Besoin de conseil pour une assurance vie

[Sluwp]

Il n'y a rien d'obligatoire, sauf mention particulière dans le contrat.
Garder ses SCPI en AV longtemps sert à ce que les loyers épongent petit à petit les frais d'entrée pour commencer à devenir rentables.

L'avantage des SCPI en AV :
- la fiscalité est celle de l'AV et non celle des SCPI; de fait à la revente, la plus-value n'est pas soumise à l'impôt des plus-values immobilières
- les loyers qui vous sont versés sont investis sur le fonds € et ne sont pas soumis aux impôts fonciers
- la cession des SCPI (lors des rachats) ne pose pas de problème, puisque c'est l'assureur qui les possède. Vous pouvez les revendre sans être "bloqué", ce qui est parfois le cas avec les SCPI en direct (marché secondaire).

Donc oui, il faut attendre suffisamment longtemps 1) pour annuler les frais d'entrée et 2) pour avoir un contrat d'AV à maturité fiscale (8 ans) afin d'avoir la meilleure rentabilité, étant entendu qu'il faut que les loyers soient versés à 100% ce qui est le cas pour les SCPI logées dans un contrat Spirica.

Perso, je trouve que les SCPI en AV, c'est une bonne idée...

Personnellement je suis très dubitatif sur le fait qu'en AV la "cession ne pose pas de problème". C'est un argument souvent utilisé par les vendeurs de scpi en AV mais curieusement jamais par les assureurs eux-mêmes. D'ailleurs je remarque que Spirica précise dorénavant en gras sur son avenant que les retraits pourraient être bloqués. Pour le moment il n'y a jamais eu de problèmes de liquidité sur des scpi distribuées en AV donc on ne peut pas savoir mais cela arrivera tôt ou tard car les scpi sont intrinsèquement peu liquides (Immo + quasi pas de poche liquide). Et je remarque que même dans le climat euphorique de 2019 certaines SCPI (et pas que des mini) ont parfois des parts en attente de vente. Enfin nous avons l'exemple d'H2O qui montre bien que lorsque le sous-jacent est illiquide, l'assureur n'est d'aucune aide.

Pour compléter les 2 premiers avantages cités, on peut aussi noter des frais d'entrée moins élevés (cela dépend des contrats & scpi cela dit), un délai de jouissance généralement raccourci. Pour être cohérent il faut aussi préciser les inconvénients : choix assez limité de SCPI, pas d'éxonération des PV pour durée de détention (en particulier des PS), frais réccurents 2x + élevés. Vous n'êtes pas le propriétaire des parts et donc pas de vote possible et donc un pouvoir important laissé à l'assureur sur l'orientation de la gestion de la scpi alors que ses intérêts ne sont pas alignés avec les vôtres.

Au final le match SCPI en direct vs en AV c'est selon le profil et la vision de chacun mais il est clair que quelqu'un avec
- fortement imposé
- souhaitant investir comptant
- sur primopierre (scpi française ++ & dispo en AV)
- et n'étant pas certain d'avoir un horizon de placement >10 ans
a selon moi 4 bonnes raisons de ne pas investir en direct .

 

[Tornado05]

Je dirai que déjà juste avec une TMI de 30% et bien l'achat de SCPI même à crédit n'est pas une affaire tellement la fiscalité est importante. C'est pour cela que je n'achète pas de SCPI malheureusement, ça me plairait bien et diversifierait mon portefeuille mais fiscalité trop lourde.

 

[SM1LE]

Je dirai que déjà juste avec une TMI de 30% et bien l'achat de SCPI même à crédit n'est pas une affaire tellement la fiscalité est importante. C'est pour cela que je n'achète pas de SCPI malheureusement, ça me plairait bien et diversifierait mon portefeuille mais fiscalité trop lourde.

Il y a cependant encore des possibilités :
Les SCPI allemandes avec une fiscalité de 15.8% donc largement en dessous de 47% pour ce profil.
SCPI en nue propriété avec revente suite au dénouement
SCPI au sein d'une SCI avec apport de l'US

 

[Tornado05]

Oui certes mais pour la nue propriété me tentait bien mais il faut payer comptant car pas de déduction des intérêts. Pour les SCPI étrangères en effet, la fiscalité est moins lourde mais idem à la nue propriété pour le financement. Il n'est pas possible de déduire les intérêts d'emprunt sur de la SCPI étrangères. Compliqué d'avoir des SCPI en direct avec TMI de 30%.

 

[Buffeto]

Compliqué d'avoir des SCPI en direct avec TMI de 30%.

non pas compliqué .
il faut juste savoir utiliser le levier de la defisc à coté pour augmenter ton patrimoine


là où ca devient VRAIMENT compliqué c'est lorsque tu arrives à l'IFI .....

 

[Tornado05]

je n'arrive pas à voir pas le levier fiscal pour un achat en direct de SCPI avec une TMI 30% même avec un financement à crédit

 

[Buffeto]

je n'arrive pas à voir pas le levier fiscal pour un achat en direct de SCPI avec une TMI 30% même avec un financement à crédit

je te parlais du levier de la defisc...

en fait plus tu payes d'impôts et plus tu peux défiscaliser à coté ....donc augmenter ton patrimoine en diminuant tes impôts .

par exemple pour les revenus fonciers si tu en as bcp tu peux investir soit dans des SCPi de déficit foncier ( voir le blog à buffeto [lien réservé abonné] ) soit des SCPI malraux .

de sorte qu'en défiscalisant tu augmentes ton patrimoine

 

[Tornado05]

Ok je n’y étais pas, merci. Je vais regarder ça

 

[Manu215]

Merci pour vos message, 85-90% des loyers c'est vraiment pas bien selon vous ?

De rien.
Puisque vous avez des contrats qui permettent de toucher un loyer à 100%, il serait dommage de s'en priver!
Spirica se retrouve chez Linxea par exemple (Linxea Spirit 2) ou chez mesplacements.fr (mesplacementsliberté2).

LINXEA [lien réservé abonné]
MESPLACEMENTS.FR [lien réservé abonné]

Pour info : une pénalité de 3% s'appliquera si on désinvestit dans les 3 ans suivant la souscription.

Personnellement je suis très dubitatif sur le fait qu'en AV la "cession ne pose pas de problème". C'est un argument souvent utilisé par les vendeurs de scpi en AV mais curieusement jamais par les assureurs eux-mêmes. D'ailleurs je remarque que Spirica précise dorénavant en gras sur son avenant que les retraits pourraient être bloqués.

La phrase exacte de l'avenant est :
"Dans le cas où ce support serait amené à faire l’objet d’une mesure de restriction telle que prévue par la réglementation, les opérations sur ce support pourront être refusées par l’Assureur."

A l'achat comme à la cession, c'est ainsi que je le comprends , s'il s'agit de la phrase à laquelle il est fait allusion.
Mais je dirais que cela peut se produire aussi en direct, car il arrive que le gestionnaire de la SCPI bloque les souscriptions, sans que ce soit lié au capital de la SCPI elle-même (fixe ou variable).
C'est donc plutôt lié à la gestion de la SCPI, et le fait de l'avoir en direct ou en AV ne change pas grand-chose sur cet aspect.
Après, il y a toujours un risque, dès lors qu'il commence à y avoir une rentabilité à peu près intéressante, et cela s'observe avec n'importe quel investissement...

Disons que les SCPI en AV sont plus facilement vendables qu'en direct car en AV, elles repartent dans la poche de l'assureur, alors qu'en direct c'est un peu plus compliqué. Mais peut-être que je suis dans l'erreur.

 

[Roms94]

Peut être du à mon manque de connaissance sur les AV mais à vous lire il y'a quand même pas mal inconvénients....

Au final, je me demande si je ne devrai pas investir plutôt sur mon PEG d'avantage et profiter de l'abondement annuelle de 300e pour 1500e versé...

A savoir que je peux y faire d'autres placement moins risqué genre du 3/7 et donc investir dessus plutôt que dans une AV

 

[CharlyBgood]

Au final, je me demande si je ne devrai pas investir plutôt sur mon PEG d'avantage et profiter de l'abondement annuelle de 300e pour 1500e versé...

Attention à ne pas tomber dans l'erreur du "chasseur de primes" non +

Certes l'abondement c'est super, mais si le fonds est nul moi ça m'intéressera pas durablement.
Voire même pas du tout.
Sauf si on peut arbitrer dans ton PEG sur un fonds meilleur le cas échéant.

Comme d'hab. ce qui compte c'est ton objectif, et la qualité des placements, mais pas une prime qu'un mauvais support peut ensuite s'ingénier à faire fondre.

 

[Roms94]

Attention à ne pas tomber dans l'erreur du "chasseur de primes" non +

Certes l'abondement c'est super, mais si le fonds est nul moi ça m'intéressera pas durablement.
Voire même pas du tout.
Sauf si on peut arbitrer dans ton PEG sur un fonds meilleur le cas échéant.

Comme d'hab. ce qui compte c'est ton objectif, et la qualité des placements, mais pas une prime qu'un mauvais support peut ensuite s'ingénier à faire fondre.

ui tu as raison, après je peux passer d'un fond à l'autre, je suis juste limiter sur le nombre de fond possible à savoir :
-Amundi Actions Euro MID-CAP ESR 723 (risque 6/7)
- Horizon trésorerie Solidaire (risque 1/7)
- Horizon Solidaire (risque 3/7)
-Amundi Label équilibre Solidaire ESR-F (risque 4/7)

Mon objectif et d'avoir une épargne qui me rapporte un peu (je ne cherche pas le profit maximum) et que je laisserai à mes deux enfants .

 

[gillesbis]

Prendre les 300€ du PEG me parait bien (sortie au bout de 5 ans sauf les nombreux cas de déblocage anticipé).

 

[Roms94]

Du coup avec un PEG, est ce utile de constituer une AV ? si oui pourquoi selon vous ?

 

[gillesbis]

Dans un PEG, le choix d'UC est restreint et leurs performances souvent assez modestes.
C'est l'abondement et la fiscalité qui en font le charme. Une fois l'abondement annuel acquis, je pense qu'il faut voir autre chose.
Une AV est une enveloppe fiscale avantage au bout de 8 ans dans tous les cas. C'est un outil de placement indispensable pour son abattement annuel de 4600€/célib/9200€/cple, pour son choix de fonds disponibles, pour ses avantages successoraux (si plus agé)...
Le PEA est aussi une enveloppe fiscale indispensable en complément du PEG, de l4AV.

 

[spamoi]

Et globalement, ne pas perdre de vue que tu as intérêt à ouvrir quand même une AV pour "prendre date" car c'est la date d'ouverture qui compte et pas la date de versement

A mon sens, peu de risque à ouvrir un contrat Linxea Spirit par ex avec 500 € sur des SCPI et tu verras après si tu veux en remettre. Mais au moins tu auras pris date

 

[gillesbis]

Pour prendre date il est préférable d'ouvrir un LINXEA Avenir avec 50% de fds suravenir opportunités et 30 de trakers WORLD et 20% de comgest monde.
Ouvrir une AV avec 500€ et des SCPI, ça démoralise vu les frais. Ca peut avoir un effet négatif sur les AV.

 

[paal]

Et globalement, ne pas perdre de vue que tu as intérêt à ouvrir quand même une AV pour "prendre date" car c'est la date d'ouverture qui compte et pas la date de versement

Quel que soit l'assureur ou le courtier, il y a généralement pas une très grande différence de date entre l'ouverture du contrat et celle du premier versement (quel que soit le support choisi ...)

A mon sens, peu de risque à ouvrir un contrat Linxea Spirit par ex avec 500 € sur des SCPI et tu verras après si tu veux en remettre. Mais au moins tu auras pris date

Je sais bien que certains contrats d'assurance ont des UC sous forme de parts immobilières, mais effectivement, miser 500 Euros sur un tel support, cela ne va pas chercher très loin .....

 

[CharlyBgood]

il est préférable d'ouvrir un LINXEA Avenir avec 50% de fds suravenir opportunités et 30 de trakers WORLD et 20% de comgest monde.

Chez Linxea Avenir donc avec l'assureur SURAVENIR, bonne AV mais si notre Ami Roms94 change son fusil d'épaule pour les SCPI, il se frea "flinguer" ses revenus de 15%.
=> Mieux aller sur Linxea Spirit qui est plus "tout-terrain"

Ouvrir une AV avec 500€ et des SCPI, ça démoralise vu les frais. Ca peut avoir un effet négatif sur les AV

Pas d'accord.
Si tu vas sur des SCPI - comme sur l'immobilier en direct d'ailleurs - tu étales les 10 à 12% de frais sur la durée concomitante d'un placement immobilier çàd minimum 8 ans, et même plus raisonnablement > ou = à 10 ans

=> A la sortie ces frais sont lissés

 

[Roms94]

je vois des frais partout =D