avis sur bien immobilier : pinel ou pas ?

[moietmoi]

Je compte acheter dans la ville où j'habite ; c'est sûr qu'elle est loin d'être renommée comparativement à d'autres en région parisienne, mais l'idée est que cet investissement devienne éventuellement un futur pied-a-terre, et pour ça, cette ville me suffit...

en général, de bien connaître la ville évite pas mal d'erreurs, la question qui se pose est simplement y a t-il des programmes neufs avec des studio dignes dans le budget sans que cela soit en zone ANRU:

 

[dodo1]

des programmes neufs avec des studio dignes dans le budget

Tu entends quoi par studio dignes surtout dans le neuf.

 

[moietmoi]

Tu entends quoi par studio dignes surtout dans le neuf.

tu risques d'avoir les invendus, les vues sur parking, les combles, les angles difficiles à meubler

Mais il y en a qui doivent être bien aussi... je ne dis pas que c'est impossible , mais il faut bien chercher

 

[mchristine]

A ce propos, en creusant un peu, je viens de voir un bien qui pourrait m'intéresser, mais le hic c'est que les ventes ont commencé en août 2017 et qu'il reste la moitié des biens à vendre soit 5/10, ce sont majoritairement des F2... mauvais signe à priori ?
,

 

[mchristine]

Je précise qu'il y a un studio, 2 F3, et donc 7F2

 

[Blister]

Après 25 posts sur le sujet sans nommer la ville concernée, c'est confidentiel de demander de quelle ville il s'agit ? (Ou comme Voldemort dans Harry Potter, c'est celui dont on ne doit pas prononcer le nom ).

Blague mise à part, un avis éclairé sera forcément plus pertinent en connaissant la ville dont on parle.

 

[mchristine]

Non évidemment, il n'y a rien de confidentiel, d'autant qu'elle n'a rien d'extraordinaire. C'est à noisy-le- grand en seine-saint-denis

 

[Blister]

Non évidemment, il n'y a rien de confidentiel, d'autant qu'elle n'a rien d'extraordinaire. C'est à noisy-le- grand en seine-saint-denis

Noisy-le-Grand vous remplissez bien les critères importants évoqués dans ce fil, à savoir une bon réseau de transports et de nombreuses entreprises et administrations qui y sont installées.

Dans le même genre et pas trop loin, il y également Fontenay-sous-Bois qui est une ville bien desservie et où les entreprises s'installent de + en + (Campus Société Générale, AXA, etc).

 

[mchristine]

Je ne connais pas bien fontenay-sous-bois et ai peu envie d'investir là où je ne connais pas bien .
Mais je commence à comprendre que C'est vraiment un 2e travail d'augmenter son patrimoine, plus je fais de recherches et plus j'ai l'impression que ça va être long et compliqué.. parfois j'aimerais être comme des gens que je connais qui décident d'investir et qui se lancent sans réfléchir autant que moi....
.

 

[moietmoi]

A ce propos, en creusant un peu, je viens de voir un bien qui pourrait m'intéresser, mais le hic c'est que les ventes ont commencé en août 2017 et qu'il reste la moitié des biens à vendre soit 5/10, ce sont majoritairement des F2... mauvais signe à priori ?

c'est sur internet ? ou bien en allant voir sur place dans le bureau de vente? un programme de 10 biens c'est vraiment petit, il faut que le constructeur soit solide.. sais tu pour quand est la livraison?

 

[mchristine]

Pour le moment je n'ai pas plus d'infos que ça. J'ai vu les annonces sur internet , je compte me déplacer mais je redoute le hic vu que les biens ne semblent pas se vendre c'est pour ça que j'aimerais des avis avant de démarcher plus
.

 

[dodo1]

Je ne connais pas bien fontenay-sous-bois et ai peu envie d'investir là où je ne connais pas bien .
Mais je commence à comprendre que C'est vraiment un 2e travail d'augmenter son patrimoine, plus je fais de recherches et plus j'ai l'impression que ça va être long et compliqué..

C'est vrai que ce n'est pas facile de se projeter sur un programme, de plus qu'en ce moment il y a plein de programme qui sorte de terre, ce soir, je suis justement allé voir un programme qui va constituer un nouveau quartier.

parfois j'aimerais être comme des gens que je connais qui décident d'investir et qui se lancent sans réfléchir autant que moi....
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Il y a des gens qui procède comme ça pour tous.

 

[Buffeto]

Il y a des gens qui procède comme ça pour tous.

réfléchir ok mais un moment ou un autre il faut bien ..décider sinon on finit par ne rien faire .

 

[moietmoi]

Pour le moment je n'ai pas plus d'infos que ça. J'ai vu les annonces sur internet

Souvent sur internet le prix sont "à partir de" et la tva n'est pas toujours la bonne;

 

[dodo1]

réfléchir ok mais un moment ou un autre il faut bien ..décider sinon on finit par ne rien faire .

Ce n'est pas faux.

 

[mchristine]

Encore une petite question ; je commence à me positionner sur un bien, mais voilà il est neuf à 5100E le m2, sans être éligible Pinel ( même si la défiscalisation n'était pas une priorité pour moi ). Je me demande si je ne devrais pas mieux attendre un bien plus dans l'ancien, mais du coup moins cher au m2 ? sachant que ma priorité , en plus de l'augmentation de patrimoine, est vraiment d'avoir un pied-à-terre, donc je cible surtout un secteur en particulier, pas forcément du neuf mais de l' assez récent pour m'éviter de gros travaux dans les 15 prochaines années, et surtout avec un ( même infime ) espoir de PV à la revente

 

[Buffeto]

à 5100E le m2, …………... sachant que ma priorité , en plus de l'augmentation de patrimoine,...………..., et surtout avec un ( même infime ) espoir de PV à la revente

c'est sur qu'à ce prix déjà élevé , la PV ne peut etre qu'à long terme ...

par contre pour te donner un petit exemple je viens de vendre un petit locatif dans une petite ville de province .
acheté 1220€/m2 en 2014 , je l'ai revendu 1560€/M2 cette année et ce , sans avoir engagé de gros travaux depuis 4ans.

 

[mchristine]

C'est sûr que c'est intéressant...
Mais du coup, comment dans votre cas calculez-vous le " bénéfice " que vous avez dégagé ? Parce que je me trompe sûrement, mais si le bien était une petite surface, le revendre au bout de 4 ans amortit juste les frais de notaire non ? Désolée je ne m'y connais pas, je dis certainement une bêtise mais c'est l'imoression que j'ai

 

[Buffeto]

le revendre au bout de 4 ans amortit juste les frais de notaire non ?

non les chiffres donnés étaient FN inclus pour l'achat ...une fois déduite la commission de l'agence ( 6k€) et l'impot sur la PV ( quasiment 4k€) , les avances consenties au cours de4 années de location et le crédit soldé il nous est resté 12k€.

pour résumer en 4ans nous avons créé 12k€ ex-nihilo. ( je n'ai pas pris en compte l'imposition sur les revenus fonciers qui sont négligeables pour ces niveaux de loyers ….quoique )

 

[dodo1]

par contre pour te donner un petit exemple je viens de vendre un petit locatif dans une petite ville de province .
acheté 1220€/m2 en 2014 , je l'ai revendu 1560€/M2 cette année et ce , sans avoir engagé de gros travaux depuis 4ans.

En effet à ce prix-là, c'est intéressant, moi, je vois en Alsace, on est plus à 3 000 €/m2 dans l'ancien et 4 000 €/m2 dans le neuf.