Besoin de conseil pour une assurance vie

[CharlyBgood]

je vois des frais partout =D

Vois + loin.
On ne rase pas gratis c'est normal, sinon y'a un loup.

Et aussi relativise, exemple:

Achat d'un apparte dans l'ancien:
Frais de notaire ~ 7,5%
Frais d'agence ~ 4%
Frais de dossier bancaire ~ 0,5% à 1% (négociable mais bon)
Frais de garantie ~ 1%
_________________________
TOTAL: 11 à 13%

vs une SCPI entre 6 à 12 % c'est finalement kif kif, voire même mieux non ?

Tu commences à comprendre ?

 

[Roms94]

Vois + loin.
On ne rase pas gratis c'est normal, sinon y'a un loup.

Et aussi relativise, exemple:

Achat d'un apparte dans l'ancien:
Frais de notaire ~ 7,5%
Frais d'agence ~ 4%
Frais de dossier bancaire ~ 0,5% à 1% (négociable mais bon)
Frais de garantie ~ 1%
_________________________
TOTAL: 11 à 13%

vs une SCPI entre 6 à 12 % c'est finalement kif kif, voire même mieux non ?

Tu commences à comprendre ?

complétement... ton exemple est parfait d'ailleurs.
quand je vois tout ces frais pour acheter.... c'est dingue

 

[paal]

Vois + loin.
......
Et aussi relativise, exemple:

Achat d'un appart dans l'ancien:
Frais de notaire ~ 7,5%
Frais d'agence ~ 4%
Frais de dossier bancaire ~ 0,5% à 1% (négociable mais bon)
Frais de garantie ~ 1%
_________________________
TOTAL: 11 à 13%
vs une SCPI entre 6 à 12 % c'est finalement kif kif, voire même mieux non ?
Tu commences à comprendre ?

Deux moyens de s'intéresser aux SCPI qui, rappelons le sont des produits liés aux marchés immobiliers, et donc aux droits et taxes notariales à la base :
- soit les acheter en direct (avec ou sans levier de crédit) auprès de la SCPI ; dans ce cas, vous devenez sociétaire de la SCPI, et vous allez acquitter des frais notariaux (les plus importants ...)

- soit en disposer au travers d'un contrat d'assurance-vie, sachant que le sociétaire sera l'assureur dans ce cas, et il vous propose des UC basés sur une ou plusieurs SCPI, moyennant des frais moindres
- dans ce cas et comme l'assureur doit assurer la liquidité de ses UC, vous aurez la faculté de les "revendre" à tout moment, au prix de la dernière valeur liquidative de l'UC ;

L'assureur propose donc une possible rotation des parts qu'il détient, moyennant la perception de frais lors de la mise à disposition ; et c'est aussi ce processus qui permet une décimalisation des parts détenues ....

Bien entendu et en contrepartie de cette fluidité de détention des parts, vous ne pourrez pas avoir recours au crédit, puisque dans ce schéma, le sociétaire reste l'assureur ....

 

[Buffeto]

Deux moyens de s'intéresser aux SCPI qui, rappelons le sont des produits liés aux marchés immobiliers, et donc aux droits et taxes notariales à la base :
- soit les acheter en direct

- soit en disposer au travers d'un contrat d'assurance-vie,

il convient quand meme de préciser que dans le 1er cas tu le fais à crédit ( donc avec de l'argent que tu n'as pas au départ ).
et dans le second cas tu joues avec ton propre argent . ( ce qui limite forcément le surface d'investissement )

 

[CharlyBgood]

quand je vois tout ces frais pour acheter.... c'est dingue

Oui mais vois encore + loin:

Tu finances tes SCPI / ton apparte (studio) ancien à crédit, disons 100 000 € de coût brut (prix de l'apparte)
Tu mets disons par négo avec ta bq 10 K€ de ta poche sur une opé totale tous frais sus-décrits, à 112 K€
Emprunt 102 K€ sur 25 ans :
mensualité ADI (assurance) incluse de -430€
Tes loyers: +450€ / mois (j'ai sous-pondéré de 10% de vacances locatives)
Tes charges non récupérables -25€ / mois
Ta TF (taxe foncière): -60€ / mois
Ton assurance PNO: -10€ / mois
Tes travaux: -80€ / mois
Frais d'agences: -40€
IR+ PS (à la grosse louche): -30€
________________________________________
Flux nets mensuels moyens: -225€

Revente au bout de 15 ans à 117 000€ (~1% d'inflation immo / an)

Tu auras déboursé en 15 ans: 10K€ + 225x12x15(=40 500€) donc 55K€
K restant dû 42K€

Solde: 117K€ - 42K€ => tu dégages un capital "net" (je te passe l'IR de plus-value) de 75 000€
avec seulement 10 000 boules avancés et 225€ / mois

=> peu de placements financiers te procurent un tel rendement avec aussi peu de risques

Alors crois moi, oublie un peu les frais:
=> ils sont très souvent totalement déductibles
=> Les locataires et le fisc te paient le reste de l'opération

 

[Roms94]

Oui mais vois encore + loin:

Tu finances tes SCPI / ton apparte (studio) ancien à crédit, disons 100 000 € de coût brut (prix de l'apparte)
Tu mets disons par négo avec ta bq 10 K€ de ta poche sur une opé totale tous frais sus-décrits, à 112 K€
Emprunt 102 K€ sur 25 ans :
mensualité ADI (assurance) incluse de -430€
Tes loyers: +450€ / mois (j'ai sous-pondéré de 10% de vacances locatives)
Tes charges non récupérables -25€ / mois
Ta TF (taxe foncière): -60€ / mois
Ton assurance PNO: -10€ / mois
Tes travaux: -80€ / mois
Frais d'agences: -40€
IR+ PS (à la grosse louche): -30€
________________________________________
Flux nets mensuels moyens: -225€

Revente au bout de 15 ans à 117 000€ (~1% d'inflation immo / an)

Tu auras déboursé en 15 ans: 10K€ + 225x12x15(=40 500€) donc 55K€
K restant dû 42K€

Solde: 117K€ - 42K€ => tu dégages un capital "net" (je te passe l'IR de plus-value) de 75 000€
avec seulement 10 000 boules avancés et 225€ / mois

=> peu de placements financiers te procurent un tel rendement avec aussi peu de risques

Alors crois moi, oublie un peu les frais:
=> ils sont très souvent totalement déductibles
=> Les locataires et le fisc te paient le reste de l'opération

concernant l'appartement j'y songe beaucoup.
Actuellement je suis en location avec le 1% patronal dans une maison individuelle de 80m2 avec 300m2 de jardin construite il y a 10 ans en
Je paie même pas 800e de loyer... du coup je n'ai pas envie d'acheter une maison (comme résidence principale) ou je paierai 400-500e en plus de crédit par mois.

Du coup je songe à faire l'achat d'un appartement locatif, type F2 (moins de turn over qu'un studio) après tout comme le capital non garantie j'ai une certaine réticence avec le/les locataires, les loyer impayés etc... après je sais qu'il existe des assurances etc...
Au niveau des impots ca me fait un peu peur aussi car du coup je devrai les considerer comme revenu même si moyennant quelque % d'abattement .

 

[CharlyBgood]

Du coup je songe à faire l'achat d'un appartement locatif, type F2 (moins de turn over qu'un studio)

En effet.
Et les F2 ou T2 sont les biens immos les + "liquides" çàd faciles à écouler à la revente.

j'ai une certaine réticence avec le/les locataires, les loyer impayés etc... après je sais qu'il existe des assurances etc...

Et surtout faut pas faire de l'exception la règle:
ce genre de situation concerne moins de 2% des locataires.


Sans oublier - et c'est fondamental - que si tu fourgues un logement de m.... , tu auras des locataires de m....
Il ne faut pas hésiter à faire des travaux et offrir un certain "standing", et communiquer (2 à 3 fois l'an) avec tes locataires, même si - et je le conseille - tu passes par agence, avec un assurance GLI si tu veux.

Il y a aussi 1 excellent dispositif que tout le monde oublie: la garantie VISALE (renseigne toi là-dessus, tu verras c'est top !)

Au niveau des impots ca me fait un peu peur aussi car du coup je devrai les considerer comme revenu même si moyennant quelque % d'abattement .

Décidément tu ne vois que le côté obscur de la Force !
Tu loues en meublé => quasi 0% d'impôt (hormis la TF)

 

[Jeune_padawan]

Il ne faut pas hésiter à faire des travaux et offrir un certain "standing", et communiquer (2 à 3 fois l'an) avec tes locataires, même si - et je le conseille - tu passes par agence, avec un assurance GLI si tu veux.

Vous passez par une agence pour vos locations (si vous en avez bien évidemment) ?

 

[CharlyBgood]

Vous passez par une agence pour vos locations (si vous en avez bien évidemment) ?

oui toujours.
ça me décharge et c'est déductible.
C'est un réflexe qui me reste de la lecture du bouquin de Tim Ferris: la semaine de 4 heures.
=> automatiser et déléguer au max pour se concentrer sur le strict essentiel

Je recommande vivement la lecture de ce classique de la gestion et du développement personnel, même si ce type est un grand malade: il concentre plusieurs vies en une seule, c'est très impressionnant !

 

[atz]

Il y a aussi 1 excellent dispositif que tout le monde oublie: la garantie VISALE (renseigne toi là-dessus, tu verras c'est top !)

Je ne sais pas ce que vaut réellement ce dispositif, mais pour l'avoir sollicité en tant que locataire :
l'avantage c'est que tout est en ligne, et rapide ; j'ai eu la garantie en quelques jours
l'inconvénient c'est que toutes les agences que j'ai contacté m'ont dit que la garantie Visale elles s'asseyaient dessus parce que ca marche jamais... ca ne doit donc pas être si excellent que ca finalement
Et en tout ca ma servit strictement à rien...

 

[CharlyBgood]

Je ne sais pas ce que vaut réellement ce dispositif, mais pour l'avoir sollicité en tant que locataire :
l'avantage c'est que tout est en ligne, et rapide ; j'ai eu la garantie en quelques jours
l'inconvénient c'est que toutes les agences que j'ai contacté m'ont dit que la garantie Visale elles s'asseyaient dessus parce que ca marche jamais... ca ne doit donc pas être si excellent que ca finalement
Et en tout ca ma servit strictement à rien...

Parce qu’elles veulent éviter la paperasse, et préfèrent leurs procédures internes.

A date moi propriétaire, je ne m’en plains pas. Et mon locataire n’aurait pas eu le logement dans la GV.

 

[atz]

Je ne sais pas ce que Visale représente comme paperasse pour les agences, mais pour leur propre GLI (ou celle de leur assureur interne) pour le locataire c'est pas mal ^^

 

[paal]

A date moi propriétaire, je ne m’en plains pas. Et mon locataire n’aurait pas eu le logement dans la GV.

GV ??
Grande vitesse ?
Grande Vallée ?
Garantie Virtuelle ??

 

[Roms94]

après réflexion, histoire de commencer à prendre date je vais ouvrir une AV.
Pour commencer je vais faire des virement mensuel d'une cinquantaine d'euro et je verrai par la suite comment je la gère au mieux.. je pense faire un premier versement de quelques centaines d'euro au départ et continuer avec le virement programmé de 50e.

Du coup j'hésite entre Linxea Avenir et Linxea Spirit...
La répartition 75/25 du spirit me semble pas mal mais les frais de gestion sur le fond euro de 2% moins....

Du coup dans mon cas mieux vaut partir sur le Linxea Avenir avec Suravenir rendement, une repartition de 70/30 et accessible des 100e avec des virement programmé de minimum 25e

 

[gillesbis]

Mon avis : linxéa avenir sans hésiter :
50% fds euros opportunités
30% tracker WORLD
20% comgest monde
Le fds euros nouvelle génératio n'a fait aucune preuve de résultats car tout neuf.

 

[Roms94]

ui je pense partir sur le Linxea avenir, celui ci me correspond mieux.
leur profil star sont bien ?
après j’hésite entre le profil suravenir rendement ou opportunité.
Pour un novice comme moi c'est mieux de commencer sur un 70/30 donc plutôt le Suravenir rendement

 

[Jeune_padawan]

GV ??
Grande vitesse ?
Grande Vallée ?
Garantie Virtuelle ??

Bonjour paal,

GV : je dirais Garantie Visale, car sur la page d'avant Charlybgood évoque le dispositif.

Il y a aussi 1 excellent dispositif que tout le monde oublie: la garantie VISALE (renseigne toi là-dessus, tu verras c'est top !)

Et je pense que dans la phrase :

A date moi propriétaire, je ne m’en plains pas. Et mon locataire n’aurait pas eu le logement dans la GV.

A la place de "dans la GV", il faut lire "sans la GV".

@CharlyBgood pouvez vous confirmer ?

 

[gillesbis]

@Roms94
Soyez autonome, faites votre profil vous-même et éviter suravenir "rendement" dont j'ai trouvé un taux prévisionnel 2020 de 1,15% suite à rachat partiel au 04 01 2021. Mon rachat partiel ayant fait apparaitre un calcul sur la base de ce taux provisoire...
Si vous êtes jeune, il faut prendre un peu de risques avec du 50/50, la bourse, si elle chute, finit toujours par remonter.

 

[Roms94]

@Roms94
Soyez autonome, faites votre profil vous-même et éviter suravenir "rendement" dont j'ai trouvé un taux prévisionnel 2020 de 1,15% suite à rachat partiel au 04 01 2021. Mon rachat partiel ayant fait apparaitre un calcul sur la base de ce taux provisoire...
Si vous êtes jeune, il faut prendre un peu de risques avec du 50/50, la bourse, si elle chute, finit toujours par remonter.

Merci ; vous ne trouvez pas ca risquer pour commencer son AV de faire un 50/50

 

[SM1LE]

J'ajouterai même un peu de SCI Silver. De l'immobilier de Viager avec un objectif annuel à 6% et très peu de volatilité. Vu votre profil ca convient PARFAITEMENT