prorogation de la durée de l’emprunt pour une durée supplémentaire de 6 mois à partir du 19/04/2024 avec des pénalités de retard de 5% ... Comment peut-on augmenter le taux de 5% pour 5 mois après nous dire qu'ils ne pourront pas payer 1 seul € d'intérêts !

Mail du 08/11/2023 expliquant les problèmes personnels du porteur du projet avec une demande d'abandon des pénalités de retard sur la 1ère prolongation de 6 mois

 

[ostibapa]

Mis à part "le chat" sur LPB, projet dans lequel j'ai également souscrit, il y a aussi le "poincarré" toujours sur LPB.
Sur le "le chat", on risque la perte des intérêts, par contre sur le "poincarré", ils sont en train de faire jouer les garanties. Ils ont réussi à saisir 97000e, c'est pas mal, sauf que la levée de fonds est de 1000000e donc 10% de récupérer, ça ne fait pas beaucoup et les garanties sont faibles (cautions et garanties première demande). Donc, s'ils réussissent à récupérer l'argent via des saisies vente comme indiqué dans le mail ci-dessous, je leur dirai "bravo"!

Dernièrement, nous vous annoncions l’activation des garanties prises dans le cadre du financement de ce projet suite à une saisie conservatoire infructueuse à l’encontre de la société de projet.
Aujourd’hui, nous revenons avec de bonnes nouvelles !
De nouvelles saisies conservatoires ont été diligentées par l’huissier à l’encontre des cautions et se sont avérées fructueuses à hauteur de 97.000 €.
Les saisies sont désormais en cours de dénonciation auprès des débiteurs et nous disposerons ensuite d’un délai d’un mois à compter de ces dénonciations pour assigner les cautions sur le fond. Des saisies ventes sont également en cours.
À l’aube de ces nouvelles, nous avons bon espoir que ce dossier puisse désormais avancer dans la bonne voie et qu’un remboursement puisse se dessiner.
Nous vous tiendrons naturellement informés de la suite de ces procédures !

Je dirai bravo quand il y'aura communication sur l'ensemble des projets de [lien réservé abonné] chez [LPB]

Sur {L'Egalité] on va bientôt arriver à 8 mois sans suivi....

 

[Berberis_1992]

[LPB] [Le Chat]

J'avoue ne pas saisir le problème des cautions.

D'un côté : Pour rappel, une partie du retard, au delà du contexte de marché trouve sa source dans des sujets personnels du porteur de projet que nous avons détailé aux investisseurs du projet et que je ne reprendrais pas ici.

Mail du 08/11/2023 expliquant les problèmes personnels du porteur du projet avec une demande d'abandon des pénalités de retard sur la 1ère prolongation de 6 mois

Effectivement, comme le précisait Jumo, la situation était délicate au mois de novembre 2023.

De l'autre : En l'espèce les deux associés sont en conflits

Et alors, cela absout le deuxième associé de ses engagements ?

Un autre léger détail tiré du courriel lors de la consultation du 2 mai 2024 :

De plus, nous vous sollicitons afin de donner pouvoirs à La Première Brique pour régulariser un protocole de prolongation et le faire homologuer en justice. Ce protocole aura pour objet la prolongation, l'application des pénalités, la signature d'une promesse d'affectation hypothécaire sur les lots détenus et à détenir par la SAS VALORITIM ainsi que la mise en place d'un ordre irrévocable de paiement notarié visant un immeuble dernièrement acheté par la SAS VALORITM.

Où est passé le protocole d'accord homologué en justice avec, au passage, l'application des pénalités (du délire !) ?

Existe-t-il ?

Pourquoi ce protocole n'est-il pas mis en application ?

Quand je lis la réponse de Thomas Danset :

Face à cela 2 approches nous semblent à envisager :
- mettre en place un plan de recouvrement de la totalité du capital
- procéder à des poursuites envers la société et l'opérateur pour recouvrer la totalité des fonds avec l'incertitude (en l'état la surface financière est insuffisante), la temporalité et les coûts associés

J'ai la nette impression que ce supposé accord homologué en justice est passé à la trappe !

Et LPB nous demande de renoncer aux intérêts ?

 

[Delouves]

[Clubfunding] |DMVIP]

Dernier jour de septembre et très mauvaise soirée pour ma part hier, soirée que j'ai passée devant mon ordinateur à attendre jusqu'à 0h00 les premiers remboursements des projets DMVIP annoncés par Clubfunding d'abord au Q3/24 puis pour sept 24.
J'ai cru jusqu'à la dernière minute de septembre à ces remboursements, pensant de façon simpliste que dans le cas contraire Clubfunding aurait certainement notifié les investisseurs d'un retard...
En vain, rien de rien, ni remboursement, ni nouvelle de Clubfunding... et une soirée de septembre gâchée

 

[Berberis_1992]

[LPB] [Le Chat]

Où est passé le protocole d'accord homologué en justice avec au passage l'application des pénalités à 5% (du délire !) ?

Existe-t-il ?

Je viens de demander une copie de ce fameux protocole à LPB.

On va voir s'ils sont aussi réactifs que sur les réseaux sociaux .......

 

[cmdurand]

RAIZERS: The Marcel (par NG)

info du 30/9: Bonjour, Nous vous confirmons que nous suivons l'ensemble de nos dossiers en cours sur la plateforme. Concernant ce dossier, vous serez prochainement convoqué à une AG pour statuer de la suite de ce dossier. Cordialement, L'équipe Raizers.

article du 31/7/24
[lien réservé abonné]

 

[Chris78]

Mail du 08/11/2023 expliquant les problèmes personnels du porteur du projet avec une demande d'abandon des pénalités de retard sur la 1ère prolongation de 6 mois

[LPB] [Le Chat]
Mea culpa, dans la note d'information du 08/11/2023, il est effectivement fait mention des difficultés personnelles de David pour nous demander de manière anticipée de renoncer à des pénalités de retard, l'échéance étant prévue au 19/01/2024 et LPB anticipant une clôture de l’opération autour d’avril 2024.

Mais je n'étais pas remonté aussi loin en arrière, sachant que c'est uniquement par un mail du 30 septembre que j'ai découvert la situation ! Par ailleurs, il était également fait mention d'un conflit entre les 2 associés (frère et sœur je le rappelle) et je pensais que ce à quoi il était fait allusion.

 

[Benos]

@NicoNoclaste Pour faire écho, à ce que vous mentionnez sur les nouveaux contrats



Le contrat du projet " Le Chat " date de Juillet 2022. Et je ne vois pas de clauses indiquant que si LBP devait engager des procédures judicaires, celles-ci seraient décomptées du montant du remboursement final.

Par contre, je confirme que c'est présent sur un contrat que j'ai signé en Juillet 2024