avis sur bien immobilier : pinel ou pas ?

[mchristine]

Bonsoir à tous,
J'envisage d'acheter un bien pour de l'immobilier locatif en région parisienne.
Le but serait à terme d'avoir un pied-à-terre dans ce secteur, d'ici une douzaine d'années.
J'ai cependant quelques questions :
- vaut-il mieux me lancer dans du neuf, sachant que je ne cherche pas forcément la défiscalisation via le pinel
? J'aurais moins de problèmes d'entretien , mais les prix du neuf sont plus élevés ...
- c'est une ville en plein essor , et beaucoup de constructions neuves sont en cours , mais est-ce plutôt un point positif ou négatif ?
Merci d'avance à ceux qui pourront me donner un avis ,
Cordialement ,
,

 

[Buffeto]

- vaut-il mieux me lancer dans du neuf, sachant que je ne cherche pas forcément la défiscalisation via le pinel
? J'aurais moins de problèmes d'entretien , mais les prix du neuf sont plus élevés ...,

la question ne se pose pas dans ces termes .

la 1ere chose c'est quel est le montant de l'investissement que tu veux faire ...clairement avec 150k€ dans le neuf ou dans l'ancien ca ne donne pas le meme type d'appart .
la seconde c'est quel est mon principal objectif . est il fiscal ou juste patrimonial ?

 

[moietmoi]

Bonjour,

Le but serait à terme d'avoir un pied-à-terre dans ce secteur, d'ici une douzaine d'années.

De nombreux "nouvel an" d'ici là.. les projets et désirs peuvent changer.. donc dans ce cas, pourquoi ne pas acheter dans 12 ans... sans doute car il s'agit de faire un placement ou un investissement;
qu'est ce qui primera dans 15/20 ans par rapport à ce bien immobilier: sa valeur? sa liquidité ou son habitabilité ?

- c'est une ville en plein essor , et beaucoup de constructions neuves sont en cours , mais est-ce plutôt un point positif ou négatif ?

Le grand Paris fait naitre des grues partout et des tunnels de métro(au passage cela remue les sous solso et d'une manière passagère augmente les taux de souris...) Il est certain que cela fait augmenter la valeur de l'immobilier de nombreuses aglomérations de la région;
Et cela fait que des bien peu louables le deviendront par proximité des transports
Que deviendront les prix aux abords mêmes des stations... hausse? ou au contraire cette proximité favorisera la paupérisation des abords des stations donc la baisse relative des prix.. après la hausse? qui le sait?

sachant que je ne cherche pas forcément la défiscalisation via le pinel

Lorsque l'on a trouver le bon bien, au bon endroit, pourquoi se priver de 18 ou 21% de remise?

 

[mchristine]

Merci pour vos réponses .
Je voie ma banque dans 10J mais je pars sur 150k dans du neuf , je vise un studio.
L'objectif est patrimonial.
Ce qui primera dans 15 ans ce sera son habitabilité . En attendant j'en ferais de l'immobilier locatif.
Je m'interroge sur le pinel parce que j'ai lu pas mal d'avis négatifs dans d'autres discussions...
.

 

[mchristine]

Comment faites-vous vos calculs pour connaître la rentabilité d'un bien en locatif ?
En gros, c'est loyer-remboursement - taxe-intérêts d'emprunt ?
Que faut-il déduire ? C'est le propriétaire qui paye taxes habitation et foncière ?

 

[Stv]

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[moietmoi]

Comment faites-vous vos calculs pour connaître la rentabilité d'un bien en locatif ?

chacun a sa méthode... il n'y a pas de formule toute faite, et les sites qui te proposent des calculs sont des sites commerciaux...
Par ailleurs le rendement locatif d'un bien immobilier est faussé pour faire des comparaisons avec d'autres placements , car c'est le seul qui peut se faire à crédit, donc tu fais travailler l'argent des autres;
En tout état de cause pour voir si le bien peut me sembler intéréssessant en comparaison d'autres produits
je calcule le rendement instantané net avant impôt de la manière suivante:
débours totaux pour acquérir le bien/ loyer net annuel
Le net étant donc le loyer charges comprises - toutes les charges (copro, entretien,gestion, assurances, taxe foncière..) (sans du tout compter le crédit)
Ce qui est bien différent du résultat fiscal ou du résultat de trésorerie;

Que faut-il déduire ? C'est le propriétaire qui paye taxes habitation et foncière

la taxe d'habitation est payée par l'occupant au premier janvier;

mais je pars sur 150k dans du neuf , je vise un studio.

à 150ke en Région parisienne dans le neuf,c'est un peu juste, tu auras des villes comme Melun, Meaux,Villepinte, Mennecy, Nangis, Houille, Villemonble, Lagny,Livry gargan, Palaiseau..Noisy et quelques autres..
mais si tu veux avoir plus proche , le budget total( frais d'acquisition, de garantie...) est plus élevé;
il faut faire attention, certains programmes sont affichés moins cher car il sont en zone ANRU( revitalusation urbaine) avec une tva réduite, mais cette tva réduite est accessible uniquement pour la résidence principale et dans certaines conditions .

Je m'interroge sur le pinel parce que j'ai lu pas mal d'avis négatifs dans d'autres discussions

Ce qui n'est pas bien, comme dans toute chose, c'est de faire un caprice en disant, "jveux faire un pinel" sans regarder ce qu'on achète;
La bonne démarche , si on achète dans le neuf, est de choisir un bien immobilier qui plaît, au bon endroit, et qui par ailleurs est en zone accessible au Pinel( que les grandes villes) et de choisir l'option fiscale pinel lors de la location;

 

[mchristine]

Merci pour vos réponses.
Pour moietmoi : comment la proximité des transports pourrait appauvrir les abords de stations au point de faire baisser les prix ?
Moi c'est plutôt le nombre élevé de programmes neufs qui m'effraient.. il y a déjà beaucoup de biens en vente sur lbc , alors avec les programmes neufs en plus...

 

[Manu215]

moietmoi a une grande expérience de l'immobilier. Comme vous mchristine, je n'ai pas trop compris pourquoi la proximité des transports ferait baisser les prix, alors que dans mon esprit c'est plutôt le contraire.
Mais peut-être part-il sur la supposition que la proximité des transports favorisera les ménages un peu moins aisés à long terme...

Par contre, s'il y a beaucoup de programmes neufs dans le secteur choisi, cela implique qu'il y aura pas mal de Pinel parmi les acquéreurs. Et comme la majorité des "bailleurs-Pineleurs" le font pour raisons fiscales, tous les biens en Pinel vont se retrouver en vente au même moment, ce qui risque évidemment de faire baisser les prix.

 

[mchristine]

Ah merci pour votre réponse Manu125 , bien vu ! Je n'y avais pas pensé ...

 

[mchristine]

Moi je pensais plutôt à une inversion entre l'offre et la demande , du fait d'un nombre trop élevé de nouveaux programmes ...

 

[dodo1]

Mais peut-être part-il sur la supposition que la proximité des transports favorisera les ménages un peu moins aisés à long terme...

Je pense comme toi, mais je rajouterais aussi peut être des quartiers plus bruyants.

 

[moietmoi]

moietmoi a une grande expérience de l'immobilier

c'est Noël???

Mais peut-être part-il sur la supposition que la proximité des transports favorisera les ménages un peu moins aisés à long terme...

Cela s'est vu à Cergy par exemple avec l'arrivée du RER par exemple. Cet effet est surtout sensible si il n'y a pas d'activité, bureaux écoles commerces et autres ,qui se développent autour de la "gare" et transforme les alentours en cités dortoirs;
Donc le bon endroit est entre autre,celui où il y a un plan d'urbanisme mêlant les transports et l'activité locale;
pour le savoir le site internet des mairies concernées n'est en général pas avare sur les projet urbains; et si on taquine les promoteurs il peuvent parler aussi;

Moi je pensais plutôt à une inversion entre l'offre et la demande , du fait d'un nombre trop élevé de nouveaux programmes .

oui je suis d'accord, par exemple à Toulouse, la ville est en train d'absorber le trop plein, mais en fait, quand on voit les prévisions démographiques sur les 20 ans qui viennent, le flux est permanent vers les grosses agglomérations (type grand paris) au détriment du reste du territoire; je ne sais si les politiques arriveront, si tant est qu'ils le veuillent, à changer cette tendance.
Et puis, par rapport à la surface que tu cherches, en regardant dans ma boule de cristal, je ne vois pas de studio de libre en carence locative en région parisienne...

 

[mchristine]

Merci pour vos réponses. Et bonne année à tous
J'ai une question pour les habitués de l'investissement locatif,dans leur choix de région.
J'ai regardé dans la ville que je vise , comparée à d'autres villes ayant le même nombre d'habitants, le nombre d'annonces immobilières sur le bon coin, ainsi que le nombre de programmes neufs prévus. Il y en a beaucoup plus dans la ville où je veux investir, comparée aux autres. Et c'est du simple au double. Du coup, sans boule de cristal, comment puis-je me rendre compte si je ne pars pas sur un investissement "tunnel" ? Je sais pas si Je me fais bien comprendre... en fait j'ai peur qu'ils y ait trop d'offre par rapport à la demande, avec tous ces programmes neufs prévus.y-a-t-il un moyen de le prévoir? En dehors des projets urbains.... quels sont vos critères d'investissement en dehors de la localisation ?

 

[Buffeto]

.. quels sont vos critères d'investissement en dehors de la localisation ?

tout dépend du type de bien .

mais si par exemple tu vises les studios plutôt pour étudiants il faut voir quelles sont les écoles et les facs à cote …

sinon il faut aussi étudier la typologie des entreprises de la région.

 

[moietmoi]

J'envisage d'acheter un bien pour de l'immobilier locatif en région parisienne.

Dans la région parisienne , le risque est tout de même limité, ce qui me gène, c'est le budget qui tu as défini..tu risques d'avoir les invendus, les vues sur parking, les combles, les angles difficiles à meubler... bref pas les bons biens;

 

[mchristine]

Je ne comprends pas votre réponse moietmoi.
Si j'achète dans du neuf, je pourrais éviter ces pièges non ?
.

 

[mchristine]

J'ai ciblé un budget pour un studio, je peux difficilement viser plus

 

[moietmoi]

Je ne comprends pas votre réponse moietmoi.
Si j'achète dans du neuf, je pourrais éviter ces pièges non ?
.

J'ai ciblé un budget pour un studio, je peux difficilement viser plus

si j'ai bien compris le budget défini est l'ordre de 150 000; j'ai un peu peur qu'en région parisienne ce budget soit un peu juste,; sauf pour des biens qui ne sont pas très "sexy" ou des villes peu "renommée"
avez vous quelque chose déjà en vue? je n'ai pas fait de recherche exhaustive...

 

[mchristine]

Je compte acheter dans la ville où j'habite ; c'est sûr qu'elle est loin d'être renommée comparativement à d'autres en région parisienne, mais l'idée est que cet investissement devienne éventuellement un futur pied-a-terre, et pour ça, cette ville me suffit...