Calculer Le Taux Moyen d'un financement

[djkraps]

Bonjour,
Comme beaucoup je cherche à calculer le taux nominal de mes diffrents prêts...
ci dessous les informations de mes prêts
Merci Aristide!

 

[Aristide]

Bonjour,

Si vous n'utilisez pas le préfinancement (période de différé externe = anticipation) le "taux d'ensemble" (qui n'est pas un taux moyen mais un taux réel) ressort à 0,9873%.

En revanche si votre projet conduit à utiliser le préfinancement (VEFA par exemple) les taux de chacun de vos deux prêts sont majorés de 0,50% soit 1,02% et 1,64% pendant une période maximale de 36 mois où vous ne payez que des intérêts (+ assurances) et qui s'ajoute à la durée de l'amortissement..

Dans cette éventualité, afin de calculer un "taux d'ensemble" correct il faudrait connaître la durée réelle de cette période qui irait de la date du premier appel de fonds à celle de la déclaration d'achèvement des travaux.

Cdt

 

[djkraps]

Merci beaucoup Aristide! tout est clair!

 

[julude]

bonjour Aristide et mille mercis pour toutes ces infos
je dois choisir entre 2 propos de financement

l'une pour 535000 sur 25 ans au taux de 1.5% hors ass

l'autre avec 2 prêts l'un de 200000 sur 144 mois au taux de 1.1% et un second de 335000 sur 300 mois au taux de 1.64%. Cette banque m'annonce une mensualité constante de 2201,23€ (malheureusement assurance comprise je n'ai pas le montat hors ass).
je n'arrive pas à comprendre ce second calcul de prêt et son intérêt

merci par avance !

Julien

 

[Aristide]

Bonjour,

Hélas si vous ne fournissez pas des indications qui permettent de connaître le montant des primes d'assurances il m'est impossible de vous éclairer.

D'autre part ni les taux seuls, ni le coût du crédit simple (intérêt + assurances + frais) ne permettent une comparaison pertinente de plusieurs offres concurrentes.

A toutes fins utiles:

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat
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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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Cdt

 

[julude]

Bonjour,

Hélas si vous ne fournissez pas des indications qui permettent de connaître le montant des primes d'assurances il m'est impossible de vous éclairer.

D'autre part ni les taux seuls, ni le coût du crédit simple (intérêt + assurances + frais) ne permettent une comparaison pertinente de plusieurs offres concurrentes.

A toutes fins utiles:



Cdt

bonjour
je pense qu'il y a une erreur sur la simulation de la banque
d'après mes calculs le coût mensuel hors assurance serait de 2149.66 € pour le second prêt

et pour le prêt de 535000 à 1.5% sur 25 ans la mensualité serait de 2139.66€

quel serait l'avantage de la propo avec 2 prêts

merci par avance de votre retour

 

[Aristide]

Désolé, impossible de vous répndre avec ces seules indications.

Pourriez vous joindre les simulations ?

Cdt

 

[mimi_fa]

Bonjour à tous,
Comme beaucoup, je cherche également à calculer le TAEG de cette simulation. Quelqu'un peut m'aider svp? La période d'anticipation devrait être de 24 mois.
Par avance, Merci.
M

 

[Aristide]

Bonjour,

Il manque beaucoup informations pour pouvoir calculer le TAEG :

=> Je suppose que c'est le TAEG financier d'ensemble de votre plan de financement qui vous intéresse c'est à dire incluant les assurances facultatives (contrairement au TAEG légal indiqué par la banque et qui n'inclut que les charges obligatoires ?)

=> Quels frais ?

= En début de prêt:
+ Frais de dossier
+ Parts sociales
+ Frais de courtage
+ Frais de garanties

= En cours de prêt
+ Assurance incendie (si imposée)
+ Frais de tenue de compte éventuels

=> Concernant les assurances
+ Quelles primes pour le prêt employeur
+ Pour les autres prêts; les renvois étant inaccessibles, à quoi correspondent les primes indiquées( obligatoires seules ou obligatoires plus facultatives ?)

A noter par ailleurs que la prise en compte de 24 mois d'intérêts (calculés sur le total emprunté malgré des mises à dispositions de fonds progressives) pendant la période d'anticipation augmentera bien entendu le total des intérêts payés mais - au contraire - du fait de cet allongement de durée de 24 mois, le TAEG sera réduit par rapport à la réalité.

Cdt

 

[mimi_fa]

Bonjour,

Il manque beaucoup informations pour pouvoir calculer le TAEG :

=> Je suppose que c'est le TAEG financier d'ensemble de votre plan de financement qui vous intéresse c'est à dire incluant les assurances facultatives (contrairement au TAEG légal indiqué par la banque et qui n'inclut que les charges obligatoires ?)

=> Quels frais ?

= En début de prêt:
+ Frais de dossier
+ Parts sociales
+ Frais de courtage
+ Frais de garanties

= En cours de prêt
+ Assurance incendie (si imposée)
+ Frais de tenue de compte éventuels

=> Concernant les assurances
+ Quelles primes pour le prêt employeur
+ Pour les autres prêts; les renvois étant inaccessibles, à quoi correspondent les primes indiquées( obligatoires seules ou obligatoires plus facultatives ?)

A noter par ailleurs que la prise en compte de 24 mois d'intérêts (calculés sur le total emprunté malgré des mises à dispositions de fonds progressives) pendant la période d'anticipation augmentera bien entendu le total des intérêts payés mais - au contraire - du fait de cet allongement de durée de 24 mois, le TAEG sera réduit par rapport à la réalité.

Cdt

Bonjour Aristide

Tout d'abord merci pour votre retour rapide. J'ai essayé de collecter les réponses en rouge ci-dessous:

=> Je suppose que c'est le TAEG financier d'ensemble de votre plan de financement qui vous intéresse c'est à dire incluant les assurances facultatives (contrairement au TAEG légal indiqué par la banque et qui n'inclut que les charges obligatoires ?) Exactement

=> Quels frais ?

= En début de prêt:
+ Frais de dossier 850 euros
+ Parts sociales Je ne sais pas ce que c'est...
+ Frais de courtage 0 euros
+ Frais de garanties 1 928 euros

= En cours de prêt
+ Assurance incendie (si imposée) : ça ne me dit rien donc je pense qu'elle n'est pas imposée
+ Frais de tenue de compte éventuels : je ne sais pas

=> Concernant les assurances
+ Quelles primes pour le prêt employeur : je n'ai pas encore l'information. L'organisme ne nous répond pas (vacances peut-être...)
+ Pour les autres prêts; les renvois étant inaccessibles, à quoi correspondent les primes indiquées( obligatoires seules ou obligatoires plus facultatives ?) : ci-dessous une capture d'écran

Je comprends donc que vous avez besoin du montant total des assurances (dont assurance facultative). Je vous mets donc en PJ le montant total.

Pourriez-vous svp m'aider? Si vous avez d'autres questions n'hésitez pas!

Bien cordialement
M

 

[Aristide]

Bonjour,

=> Quels frais ?

= En début de prêt:

+ Parts sociales Je ne sais pas ce que c'est...

Dans les banques mutualistes tel le Crédit Agricole ce sont des parts du capital (= épargne qui "ressemble" à des actions d'une banque non mutualiste).
Certaines Caisses Régionales rendent une souscription minimale obligatoire; d'autres non.
Doivent figurer dans l'offre s'il y a obligation d'en souscrire.

= En cours de prêt

+ Assurance incendie (si imposée) : ça ne me dit rien donc je pense qu'elle n'est pas imposée

+ Frais de tenue de compte éventuels : je ne sais pas

Vérifier dans l'offre de prêt le détail du Coût Total du Crédit

=> Concernant les assurances
+ Quelles primes pour le prêt employeur : je n'ai pas encore l'information. L'organisme ne nous répond pas (vacances peut-être...)
Pourriez-vous svp m'aider? Si vous avez d'autres questions n'hésitez pas!

Pour répondre à votre souhait il me faut les informations nécessaires.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

N'ayant pas une vue complète de votre proposition de financement je me pose une autre question; est-ce que les échéances du prêt patronal sont comprises ou non dans l'échéance globale lissée ?

Par ailleurs il me serait utile de connaitre le montant de ladite échéance globale lissée et/ou, éventuellement, les différents paliers d'échéances sur les 300 mois.
Il est probable que cet échéancier prévisionnel vous ait étté fourni par votre banque; une copie serait donc intéressante notamment aux fins de contrôles.

Cdt

 

[mimi_fa]

Bonjour,

N'ayant pas une vue complète de votre proposition de financement je me pose une autre question; est-ce que les échéances du prêt patronal sont comprises ou non dans l'échéance globale lissée ?

Par ailleurs il me serait utile de connaitre le montant de ladite échéance globale lissée et/ou, éventuellement, les différents paliers d'échéances sur les 300 mois.
Il est probable que cet échéancier prévisionnel vous ait étté fourni par votre banque; une copie serait donc intéressante notamment aux fins de contrôles.

Cdt

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Je vais répondre à vos deux messages:

Parts socials : 0 euros, aucune souscription obligatoire
Assurance incendie : non imposée
Frais de tenue de compte : pour l'instant on ne transfère pas nos comptes et ils ne nous l'imposent pas
Prime prêt employeur : je n'ai toujours pas l'information

Je vous mets en PJ le montant des échéances (du 1er au 34eme mois, il y a aussi 400e d'un crédit conso en cours à ne pas prendre en compte). Les échéances du prêt patronal ne sont pas incluses.

Je vous mets en PJ également le coût total du crédit avec assurance obligatoire et facultative.

Est-ce qu'il est possible de m'indiquer combien nous couterait ce crédit (sans l'information sur l'assurance du prêt patronal)? A vrai dire ce n'est pas simple à comprendre pour des non spécialistes.

Par avance, merci pour votre aide précieuse.
Bien cordialement

M

 

[Aristide]

Bonjour,

De l'échéance N°1 à la N° 34 il y a 887,80€ de prévus.
Les deux suivantes il n'y a plus que 489,80€ soit un différence de 398€.
Je suppose que cela correspond à l'échéance du prêt consommation que vous annoncez pour 400€ mais dont vous demandez à ne pas tenir compte ?

D'autre part cet échéancier est prévu avec une anticipation de 36 mois; suivant votre indication je l'ai limitée à 24 mois.

Contrairement à ce que vous avez dit, l'échéance hors assurance du prêt employeur est comprise dans cet échéancier.

Dans le fichier Excel joint vous trouverez les détails de deux échéanciers:

=> Sur la gauche :
+ Un premier tableau (bandeau jaune) avec une hypothèse sans anticipation

=> Sur la droite:
+ Un second tableau (bandeau rose saumon) avec une hypothèse d'anticipation de 24 mois seulement (conformément à votre indication)

Il faut en effet rappeler que si l'anticipation augmente le coût du crédit (intérêts + assurances), au contraire elle réduit le taux/TAEG du fait de l'accroissement de durée.

Dans ces tableaux figurent:

=> Le coût du crédit = intérêts + assurances + frais dossier + frais garantie :
+ Sans anticipation = 104.035,20€
+ Avec anticipation de 24 mois = 113.012,40€

=> Le "TAEG financier d'ensemble" (différent du TAEG légal) avec deux calculs à chaque fois:

+ Un calcul personnel conforme à la nouvelle réglementation
+ Un calcul avec la fonction "TRI.PAIEMENTS de Excel aux fins de contrôles de cohérences.

=> TAEG sans anticipation
+ 1,9369% (Tri.Paiements Excel = 1,9357%)

=> TAEG avec anticipation 24 mois
+ 1,8729% (Tri.Paiements Excel = 1,8717%)

Tant en ce qui concerne le coût du crédit que ce TAEG la réalité se situera entre ces deux extrêmes puisqu'elle dépendra des mises à dispositions réelles de fonds que vous demanderez en fonction de l'avancement de travaux et des dates exactes desdites mises à disposition.

Cdt

 

[mimi_fa]

Bonjour,

De l'échéance N°1 à la N° 34 il y a 887,80€ de prévus.
Les deux suivantes il n'y a plus que 489,80€ soit un différence de 398€.
Je suppose que cela correspond à l'échéance du prêt consommation que vous annoncez pour 400€ mais dont vous demandez à ne pas tenir compte ?

D'autre part cet échéancier est prévu avec une anticipation de 36 mois; suivant votre indication je l'ai limitée à 24 mois.

Contrairement à ce que vous avez dit, l'échéance hors assurance du prêt employeur est comprise dans cet échéancier.

Dans le fichier Excel joint vous trouverez les détails de deux échéanciers:

=> Sur la gauche :
+ Un premier tableau (bandeau jaune) avec une hypothèse sans anticipation

=> Sur la droite:
+ Un second tableau (bandeau rose saumon) avec une hypothèse d'anticipation de 24 mois seulement (conformément à votre indication)

Il faut en effet rappeler que si l'anticipation augmente le coût du crédit (intérêts + assurances), au contraire elle réduit le taux/TAEG du fait de l'accroissement de durée.

Dans ces tableaux figurent:

=> Le coût du crédit = intérêts + assurances + frais dossier + frais garantie :
+ Sans anticipation = 104.035,20€
+ Avec anticipation de 24 mois = 113.012,40€

=> Le "TAEG financier d'ensemble" (différent du TAEG légal) avec deux calculs à chaque fois:

+ Un calcul personnel conforme à la nouvelle réglementation
+ Un calcul avec la fonction "TRI.PAIEMENTS de Excel aux fins de contrôles de cohérences.

=> TAEG sans anticipation
+ 1,9369% (Tri.Paiements Excel = 1,9357%)

=> TAEG avec anticipation 24 mois
+ 1,8729% (Tri.Paiements Excel = 1,8717%)

Tant en ce qui concerne le coût du crédit que ce TAEG la réalité se situera entre ces deux extrêmes puisqu'elle dépendra des mises à dispositions réelles de fonds que vous demanderez en fonction de l'avancement de travaux et des dates exactes desdites mises à disposition.

Cdt

Bonjour

Merci beaucoup pour votre réponse et pour le tableau. Effectivement c'est très technique mais je pense que j'y vois un peu mieux. Est-ce que c'est ce TAEG financier qu'il faudrait comparer d'une banque à une autre car il représente le vrai coût du crédit?

Par avance, merci.
Bien cordialement

M

 

[Aristide]

Bonjour,

Pour un bonne comparaison d'offres concurrentes, ce "TAEG Financier" est moins mauvais que le TAEG légal mais - il n'est (comme l'autre) fiable que:

+ Si le besoin à financer = total dépenses frais dossier, garantie et autres compris, est strictement identique d'une banque à l'autre............ce qui n'est jamais le cas.

+ Les durées sont égales

+ L'apport personnel (qui est un prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne) est strictement identique.

Dans tous les autres cas quel que soit le TEG/TAEG....................c'est de la foutaise.

Les vrais indicateurs fiables à 100% sont:

+ Le Coût du Crédit Corrigé
Et
+ La valeur du patrimoine acquis au terme de la durée du prêt le plus long participant au plan de financement

=> La somme de ces deux indicateurs donnant toujours une valeurs constante.

A cette fin vous pouvez voir :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat
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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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[lien réservé abonné]

Et encore :

Méfiez-vous du « Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) »……il peut vous induire en erreur ! ! !
[lien réservé abonné]

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Cdt

 

[mimi_fa]

Bonjour,

Pour un bonne comparaison d'offres concurrentes, ce "TAEG Financier" est moins mauvais que le TAEG légal mais - il n'est (comme l'autre) fiable que:

+ Si le besoin à financer = total dépenses frais dossier, garantie et autres compris, est strictement identique d'une banque à l'autre............ce qui n'est jamais le cas.

+ Les durées sont égales

+ L'apport personnel (qui est un prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne) est strictement identique.

Dans tous les autres cas quel que soit le TEG/TAEG....................c'est de la foutaise.

Les vrais indicateurs fiables à 100% sont:

+ Le Coût du Crédit Corrigé
Et
+ La valeur du patrimoine acquis au terme de la durée du prêt le plus long participant au plan de financement

=> La somme de ces deux indicateurs donnant toujours une valeurs constante.

A cette fin vous pouvez voir :


Et encore :


Cdt

Bonjour,

Merci pour ces liens. Je vais m'y plonger un peu.

Bien cordialement
M

 

[feeling]

Bonjour

A mon tour de vous poser la même question, je souhaite emprunter 140 000€. J'ai eu une simulation de ma banque avec 3 prêts lissés sur 25 ans pour 142270 € (frais compris) et assurance incluse (0.56%)
Un premier prêt de 22 500€ sur 240 mois au taux de 1.250% fixe
Un second prêt de 45 000€ sur 180 mois au taux de 1.400% fixe
Un dernier de 74 770€ sur 300 mois au taux de 1.800% fixe.
Pourriez vous m'aider à obtenir un taux moyen afin de pouvoir comparer avec un courtier par exemple?
Je vois que vous insistez sur les périodes d'anticipation ,je ne comprends pas bien, il y a bien pour chaque prêt une période de 36 mois d'anticipation mais quand je regarde cette durée est comprise dans la durée de chaque prêt. Dois-je y prêter vraiment attention?
En vous remerciant par avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Si les périodes que vous appelez "anticipation" (= différés externes) sont comprises dans les durées, ce ne sont plus des "anticipations/différés externes" mais des "différés internes" encore appelés "différés de capital" ou encore différés partiels".

Ces techniques ne répondent pas au même besoin et ne donnent pas les mêmes résultats.

Quel est exactement votre projet ?
L'anticipation concerne plutôt les travaux et/ou achat en VEFA où il y a des appels de fonds successifs en fonction de l'avancement du chantier.

Une anticipation s'arrête avec la déclaration d'achèvement des travaux alors qu'un différé interne - sauf exception (voir avec votre banque ) est fixée une fois pour toutes; vous continuez à payer des intérêts sur la période de différé prévue même si les travaux sont finis.

J'ai besoin d'y voir clair avant de tenter de répondre à votre question sur le "taux d'ensemble"..........qui n'est pas un taux moyen soit dit au passage.

Le mieux serait de joindre votre simulation.

Je vous suggère aussi de prendre connaissance du billet suivant:

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...erne-amortissement-immediat.11342/#post-83937

Cdt

 

[feeling]

Bonjour. Il s agit d un achat ancien donc pas de travaux de construction ou de vefa. C est pour ca que je ne comprends pas cette ligne sur chaque prêt. Du coup, je ne pense pas être concernée par les intérêts intercalaires. Je vous joins des photos de la simulation.