Crédit Immobilier et Heures supps

[Aristide]

Apparemment vous n'avez pas regardé le fichier zip "2_compraison CRD" page 17 ci-dessus où l'évolution des CRD est calculée mois par mois ?

Adaptez vous à cet exemple si vous le souhaitez.

Ceci étant exposé, je n'ai pas l'intention de ré écrire des pages et des pages sur toutes ces notions déjà expliquées et démontrées antérieurement.

J'arrête donc là cet échange en laissant le soin aux "cBanquenautes" de juger eux mêmes là où se situe le professionnalisme et donc le meilleur conseil à retenir pour leurs intérêts.

 

[Anonyme]

mais les chiffres donnés ne correpondent pas à ce que l'on a convenu :
100 ke de prêt bancaire / 12 ke taux zero...

Les montants de ce fichier sont supérieurs à ceux que l'on a pris pour la comparaison...

 

[Aristide]

Je n'ai rien convenu du tout et, sagissant de raisonner sur des principes, un exemple en vaut un autre.

Maintenant c'est terminé, j'arrête cet échange de façon définitive.

Cdt

 

[Anonyme]

Je n'ai rien convenu du tout et, sagissant de raisonner sur des principes, un exemple en vaut un autre.

Maintenant c'est terminé, j'arrête cet échange de façon définitive.

Cdt

Merci, sans le vouloir vous me donnez raison :

Avec lissage :

- Prêt principal :
mensualités 1-96 mois : 541,02
mensualités 97-240 mois : 670,19

- Prêt taux zéro + :
mensualités 1-96 : 129,17

- Total
Mensualités 1-240 : 670,19 euros
Coût total des intérêts : 48 446 euros

Sans lissage :

- Prêt principal :
mensualités 1-240 mois : 605,98

- Prêt taux zéro + :
mensualité 1-96 : 129,17

- Total
Mensualités 1-96 : 735,15 euros
Mensualités 97-240 : 605,98 euros
Coût total des intérêts : 45 435 euros

Conclusion :

Sans lisser votre ptz+, vous réalisez 3 011 euros d'économie sur l'ensemble du coût total. L'amortissement est bien plus rapide qu'en lissant les prêts et cela vous fait même gagner en coût d'assurance si le calcul de votre contrat est établi en capital restant dû (invariable en capital initial)


J'avais déjà montrer qu'avec durée égale, taux équivalent et montant global identique, le lissage coûtait plus cher et que l'amortissement était moins bon...

Je suis content que vous avouez à demi-mot votre erreur.

Merci d'avoir eu l'extrême bonté de m'accorder un peu de votre temps précieux. Nous pouvons retourner à nos occupations respectives et je vais pouvoir sereinement continuer à recommander les meilleurs plans de financement à mes clients...

Ah le crédit, c'est un métier, ça ne s'invente pas.

Bien à vous,

 

[kfc]

au risque de répéter ce qui vous a déjà été répondu , vous comparez une fois de plus des mensualités différentes. Vous nous avez donc seulement illustré qu'a effort financier mensuel supérieur, on amortit un emprunt plus vite : clairement pas de débat mais completement hors sujet.

 

[Anonyme]

au risque de répéter ce qui vous a déjà été répondu , vous comparez une fois de plus des mensualités différentes. Vous nous avez donc seulement illustré qu'a effort financier mensuel supérieur, on amortit un emprunt plus vite : clairement pas de débat mais completement hors sujet.

Evidemment, je compare deux montages avec exactement les mêmes prêts sauf que :

- dans un cas les prêts sont dits "lissés" vous avez la même échéance tout le long
- dans l'autre les prêts sont "juxtaposés", vous payez séparemment les mensualités sans créer de palliers pour lisser.

voici la représentation graphique des deux montages sur un axe échéances / durée

1 = Prêt normal
2 = Prêt taux zero


Montage avec lissage :

1111111111111111111111111111111111111
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Montage sans lissage :

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1111111111111111111111111111111111111


Vous voyez que les montants de prêts sont les mêmes, les durées et le taux aussi, c'est juste la façon de "monter" le prêt qui est différente. Et la façon la plus économique c'est de ne pas lisser car en lissant vous reportez le capital des premières années du taux le plus long et pénalisez ainsi l'amortissement général.

bien cordialement,

 

[Anonyme]

Mes excuses, je n'avais pas mis le bon nombre d'échance pour le prêt sans lissage ce qui a du vous induire en erreur. C'est corrigé, je pense que c'est plus clair maintenant.

 

[kfc]

j'ai du mal à distinguer entre l'incompétence et la mauvaise foi de vos propos..
vous venez de me répondre que les échéances ne sont pas les mêmes, votre simulation est délibérément défavorable au lissage.
Sans lissage vous avez deux périodes de remboursement, la seconde avec une échéance plus faible que la premiere. Nous somme tous d'accord la dessus ?
Le *but* du lissage est de moduler le prêt lisseur pour que l'échéance mensuelle *totale* pendant *toute* la durée du prêt soit constante (donc egale à l'echeance premiere période dans votre exemple). Avec un même effort financier *mensuel* vous terminez de rembourser *plus vite* donc la durée globale apres lissage est *inférieure* et c'est normal, c'est le but de la maneuvre !

 

[Anonyme]

Mais pas du tout.

1) Votre PTZ+ n'est QUE de l'amortissement. Donc les 129.17 euros par mois sont tout bénef pour vous.
2) Moi je dis rien c'est la machine qui calcule et qui s'aperçoit qu'il y a une différence de 3000 euros.

Sans lissage vous avez deux périodes de remboursement, la seconde avec une échéance plus faible que la premiere. Nous somme tous d'accord la dessus ?

Oui voir les deux graphiques qui montrent clairement ce que j'explique Lissage/Pas de lissage.

"Le *but* du lissage est de moduler le prêt lisseur pour que l'échéance mensuelle *totale* pendant *toute* la durée du prêt soit constante (donc egale à l'echeance premiere période dans votre exemple)."

Jusque là on est d'accord.

"Avec un même effort financier *mensuel* vous terminez de rembourser *plus vite* donc la durée globale apres lissage est *inférieure* et c'est normal, c'est le but de la maneuvre ! "

Là par contre je comprends plus. Ya une confusion entre effort financier / durée deux choses très différentes.

Aucune mauvaise foi ni incompétence, c'est juste un constat mathématique. Demandez à n'importe quel courtier ou banquier s'il coûte plus cher en intérêt de lisser ou non un même lot de prêts identiques. Vosu verrez qu'ils sont tous unanimes sur la réponse : OUI.

 

[kfc]

il y a confusion de votre part de ce qu'on essaie de faire avec le lissage, exemple bidon pour clarifier
- pour vous sans lissage : 1 ère période mensualité *100* puis mensualité *80* quand le prêt court termine
- après lissage : pendant toute la vie du prêt la mensualité totale est *100*

l'effort financier mensuel est donc le même : 100/mois mais on finit de rembourser plus vite car on a combiné plus efficacement les prêts au lieu de rembourser en dessous de sa capacité financière en seconde période sans lissage. Plus court => moins cher. Je n'entrerai pas sur le principe des prêts gigognes puisque le lissage basique semble déjà vous échapper.

 

[Anonyme]

Mais je pense saisir d'où vient le problème :

Vous vous prenez comme axe de comparaison une mensualité (ex : 731) et vous vous dites : je ne dois pas dépasser ce montant quel est le montage le plus économique ? La je suis d'accord que dans ce cas ça fait varier la durée chez vous pour la raccorucir et lisser les prêts, mais c'est pas ça le but de ma démonstration de base.

Depuis le début, je confirme un fait : Lisser un même lot de prêt (durée, taux, montant fixes) coûte plus cher si on ne change pas la durée.

c'est si dur à admettre pour de brillant mathématiciens que vous êtes ? A voir le tableau Excel d'Aristide il ne me semble pas que vous soyez des quiches en math donc vous pouvez comprendre ce fait.

Je ne nie pas qu'en donnant une mensualité plafond, il est possible de réduire le coût de crédit en racourcissant la durée et lissant le prêt mais ce n'est aucunement le but de la démonstration. C'est la base du crédit de savoir qu'en raccourcissant la durée c'est là où l'on gagne le plus d'argent donc je vous rejoins sur ce point.

Vous pouvez aussi tomber sur des gens qui veulent un prêt sur un durée de 15 ans qui n'est pas lissable (Rives accesion de la banque populaire qui est un taux mixte) mais qui est à un taux inférieure. Et là dans ce cas vous n'avez pas d'autre choix que la superposition des prêts. Et à durée égale, aucun plan de financement ne s'amortie plus vite...

 

[kfc]

Mais je pense saisir d'où vient le problème :
Vous vous prenez comme axe de comparaison une mensualité (ex : 731) et vous vous dites : je ne dois pas dépasser ce montant quel est le montage le plus économique ? La je suis d'accord que dans ce cas ça fait varier la durée chez vous pour la raccorucir, mais c'est pas ça le but de ma démonstration.
Depuis le début, je confirme un fait : Lisser un même lot de prêt (durée, taux, motnant fixes) coûte plus cher si on ne change pas la durée.

merci d'entendre enfin ce que nous répétons depuis plusieurs pages

 

[Anonyme]

Moi au moins je fais l'effort de comprendre ce que vous essayez de dire...

Je ne fais pas l'autiste...

 

[kfc]

nous avons tous compris ce que vous dites mais depuis le début nous parlons à mensualité constante et vous à durée constante, je suis content de voir que finalement nos multiples répétitions ont finit par faire passer le message.
Peut être qu'avec cette idée en tête une relecture des messages et blog d'Aristide vous permettront d’interpréter correctement ses propos ?

 

[yannou79]

Decessia, j'ai un meilleur plan de financement pour vous :
Vous remboursez tout le prêt sauf 100 € le premier mois, et puis sur toute la durée restante, quasiment plus rien !!! Vous pouvez faire le calcul, c'est largement plus rentable...
Enfin les maths c'est un métier aussi ?

 

[Anonyme]

A aucun moment je n'ai senti que vous aviez compris ce que je disai sinon vous auriez dit plus tôt que l'on ne se basait pas sur la même démonstration.

Ca n'empêche que je ne suis pas forcément d'accord avec beaucoup de choses sur les blogs d'Artistide, surtout lorsqu'il parle de lisser les assurances pour améliorer l'amortissement alors que c'est tout à fait l'inverse... ou de solliciter tous les prêts possibles (CEL).

Je peux vous prouver que beaucoup de gens perdent de l'argent en applicant un prêt CEL alors qu'ils n'ont pas beaucoup de droits car ils ne pensent pas à ce que cette ligne de prêt va engendrer en surcoût de caution et combien d'années il faudra attendre avant d'amortir les frais de garantie supplémentaires engendrés...

Pareil certains prêt à taux zéros (8700 euros en G) font même perdre de l'argent aux emprunteurs toujours à cause de ces frais de caution.

Pour résumé, on ne parlait pas du tout de la même chose, désolé pour ce dialogue de sourd...

 

[Anonyme]

Decessia, j'ai un meilleur plan de financement pour vous :
Vous remboursez tout le prêt sauf 100 € le premier mois, et puis sur toute la durée restante, quasiment plus rien !!! Vous pouvez faire le calcul, c'est largement plus rentable...
Enfin les maths c'est un métier aussi ?

Je ne sais même pas si ça mérite une réponse, si ?

 

[kfc]

A aucun moment je n'ai senti que vous aviez compris ce que je disai sinon vous auriez dit plus tôt que l'on ne se basait pas sur la même démonstration.

je vous invite à relire la première réponse d'Aristide à votre intervention : le post 14 en page 2

 

[Anonyme]

je vous invite à relire la première réponse d'Aristide à votre intervention : le post 14 en page 2

Je maintiens... y a bien une démonstration différente mais à aucun moment Aristide confirme qu'en maintenant les mêmes durées le fait ne pas lisser est plus rentable... Ce qui est quand même l'objet du débat initié par un des acteurs en disant, et je cite "attention il n'est pas toujours intéressant de lisser le prêt à taux zéro".

Et la personne qui disait ça a raison si on réfléchit à durée de prêt constante. (ce qui était le fondement de ma démonstration, encore une fois, je ne nie pas qu'en racourcissant la durée et maintenant le même niveau d'échéance, on gagne en cout de crédit)

 

[yannou79]

et quel serait l'intérêt pour un particulier, de valider un prêt où il paierait de moins en moins? (ici 2 montants différents avant et après PTZ). Si le taux d'endettement passe avec la mensualité du ptz, quel intérêt de la réduire après? Si on anticipe une baisse de revenus (congé parental, retraite, que sais-je), il vaut mieux partir sur l'échéance maximal constante et négocier de solides modulations d'échéance pour baisser en cours de route. On aura au moins bénéficié d'un taux meilleur pour un financement plus court initialement prévu.
La philosophie d'Aristide est la suivante : Donne moi ton échéance souhaitée, je te donnerais le meilleur montage.
Maintenant, il est évident pour tout le monde qu'a durée et taux constant, c'est l'effort d'épargne le plus violent au démarrage qui donne le meilleur coût (d'où mon exemple extrême un peu moqueur), vous ne l'apprendrez pas à grand monde, désolé de vous décevoir.