Calculer Le Taux Moyen d'un financement

[Aristide]

Bonjour,

Voir fichier joint.

Au vu des données que vous fournissez, le taux que vous cherchez est de 1,4288%

Il ne s'agit pas d'un "taux moyen" mais bien d'un "taux réel d'ensemble" tous prêts confondus.

Cdt

 

[Immo33]

Bonjour,

Je vous remercie pour votre aide et votre rapidité.
En effet, les mensualités sont plus cohérentes sur votre calcul.

Cordialement.

 

[cd299]

Bonjour Aristide,

Concernant un prêt immobilier avec les modalités de remboursements suivantes (hors assurances) :
- 169 768 € sur 300 mois au taux de 1.57% fixe
* Amortissement 1 : 260.29€ sur 180 mois
* Amortissement 2 : 1459.86€ sur 120 mois
- 175 000 € sur 180 mois au taux de 1.15% fixe
* Amortissement : 1058.95€ sur 180 mois
- 10 000 € sur 180 mois au taux de 0.00% fixe
* Amortissement : 55.56€ sur 180 mois

J’utilise le tableur ci-dessus et trouve un taux réel d’ensemble à 1.4182%. Est-ce juste ?

Enfin, lors de la comparaison de plusieurs offres de prêt, est-il préférable de regarder le taux réel d’ensemble hors assurances ou les montants des échéances avec assurances ?

Merci par avance pour votre aide,
Cdt

 

[Aristide]

J’utilise le tableur ci-dessus et trouve un taux réel d’ensemble à 1.4182%. Est-ce juste ?

Oui

Enfin, lors de la comparaison de plusieurs offres de prêt, est-il préférable de regarder le taux réel d’ensemble hors assurances ou les montants des échéances avec assurances ?

En supposant que les contreparties assurées soient identiques ce sont non seulement les mensualités assurances comprises qu'il faut prendre en considération mais aussi en tenant compte de tous les autres frais (dossier - garanties - courtage - parts sociales - Assurance incendie - tenue de compte...).

Cette comparaison est prétendument possible en comparant les Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG).

Dans un plan de financement ne comprenant qu'un seul crédit ceci serait vrai à la condition que, d'une banque à l'autre :
+ Le total du projet à financer - tout frais compris - soit identique
+ La durée soit strictement identique
+ L'apport personnel soit strictement le même. En effet l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.
+ Tous les frais - en particulier les assurances - sont rendus obligatoires par les banques.
Il faut en effet rappeler que seules les charges rendues obligatoire sont à prendre en considération dans le calcul du "TAEG légal" si bien que si une banque rend les deux assurances obligatoires (ex 2 têtes à 100%) alors qu'une autre n'imposera qu'une assurance (ex une tête à 100% ou 2 têtes à 50%) la comparaison ne sera plus fiable.

Mais, dans le financement d'un projet immobilier, ce n'est quasiment jamais que :

+ Le total à financer - tous frais compris - est identique
+ Il n'y ait qu'un seul crédit
+ D'une banque à l'autre tous les crédits aient la même durée
+ L'apport personnel soit le même

=> De plus ce "TAEG légal" est indiqué prêt par prêt et non pas pour le plan de financement dans son ensemble; Impossible donc pour un emprunteur lambda de s'y retrouver.

=> Il en résulte que - pour les projets immobiliers - ledit "TAEG légal" c'est de la foutaise.

Le critère qui serait pertinent pour une telle comparaison fiable serait "Le Coût du Crédit Corrigé" qui - pour le plan de financement dans son ensemble - tient compte d'absolument toutes les charges, qu'elles soient obligatoires ou facultatives, ainsi que du manque à gagner en intérêts sur toutes les sommes (sur la durée la plus longue) que l'emprunteur paie à la banque et/ou à des tiers pour l'aboutissement de son projet.

Ce critère est complété par "La valeur du patrimoine acquis (physique + financier) au terme du prêt le plus long", la somme du "coût de crédit corrigé" et de cette "valeur du patrimoine" donnant une valeur constante toutes banques confondues.

Mais, ce critère n'ayant pas d'existence légale il n'est pas fourni et, pour une comparaison parfaitement pertinente et fiable, il faudrait que chaque emprunteur puisse le calculer lui même.

Tout est détaillé dans les billets ci-dessous :

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat
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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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Cdt

 

[cd299]

Merci beaucoup !!
Je vais lire cela avec attention.

Cdt,

 

[cd299]

Bonjour Aristide,

Nous avançons dans nos simulations de plan de financement.
La question que l'on se pose maintenant : faut-il choisir une assurance groupe proposée par les banques ou une assurance déléguée avec notre assureur ? A quoi devons-nous faire attention ou plutôt que comparer pour faire le bon choix ?

J'ai lu vos articles : Assurance-Décès-Invalidité-Bon-à-Savoir (1ère et 2ème partie) ainsi que
TEG-TAEG-TAEA…"Quel sac de noeuds !!". Je ne retrouve pas l'applicatif permettant de calculer les valeurs suivantes : TEG sans assurance -TEG légal-TEG 2 assurances-TAEA et Coût crédit corrigé.
L'avez-vous publié ?

Cdt,

 

[Aristide]

Bonjour;

La question que l'on se pose maintenant : faut-il choisir une assurance groupe proposée par les banques ou une assurance déléguée avec notre assureur ? A quoi devons-nous faire attention ou plutôt que comparer pour faire le bon choix ?

A coût égal ce sont les contreparties réellement assurées qu'il faut comparer en particulier :
+ Délais de franchise et/ ou carence
+ Exclusions
+ Plafonds de garanties
+ Limite d'âge
+ Etc...

Je ne retrouve pas l'applicatif permettant de calculer les valeurs suivantes : TEG sans assurance. L'avez-vous publié ?

Il suffit de mettre le nombre d'assurance à zéro et/ou le taux de prime à zéro

-TEG légal-

Je ne le calcule jamais; c'est de la foutaise.
Je ne calcule que le "TEG financier" c'est à dire celui qui prend en compte toutes les charges qu'elles soient obligatoires ou facultatives.

TEG 2 assurances-

Il est dans le "TEG Financier"

TAEA et Coût crédit corrigé.

Ils sont dans les applicatifs joints à ces billets dont les liens sont déjà fournis dans la billet "TEG-TAEG-TAEA…"Quel sac de nœuds !!" que vous citez.

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »

Etude ANIL 1999 - Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat
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Première partie
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Seconde partie
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Troisième partie
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Quatrième partie
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Cdt

 

[cd299]

Bonsoir Aristide,

Merci pour tous vos conseils.

J'ai une nouvelle offre de financement prêt immobilier avec les modalités suivantes :
- montant total emprunté : 351 912.50€ sur 300 mois
- avec ligne 1 : 201 812.50€ sur 300 mois à 1.42% (hors assurance) - TEG 1.460
- et ligne 2 : 150 100.00€ sur 180 mois à 0.92% (hors assurance) - TEG 1.000
- montant global échéance : 1465.03€ de M1 à M180 et 1463.04€ de M181 à M300.

J'ai essayé de calculer le taux réel d'ensemble avec un de vos outils publié plus haut je trouve 1.3059% et avec un autre (xymaths) je trouve 1.29%.

Pourriez-vous me dire ce que vous en pensez ?

Merci par avance.
Cdt,

 

[Aristide]

Bonjour,

Sur la base des informations que vous avez fournies le taux t'ensemble serait de 1,2869% soit 1,29% après arrondi et affichage sur deux décimales.

Mes lesdites informations sont forcément inexactes car elles conduisent à un prêt long lisseur en deux paliers complètement amorti en 278 mois et non pas 300 mois ainsi que, vous l'indiquez.

Cdt

 

[cd299]

Encore une fois merci.

Il s'agit des informations inscrites sur l'offre de financement d'une conseillère bancaire en date d'hier.
Seulement, je pense que le "montant global échéance" (indiqué sans autre précision) représente les mensualités avec assurances.

Sachant que :
- Intérêts des prêts 61 262.18€
- Coût global assurances 26 095.52€
- Frais dossier 750€
- Parts sociales (caution) 1062.50€

Cela expliquerait-il l'inexactitude ?

Cdt,

 

[Aristide]

Oui; certainement.

Pour faire le bon calcul il faudrait donc connaître les échéances hors assurances.

D'après vos indications et mes calculs votre taux de primes d'assurances est ~/~0,36% ce qui donne un montant de prime de 60,15€ et 44,73€.

Les échéances hors assurances deviennent alors de :
=> Prêt N°1
+ 180 mois à 467,08€
+ 119 mois à 1.402,89€
+ 1 mois à 475,44€

=> Prêt N°2
+ 180 mois à 893,07€

=> Premier palier total = 1.360,15€
=> Second palier total = 1.402,89€ avec dernière échéance = 475,44€

Le taux d'ensemble ressort à 1,2902% arrondi à 1,29%

Cdt

 

[cd299]

Merci beaucoup.

 

[cactus_b]

Bonjour, je me permet d'utiliser ce topic car j'ai une question similaire. Si vous préférez je peux ouvrir un nouveau sujet.

Je suis en train d'étudier un éventuel rachat de crédit immo. Je commence "bêtement" par comparer mon offre actuelle, à ce que je peux trouver sur des sites comme Meilleurtaux, Empruntis, Cafpi...

Mon problème est que ces sites me demande de saisir mon taux d'emprunt actuel, sauf que j'ai plusieurs prêts.

1er prêt de 64 263€ sur 180 mois avec un taux de 2,15%
2nd prêt de 32 000€ sur 72 mois avec un taux de 1,48%
3ème prêt de 10 000€ sur 180 mois avec un taux de 0%

Mes échéances sont de 677,26€ tous les mois pendant 180 mois.

J'ai téléchargé tous les tableaux excel de ce topic mais ne parvient pas à retrouver mon taux "moyen". Les calculs des tableaux Excel ne correspondent pas aux valeurs de mes tableaux d'amortissement.

Si une âme charitable peut m'aider...je prend

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Au vu des indications fournies le taux d'ensemble ressortirait à 1,8722%

Ce pendant lesdites informations ne sont peut-être pas exactes car il est curieux que pour solder le prêt long lisseur de 64.263€ en deux paliers, il faille prévoir une dernière échéance de 688,24€ au lieu de 621,70€ ???

Le mieux serait de joindre vos tableaux d'amortissement.

Cdt

 

[cactus_b]

Super merci pour la réactivité.

Voici mes tableaux.

Le montage ne te semble pas optimal? J'avoue que j'avais un peu laissé ma banquière faire son truc à sa sauce :/

 

[Aristide]

Mis à part les taux, aucune des autres informations fournies n'étaient exactes.

Les tableaux d'amortissements joints repartent des capitaux restant dus et durées résiduelles :

=> Prêt N°1 = 62.682,85€ sur 144 mois au lieu de 64 263€ sur 180 mois
=> Prêt N°2 = 16.355,07€ sur 36 mois au lieu de 32 000€ sur 72 mois
=> Prêt N°3 = 7.999,84€ sur 144 mois au lieu de 10 000€ sur 180 mois.

L'échéance globale est de 677,97€ pendant 36 mois puis de 676,26€ ensuite au lieu des 677,26€ annoncés.

Sur ces bases le taux d'ensemble ressort à 1,926%.

Quant à savoir si ce montage est optimal c'est une autre question.

Pour y répondre il faudrait connaître:

+ Votre échéance cible; celle que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.
+ La hiérarchie des taux (= paliers de durées et taux associés) susceptible de vous être proposés par votre banque.
+ La possibilité - ou non - pour votre banque d'assurer un vrai lissage c'est à dire primes d'assurance comprises.
Dans l'affirmative connaître les primes desdites assurances.

Pour un montage optimisé l'on raisonne "à l'envers" c'est à dire que partant d'une échéance cible (de préférence assurances comprises) et d'une hiérarchie de taux (plus la durée est longue plus le taux est élevé) ce sont les durées optimales qui sont calculées de telle sorte à retenir la meilleure combinaison "Durées/Taux/Montants".

A toutes fins utiles:

Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...en-echeances-lissees.9109/page-97#post-151814

Cdt

 

[nathankho]

Bonjour à tous,

Je suis sur le point de signer un prêt immobilier, il se compose de 4 lignes :


Échéancier mensuel :
1° à 36° mois = 200,79 € (Le courtier m'indique que je ne serais pas concerné par cette période.)
37° à 336° mois = 530,99 €

Coût du financement : 18 749,43 €.

Je suis novice pour comprendre la construction d'un financement de ce type.

Je souhaiterais savoir quel est le taux moyen cette simulation ? Pour vous, ce montage financier est-il intéressant ?

J'ai rendez-vous la semaine prochaine, et je ne suis pas rassuré avant de signer la proposition à la banque.

Je n'ai pas eu d'autres simulations pour me faire un avis. Le courtier ne m'a proposé que celle-ci.

Je vous remercie par avance pour votre retour.

Nathan

 

[Aristide]

Bonjour,

1° à 36° mois = 200,79 € (Le courtier m'indique que je ne serais pas concerné par cette période.)

S'il s'agit d'une acquisition avec mise à disposition immédiate des fonds - c'est à dire sans travaux - cette période de différé externe/anticipation n'existera effectivement pas.

37° à 336° mois = 530,99 €

Il s'agit de l'échéance avec assurances de la première période; pour la seconde période la mensualité totale avec assurances sera de 531,02€

Coût du financement : 18 749,43 €

Je ne retrouve pas cette somme; elle doit comprendre des frais de dossier et/ou de garantie.

Je souhaiterais savoir quel est le taux moyen cette simulation ?

Pour les trois prêts bancaire le "Taux d'ensemble" (qui n'est pas un taux moyen) est de 1,3992%
Pour les quatre prêts, le PTZ et son différé abaisse ce "Taux d'ensemble" à 0,5993%

Voir fichier Excel joint.

Pour vous, ce montage financier est-il intéressant ?

Du fait de montants "ronds" et de durées "rondes" ce montage n'est sans doute pas optimisé.
Voir ma réponse à cactus_b page 56 juste au-dessus.

Cdt

 

[nathankho]

Bonjour Aristide,

Je vous remercie pour votre tableur (temps passé pour la mise en forme et les formules de calculs)

Vos réponses me rassurent.

Le coût total des intérêts tous prêts confondus que vous avez calculé est fiable = 11 072,23 €

Voici un rapide calcul pour répondre à votre question par rapport au coût total du financement des prêts annoncé par la banque précédemment :
Coût des intérêts tous prêts confondus = 11 072,23 €
Assurances :
PTZ :
Coût total estimé de l'assurance contrat groupe : 2 475,00 €
Prêt n°1 :
Coût total estimé de l'assurance contrat groupe : 549,00 €
Prêt n°2 :
Coût total estimé de l'assurance contrat groupe : 1 951,20 €
Prêt n°3 :
Coût total estimé de l'assurance contrat groupe : 267,00 €
Garantie : Hypothèque : Tous prêts : 1 045,00 €
Frais de dossier : 500,00 €
Frais courtage : 890,00 €
Coût total du financement annoncé par la banque : 18 749,43 €

Pour moi, je pense aller sereinement à la banque dans les prochains jours pour signer cette proposition de prêts pour financer l'appartement neuf.

Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas.

Bien cordialement,

Nathan

 

[Aristide]

Pour moi, je pense aller sereinement à la banque dans les prochains jours pour signer cette proposition de prêts pour financer l'appartement neuf.

Si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas.

S'il s'agit de l'achat d'un appartement neuf "clés en mains" vous n'aurez pas besoin de la période de différé externe/anticipation ainsi qu'expliqué ci-dessus.

En revanche s'il s'agit d'une Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) avec des appels de fonds réglementaires, échelonnés en fonction de l'avancement des travaux, sauf exception (= fractionnement/amortissement immédiat) ladite période d'anticipation serait nécessaire donc avec intérêts intercalaires et assurances.

Cdt