Besoin de vos avis sur le taux proposé et les services de courtages.

[Aristide]

CE (3.53%) : 755.02€ - assurance 35.08€ = 790.10€ - Frais dossiers 318.86€ - Frais de garantie éventuels 1653.66€
CF (3.50%) : 750.94€ - assurance 60.50€ = 811.44€ - Frais dossiers 500€ - Frais divers 1500€ (frais de garantie je pense)

Non c'est bien 150K le prêt sur 25 ans (mois)
Le ou je me suis trompé c'est quand j'ai parlé un moment d'une mensualité à 712€ que m'avait fait CE pour simuler un prêt à 140K a ne pas prendre en compte du coup puisque notre projet se fera avec 150K !

=> Pour un prêt CE :

+ 150.000€ à 3,53% sur 300 mois la mensualité serait de 753,35€ hors assurance (et non pas 755,02€ ?).

+ Avec une prime d'assurance de 35,08€, l'échéance totale serait donc de 788,43€.

+ Avec 318,86€ de frais de dossier et 1.653,66€ de frais de garanties :

=== Le coût du crédit (simple) serait de 88.501,80€

=== Le TEG serait de 4,0865%


=> Pour un prêt CF :

+ 150.000€ à 3,50% sur 300 mois la mensualité serait bien de 750,94€ hors assurance.

+ Avec une prime d'assurance de 60,50€, l'échéance totale serait donc bien de 811,44€.

+ Avec 500€ de frais de dossier et 1.500€ de frais de garanties :

=== Le coût du crédit (simple) serait de 95.430,60€

=== Le TEG serait de 4,3662%

NB) - Il semble y avoir une anomalie au niveau des assurances.
N'y aurait-il pas deux primes (= 2 têtes assurées) de comptées au CF alors qu'il n'y en aurait qu'en seule à la CE ?

Par ailleurs avec un montage gigogne à échéances lissées le gain sur le coût du crédit serait très significatif.

Je vous suggère de relire les posts ci-dessus et - si vous souhaitez un aperçu - de fournir le précisions souhaitées; en particulier votre échéance cible assurances comprises.

Cdt

 

[Tetris]

Le détail de l'assurance n'est pas précisé sur les simulations mais notre banquier nous parlait bien de nous 2. Le plus gros salaires assuré a 100% et le plus petit à 50%. Cela vous parait peu comme montant ? Je n'ai pas le détail de l'offre mais c'est l'assurance de base proposé par le partenaire de la CE. Si le montant est anormal il est alors possible qu'il est omis une personne...

Sinon, bonne nouvelle, ce matin nous avons trouver LA maison qui nous convient... Par contre le prix est de 160K non négociable (normal elle est déjà en dessous des biens équivalemment) et en PAP en plus encore une économie de 10K de frais d'agence !!

Il nous faudra donc 172K pour financer le projet, en prévoyant 12K de frais dont le notaire.
(162K a emprunter et 10K d'apport)

Voici ce que je compte faire dès demain (dites moi ce que vous en pensez) :

1) Prendre RDV avec le service de courtage avec l'organisme Logiliance (là ou mon entreprise cotise), monter un plan de financement pour 162K et voir ce qu'il trouve pour nous...

2) Prendre RDV avec le CF et voir si l'on peux et poussé jusqu’à 162K grâce a leur méthode de calcul qui ne prend pas en compte l'assurance pour calculer le taux d’entendement. Ainsi rester sur 25 ans et garder un taux correct.


Ma femme qui est a mi temps cette année passera a temps plein l'année prochaine (+300€)
Si on passe par une banque (hors CF donc) on devra en toute logique passer sur prêt a 27-28 ans (je pense) pour emprunter 10K de plus. Peux t-on facilement repasser dès l'année suivante sur un crédit sur 25ans en augmentant les mensualité de 100€ et en baissant le repassant sur un taux de 25ans (dans le cas ou les taux n'ont pas remonter bien sur) ?
Est ce possible de demande un prêt ou l'on prévoit dès le début d'augmenté les mensualité de 100€ dès l'année prochaine et donc partir de 25ans (je pense que non...) ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Le détail de l'assurance n'est pas précisé sur les simulations mais notre banquier nous parlait bien de nous 2. Le plus gros salaires assuré a 100% et le plus petit à 50%. Cela vous parait peu comme montant ? Je n'ai pas le détail de l'offre mais c'est l'assurance de base proposé par le partenaire de la CE. Si le montant est anormal il est alors possible qu'il est omis une personne...

=> Pour un prêt CE :

+ 150.000€ à 3,53% sur 300 mois la mensualité serait de 753,35€ hors assurance (et non pas 755,02€ ?).

+ Avec une prime d'assurance de 35,08€, l'échéance totale serait donc de 788,43€.

Si 35,08€ correspondent à une couverture à 150% une prime à 100% serait donc de 23,39€ ce qui donnerait un taux de prime de 0,187% ce qui parait faible pour une assurance groupe ?

=> Pour un prêt CF :

+ 150.000€ à 3,50% sur 300 mois la mensualité serait bien de 750,94€ hors assurance.

+ Avec une prime d'assurance de 60,50€, l'échéance totale serait donc bien de 811,44€

Si 60,50€ correspondent à une couverture à 200%, une prime à 100% donnerait 30,25€ ce qui ferait un taux de prime de 0,242%.

Si 60,50€ correspondent à une couverture à 150%, une prime à 100% donnerait 40,33€ ce qui ferait un taux de prime de 0,3227%.

Un taux d'assurance groupe - avant négociation - est de l'ordre de 0,40%; après négociation il peut descendre autour de 0,30%

Voici ce que je compte faire dès demain (dites moi ce que vous en pensez) :

1) Prendre RDV avec le service de courtage avec l'organisme Logiliance (là ou mon entreprise cotise), monter un plan de financement pour 162K et voir ce qu'il trouve pour nous...

La première des choses à faire et dans tous les cas c'est effectivement de bâtir un plan de financement le plus précis possible c'est à dire avec :

=> Les dépenses/Besoins/Emplois
+ Coût achat
+ Frais négociation
+ Frais de courtage
+ Frais d'acte acquisition notarié
+ Autres frais éventuels liés à l'investissement
+ Coût travaux éventuels
+ Frais dossier
+ Parts sociales (éventuel, si réseau mutualiste)
+ Frais garanties

=> Les recettes/ressources
+ Prêt sociaux et assimilés (employeur - PTZ - Prêt collectivité....)
+ Prêts épargne-logement éventuels
+ Prêt complémentaire court "emboîté" (si montage gigogne)
+ Prêt complémentaire long "lisseur" (si montage gigogne)
+ Apport personnel

Bien entendu le total "recettes/ressources" doit être égal au total "dépenses/Besoins/Emplois".

2) Prendre RDV avec le CF et voir si l'on peux et poussé jusqu’à 162K grâce a leur méthode de calcul qui ne prend pas en compte l'assurance pour calculer le taux d’entendement. Ainsi rester sur 25 ans et garder un taux correct.

Il faut surtout vérifier si la charge mensuelle correspondante assurances comprises est compatible avec votre capacité de remboursement.

Ma femme qui est a mi temps cette année passera a temps plein l'année prochaine (+300€)
Si on passe par une banque (hors CF donc) on devra en toute logique passer sur prêt a 27-28 ans (je pense) pour emprunter 10K de plus. Peux t-on facilement repasser dès l'année suivante sur un crédit sur 25ans en augmentant les mensualité de 100€ et en baissant le repassant sur un taux de 25ans (dans le cas ou les taux n'ont pas remonter bien sur) ?

Dépend de la banque et du contrat que vous accepterez.

L'option de modulation des échéances est possible mais souvent présentée comme une faculté que la banque accepte ou non en fonction de votre situation (notamment de vos charges et revenus) au moment où vous demandez l'exercice de l'option.

D'autre part, suivant les banques, l'exercice de cette option peut être gratuite ou payante.

Est ce possible de demande un prêt ou l'on prévoit dès le début d'augmenté les mensualité de 100€ dès l'année prochaine et donc partir de 25ans (je pense que non...) ?

Dans l'absolu rien n'est impossible.

Dans la pratique souvent l'option de modulation n'est - suivant l'offre/contrat - possible qu'au bout d'un certain temps et comme il s'agit de contrats standards il est très peu probable que votre banque établisse pour vous un contrat "à la carte".

Cdt

 

[Tetris]

Merci pour vos réponses toujours aussi complètes

Oui concernant le plan de financement
recettes/ressources" = dépenses/Besoins/Emplois

-J'ai appelé logiliance, il ne font pas de courtage pour les prêts de +25ans et renvois justement vers le crédit foncier au delà 25ans..
-J'ai appelé le CF, 160K sur 25 ans ça fait 801€ hors assurance a 3,5% on est un peu en dessous des 33%
Il m'a renvoyer une simulation pour 160K donc. Il m'a reconfirmer que leur de 3.5% n'est pas négociable chez eux, en dessous il préféré qu'on aille voir ailleurs. Concernant l'assurance sur 160K elle monte un peu on passe a 64.53€ (couverture a 200%) chez leur partenaire AXA. Il faut que je lui trouve un assurance (la courtière de logiliance m'a dit d'en trouver 3 assurances) moins chère avec les même garantie pour qu'il renonce a AXA...
Est ce que ça vaux le coup de chercher une autres assurance...Ou devrais je me contenté de celle du groupe a 64.53€ et facilité ainsi les choses... ?

En parallèle je vais voir avec une vrai société de courtage type CAFPI pour voir ce qu'ils peuvent m'avoir sur pour 160K sur 27ans chez les banques...Et comparer ensuite avec l'offre sur 25ans du crédit foncier. D'après la courtière resté a 25ans sur 3.5% serait la meilleurs solution pour nous...

 

[Aristide]

Est ce que ça vaux le coup de chercher une autres assurance...Ou devrais je me contenté de celle du groupe a 64.53€ et facilité ainsi les choses... ?

A contreparties réellement couvertes il va sans dire que plus le taux de prime est bas moins le coût du crédit sera élevé.

Mais il n'y a pas que ce rapport "qualité/prix" qui doit retenir l'attention.

Si vous avez lu le billet concernant les assurances dont lien page 15 ci-dessus vous avez vu que les assurances déléguées sont à primes variables.
Et, dans l'autre billet page 13, vous avez aussi pu voir que dans un montage à échéances lissées optimisé, les primes d'assurances dont le montant n'est pas fixe ne peuvent pas être prise en compte dans un tel montage gigogne optimisé.

Il n'y a donc pas que le taux du prêt et le taux des assurances qui déterminent la meilleure offre; les techniques utilisées pour bâtir le plan de financent sont tout aussi importantes.

Pour résumer

=> Si prêt classique = probable que l'assurance déléguée sera moins chère (Sous réserve que la banque n'augmente pas son taux d'intérêt......ce qui arrive quand ce n'est pas son assurance groupe qui est retenue).

Attention - Souvent les banques qui acceptent des assurances déléguées prennent de frais d'étude pour vérifier que les contreparties assurées soient - au minimum - équivalentes à celle de son assurance groupe.

=> Si montage gigogne à échéances lissées = seules des simulations comparatives pourraient dire ce qu'il en est.

D'après la courtière resté a 25ans sur 3.5% serait la meilleurs solution pour nous...

Là encore il va sans dire que plus le prêt est court moins le coût du crédit est élevé (= moins d'intérêts payés et moins de primes d'assurances payées)

Mais si vous avez lu mon billet dont lien page 13 vous avez aussi pu voir que - à mon avis - la meilleure façon de faire n'est pas de choisir une durée pour en calculer une échéance.

Ma démarche est inverse c'est à dire déterminer une échéance cible assurances comprises (si prime fixe = donc pas assurance déléguée) = échéance que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

A partir de cette échéance pré-déterminée et de la hiérarchie des taux proposée par votre banque calculer la/les durée(s) optimale(s).

La durée n'est plus choisie/imposée; elle devient la résultante dépendante de l'optimisation.

Cdt

 

[Tetris]

Mais si vous avez lu mon billet dont lien page 13 vous avez aussi pu voir que - à mon avis - la meilleure façon de faire n'est pas de choisir une durée pour en calculer une échéance.

Ma démarche est inverse c'est à dire déterminer une échéance cible assurances comprises (si prime fixe = donc pas assurance déléguée) = échéance que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

J'ai en effet lu vos billet et je vous rejoint sur le fait de déterminer une échéance plutôt qu'une durée.
Dans notre situation s'endetter a 33% reste confortable pour nous (notamment grâce a des avantages que l'on ne peux pas compter dans nos revenu net qui augmenterai nos ressource de 350-400€).
Nous gagnons 1450€ et 1000€ (un mis temps qui évoluera ) plein temps en 2014)

Ainsi a la C.E avec une mensualité de 788,43€ (assurance comprise mais il est vrai que la prime de 35.08€ parait anormalement basse) on arrive à 33% d'endettement avec les frais annexe. 150K reste donc le max possible au CE sur 25 ans.

Au CF avec une mensualité de 800€ (hors assurance) on peu pousser jusqu'a 160K pour aller jusqu'à 33%. Si on rajoute la prime de 60€ on monte a 35.3% d’endettement (ce qui est encore bien pour nous pour le reste a vivre) mais comme le CF ne compte pas la prime on reste dans les clous du 33%.

 

[Aristide]

Je pense que vous vous créez un faux problème.

D'abord il n' a aucun texte qui impose un taux d'endettement à 33%; c'est un usage d'une part.

Dautre part il y a de nombreuses façons de calculer ledit taux d'endettemet.

A ce sujet vous pouvez aussi voir :

Différents taux d’endettement
[lien réservé abonné]

Enfin il est un autre critère qui est aussi important que le taux d'endettement et qui est "le reste à vivre".

En effet 33% d'endettement est très/trop élevé pour un couple avec deux SMIC; il est très bas pour un couple avec vingt SMIC.

Aussi si vous avez une capacité de remboursement de 800€ acceptable dans une banque, elle doit être tout autant acceptable dans l'autre banque quels que soient les artifices de calcul de ce fameux taux d'endettement.

Cdt

 

[Tetris]

Je pense que vous vous créez un faux problème.

D'abord il n' a aucun texte qui impose un taux d'endettement à 33%; c'est un usage d'une part.

Je suis d'accord mais avec nos revenus les banques refuserons de franchir 33% avec nous ça tiendrais qu'a moi je monterai a 40% ^^ Le reste a vivre nous suffirai. (frais masqué, évolution de salaire prochainement...)

Aussi si vous avez une capacité de remboursement de 800€ acceptable dans une banque, elle doit être tout autant acceptable dans l'autre banque quels que soient les artifices de calcul de ce fameux taux d'endettement.
Cdt

Justement j'accepte volontiers les 865€ comme capacité de remboursement que propose le CF (via leur artifice de ne pas compter l'assurance) alors qu'en face dans les banques classiques refusent d'aller au delà des 33% étant donné nos revenus modérés, et ne proposent rien en contrepartie pour monter aussi haut et qui nous permettrais de resté sur 25 ans pour 160K.

C'est pour ça que je suis encore un peu dans le flou et dans le doute sur cette pratique proposé par le CF qui j'ai l'impression sera la solution la plus économique pour nous...

Dans l'idéal j'aimerai que les banques nous laisse monté a 35% et ainsi financer nos 160K sur 25ans et faire jouer la concurrence via un courtier

 

[Tetris]

J'ai quelques question sur vos conseils concernant le montage lissé :

[lien réservé abonné]

1) – Demander un lissage « primes assurances décès invalidité » comprises. Si non il s’agit d’un faux lissage qui ne donne pas une optimisation maximale et accroît le coût du crédit.
Pour ça il nous faut 2 prêt (voir conseil 4)

2) – Utiliser tous les prêts – dont prêts épargne-logement et sociaux – dont le taux est inférieur au prêt principal
On en a pas – La maison est classée en E (les vendeur voit pour faire une modif pour le passé en D mais eux comme nous on y compte pas)


3) – Optimiser les prêts épargne-logement
On en a pas


4) – Utiliser les « Prêts gigognes » ou « Prêts emboîtés »
Les banques propose et accepte facilement un prêt gigognes pour faire baisser le cout du crédit ? Dans notre cas ce sera par exemple le prêt PAS sur 25ans et un « classique » 10 ans.

5) – Choisir l’échéance cible la mieux appropriée. Ils influent à la baisse sur le coût du crédit séparément et/ou cumulativement
Oui ça c’est clair, dans notre cas on prendra l’échéance max que peux accepté la banques. Même a 35%, le reste a vivre sera pour nous« correct la 1ere année » et sera plus important dès l’année 2014.



Je reviens aussi sur votre excellente étude sur les assurances avec des questions forcément :

[lien réservé abonné]

Il s’avère qu’une assurance déléguée nous ferait réduire énormément le coût du crédit. D'après une simulation sur un site de courtage d’assurances, on ferait une économie de 22000€ en prenant une des moins chère proposé dans notre cas (29 et 32 ans). D’après votre articles les taux proposé devant être corrigé au final on peux s’attendre donc a une économie réel assuré de 17000€ ce qui reste plus qu’intéressant. (pas gagné que les assurances les moins chère soit accepter…pourtant ça doit passer dans certaines banques sinon elle n’existerait pas…)

Je vais m’activer donc a trouver une assurance à conditions équivalentes qui pourrait faire remplacer celle proposé par le CF (AXA) - pour l’instant je me concentre sur le CF mais je verrais aussi avec les autres banques pour déléguer aussi l’assurance. Ce que j’espère c’est qu’en proposant une autre assurance que ne ça plombe pas notre dossier au point qu’il soit refusé a cause de ça genre pas assez appuyer car le conseiller avec qui on aura batailler pour remplacer l’assurance groupe…

Si on a pas d’autre choix que de garder l’assurance groupe, vos tableaux la aussi il y a encore moyen d’économiser quelques milliers d’euro avec la méthode « Assurances décès invalidité calculées sur le capital restant du – taux de prime hors du taux d’intérêt » Les banquiers sont en droit de refuser cette demande de calcul et ne proposé que la « classique » ?

 

[Aristide]

Bonjour,

1) – Demander un lissage « primes assurances décès invalidité » comprises. Si non il s’agit d’un faux lissage qui ne donne pas une optimisation maximale et accroît le coût du crédit.

Pour ça il nous faut 2 prêt (voir conseil 4)

Je ne comprends pas bien votre question.

Il va de soi que pour pouvoir procéder à un lissage il faut au moins deux crédits de durées différentes dans le plan de financement.

Mais cela n'a rien à voir avec le fait que si vous avez une assurance groupe à primes fixes elles peuvent être prise en compte dans l'optimisation du lissage alors que si c'est une assurance déléguée à primes variables dans le temps lesdites primes ne pourront pas être intégrées dans le lissage et le plan de financement sera donc moins bien optimisé.

2) – Utiliser tous les prêts – dont prêts épargne-logement et sociaux – dont le taux est inférieur au prêt principal

On en a pas – La maison est classée en E (les vendeur voit pour faire une modif pour le passé en D mais eux comme nous on y compte pas)

3) – Optimiser les prêts épargne-logement
On en a pas

Dommage pour vous.

4) – Utiliser les « Prêts gigognes » ou « Prêts emboîtés »
Les banques propose et accepte facilement un prêt gigognes pour faire baisser le cout du crédit ? Dans notre cas ce sera par exemple le prêt PAS sur 25ans et un « classique » 10 ans.

Ainsi que déjà expliqué dans cette technique on ne choisi pas les durées.
Elles sont calculées en fonction de votre échéance cible (assurances comprises si primes fixes) et de la hiérachie des taux que votre banque vous propose.

5) – Choisir l’échéance cible la mieux appropriée. Ils influent à la baisse sur le coût du crédit séparément et/ou cumulativement

Oui ça c’est clair, dans notre cas on prendra l’échéance max que peux accepté la banques. Même a 35%, le reste a vivre sera pour nous« correct la 1ere année » et sera plus important dès l’année 2014.

Idem point ci-dessus

Il s’avère qu’une assurance déléguée nous ferait réduire énormément le coût du crédit. D'après une simulation sur un site de courtage d’assurances, on ferait une économie de 22000€ en prenant une des moins chère proposé dans notre cas (29 et 32 ans). D’après votre articles les taux proposé devant être corrigé au final on peux s’attendre donc a une économie réel assuré de 17000€ ce qui reste plus qu’intéressant. (pas gagné que les assurances les moins chère soit accepter…pourtant ça doit passer dans certaines banques sinon elle n’existerait pas…)

Si vous obtenez un montage gigogne et que la banque accepte également une assurance déléguée, dans vos comparaisons, tenez compte que votre gain sur les assurances sera réduit par le volume des intérêts payés qui sera supérieur puisque le montage sera moins bien optimisé.

Je vais m’activer donc a trouver une assurance à conditions équivalentes qui pourrait faire remplacer celle proposé par le CF (AXA) - pour l’instant je me concentre sur le CF mais je verrais aussi avec les autres banques pour déléguer aussi l’assurance. Ce que j’espère c’est qu’en proposant une autre assurance que ne ça plombe pas notre dossier au point qu’il soit refusé a cause de ça genre pas assez appuyer car le conseiller avec qui on aura batailler pour remplacer l’assurance groupe…

En théorie, de par la Loi Lagarde, si les risques couverts par l'assurance déléguée sont au moins équivalents à ceux de l'assurance groupe de la banque, celle-ci ne peut en profiter pour augmenter ses conditions d'interventions.

Mais, effectivement, le droit au crédit n'existe pas et la banque peut le refuser.

Par ailleurs je vous ai déjà alerté sur le fait que pour étudier les conditions de l'assurance déléguée et vérifier que ses couvertures soient au moins équivalentes à celles de sa propre assurance groupe, la banque peut vous facturer cette analyse préalable.

Si on a pas d’autre choix que de garder l’assurance groupe, vos tableaux la aussi il y a encore moyen d’économiser quelques milliers d’euro avec la méthode « Assurances décès invalidité calculées sur le capital restant du – taux de prime hors du taux d’intérêt » Les banquiers sont en droit de refuser cette demande de calcul et ne proposé que la « classique » ?

Les banques adoptent les techniques qui leurs conviennent et, le plus souvent pour les prêts immobiliers, les primes d'assurances sont assises sur le capital initial et non pas sur le capital restant du.

Donc si, dans ses procédures, par exception à la pratique la plus courante, votre banque propose une assurance assise sur le capital restant dû (technique "in" ou technique "out) vous pourrez bien entendu en profiter.

Mais si, au contraire et comme probablement, elle utilise une assurance assise sur le capital initial elle ne changera certainement pas ses contrats et procédures informatiques pour vous donner satisfaction.

Cdt

 

[Tetris]

Des news concernant notre projet :

Petit récap :

Emprunt souhaité : 160K
Date souhaité : 25 ans
Apport : 12K (pour les frais, notariés et divers bancaires)
Revenus a 2 : 2450€ (1 enfant a charge)
Taux d’endettement actuel : 0%
Taux d’endettement que l’on peu supporté : 36% (augmentation des revenus prévu début 2014)

Simulation du crédit foncier pour 160K 25ans :
Prêt PAS 25ans a 3.50% - échéance 866€ (dont 65€ d’assurance groupe)
Taux d’endettement 35,3%
(Le crédit foncier ne prenant pas compte de l’assurance il prendrait en compte un taux à 32.6%)

Hier CAFPI me contacte, j’expose mon projet et lui explique que ça ne nous intéresse pas de prendre au delà de 25ans.
Je m’attendais a une réponse négatif de sa part, il me dit qu’ils négocient jusqu’à 35% de taux d’endettement chez les banques.
Et comme il négocie un taux plus intéressant que 3.45% (a taux fixe on ne veux pas de variable) et une assurance délégué qui sera moindre (admettons 0.36%)
Cela nous ferais une échéance de 845€ (assurance comprise)
Taux d’endettement 34,4%
Comme le CFF il avait l’air confiant... J’irai le voir une fois le compromis en main pour qu’on voit s’il trouve réellement des banque prêt a nous suivre avec un taux d’endettement au alentour de 34.4%
Bizarrement j’en doute.
J’ai dis au courtier que je voudrais garder le CFF en secours (qu’il ne négocie rien avec eux) au cas ou notre dossier reviendrais avec rien chez eux on aura ça en secours... Il m’a dit que si c’était refuser avec eux alors ce serais refuser logiquement en traitant nous en direct...

Dilem ? Leur laisser négocier aussi avec le CFF et espérer un meilleur taux (surtout grâce a une assurance délégué) ou se le garder en secours quand même ? Idem pour la CE ?
J’ai lu quelques posts sur des dossiers comme nous limite niveau taux d’endettement qui sont passé par un courtier qui au finale leur propose uniquement une offre CFF et pas interessante...

J’ai revu aussi avec ma banque pour les prévenir qu’il nous faudra 160K pour notre projet. Notre banquier nous dit qu’il pourra affiner les taux, les calcul, pour faire rentré 160K. Il a refait vite fait les compte et m’a dit que ça passerait mais qu’on serait a la limite max de chez max...

 

[Aristide]

Bonjour,

Comme le CFF il avait l’air confiant… J’irai le voir une fois le compromis en main pour qu’on voit s’il trouve réellement des banque prêt a nous suivre avec un tauxd’endettement au alentour de 34.4%

Attention au compromis; bien prendre soin de prévoir une clause suspensive avec indications des caractéristique maximales du crédit :

+ Montant crédit maximum
+ Taux maximum
+ Durée maximale
+ Échéance maximale assurances comprises.
+ Taux endettement maxi,
+ Etc....

A ce sujet voir sur le forum nombreuses pages rédigées par Elaphus:

"Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier"

https://www.moneyvox.fr/forum/showt...rêt-immobilier&p=134115&viewfull=1#post134115

Cdt

 

[vivien]

Bonjour,

Et comme il négocie un taux plus intéressant que 3.45% (a taux fixe on ne veux pas de variable) et une assurance délégué qui sera moindre (admettons 0.36%)

La différence entre le taux qui vous a été annoncé (3.50 %) et le taux du courtier (3.45 %) représente une économie d'environ 4,00 Euros/mois. Ce montant est à rapprocher des honoraires qui vont être perçus par le courtier. Est-il intéressant de retenir son intermédiation ?

Pour ce qui est des assurances, dans la simulation qui vous a été proposée le taux serait de 0.48 % sur le capital emprunté et de 0.36 % dans l'autre étude. S'agit-il d'une assurance à 100 % ou y-a-t-il deux assurances ? S'il n'y en a qu'une seule le taux semble élevé.

Cdt

 

[Capach]

La différence entre le taux qui vous a été annoncé (3.50 %) et le taux du courtier (3.45 %) représente une économie d'environ 4,00 Euros/mois. Ce montant est à rapprocher des honoraires qui vont être perçus par le courtier. Est-il intéressant de retenir son intermédiation ?

Si les honoraires sont pris sur l'apport, cela ne changera rien à l'échéance. Par contre, ce sera ça en plus à emprunter. Pas certain effectivement que ce soit intéressant.

 

[vivien]

Bonsoir,

A mon sens, la question n'est pas de savoir :

Si les honoraires sont pris sur l'apport, cela ne changera rien à l'échéance.

ou financés par le crédit, puisque c'est une charge pour le client, mais de déterminer le rapport entre le coût de la prestation et l'économie dégagée.

 

[Capach]

Bonsoir,

A mon sens, la question n'est pas de savoir :



ou financés par le crédit, puisque c'est une charge pour le client, mais de déterminer le rapport entre le coût de la prestation et l'économie dégagée.

 

[Tetris]

Bonjour,



La différence entre le taux qui vous a été annoncé (3.50 %) et le taux du courtier (3.45 %) représente une économie d'environ 4,00 Euros/mois. Ce montant est à rapprocher des honoraires qui vont être perçus par le courtier. Est-il intéressant de retenir son intermédiation ?

Pour ce qui est des assurances, dans la simulation qui vous a été proposée le taux serait de 0.48 % sur le capital emprunté et de 0.36 % dans l'autre étude. S'agit-il d'une assurance à 100 % ou y-a-t-il deux assurances ? S'il n'y en a qu'une seule le taux semble élevé.

Cdt

N'ayant eu pour l'instant qu'un entretient téléphonique de 20min avec CAFPI et qu'il n'a encore notre dossier sous les yeux je n'ai pas eu de sa part de taux. J'ai pris comme base les taux "moyen" sur les site de courtage en ligne pour me faire une idée de ce qu'on pourrait avoir.

Oui pour l'assurance il y a bien les 2 emprunteurs d'assurés et chacun a 100%
Idem j'ai fait une simulation via les sites de courtages en fonction du montant, age, durée et le taux moyen serait de 0.36% en passant pour une assurance délégué pour 2 à chacun 100%.

 

[Tetris]

Attention au compromis; bien prendre soin de prévoir une clause suspensive avec indications des caractéristique maximales du crédit :

+ Montant crédit maximum
+ Taux maximum
+ Durée maximale
+ Échéance maximale assurances comprises.
+ Taux endettement maxi,
+ Etc....

A ce sujet voir sur le forum nombreuses pages rédigées par Elaphus:



Cdt[/QUOTE]

Je viens de lire l’intégralité du topic "Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier"

Donc concernant notre projet que penser vous de ses caractéristiques maximales :

+ Montant crédit maximum : 163.000 MAX (On partira quand même sur 160K mais autant prendre une petite marge si besoin...)
+ Taux maximum : TEG : 4.4% MAX ET FIXE (c’est le taux qui passe avec le CFF avec l’assurance groupe, on espère bien un TEG plus proche des 4% avec courtage mais si seul 4,4% est accepté on prendra quand même)
+ Échéance maximale assurances comprises. 880€ (idem on espère plutôt 850€ après négociation avec les banques)
+ Taux endettement maxi : 35% (comme déjà expliquer dès l’année suivante nos augmentation de revenu prévu on sera 3 points en dessous)

Donc si on nous refuse 3 prêt de 160K avec par exemple 4.4% , 4.3% et 4% (avec des échéance inférieur a 880€) nous ne seront pas redevable des 10% ?
A l’inverse si une banque nous accepte un prêt sur 26ans ou avec un taux a 4.6% et qu’on le refuse, nous ne seront pas redevable des 10 ?
Par contre j’imagine qu’il n’y a aucun soucis de nous, acheteur, on décide d’accepté un prêt qui dépasse une de nos caractéristiques maximales ?

Lors des simulations les banques prévoyais pour 160K emprunté, 10K pour les frais de notaires. Par exemple le CFF estime à 6.25% le coût de frais notarié.
Hors d’après une simulation internet pour calculer les frais de notaires on tournerai plutôt à 12K.... ?
Qui dit vrai ??

www calcul-frais-de-notaire fr

Résumé de vos choix
Type de bien : bien achevé depuis plus de cinq ans
Département : 76
Négociation par un notaire : Non
Montant du bien : 160 000 €

MONTANT
Debours : 400 €
Etat : 8 144 €
Notaire : 3 027 €
Publicité foncière : 100 €
Montant des Frais : 11 671 €

 

[Aristide]

Bonjour,

+ Montant crédit maximum : 163.000 MAX (On partira quand même sur 160K mais autant prendre une petite marge si besoin...)
+ Taux maximum : TEG : 4.4% MAX ET FIXE (c’est le taux qui passe avec le CFF avec l’assurance groupe, on espère bien un TEG plus proche des 4% avec courtage mais si seul 4,4% est accepté on prendra quand même)
+ Échéance maximale assurances comprises. 880€ (idem on espère plutôt 850€ après négociation avec les banques)
+ Taux endettement maxi : 35% (comme déjà expliquer dès l’année suivante nos augmentation de revenu prévu on sera 3 points en dessous)

Donc si on nous refuse 3 prêt de 160K avec par exemple 4.4% , 4.3% et 4% (avec des échéance inférieur a 880€) nous ne seront pas redevable des 10% ?

Si les prêts sont refusés par la banque, même si toutes les caractéristique restent dans les limites que vous avez prévues, votre compromis devient caduque.

Par contre si c'est vous qui n'acceptez pas l'offre alors que ses caractéristiques réelles sont inférieures à celles maximales que vous aviez stipulées vous perdriez alors votre acompte.

Ainsi, dans votre exemple ci-dessus, si vous refusez d'accepter l'offre dont TEG 4,40%, vous perdriez votre acompte car 4,40% c'est juste égal au maximum de 4,40% que vous aviez prévu et non pas supérieur.

A l’inverse si une banque nous accepte un prêt sur 26ans ou avec un taux a 4.6% et qu’on le refuse, nous ne seront pas redevable des 10 ?

Exact

Par contre j’imagine qu’il n’y a aucun soucis de nous, acheteur, on décide d’accepté un prêt qui dépasse une de nos caractéristiques maximales ?

Dans une telle hypothèse il est probable que pour éviter tous éventuels problèmes ultérieurs le notaire vous demandera de signer un autre compromis.

Lors des simulations les banques prévoyais pour 160K emprunté, 10K pour les frais de notaires. Par exemple le CFF estime à 6.25% le coût de frais notarié.
Hors d’après une simulation internet pour calculer les frais de notaires on tournerai plutôt à 12K.... ?
Qui dit vrai ??

12.000€ plus proche de la réalité.

Cdt

 

[Tetris]

Bonjour,

Dans une telle hypothèse il est probable que pour éviter tous éventuels problèmes ultérieurs le notaire vous demandera de signer un autre compromis.


12.000€ plus proche de la réalité.

Cdt

Même avec un prêt PAS nous seront proche des 12K ?

Concernant le Notaire, le vendeur était passé au début par un notaire qui l'avait évalué et mise en vente a 180K sur son site. N'étant pas satisfait de son implication pour publier l'offre il a reprit les choses en main et c'est occupé de refaire une meilleure annonce sur un site + fréquenté (le résultat fut immédiat).
L'annonce est toujours disponible sur le site du notaire. De ce fait pourront nous facilement choisir un autre notaire pour établir le compromis ? Le vendeur n'ayant pas accroché avec le notaire, souhaiterai avec notre accord en trouver un autre cependant ce dernier rechigne quant a sa proposition d'aller voir ailleurs pour finalisé l'affaire que ça poserait un problème de déontologie.

Le choix du notaire ne nous dérange pas (tans qu'on paye pas plus chère ) ce qui m’embêterai plus ce serait d'avoir des frais supplémentaire a lui payé (frais de négociations) alors qu'on est pas passé par lui, et que ça reste pour nous une pure vente PAP.

Mais bon sur ça je pense que je me monte la tête pour rien