Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[jon152]

merci pour vos réponses même si elles ne m'arrangent pas :/
et j'en profite juste pour vous demander ça dans le chapitre condition suspensive d’obtention du pret.
il y a organisme prêteur : SG, LCL et BNP et tout autre organisme bancaire.
et plus loin y a écrit:
en cas de non-obtention du ou des prêts l’acquéreur s'oblige a justifier au moins de 3 refus de prêt auprès de 3 organismes financiers, dont celui pu ceux qu'il s'est proposé de contracter.

Dans les 3 refus qu'il me faut est ce que je suis obligé d'avoir 1 refus de SG,1 de LCL et 1 de BNP ou alors 3 refus de tout autre organisme bancaire peut faire l'affaire?

et juste pour savoir si je contracte un ou deux prêts sofinco cofidis etc... ca peut marcher ca aussi pour avoir les refus non?

merci d'avance

 

[paal]

Dans les 3 refus qu'il me faut est ce que je suis obligé d'avoir 1 refus de SG,1 de LCL et 1 de BNP ou alors 3 refus de tout autre organisme bancaire peut faire l'affaire?
Et juste pour savoir si je contracte un ou deux prêts sofinco cofidis etc... ca peut marcher ca aussi pour avoir les refus non?
merci d'avance

Moi, ce que je me demande, c'est bien pourquoi vous posez ces questions APRES avoir signé un compromis (c'est ce que j'ai compris), et non AVANT de le faire ...

 

[Aristide]

Bonjour,

il me semble que certains jugements ont statué sur le fait qu'un seul refus suffisait; c'est dans le même jugement qu'a été jugé abusive la clause indiquant un délai pour déposer la demande de crédit; seule la date de réalisation de la clause suspensive doit être indiquée;( il faudrait retrouver ce jugement)
Mais ceci c'est pour les procéduriers; si effectivement il est indiqué 3, vous avez intérêt à en avoir 3..

Je ne sais si c'est à cet arrêt que tu fais référence ?

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 8 décembre 1999
N° de pourvoi: 98-10766
Publié au bulletin

Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt effectue les diligences requises et n'empêche pas l'accomplissement de la condition, lorsqu'il présente au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

[lien réservé abonné]

Dans ce cas d'espèce la Cour de Cassation a bien validité le fait qu'une seule demande de crédit suffit mais c'était "en l'absence de stipulations contractuelles contraires"

Cdt

 

[cedricmr]

Bonjour,
A ma connaissance les organismes de crédits mentionnés ne font pas de crédit immobilier. Elles n'instruiront pas de dossiers et ne feront donc pas de refus.

 

[Globe]

Bonjour,
J'ai le cas suivant. Jusqu'à la date de réalisation de la clause suspensive début Aout, je n'ai eu que des refus de prêt et multiples. Après la date de la clause suspensive, j'ai eu une offre de prêt mais que je n'ai pas encore acceptée. L'agence a connaissance tant des refus de prêt, que de cette dernière offre de prêt. Après analyse, je réalise qu'en effet il me sera difficile tenir les remboursements de ce prêt (cf les multiples refus que j'ai eu). Puis je invoquer la clause suspensive , compte tenu que je n'ai eu en effet , dans le délai imparti fixé dans le compromis que des refus de prêts , et même si après le délai, j'ai eu une offre? Est ce que je risque des pénalités , à cause de cette offre reçue mais qui est arrivée après le délai? Merci.

 

[Nastasya]

C'est pour cette raison que je préconise d'inclure le coût de l'ADI dans la clause.

Si on se trouve obligé, pour raison de santé, de passer par la procédure spéciale, et très coûteuse, et si l'OP a été émise, on sera coincé par la clause pénale du compromis si le prêt devient trop cher.

Bonjour!
je me retrouve justement dans la situation ou notre compromis de vente incluait le montant, la duree, le taux avec assurances - 2,0%. on est en train de se rendre compte que d'une part, on aura du mal a s'assurer pour une raison de sante. d'autre part, si on arrive a s'assurer, ce sera beaucoup trop cher et on risque de ne pas pouvoir supporter la charge du credit + assurances financierement. Alors - comment faire pour ne pas se faire pieger? est-ce que produire l'offre qui montre le taux avec assurances superieur a ces 2% suffirait pour se faire proteger et ne pas realiser la vente - et ne pas perdre les 10% du sequestre?
Merci d'avance....

 

[Aristide]

Bonjour,

Elaphus n'intervient plus depuis longtemps sur ce forum.

Si la clause suspensive prévue dans le compromis n'est pas réalisée ce dernier devient caduc et vous récupérez votre dépôt de garantie.
Il en serait donc ainsi si l'offre de prêt de votre banque ne correspond pas aux conditions maximales mentionnées dans ledit compromis.

Je vous suggère de contacter votre notaire.

Cdt

 

[Nastasya]

Merci beaucoup Aristide, pour la reactivite et la reponse!
Le notaire explique que seul le refus de la banque compterait pour se desengager.
Et 2 banques ont deja dit qu'elles ne feront pas de lettre de refus. J'ai du mal a comprendre comment une banque peut refuser de debloquer les fonds faute d'assurance - mais ne ferait toujours pas de lettre notifiant ce refus!.... des idees?

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous suggère de voir un autre notaire; je ne partage pas son avis.

Il y a deux "niveaux" dans la clause suspensive du compromis "sous réserve de l'acceptation du prêt".

Tout d'abord, effectivement, si vous n'obtenez pas d'offre de prêt d'une banque, la clause suspensive n'est pas réalisée et le compromis devient caduc.

Mais si, dans ce même compromis (qui engage à la fois le vendeur et l'acquéreur), vous avez défini des caractéristiques à respecter pour les conditions dudit crédit, en particulier des taux prêt/assurance, durée, échéance....à ne pas dépasser et que les offres de prêts reçues excèdent ces maxima, la clause suspensive n'est pas réalisée et votre compromis devient, de la même façon, caduc.

Cdt

 

[Anonyme]

Bonjour,

Aristide à raison mais durant ces 15 dernières années j'ai traité plus de 2.000 demandes de prêts immobiliers en tant que courtier et jamais, je dis bien jamais, je n'ai vu apparaitre la notion de taux de l'assurance ou de TEG ou TAEG dans la condition suspensive d'octroi de prêt stipulée dans le compromis rédigé par notaire ou agent immobilier.

je ne dis surtout pas que c'est normal, je dis simplement que les rédacteurs des compromis se fichent éperdument de cette situation que je rencontre assez souvent à savoir des personnes ayant des antécédents médicaux pour lesquels on ne trouve pas de solution d'assurance.

dans le cas de Nastasya la situation semble différente puisque le taux de 2 % indiqué semble inclure le coût de l'assurance et que si l'offre de la banque dépasse les 2% assurances incluses la clause peut jouer sans problème.

le notaire est en train de défendre son bout de gras mais une clause écrite l'emporte.

bien cordialement

 

[Anonyme]

je complète:

ceci étant compte tenu du taux de 2% qui semble indiqué dans la clause il faut bien vérifier que c'est un taux maximum "assurances incluses"
en effet 2% si c'est un prêt sur 20 ou 25 ans n'est de toute façon que très rarement réalisable sauf pour un 20 ans avec clients jeunes.
donc faire vérifier la clause par quelqu'un de compétent me semble une démarche réaliste.

peut être pourriez vous la retranscrire "in extenso " pour que nous puissions avoir un avis plus poussé (peut être)

bien cordialement

 

[Benji54]

Bonjour es til obligatoire de fournir la demande de prêt si il n'y a pas de date dans la promesse à part une date pour fouri un refus ou un accord
Merci

Bonjour,

Il me semble que non.

Cordialement,
Benjamin

 

[Adibaut]

Bonjour à tous,
Je me permets de relancer cette discussion suite à la réception ce jour du projet de compromis de vente pour une maison que je souhaite acheter. Ce projet a été rédigé par l'agence immobilière.

Voici l'extrait qui m'a interpellé :
"L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins TROIS BANQUES: LA BANQUE POSTAL, SOCIETE GENERAL, CAISSE D EPARGRE, IN AND FI CREDIT établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à justifier de celles-ci au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum d’un mois à compter de la conclusion du présent compromis."

Je m'interroge :
1/ Le vendeur(/l'agence ?) a-t-il le droit de réclamer ces 3 dépôts minimums, lesquels induisent 3 refus pour se désengager de la vente si je comprends bien ? Solliciter 3 banques ne me pose pas de problème mais il semblerait qu'il soit parfois difficile d'obtenir des lettres de refus donc je préfère anticiper.

2/ Peut-il m'imposer des établissements comme il semble chercher à le faire ici ? La Société Générale et la Banque Postale sont nos banques respectives à mon conjoint et moi, soit. In and Fi Crédit c'est le courtier partenaire de l'agence immobilière, que j'ai accepté de rencontrer (suite à l'acceptation de ma proposition d'achat) afin qu'il rassure agence et vendeur quant à ma capacité de financement. À cette occasion, le courtier a réalisé une rapide simulation où il a évoqué la Caisse d'épargne qui pourrait proposer un taux "intéressant". Je ne suis pas engagée auprès de ces 2 derniers établissements donc je ne saisis pas pourquoi ils sont cités.

Je souhaite proposer la modification suivante :
"L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins TROIS établissements financiers ou banques de son choix et à justifier de celles-ci au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum d’un mois à compter de la conclusion du présent compromis."
Mais j'ai encore quelques réticences à accepter ce minima de 3 établissements, peut-être à tort (je suis primo-accédante et surtout très méfiante/peureuse )

D'avance un grand merci pour qui prendra le temps de me lire et me répondre !
Bien à vous,

Adeline

 

[Anonyme]

Bonjour,

bon, déjà par rapport au courtier, ce qui est sur c'est que votre agent immobilier percevra de sa part une "commission" ce sont des pratiques courantes chez les courtiers payant que de payer les agents immobilier pour avoir des clients.
déjà première chose, le courtier à du vous préciser le montant de ses honoraires qu'il vous réclamera.
sachant qu'il percevra en plus une commission versée par la banque.

concernant le nombre de 3 banques, et bien c'est écrit dans le compromis que vous avez signé donc vous "acceptez" cette condition en acceptant ce compromis.
par contre rien ne vous empêche d'aller voir d'autres banques et même la caisse d'épargne que le courtier a cité, a condition que ce courtier ne vous ait pas fait signé de "mandat de recherche de financement " ou "mandat de courtier" dans lequel serait alors indiqués les honoraires.

ce qui m'interpelle c'est que vous évoquiez la difficulté d'obtenir des attestations de refus de prêt.....
de deux chose l'une, soit vous savez que votre dossier ne peut pas passer et dans ce cas pourquoi avoir signé un compromis ? soit votre dossier est tout a fait correct et dans ce cas il n'y a pas de risque de refus de prêt.

si vous n'êtes sur de rien vous pouvez toujours profiter du délai de rétractation des 10 jours à reception du compromis.

bien cordialement

 

[moietmoi]

Bonjour,
je pense que vous avez raison, par ailleurs

L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais,

dans un délai maximum d’un mois à compter de la conclusion du présent compromis.

je n'ai plus le texte sous la main , mais la justice a évacué l'indication en chiffrage du délai à respecter;
par ailleurs, à un autre paragraphe du compromis, il y a le délai( ou la date) où vous devez avoir présenté une offre, c'est la seule contrainte de délai légale à ce sujet;

Un mois pour un dépôt complet est des fois un peu court.. on arrive au mois de mai; vous passerez peut être par un courtier, il n'est pas sûr que avant 1 mois le dossier soit enregistré comme complet;

 

[Anonyme]

la cour de cassation en son arrêt 12-27182 du 12 février 2014 a simplement indiqué que si un délai était indiqué pour justifier du dépôt de la demande de prêt, ce délai ne pouvait être inférieur à celui indiqué par le L 312-16 à savoir au minimum 30 jours.

donc le délai indiqué "1 mois" semble respecter cette règle

bien cordialement

 

[Adibaut]

Bonjour,

bon, déjà par rapport au courtier, ce qui est sur c'est que votre agent immobilier percevra de sa part une "commission" ce sont des pratiques courantes chez les courtiers payant que de payer les agents immobilier pour avoir des clients.
déjà première chose, le courtier à du vous préciser le montant de ses honoraires qu'il vous réclamera.
sachant qu'il percevra en plus une commission versée par la banque.

concernant le nombre de 3 banques, et bien c'est écrit dans le compromis que vous avez signé donc vous "acceptez" cette condition en acceptant ce compromis.
par contre rien ne vous empêche d'aller voir d'autres banques et même la caisse d'épargne que le courtier a cité, a condition que ce courtier ne vous ait pas fait signé de "mandat de recherche de financement " ou "mandat de courtier" dans lequel serait alors indiqués les honoraires.

ce qui m'interpelle c'est que vous évoquiez la difficulté d'obtenir des attestations de refus de prêt.....
de deux chose l'une, soit vous savez que votre dossier ne peut pas passer et dans ce cas pourquoi avoir signé un compromis ? soit votre dossier est tout a fait correct et dans ce cas il n'y a pas de risque de refus de prêt.

si vous n'êtes sur de rien vous pouvez toujours profiter du délai de rétractation des 10 jours à reception du compromis.

bien cordialement

Merci pour votre réponse !
Il s'agit uniquement du projet de compromis, je n'ai rien signé du tout et souhaiterais faire des demandes de modifications auprès de l'agent immobilier puisqu'il est encore temps. Je n'ai pas signé de mandat de recherche non plus auprès du courtier. Tel qu'il est écrit ce projet de compromis semble m'obliger à aller voir au moins 3 des établissements cités et je ne comprends pas pourquoi je ne serais pas libre de déposer des demandes dans les établissements de mon choix.
De même, je m'interrogeais sur la légitimité de l'agence à demander au moins 3 dépôts. Mon dossier est bon, je ne crains pas vraiment de refus de prêt. Mais est-ce vraiment une raison suffisante pour signer un minima (sauf s'ils sont dans leur droit bien sûr) ?

Bien à vous,

 

[Anonyme]

Un mois pour un dépôt complet est des fois un peu court.. on arrive au mois de mai; vous passerez peut être par un courtier, il n'est pas sûr que avant 1 mois le dossier soit enregistré comme complet;

Bonjour,

si le client apporte les documents nécessaires et la plupart du temps il n'en faut pas des tonnes, le dossier peut être traité rapidement.
chez moi, si le client m'apporte les documents que je lui ai notifié par liste, le dossier est contrôlé, transcrit en informatique et validé avant dépôt sous 48 heures.
reste les cas des dossiers plus complexes comme les constructions mais là les documents non disponibles sont ajoutés au fur et a mesure auprès de la banque qui traite le dossier.

le plus dur pour les clients qui vont en direct vers les banques c'est d'avoir des rendez-vous.
j'en vois arriver qui m'annoncent qu'ils n'ont pas de rendez-vous banque avant 3 semaines alors qu'ils ont signé un compromis depuis 8 jours...

bien cordialement

 

[Fred91]

Bonjour à tous,

J'ai une question sur ce sujet.
Comment faites vous pour effectuer une demande de prêt conforme au compromis à la banque ? je m'explique :

Vous allez voir une banque qui vous dit Semaine N le taux applicable pour un projet.
Vous signez le compromis
Semaine N +1 cette banque a augmenté les taux légèrement, le taux n'est plus le même que dans le compromis ...


Comment faites vous pour être protégé de la condition suspensive dans ce cas ? car impossible de faire la demande de prêt avant d'avoir signé le compromis !

Merci à vous

 

[Anonyme]

Bonjour,
la condition suspensive est destinée à protéger l'acquéreur en cas de non obtention du prêt mais aussi en cas de hausse excessive de taux ou de la durée du prêt demandé.
le taux limite indiqué évite donc que l'acquéreur se trouve dans l'obligation de devoir accepter n'importe quel taux ou durée pour le financement.
donc si le taux à augmenté vous avez, vous l'acquéreur, le droit de faire jouer la clause pour dépassement du taux maximum indiqué mais rien ne vous empêche d'accepter le financement avec ce taux plus élevé, le compromis ne sera pas remis en cause.

bien cordialement