avis sur bien immobilier : pinel ou pas ?

[Buffeto]

En effet à ce prix-là, c'est intéressant, moi,

j'en ai déjà parlé sur d'autres topics…..il y a encore des endroits qui sont intéressants...ceci dit depuis 2014 , les nouvelles se sont diffusées et donc nous n'achetons plus aux mêmes prix …. mais on reste sous les 2k€/M2 sur des biens anciens mais en bon état ( les sorties de défiscs en général )

 

[dodo1]

j'en ai déjà parlé sur d'autres topics…..il y a encore des endroits qui sont intéressants...

Je le sais bien, mais perso j'ai un peu de mal d'investir dans des endroits que je ne connais pas.

 

[Buffeto]

Je le sais bien, mais perso j'ai un peu de mal d'investir dans des endroits que je ne connais pas.

je peux le comprendre ….

ceci dit nous sommes à l'air du numérique ...crois tu que je vais aller voir en Allemagne les biens achetés par la SCPI dans laquelle j'investis ? ou les artisans réunionnais à qui je prête par l'intermédiaire de ma GI ?

dans la ville ou nous investissons les biens restent parfois en vente moins d'une journée , achetés par téléphone par des investisseurs lointains ….

 

[mvhrb888]

mais on reste sous les 2k€/M2 sur des biens anciens mais en bon état ( les sorties de défiscs en général )

D'où l'importance de se méfier de la défisc.

 

[mchristine]

Je rejoins dodo1 sur le fait d'avoir du mal aussi à investir là où je ne connais pas. En même temps j'ai un peu regardé en province, je trouve que c'est encore plus de boulot quand on ne connaît pas... quand je vois le temps que je passe sur une ville que je connais plutôt bien, je n'ose pas imaginer le temps que je passerais sur une ville que je ne connais pas du tout, avec la prospection, la vérification de la demande, l'etude des quartiers...

 

[moietmoi]

mais on reste sous les 2k€/M2 sur des biens anciens mais en bon état ( les sorties de défiscs en général )

D'où l'importance de se méfier de la défisc

j'ai une lecture différente: les biens sortant de defisc sont en meilleur état... mais ce n'est pas le sujet

voilà il est neuf à 5100E le m2, sans être éligible Pinel

Surtout n'achètes pas... il n'y a aucune rasion de ne pas être élligible au pinel en région parisienne, tout bien neuf doit l'être... si il ne l'est pas c'est qu'il est construit avec des méthodes de 1930( j'exagère) qui sont interdites actuellement et tu auras plein de désagréments

Je me demande si je ne devrais pas mieux attendre un bien plus dans l'ancien, mais du coup moins cher au m2 ? sachant que ma priorité , en plus de l'augmentation de patrimoine, est vraiment d'avoir un pied-à-terre, donc je cible surtout un secteur en particulier, pas forcément du neuf mais de l' assez récent pour m'éviter de gros travaux dans les 15 prochaines années

Avec cette définition de tes objectifs, il n'y a aucun intérêt à acheter dans le neuf; il y a beaucoup plus de choix dans l'existant; et tu n'es pas contrainte par une décision immédiate; car si tu rates un bien , il y en aura un autre la semains(mois) d'après, alors que dans le neuf ..il faut se décider immédiatement( après avoir structuré sa pensée) sinon le lot que tu vises est vendu le lendemain, sans espoir d'avoir l'équivalent dans le quartier avant 15 ou 20 ans...

 

[mchristine]

Merci pour vos réponses

 

[mvhrb888]

D'où l'importance de se méfier de la défisc.

j'ai une lecture différente: les biens sortant de defisc sont en meilleur état... mais ce n'est pas le sujet

Ça c'est sûr ; je parlais de celui qui achèterait en premier, du neuf. Il gagne en Pinel, mais s'il vend au bout de quelques années le bien est dévalué... Et un Buffeto vient l'acheter à bon compte

 

[Buffeto]

.. Et un Buffeto vient l'acheter à bon compte

en bourse quand ca descend , si tu vends il y a toujours un acheteur ….

dans l'iimmo c'est pareil ….mais ceux qui vendent , meme s'il vendent moins cher qu'ils n'ont acheté n'auront perdu grossomodo que l'économie d'IR qu'ils ont faite en 9ans ….

 

[Alec]

en bourse quand ca descend , si tu vends il y a toujours un acheteur ….

dans l'iimmo c'est pareil ….mais ceux qui vendent , meme s'il vendent moins cher qu'ils n'ont acheté n'auront perdu grossomodo que l'économie d'IR qu'ils ont faite en 9ans ….

Donc si tel est le cas (moins value = économie IR), en fonction du crédit souscrit l’opération peut rester intéressante...non ? Puisque les loyers auront en majeur partie payé le crédit..

 

[dodo1]

Ça c'est sûr ; je parlais de celui qui achèterait en premier, du neuf. Il gagne en Pinel, mais s'il vend au bout de quelques années le bien est dévalué... Et un Buffeto vient l'acheter à bon compte

Je ne comprends pas trop, car ceux qui achètent et qui ne sont pas assujettie au pinel payent le bien au même prix.

 

[Buffeto]

Donc si tel est le cas (moins value = économie IR), en fonction du crédit souscrit l’opération peut rester intéressante...non ? Puisque les loyers auront en majeur partie payé le crédit..

ouais...ca se discute et chaque opération est particulière

 

[Alec]

ouais...ca se discute et chaque opération est particulière

Oui et évidemment c’est moins intéressant que si pas de moins-value etc, mais ce que je veux dire c’est que grâce à l’effet de levier même en cas de moins value c’est pas la faillite.. (tjs de manière très générale bien sûr).

En fait je trouve vraiment compliqué de définir selon la situation de chacun (la mienne en tt cas) s’il faut aller vers une location nue en direct, un défisc (en évitant les pièges de la défisc de masse), ou autre...

 

[abcdef]

Mon avis sur la question du Pinel.

Tout d'abord la majorité des forums que l'on pourra trouver sur Internet seront en général négatif avec en argument 1 , la surévaluation du prix.

Dans la réalité effectivement le prix du neuf est cher , en général 20/30% plus cher qu'un bien ancien pour le même emplacement .
Cela est la même chose pour celui qui achète neuf pour sa résidence principale, celui-ci fera donc une plus mauvaise affaire que celui qui pourra déduire 21% grâce au Pinel.
Et que le neuf soit plus cher que l'ancien ça peut paraitre logique, un peu moins de travaux logiquement dans les prochaines années, des normes énergies, frais notaire réduits

Reste qu'il faut donc voir l'écart entre un bien ancien similaire et un neuf au même emplacement , si le prix reste inférieur au 21% économie d'impôts ça se regarde je pense.

Dire que la défiscalisation est une arnaque , pas forcément, je pense que ceux qui ont acheté en Besson voir même en de Robien dans des logements bien situés n'ont certainement rien perdu voir gagné en revendant aujourd'hui.

Donc notre perception est plus négative aussi , car on part aussi du principe que les prix de l'immobilier ont peu voir aucune chance de progresser d'ici 12 ans , que les taux bas ont atteint un plancher.

 

[Alec]

Je ne dis pas que c’est une arnaque (pour preuve je dis que je ne sais pas choisir..), l’image négative comme toi dis est selon moi surtout dû au fait qu’il s’en vend à n’importe qui, notamment des gens qui payent pas assez d’impôts.

D’où ma réflexion précédente, comment estimer assez simplement si le Pinel est adaptée à notre situation ?

 

[mvhrb888]

Je ne comprends pas trop, car ceux qui achètent et qui ne sont pas assujettie au pinel payent le bien au même prix.

Donc voilà, abcdef a été plus rapide que moi. C'est normal, il a le début de l'alphabet.
Son intervention résume bien les avantages, inconvénients, et surtout pièges. .

 

[Buffeto]

D’où ma réflexion précédente, comment estimer assez simplement si le Pinel est adaptée à notre situation ?

pour moi envisager une defisc n'a de sens que si ton IR est un IR à 5 chiffres minimum

 

[Alec]

Ah oui.... je pensais pas à ce point.

 

[abcdef]

C'est sûr qu'il faut être certain de payer de l'impôts les 9 voir 12 prochaines années pour absorber totalement la défiscalisation Pinel.
Ensuite bon emplacement d'avenir comme tout bien immobilier , et la fourchette de surévaluation par rapport un bien ancien de même type ( 20% max). A voir s'il existe beaucoup de programmes de ce type.

Sinon les SCPI ou un bien ancien (voir les 2 pour le prix d'un Pinel ) pourra faire l'affaire pour mettre un pied dans l'immo avec l'avantage du levier du crédit à taux bas et déficit foncier si travaux.

 

[moietmoi]

D’où ma réflexion précédente, comment estimer assez simplement si le Pinel est adaptée à notre situation ?

j' ai revu quelques messages sur d'autres fils de discussion, vous avez un logement de fonction, Ceci n'est pas un acquis à vie,(changement de statut, ou de loi..) et en général disparaît à la retraite;
Vous avez la chance d'avoir une capacité d'endettement "vierge", il me semble important d'avoir une part immobilière dans votre patrimoine;
-un bien acheté neuf et mis en fiscalité pinel vous bloque sur 9 ans de location donc sur 11/12 ans à partir de maintenant
- dans les 10/12 ans pensez vous qu'il y a un risque de ne plus avoir de logement de fonction?
- les villes où vous exercez maintenant et à l'avenir sont elles des villes où les loyers sont peu chers par rapport à l'achat? imaginons que vous n'ayez plus de logement de fonction, le passage en tant que locataire( alors que vous seriez propriétaire d'un bien locatif non vendable) est il envisageable pour vous: en résumé: le loyer d'un bien pour y vivre n'est-il pas trop cher?
-Pensez vous pouvoir consacrer un peu de temps pour la gestion d'un bien en location? ( l'ancien demande un peu plus de temps, une fois mis en place)
Votre impôt risque t il de baisser ( agrandissement de la famille)?
vos emplois sont ils stables...?
voilà quelques questions que vous pouvez vous posez pour voir si acheter dans du neuf avec un blocage sur 11/12 ans est valable ou pas...