Besoin de vos avis sur le taux proposé et les services de courtages.

[Aristide]

Même avec un prêt PAS nous seront proche des 12K ?

Ce que l'on nomme à tort "les frais de notaire" ce sont en fait "les frais d'acte d'acquisition notarié" concernant la maison (ancienne dans votre cas) acquise. Ce sont ces frais là que je vous ai confirmé; ils sont complètement indépendants du prêt sollicité et sont dû même par un acquéreur qui autofinance.

Mais - en plus - viennent s'ajouter les "frais de garantie".
Si la banque vous demande une garantie réelle immobilière et que seule l'acquisition soit financée ce serait un Privilège de prêteur de Deniers (PPD ou IPPD).

Pour un PAS de 160.000€ il faudrait compter environ 1.000€

Concernant le Notaire, le vendeur était passé au début par un notaire qui l'avait évalué et mise en vente a 180K sur son site. N'étant pas satisfait de son implication pour publier l'offre il a reprit les choses en main et c'est occupé de refaire une meilleure annonce sur un site + fréquenté (le résultat fut immédiat).
L'annonce est toujours disponible sur le site du notaire. De ce fait pourront nous facilement choisir un autre notaire pour établir le compromis ? Le vendeur n'ayant pas accroché avec le notaire, souhaiterai avec notre accord en trouver un autre cependant ce dernier rechigne quant a sa proposition d'aller voir ailleurs pour finalisé l'affaire que ça poserait un problème de déontologie.

Le choix du notaire ne nous dérange pas (tans qu'on paye pas plus chère ) ce qui m’embêterai plus ce serait d'avoir des frais supplémentaire a lui payé (frais de négociations) alors qu'on est pas passé par lui, et que ça reste pour nous une pure vente PAP.

Il est toujours conseillé d'avoir son propre notaire même si c'est un autre notaire que le vendeur a choisi pour la vente.
Les frais seront strictement identiques et les honoraires (qui représentent une infime partie de ces frais car l'essentiel est composé de taxes d'où l'appellation inappropriée de "frais de notaire") seront partagé entre les deux notaires suivant des règles très précises fixées par la notariat.

Cdt

 

[Tetris]

Normalement le compromis devrait se signer au alentour du 18 juillet.
J’ai encore des zones de flou sur la façon de procéder entre courtiers et négociations en direct :

Le courtier par lequel je vais passé sera très probablement CAFPI (échange téléphonique sur le projet et agence dans ma ville).
Concernant les frais de courtage, si j’accepte une offre négocié par leur soin, ils seront déjà arrangé avec la banque pour leur rémunération ou dois je prévoir a l’avance ça en plus dans le budget, si oui de combien pour un prêt a 160K ?

Étant donné qu’on a un dossier « short », avec 160K on sera a 33% voir un peu plus (ça dépendra du TEG...), pour avoir lu plusieurs témoignage ou les courtiers renvois au final vers le CFF je craint qu’il en soit de même pour nous... Dans ce cas cela pourrait être tout de même intéressant si le courtier arrive a négocié un taux plus bas (notamment avec une assurance délégué), mais si son offre n’est pas intéressante avec les frais de courtage... Peux t-on dans ce cas refaire une demande en direct en repartant de 0 hors courtage ?

D’après le conseillé CFF, notre dossier sera accepté chez eux... Du coup suis-je mieux de me réserver cette solution en secours en précisant au courtier de ne pas négocier avec eux ou de leur laisser et avoir un taux plus intéressant au risque que la demande du courtier soit moins personnel et plus agressives soit refusé...?

 

[Aristide]

Bonjour,

Le courtier par lequel je vais passé sera très probablement CAFPI (échange téléphonique sur le projet et agence dans ma ville).
Concernant les frais de courtage, si j’accepte une offre négocié par leur soin, ils seront déjà arrangé avec la banque pour leur rémunération ou dois je prévoir a l’avance ça en plus dans le budget, si oui de combien pour un prêt a 160K ?

Tout dépend de la banque et du courtier.

Dans certains cas vous payez une commission au courtier mais la banque ne lui en verse pas

D'autres fois c'est la banque qui paie une commission au courtier mais l'emprunteur ne lui en verse pas (les conditions proposées par la banque risquent alors d'en tenir compte et d'être donc plus élevées)

Il est encore possible que le courtier se fasse à la fois rémunérer par l'emprunteur et par la banque.

Pour les montants de commissions il n'y a pas de règles imposées, chacun fait ce qu'il veut mais elles doivent être affichées.

D'autre part les conditions de rémunération doivent aussi être mentionnées dans le mandat que vous signez.

Étant donné qu’on a un dossier « short », avec 160K on sera a 33% voir un peu plus (ça dépendra du TEG…), pour avoir lu plusieurs témoignage ou les courtiers renvois au final vers le CFF je craint qu'il en soit de même pour nous… Dans ce cas cela pourrait être tout de même intéressant si le courtier arrive a négocié un taux plus bas (notamment avec une assurance délégué), mais si son offre n’est pas intéressante avec les frais de courtage… Peux t-on dans ce cas refaire une demande en direct en repartant de 0 hors courtage ?

Si l'offre de la banque proposée par la courtier ne vous convient pas vous ne l'acceptez pas vous ne devrez rien audit courtier.

Vous pouvez alors demander des offres à d'autres banques.

Là où il pourrait y avoir litige sur le paiement de la commission c'est si vous obteniez une autre offre de la banque initialement proposée par ce même courtier.

Vérifiez bien les termes du mandat que vous serez amené à signer

D’après le conseillé CFF, notre dossier sera accepté chez eux… Du coup suis-je mieux de me réserver cette solution en secours en précisant au courtier de ne pas négocier avec eux ou de leur laisser et avoir un taux plus intéressant au risque que la demande du courtier soit moins personnel et plus agressives soit refusé…?

J'essaie de traduire ce que vous dites :

1) - Vous négociez vous mêmes les conditions de votre crédit avec le CFF.
Dans ce cas le courtier ne peut prétendre à une commission ni de votre part ni du CFF.

2) - Dans un second temps le courtier sollicite cependant le CFF et obtient un taux plus favorable.
Si vous acceptez cette offre il peut alors prétendre à une commission.

Mais pour savoir si cette offre est plus intéressante que les autres - dont celle du CFF que vous aviez vous même négociée - il faut bien entendu tenir compte de cette commission.
La comparaison est assez simple si vous payez cette commission avec votre épargne (apport personne).
Ce serait plus compliqué si vous deviez l'inclure dans le crédit car si le crédit est plus important le frais de dossier et les frais de garanties seront aussi plus importants.

3) - Si cette dernière offre ne vous satisfait pas ni les éventuelles autres offres d'autres Etablissements, vous reviendriez alors sur l'offre initiale du CFF (sans commission courtier).

Cette "gymnastique" n'est pas impossible dans l'absolu mais il semble nécessaire de bien fixer les règles au départ car, ainsi que dit ci-dessus, c'est une source de litige possible avec le courtier.

Donc prévoyez bien ces éventualités dans le mandat que vous allez signer.

Cdt

 

[Tetris]

Certaines banques refusent d'être démarché par un courtier quand on les a déjà contacté avant (rentrée de coordonnées et simulation). C'est le cas de la banque postale que j'ai eu au tel ce matin pour un début d'étude par téléphone. Il m'ont dit qu'un courtier ne pourra plus négocier chez eux pour nous puisque je les ai contacté avant.

Je ne compte pas contacter d'autre banque en direct, la demande de crédit que je ferai à la B.Postale me servira de comparaison avec la meilleure offre du courtier.

Puis je laisser le CFF au courtier sachant que j'ai déjà été en contact avec eux et qu'ils ont mes coordonnées ?
Idem pour la caisse d'épargne sachant qu'on est déjà client chez, le courtier peux négocier tout de même avec eux ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Puis je laisser le CFF au courtier sachant que j'ai déjà été en contact avec eux et qu'ils ont mes coordonnées ?
Idem pour la caisse d'épargne sachant qu'on est déjà client chez, le courtier peux négocier tout de même avec eux ?

Ainsi que déjà dit ce n'est pas impossible dans l'absolu.

A voir cependant avec votre courtier et/où les Etablissements concernés car puisque vous êtes déjà en relation avec ces banques il n'est pas certain qu'elles accepteront; en particulier si une commission devait être versée à ce courtier.

Cdt

 

[Tetris]

Bonjour,


Ainsi que déjà dit ce n'est pas impossible dans l'absolu.

A voir cependant avec votre courtier et/où les Etablissements concernés car puisque vous êtes déjà en relation avec ces banques il n'est pas certain qu'elles accepteront; en particulier si une commission devait être versée à ce courtier.

Cdt

En effet...
Voici un peu de news dans notre projet :

Le compromis de vente a été signé on devrait le recevoir par la poste aujourd’hui ou demain.
J'ai pris RDV a la banque postale pour la semaine prochaine pour monter un dossier (pré-entretient de 30min effectué par téléphone).

Les frais de courtage étant d’après ce que j’ai pu lire moins élevé chez Meilleurtaux que chez Cafpi j’ai décidé d’appeler l’agence de ma ville pour voir. On a fait un point rapide sur le projet. Il m’a demandé d’annuler mon RDV avec la banque postale pour s’occuper de notre dossier sinon il ne pourra pas faire mieux que les taux qu’on a déjà eu en 1ere simulation (3,5% hors assurance CFF et C.E). Faut-il comprendre donc ici que meilleurtaux n’aurait envoyer notre dossier qu’a la banque postale... ? Il m’a
J’ai refusé d’annuler le RDV avec la poste car je tiens a avoir une acceptation de prêt hors courtage et la poste (comme me l’a confirmer le courtier) serait en mesure de nous faire la meilleurs offre.

Je tiens sur ce point a ne pas tout délégué en courtage (peu être a tord..) car j’ai lu de nombreux témoignage ou le courtier apportait offre moins intéressante par rapport a une négociation en direct en parallèle avec une autre banque voir avec la même banque ! (je parle bien sur des témoignage basé sur le TEG ou le coût réel crédit pour conclure que l’offre du courtier était réellement moins interessante). J’ai l’impression que s’il n’y a pas de « contrepoids » les courtiers en profite pour proposé une offre qui peux être certes intéressante mais pas autant qu’elle n’aurait pu l’être s’il avait la « pression » d’une concurrence et ou du coup il se prend moins de commission. Je pense ici aux témoignages ou le courtier réajuste l’offre en quelques minute après que le client est eu mieux en direct...

J’ai donc garder Cafpi comme société de courtage et le montage de dossier chez eux est également prévu semaine prochaine. A moins qu’il annule aussi parce que l’on a choisi la poste comme banque pour la négociation en direct...

 

[Aristide]

Bonjour,

Tout d'abord, quel qu'il soit, je vous suggère de lire attentivement le mandat que vous signerez avec un courtier et de bien y préciser que vous entendez parallèlement solliciter directement les banques que vous y désignerez.

A ma connaissance la Banque postale ne travaille pas avec les courtiers ?
Conservez donc votre relation directe avec elle.

Pour ce qui est de la meilleure offre, au plan financier, outre le taux du prêt et celui des assurances il y aussi la technique utilisée.

Et un montage gigogne à échéances lissées optimisé peut vous faire économiser une somme très significative sur les coûts des crédits.

Mais il y a aussi les critères accessoires du crédit que sont, par exemple, les possibilités de modulation, pause crédit, remboursement anticipé sans indemnité.....et autres.

Et il y a aussi tous les aspects "bancaires" autres que ceux concernant les crédits et leurs facturations qui varient d'une banque à l'autre.

Pour ce qui est de comparer des offres de prêt le coût du crédit simple est le moins pertinent des trois critères qui existent.

Le TEG est moins mauvais mais la réglementation (absurde) impose aux banques de l'indiquer prêt par prêt alors que - notamment dans les montages gigognes où il y a plusieurs prêts", c'est bien entendu le "TEG d'ensemble" (= tous prêts confondus) qui intéresse l'emprunteur et permettrait une vraie comparaison.

=> Sur ce sujet voir:

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ? (1 ère partie)
[lien réservé abonné]

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ? (Seconde partie)
[lien réservé abonné]

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ? (3 ème partie)
[lien réservé abonné]

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit... ou autres paramètres ? (4è partie)
[lien réservé abonné]

Avec en annexe de la première partie cette étude de l'A.N.I.L et de l'O.P.C.N.H.

"Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification"

ANIL, Habitat actualité, mai 1999

Etude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Capach]

A ma connaissance la Banque postale ne travaille pas avec les courtiers ?
Conservez donc votre relation directe avec elle.

Certains pôles immobiliers de la Banque Postale commencent à travailler avec les courtiers dont notamment la cafpi, c'est très récent et encore en rodage.

@Tetris:
Je le répéterai toujours, un courtier n'est pas ... toujours... capable de trouver le meilleurs taux d'intérêt existant sur un marché local. Cependant, comme le dit Aristide, il y a beaucoup d'autres paramètres à prendre en compte pour vraiment apprécier l'intérêt ou non de telle ou telle offre de prêt : les assurances de prêts, les garanties, les frais.

Au delà de ça, le courtier peut négocier des options qui peuvent vous être utiles comme la modulation, le remboursement anticipé sans frais, etc. Comme il est censé connaître l'intégralité de l'offre bancaire de sa région, il saura vous orienter vers la banque la plus correspondante à votre projet.

Par exemple, si la modulation des échéances est très importante pour vous pour ajuster les échéances à une future augmentation de salaire, vous orienter vers une banque peut-être un peu plus chère en taux mais offrant une liberté totale de modulation peut être une bonne solution.

Enfin, je trouve personnellement assez dommage que les courtiers que vous citez jettent l'éponge avant même d'avoir tenté tout simplement parce que vous souhaitez une petite autonomie légitime de recherche de financement...

 

[Tetris]

Certains pôles immobiliers de la Banque Postale commencent à travailler avec les courtiers dont notamment la cafpi, c'est très récent et encore en rodage.

@Tetris:
Je le répéterai toujours, un courtier n'est pas ... toujours... capable de trouver le meilleurs taux d'intérêt existant sur un marché local. Cependant, comme le dit Aristide, il y a beaucoup d'autres paramètres à prendre en compte pour vraiment apprécier l'intérêt ou non de telle ou telle offre de prêt : les assurances de prêts, les garanties, les frais.

Au delà de ça, le courtier peut négocier des options qui peuvent vous être utiles comme la modulation, le remboursement anticipé sans frais, etc. Comme il est censé connaître l'intégralité de l'offre bancaire de sa région, il saura vous orienter vers la banque la plus correspondante à votre projet.

Par exemple, si la modulation des échéances est très importante pour vous pour ajuster les échéances à une future augmentation de salaire, vous orienter vers une banque peut-être un peu plus chère en taux mais offrant une liberté totale de modulation peut être une bonne solution.

Enfin, je trouve personnellement assez dommage que les courtiers que vous citez jettent l'éponge avant même d'avoir tenté tout simplement parce que vous souhaitez une petite autonomie légitime de recherche de financement...

Merci Aristide et Capash pour vos réponse rapide et toujours pertinentes !

Enfin, je trouve personnellement assez dommage que les courtiers que vous citez jettent l'éponge avant même d'avoir tenté tout simplement parce que vous souhaitez une petite autonomie légitime de recherche de financement...

En effet…

Avec ce que l’on souhaite emprunter pour notre projet, quand on part du taux conventionnel sur 25ans avec une simulation basique par téléphone ou sur internet on arrive aux alentours de 35% de taux d’endettement. Après montage d’un plan financier solide ( prêt gigogne a taux lissé, réduction des frais de dossiers, …), d’après les calcul que j’ai pu effectuer grâce notamment aux tableaux d’Aristide on devrait pouvoir se rapprocher des 34%, voir 33% si on arrive a avoir une assurance déléguée.

Ma femme qui est en CDI mi-temps aujourd’hui (27h/semaine) va évoluer en 2 temps très prochainement :

1) Un autre service de sa société lui a proposé 4h par semaine (CDD) à partir du 1er septembre. Elle va signer ce nouveau contrat très prochainement mais comme les RDV banque et courtier vont arrivé avant le contrat, son employeur (société très connu et réputé sérieuse) lui a fait une lettre « promesse d’embauche » ou tout est mentionné signé et tamponné.
2) Début 2014 elle passera a temps plein dans son service actuelle sur son CDI. C’est également une certitude par contre la date du début du plein temps n’a pas encore été posé. L’avenant de son CDI sera donc fait début 2014. Cependant son directeur lui a fait un papier « officiel » stipulant le fait que son poste doit évoluer vers un temps plein prochainement et se rend disponible a répondre a toute question venant d’un organisme financier concernant ce projet d’évolution d’horaire et donc de salaire.

Avec le 1) nous devrions faire baisser de 2 points notre taux d’endettement (dès septembre 2013 donc avant la 1ere échéance) mais qui ne sera pas pris en compte étant donné que c’est un CDD.
Avec le 2) qui prendra le relais du 1) : On gagnera 3-4 points sur le taux d’endettement. Cette fois ce sera sur le CDI donc réellement pris en compte.

Vous qui connaissez bien le milieu, quelle valeur aura ses 2 « papiers » . Il est évident qu’ils ne seront pas pris en compte dans le calcul actuelle. Peuvent-ils faire basculer la balance d’un dossier juger « limite » niveau taux d’endettement par la banque ?

 

[Aristide]

Vous qui connaissez bien le milieu, quelle valeur aura ses 2 « papiers » . Il est évident qu’ils ne seront pas pris en compte dans le calcul actuelle. Peuvent-ils faire basculer la balance d’un dossier juger « limite » niveau taux d’endettement par la banque ?

Tout d'abord revoir ma réponse sur le sujet en page 27 ci-dessus.

Ensuite il n'y a pas de règle universelle chaque banque ayant ses propres pratiques et, à dans une même banque, les appréciations du risque peuvent varier d'une agence à l'autre et même, dans une agence, d'un conseiller à l'autre.

Evidemment, si vous étiez à 50% de taux d'endettement il y a une certitude que la réponse serait négative dans 100% des cas.

Mais vous êtes à 35% avec des perspectives d'augmentation à court terme qui réduiront donc ce ratio et augmenteront votre reste à vivre.

Si par ailleurs :
+ Vous avez de bonnes relations avec votre banque,
+ Votre compte fonctionne normalement
+ Vous avez eu une capacité d'épargne antérieure qui permet un apport personnel correct
+ Votre dossier crédit est solide

=> ce seul taux d'endettement un peu élevé à ce jour ne devrait pas être rédhibitoire.

Cdt

 

[Capach]

Vous qui connaissez bien le milieu, quelle valeur aura ses 2 « papiers » . Il est évident qu’ils ne seront pas pris en compte dans le calcul actuelle. Peuvent-ils faire basculer la balance d’un dossier juger « limite » niveau taux d’endettement par la banque ?

Rien à ajouter à la réponse d'Aristide !

 

[Tetris]

Si par ailleurs :
+ Vous avez de bonnes relations avec votre banque, OUI
+ Votre compte fonctionne normalement OUI
+ Vous avez eu une capacité d'épargne antérieure qui permet un apport personnel correct OUI et NON (12-13K d'apport soit les frais)
+ Votre dossier crédit est solide : Pas de contrainte particulières- hormis un problème de santé (léger) de ma femme qui peux faire monter un peu l'assurance.

=> ce seul taux d'endettement un peu élevé à ce jour ne devrait pas être rédhibitoire.

Cdt

D'ailleurs en parlant d'assurance, de mon coté aucun soucis, par contre ma femme ayant un petit soucis de santé, rien de grave ni de risque de décès ! mais elle a tout de même un traitement a vie. Au début je pensais a ce qu'elle ne le déclare pas puisqu'il n'y aucun risque que ce soucis de santé ne lui fasse perdre son emploi. Ensuite j'ai lu que les assurance effectuais des contrôle via la CPAM donc se serait bête de se faire refuser pour avoir voulu économiser 5€ de plus par mois... Ce qui m'embête le plus c'est que l'on va perdre du temps si l'assurance demande un check chez le médecin (résultat, validation...) pour au final nous majoré l'assurance et mettre une clause de non remboursement en cas de soucis sur ce point... Alors on tant pis on déclare ?

 

[Aristide]

Alors on tant pis on déclare ?

Vous avez parfaitement raison; le contraire serait une erreur pouvant générer de graves conséquences.

Cdt

 

[Tetris]

Bonjour !

Après l’entretien téléphonique (il y a 15 jours) sur la plateforme de la banque postale j’ai obtenu un RDV hier avec un conseiller financier de la Poste pour monter un dossier. (j’avais pris 15 jours pour être sur d’avoir le compromis)
On vient avec toute les photocopie des pièces demandé. Sur place le conseiller nous dis qu’il ne montera notre dossier QUE si l’on décide s’engager avec eux (après simulation)...qu’il ne va pas monter un dossier pour rien en cette période ou il est surchargé.
Bon...On fait cette simulation (1h20 d’entretien). C’est plus qu’une simple simulation en fait puisqu’il nous rentre dans leur système et fait comme s’il passait de crédit en machine. Il analyse en même temps les documents (relevé de compte, contrat de travail...) pour se faire en même une idée. Il nous dit alors au finale leur système donnera un avis sur le dossier : 3 niveau : 1)vert : ou il peu accepté le crédit lui directement , 2)orange : son supérieur doit valider le crédit 3) rouge : le dossier par en commission 4) refusé
Le verdict du logiciel nous donne orange, il nous explique pourquoi, c’est plutôt positif, d’autant plus qu’il nous confirme qu’il acceptera notre dossier et que son supérieur lui fait confiance sur les dossier qu’il lui présente donc il le validera.
Concernant le prêt il fonctionne comme ça a la Poste : Si éligible prêt PAS alors ce sera un prêt PAS et rien d’autre... De plus avec un prêt PAS il ne lisse pas un 2eme prêt « classique » (en dehors des prêt spéciaux type PTZ, 1%...)
Je me doute que tout cela n’est qu’une directive mais j’ai bien senti qu’on avait pas le poids pour passer outre...

Chez eux on a le droit a un prêt « accession jeune » et des frais de dossier offert.
(Voir offre en image jointe a ce post)


Pour les autres banques on a déposé notre dossier chez un courtier. Le dossier est monté.
Il va visé un taux 3.45% et une assurance délégué à 50/50 + assurance groupe à 50/50 ( soit 100% sur chaque tête mais partagé 50% a l’assurance groupe et 50% a l’assurance délégué). Je n’avais pas encore entendu il m’a expliqué que compte tenu de notre dossier serait plus facile de passer ainsi... ok je lui fait confiance après tout c’est son job ! Les frais de courtage seront de 1100€ si l’on accepte l’une de ses offres.

EDIT : impossible d'ajouter une image je suis refusé ^^

 

[Capach]

Merci pour ce retour !

Ok pour la procédure Banque Postale, elle semble simple et rapide. C'est simplement dommage qu'elle ne puisse pas proposer le montage en double-ligne pour le PAS. Rien à ma connaissance ne l'interdit. Il est vrai cependant que si vous êtes éligible au prêt PAS, la banque doit le proposer en priorité. Si vous le refusez, ce qui serait dommage, vous devez signer une décharge.

Par contre,

Pour les autres banques on a déposé notre dossier chez un courtier. Le dossier est monté.
Il va visé un taux 3.45% et une assurance délégué à 50/50 + assurance groupe à 50/50 ( soit 100% sur chaque tête mais partagé 50% a l’assurance groupe et 50% a l’assurance délégué). Je n’avais pas encore entendu il m’a expliqué que compte tenu de notre dossier serait plus facile de passer ainsi... ok je lui fait confiance après tout c’est son job !

Pourquoi pas mais pour moi, votre courtier cherche à amadouer son partenaire bancaire. En effet, s'il peut faire passer une assurance déléguée à 50/50, il pourra la faire passer à 100/100. Ainsi, si l'assurance déléguée est moins chère pour des garanties au moins égales, il est de votre meilleure intérêt de choisir uniquement cette assurance déléguée. A mon avis, c'est donc un accord "verbale" entre la banque et le courtier, un accord commercial pour arranger les relations entre eux (tu m'acceptes ma délégation d'assurance et je te laisse un bout de ton assurance groupe), mais ce n'est pas forcément dans votre meilleur intérêt.

... double paperasse en plus !

 

[Aristide]

Bonjour,

Concernant le prêt il fonctionne comme ça a la Poste : Si éligible prêt PAS alors ce sera un prêt PAS et rien d’autre…

Sur un plan réglementaire, si vous êtes éligible au PAS votre banque ne peut vous proposer un Prêt Conventionné (PC) mais elle peut tout à fait vous consentir un prêt classique dit "du secteur libre".

Au niveau du taux, le taux plafond des PAS est inférieur de 0,60 point au taux plafond des PC mais comme actuellement les taux de marché sont au plus bas, ces taux plafonds ne servent à rien et qu'il s'agisse de PAS, PC ou prêts classiques les taux réellement proposés sont quasi identiques.

L'avantages des PAS et PC par rapport aux prêts classiques est que le total "frais de dossier + parts sociales (si réseau mutualiste)" est limité à 500€ alors que pour les prêts du secteur libre il n'y a aucune limite sauf l'atteinte du taux d'usure par le taux effectif global (TEG).

Le PAS peut permettre une exonération temporaire (2 ans) de la taxe foncière (vérifier pour votre département).

De plus avec un prêt PAS il ne lisse pas un 2eme prêt « classique » (en dehors des prêt spéciaux type PTZ, 1%...)

Je me doute que tout cela n’est qu’une directive mais j’ai bien senti qu’on avait pas le poids pour passer outre…

Au plan réglementaire rien n'empêche un montage gigogne à échéances lissées avec un prêt PAS "emboîté" court et un autre prêt PAS long "lisseur".

Cdt

 

[Tetris]

Merci a vous 2 pour vos réponses

Par contre,

Pourquoi pas mais pour moi, votre courtier cherche à amadouer son partenaire bancaire. En effet, s'il peut faire passer une assurance déléguée à 50/50, il pourra la faire passer à 100/100. Ainsi, si l'assurance déléguée est moins chère pour des garanties au moins égales, il est de votre meilleure intérêt de choisir uniquement cette assurance déléguée. A mon avis, c'est donc un accord "verbale" entre la banque et le courtier, un accord commercial pour arranger les relations entre eux (tu m'acceptes ma délégation d'assurance et je te laisse un bout de ton assurance groupe), mais ce n'est pas forcément dans votre meilleur intérêt.

... double paperasse en plus !

Dois je l'avertir dès maintenant que je ne souhaite plus son montage en 50/50 mais une déléguée 100/100 ? Ou j'attend dans un premier temps ses offres d'ici une 10aine de jours...?
Comme je lui est dit que dans l’idéal on souhaite resté à la C.E mais bien sur partir ailleurs si il y plus intéressant ! Il traitera en priorité avec la C.E ça vient peu être de là l'idée de mettre que 50% de délégué étant donné que la C.E est la plus dur a accepter une assurance délégué...

Voici en PJ le détail concernant l'offre de la poste :


Prêt PAS=Hypothèque, d'accord faut t-il prévoir des frais d'hypothèque ou ils sont déjà inclu ? (je ne parle pas des frais de levée d'hypothèque )

 

[Tetris]

Au niveau du taux, le taux plafond des PAS est inférieur de 0,60 point au taux plafond des PC mais comme actuellement les taux de marché sont au plus bas, ces taux plafonds ne servent à rien et qu'il s'agisse de PAS, PC ou prêts classiques les taux réellement proposés sont quasi identiques.

En effet le taux du PC était 0.05 point au dessus du PAS (la Poste)

Le PAS peut permettre une exonération temporaire (2 ans) de la taxe foncière (vérifier pour votre département).

Je n'ai pas réussi a trouver cette info concernant les achats dans l'ancien il semblerait que cela concerne que le neuf.

Au plan réglementaire rien n'empêche un montage gigogne à échéances lissées avec un prêt PAS "emboîté" court et un autre prêt PAS long "lisseur".

Je vous crois sur parole et j’essaye de lire un maximum d’article et de post sur ce forum pour être « au point » lors des entretiens avec les banques mais dans la réalité le discours est « c’est nos conditions ou vous allez voir ailleurs » avec systématiquement la phrase « nous ne sommes pas des marchants de tapis » . Je pense notamment a ses sujets :
-Proposer un montage gigogne à échéances lissées avec un prêt PAS
-Prendre une assurance délégué
-Demander si l'on peu négocié un peu l'offre si jamais je reviens avec une meilleure proposition

J’ai vu 3 banques et aucune ne m’a laisser une marge de négociation sur ses points.
Je me doute bien qu’avec un très bon profil les banquiers ne rechigne pas à négocier mais pour les dossier «passable » on a pas vraiment de marge en fait.

 

[Aristide]

Prêt PAS=Hypothèque, d'accord faut t-il prévoir des frais d'hypothèque ou ils sont déjà inclu ? (je ne parle pas des frais de levée d'hypothèque )

Normalement ce sera un privilège de prêteur de deniers puisqu'i s'agit d'une acquisition.

Les frais sont inclus pour 1.048€ ce qui me semble plausible.

Je n'ai pas réussi a trouver cette info concernant les achats dans l'ancien il semblerait que cela concerne que le neuf.

Oui, c'est pour le neuf !
J'avais dans la tête qu'il en était ainsi

Je vous crois sur parole et j’essaye de lire un maximum d’article et de post sur ce forum pour être « au point » lors des entretiens avec les banques mais dans la réalité le discours est « c’est nos conditions ou vous allez voir ailleurs » avec systématiquement la phrase « nous ne sommes pas des marchants de tapis » . Je pense notamment a ses sujets :
-Proposer un montage gigogne à échéances lissées avec un prêt PAS
-Prendre une assurance délégué
-Demander si l'on peu négocié un peu l'offre si jamais je reviens avec une meilleure proposition

J’ai vu 3 banques et aucune ne m’a laisser une marge de négociation sur ses points.
Je me doute bien qu’avec un très bon profil les banquiers ne rechigne pas à négocier mais pour les dossier «passable » on a pas vraiment de marge en fait.

"Marchand de tapis"....!!!...,???....

Il ne sont pas très cohérents dans cette "banque" puisque - dans les faits - il vous le font ce montage gigogne avec deux PAS dont un sur 120 mois à 2%.

Resterait à en prévoir un troisième en optimisant = calcul durées en fonction de votre échéance cible et recherche meilleurs combinaison "Durées/Taux/Montants"; mais ceci il ne savent sans doute pas le faire ?

Cdt

 

[Tetris]

Bonjour,

En attendant un retour du courtier qui tarde...dossier déposé le 24/07, j’ai demandé des news mardi 30 (dossier bouclé mais pas encore envoyé...) réponse prévu vers le 08/08 j’ai décidé de prendre les devant niveau délégation d’assurance.
Je lui ai quand même précisé mon désir de passer sur une assurance délégué a 100% en priorité et non une 50% délégué 50% groupe comme il avait prévu mais je ne l’ai pas senti convaincu que téléphone.
Après quelque recherche et comparatif j’ai décidé de contacté le MACIF pour avoir une offre d’assurance délégué sous la main. La couverture semble être équivalente voir meilleurs que les assurances groupe.

Après réflexion on a décidé de partir sur une assurance 100% pour moi et 50% pour ma femme étant donné que j’ai un meilleur salaire.
J’ai vu qu’il était plus facile de faire passer une assurance délégué une fois qu’on a reçu l’offre de la banque+assurance délégué. Ainsi on est sur le taux ne bougera plus.
Peux-on alors une fois l’offre de la banque en main faire remplacer une assurance d’assurance groupe 100% - 100% par une assurance délégué 100% - 50% (en admettant que les conditions entre les 2 assurances soit équivalente) ? La banque va-t-elle exigé du coup que l’on apporte une assurance délégué a 100% pour les 2 pour contrer son offre ?

J’ai lu sur un autre topic que la banque postale ajoutais un délais de 30 jours ( !!) pour accepté un remplacement de l’assurance groupe par une délégué. Ça me parait beaucoup voir impossible a tenir pour être dans les clous.
Combien de jours une banque prend en moyenne pour remplacé l’assurance groupe par une assurance délégué et donner sa réponse d’acceptation ou de refus ?