Avis sur mon dossier svp

[Lola0209]

Bonjour,
les recommandations du HCSF sont mises par les banques chacune à leur sauce.....
après cela peut varier selon les régions
la SG retient 80% des loyers à venir, la plupart des autres banques retiennent 70 %
la SG calcule le taux d'effort hors assurance
le CFCAL retient 100% des loyers à venir
certaines caisse régionales de crédit agricole ont maintenu le calcul du taux d'effort en méthode différentielle (70% des loyers enlevés des charges d'emprunt)
Bref un beau cirque pour s'y retrouver dans la méthode à appliquer....

à 900 € le courtier est plus que correct eu égard à ce que l'on voit sur le marché.

dans ce que Lola0209 appelle frais de dossier il y a les frais de garantie, dossier banque et honoraires courtier.

Cdt

Merci beaucoup pour vos explications.
Oui c’est ça les frais de garantie etc... je ne savais pas comment ça s’appeler ! LOL
Bon du coup j’ai pris rdv avec mon conseiller aussi comme recommandé.
Mais il est vrai que c’est compliqué de s’y retrouver....
Et vous auriez un avis sur mon dossier ?

 

[baboune]

Bonjour,

Mais est-ce que tu en connais d'autres; car moi - avant les directives HCSF - j'a toujours vu le calcul du taux d'endettement "assurances comprises" (obligatoires + facultatives) ce qui semble logique puisqu'i s'agit bien d'une charge à payer ?

C'est le même raisonnement qu'avec les prêts sociaux dits "constitutifs d'apport" mais dont les mensualitési rentrent cependant bel et bien dans ledit calcul.

Cdt

Bonjour Aristide,

En fait avec cette directive chacun comme je l'ai dit essaie de s'en sortir.

à la lecture de la notice explicative (voir ma discussion HCSF où le document en en PJ) il apparait que l'assurance emprunteur n'est pas reprise dans les montants à intégrer pour le calcul.
Oubli de la part du HCSF ?, toujours est il que leur notice ne reprend que la partie amortissement en capital et intérêts.

pour les autres "entorses", là les banques assume le risque de se faire allumer par l'ACPR lors des contrôles.

cdt

 

[Triaslau]

Bonjour,

Mais est-ce que tu en connais d'autres; car moi - avant les directives HCSF - j'a toujours vu le calcul du taux d'endettement "assurances comprises" (obligatoires + facultatives) ce qui semble logique puisqu'i s'agit bien d'une charge à payer ?

C'est le même raisonnement qu'avec les prêts sociaux dits "constitutifs d'apport" mais dont les mensualitési rentrent cependant bel et bien dans ledit calcul.

Cdt

En tout cas dans la définition qu'on applique pour vérifier la conformité aux recommandations, le taux d'endettement = charges / revenus et c'est tout. La SG bricole peut être un autre taux pour sa cuisine interne, mais elle est soumis à ce taux de 33% qui demain ne sera plus une recommandation (mais passera à 35%).

 

[baboune]

Et vous auriez un avis sur mon dossier ?

Bonjour,

sincèrement je dirais que comme votre courtier semble impliqué sérieusement sur votre dossier et que ses honoraires sont plus que corrects, je pense qu'il doit savoir ce qu'il fait.

Avec l'habitude, nous connaissons nos banques partenaires et leurs critères et méthodes.

Il peut être intéressant de le revoir pour bien valider avec lui ces points qui ont été soulevés ici.

Reste juste le côté chômage partiel qui pourrait être bloquant, surtout selon la branche d'activité et aussi l'employeur et sa capacité de résistance face à cette crise.

Il est dans l'obligation légale des banques que d'être prudente vis à vis de votre projet afin d'éviter tout problème à venir alors même que des signaux aurait été décelables au traitement du dossier.

Cdt

 

[baboune]

En tout cas dans la définition qu'on applique pour vérifier la conformité aux recommandations, le taux d'endettement = charges / revenus et c'est tout. La SG bricole peut être un autre taux pour sa cuisine interne, mais elle est soumis à ce taux de 33% qui demain ne sera plus une recommandation (mais passera à 35%).

oui je suis d'accord,
mais si on parle bricolage je reprend la définition des "charges d'emprunt" indiqué dans la notice du 8 aout 2020 du HCSF:

«Charges annuelles d’emprunt», la somme des différents montants totaux,tels que définis au 9° de l’article L.311-1 du Code de la consommation, dus par l’emprunteur (ou les co-emprunteurs, le cas échéant) au titre du crédit immobilier et des différents emprunts en cours, pour une année donnée: cela comprend le total des intérêts et des remboursements de capital sur une période d’un an tel que préconisé par la recommandation CERS/2016/12

le 9° du L311-1 ne traite pas du tout des éléments constituant la charge du prêt , en effet c'est le 5°

Donc si nous lisons à la lettre la notice d'utilisation du HCSF on peut facilement réduire aux deux seuls éléments cités.

Je suis 100% d'accord que les assurances devraient être prises en compte mais bon, s'il y a une erreur dans le texte, ce n'est pas la faute du lecteur mais du rédacteur.
Cdt

 

[baboune]

Désolé Lola0209 pour ma digression vers les nuances des recommandations HCSF et son application par les banques mais cela montre bien que nous sommes encore avec des zones de flou sur le sujet.
Cela va surement évoluer dans l'année car nous aurons bientôt un phénomène de blocage des investissements locatifs et des investissements de défiscalisation si l'on ne prend pas en compte le reste à vivre et la capacité à absorber une mensualité d'emprunt en cas d'absence de locataire.

Cdt

 

[Lola0209]

Désolé Lola0209 pour ma digression vers les nuances des recommandations HCSF et son application par les banques mais cela montre bien que nous sommes encore avec des zones de flou sur le sujet.
Cela va surement évoluer dans l'année car nous aurons bientôt un phénomène de blocage des investissements locatifs et des investissements de défiscalisation si l'on ne prend pas en compte le reste à vivre et la capacité à absorber une mensualité d'emprunt en cas d'absence de locataire.

Cdt

Non mais pas de soucis j’apprends beaucoup de chose c’est très intéressant.
J’avais bien compris qu’il y’avait pas mal de zone de flou car j’ai pu lire sur internet ou même avoir différent son de cloche. Donc c’est toujours un plaisir de vous lire !

 

[gden]

Bonjour
Bien sûr que le dossier passera.
1) vous êtes sous la barre des 33% qui peut de toutes façons être dépassée par dérogation et vu vos revenus, épargne et reste à vivre vous faites partie à 100% de ces dérogations.
2) dans le cas où ça ne passerait pas dans votre banque (ce qui m'étonnerait sauf à la limite si vous travaillez dans des secteurs qui vont se casser la figure dans les prochains mois) un tour des banques concurrentes fera l'affaire car votre profil les intéressera et feront un effort pour baisser de quelques diziemes leur taux d'emprunt pour que votre dossier passe.

 

[Lola0209]

Bonjour
Bien sûr que le dossier passera.
1) vous êtes sous la barre des 33% qui peut de toutes façons être dépassée par dérogation et vu vos revenus, épargne et reste à vivre vous faites partie à 100% de ces dérogations.
2) dans le cas où ça ne passerait pas dans votre banque (ce qui m'étonnerait sauf à la limite si vous travaillez dans des secteurs qui vont se casser la figure dans les prochains mois) un tour des banques concurrentes fera l'affaire car votre profil les intéressera et feront un effort pour baisser de quelques diziemes leur taux d'emprunt pour que votre dossier passe.

Bonsoir,
Merci beaucoup pour votre retour. Bon déjà bonne nouvelle aujourd’hui je reprend en télétravail... donc ce sera pas du chômage partiel à 100% et je travail dans une grande entreprise très solide.
j’ai pris rdv avec ma banque suite aux recommandations ici et j’aurais déjà un aperçu.

 

[Liyah]

Bonjour.
Alors vous avez eu un retour de votre banque ?

 

[Lola0209]

Bonjour.
Alors vous avez eu un retour de votre banque ?

Bonjour oui j’ai eu mon prêt.

 

[Liyah]

Bonjour oui j’ai eu mon prêt.

Ok super. Félicitations à vous