Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[cedricmr]

votre compromis ne contient pas de clause sur le délai qui vous est imparti pour déposer une demande de prêt ? Une vraie demande avec un récépissé émis par la banque.
Parce que ne pas avoir d'offre est une chose, mais il faut aussi justifier d'avoir fait les diligences nécessaires

 

[Maju]

Je pars du principe que si ma banque me fais 1.85% je ne trouverais pas mieux ailleurs…

Ce principe me parait bien infondé faite jouer la concurrence ils vous donnent en plus de bonnes raisons de partir apparement

 

[Alpha1239]

votre compromis ne contient pas de clause sur le délai qui vous est imparti pour déposer une demande de prêt ? Une vraie demande avec un récépissé émis par la banque.
Parce que ne pas avoir d'offre est une chose, mais il faut aussi justifier d'avoir fait les diligences nécessaires

Le seul délais dans mon compromis est fixé au 10/05/2019 pour avoir une offre de prêt conforme au conditions du compromis (1.50%) et la transféré au notaire du vendeur.
J'ai transferé ce jour (29/04/2019) l'email faisant état d'une offre de prêt a 1.85%.

 

[Alpha1239]

Ce principe me parait bien infondé faite jouer la concurrence ils vous donnent en plus de bonnes raisons de partir apparement

Je vais essayer mais je préfère assurer mes arrières en attendant de peut être avoir une meilleurs offres de prêt.

 

[moietmoi]

Le seul délais dans mon compromis est fixé au 10/05/2019 pour avoir une offre de prêt conforme au conditions du compromis (1.50%) et la transféré au notaire du vendeur.
J'ai transferé ce jour (29/04/2019) l'email faisant état d'une offre de prêt a 1.85%.

voulez vous acheter? dans ce cas combien de banques avez vous rencontré? dans combien de banque votre dossier est déposé complet...?
ou bien avez vous changé d'avis et vous cherchez à sortir du compromis?

je comprends très mal votre démarche; je dirais même que j'ai un sentiment de malaise en vous lisant;
je vous redis que cet email n'a absolument aucune valeur légale et n'est ni engagement pour la banque, ni pour vous; vous n'avez pas engagé les démarches vous permettant d'avoir une offre écrite complète ou un refus avant le 10/05; je pense que vous êtes mal engagé;

 

[Aristide]

Bonjour,,

Une vraie demande avec un récépissé émis par la banque.
Parce que ne pas avoir d'offre est une chose, mais il faut aussi justifier d'avoir fait les diligences nécessaires

???

Dans une démarche de demande de crédit il y a généralement deux étapes:

1) - La simulation qui permet de dégager les contours du plan de financement; à l'issue de cette étape il est remis au client potentiel emprunteur une ou plusieurs "propositions de financement" sous forme d'un document de simulation (document non signé des emprunteurs)

2) - La constitution d'un dossier de demande de crédits - signé des emprunteurs - à partir duquel la banque procédera à son analyse des risques et aux contrôles réglementaires.

=> Mais, pour ce qui me concerne, je n'ai jamais vu une banque délivrer "un récépissé émis par la banque".

je comprends très mal votre démarche; je dirais même que j'ai un sentiment de malaise en vous lisant;
je vous redis que cet email n'a absolument aucune valeur légale et n'est ni engagement pour la banque, ni pour vous; vous n'avez pas engagé les démarches vous permettant d'avoir une offre écrite complète ou un refus avant le 10/05; je pense que vous êtes mal engagé

Je suis d'accord pour dire que ni "une proposition de financement = simulation" ni "un mail de confirmation de proposition" n'engage la banque; pas plus que l'emprunteur potentiel.

Mais pour le cas de figure concerné, je ne partage pas complètement cet avis:

1) - alpha1239 est en possession d'un compromis, donc un contrat signé = accepté par les vendeurs mentionnant clairement un taux de 1,50%.

2) - Si alpha1239 a reçu un e-mail lui proposant un crédit à 1,85% c'est bien qu'il a fait une démarche mais avec une offre qui excède significativement le taux limite convenu audit compromis

3) - Sans constituer un véritable engagement au sens juridique du terme ainsi que dit ci-dessus, il reste néanmoins au minimum un "commencement de preuve par écrit" ainsi que disent les juristes.

4) - Les lois et règlements en vigueur sont des textes consuméristes de droits publics dont l'objectif est la protection des consommateurs/acquéreurs/emprunteurs.

Dès lors m'est avis que devant un juge alpha1239 aurait de fortes chance d'obtenir gain de cause........mais ce n'est que mon avis.........cependant argumenté.

Cdt

 

[cedricmr]

Dans au moins deux compromis, j'avais une clause indiquant que je m'engageais à déposer une demande de prêt dans les X jours suivants la signature du compromis.
Pour attester de la réalisation, je demandais une attestation (les banques du tennis et du rugby m'ont toujours donné le document... sur 5 dossiers immos différents)

 

[Aristide]

Dans au moins deux compromis, j'avais une clause indiquant que je m'engageais à déposer une demande de prêt dans les X jours suivants la signature du compromis.

Oui; c'est ainsi dans 100% des compromis

Pour attester de la réalisation, je demandais une attestation (les banques du tennis et du rugby m'ont toujours donné le document... sur 5 dossiers immos différents)

OK; dans le cas d'une demande expresse suite à un dépôt de dossier mais pas dans un processus systématique organisé; et au bon vouloir de la banque car aucun texte ne l'y oblige.

En tout cas, ainsi que déjà dit, je ne connais pas de banques qui le fassent dans un tel processus (et pourtant dieu sait combien j'en ai vu !!!)

Mais inapproprié dans le cas de alpha1239 puisque si la banque a bien procédé à une "proposition de financement = simulation" avec confirmation de cette proposition au taux de 1,85% (pour compromis précisant 1,50%) elle a refusé d'instruire le dossier de demande de crédit indispensable à l'analyse, décision et - si acceptation - à l'émission de l'offre de prêt.

Comment pourrait-elle alors délivrer ladite attestation ???

Une fois de plus nos chers énarques, bac + 25 et autres parlementaires "avisés" (???) nous ont "pondu" des textes incomplets car ce cas de figure crée un certain vide juridique.

Pour bien faire ne serait-il pas utile/nécessaire qu'un tel récépissé chiffré soit une obligation à chaque démarche y compris la toute première ?

Cdt

 

[moietmoi]

1) - alpha1239 est en possession d'un compromis, donc un contrat signé = accepté par les vendeurs mentionnant clairement un taux de 1,50%

Bonjour,
oui et que dit ce contrat accepté par les parties:

Le seul délais dans mon compromis est fixé au 10/05/2019 pour avoir une offre de prêt conforme au conditions du compromis (1.50%) et la transférer au notaire du vendeur.

il faudrait voir la clause exacte ainsi que la clause suspensive, mais en tout état de cause, il n'aura pas cette offre, ni aucune autre offre, ni un refus; le fait y compris d'avoir une offre à 1,85% n'indiquerait en rien qu'il ne pourrait pas en avoir une à 1,5%; Le fait que alpha1239 refuse une hypothétique offre à 1,85% ne préjuge pas de ce qu'il aurait fait avec une offre à 1%; A -t-il seulement une fois envisagé de demander à une banque une offre à 1,5%? je ne pense pas.. et les juges seraient en droit de lui demander.....et comme sa réponse a été

(oui je part du principe que si ma banque me fais 1.85% je ne trouverais pas mieux ailleurs…)

je ne crois pas que les juges trouveraient ceci très pertinent......... et lui donneraient tort...ceci n'est que mon avis...

Par ailleurs il n'a toujours pas répondu à ma question, à savoir si il veut acheter ou si il simplement changer d'avis, ce qui est le cas à mon avis;

 

[agra07]

Bonjour,
Comme le suppose @Aristide, je pense qu'un juge pourrait facilement admettre que la banque de @Alpha1239 ne lui a pas consenti des conditions de crédits conformes au compromis, au delà de la forme de ce refus.
Pour autant, "une hirondelle ne fait pas le printemps": doit-on, ou peut-on déduire d'un seul refus, qu'il était impossible à @Alpha1239 d'obtenir un crédit conforme auprès d'une autre banque ? Rien n'est moins sûr comme le pense @moietmoi.

 

[Aristide]

oui et que dit ce contrat accepté par les parties:
il faudrait voir la clause exacte ainsi que la clause suspensive,

Ce serait effectivement mieux de le savoir

A -t-il seulement une fois envisagé de demander à une banque une offre à 1,5%? je ne pense pas..

Lors d'une demande de crédit pour acquisition la banque est censée s'appuyer sur le compromis

Comme le suppose @Aristide, je pense qu'un juge pourrait facilement admettre que la banque de @Alpha1239 ne lui a pas consenti des conditions de crédits conformes au compromis, au delà de la forme de ce refus.
Pour autant, "une hirondelle ne fait pas le printemps": doit-on, ou peut-on déduire d'un seul refus, qu'il était impossible à @Alpha1239 d'obtenir un crédit conforme auprès d'une autre banque ? Rien n'est moins sûr comme le pense @moietmoi.

A toutes fins utiles :

En revanche les analyses semblent prendre des raccourcis dangereux pour la compréhension du droit, si un arrêt de la cour de Cassation a bien conclu sur le fait qu’un seul refus de prêt est suffisant pour annuler une promesse (Civ. 3e – 8 février 1999, Bulletin III n° 240), il est utile de prolonger la lecture de l’arrêt pour trouver la précision suivante « sauf si le contrat le prévoit expressément ». Ce qui signifie que l’insertion d’une clause fixant à deux refus de prêt minimum, la condition suspensive de financement, et si celle-ci est acceptée par les parties, s’impose en droit à ceux qui la valident.

Donc, si la clause suspensive est vague sur le nombre de refus permettant de se retirer de la vente sans pénalité, si les conditions précisées à la promesse sont celles demandées par l’acquéreur à son banquier et qu’il essuie un ou plusieurs refus de prêt, il pourra sans souci faire appliquer la clause suspensive.

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[baboune]

Dans au moins deux compromis, j'avais une clause indiquant que je m'engageais à déposer une demande de prêt dans les X jours suivants la signature du compromis.

Bonjour,
je réagis sur ce point très précis que l'on trouve encore dans les compromis.
cette obligation de dépôt sous un délai de 10 jours (par exemple) est illégale................
Arrêt n° 179 du 12 février 2014 (12-27.182) - Cour de cassation - Troisième chambre civile -
voici le lien
délai dépôt [lien réservé abonné]

et pourtant encore de nos jours nombres de compromis comportent cette clause ..............

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui; vous avez raison en ce sens que le délai de 10 jours ne satisfait pas au minimum de un mois prévu par l'article L-316.12 du code de la consommation :

Article L312-16
Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.

[lien réservé abonné]

Mais quand je disais dans une réponse antérieure que cette clause figurait dans 100% des compromis c'est parce que ce délai légal étant un minimum, il faut bien le définir quand les parties s'entendent sur un délai plus long; en pratique souvent de 45 jours.

Pour conclure, il convient de garder en mémoire que dans le cadre d’une vente de bien immobilier, l'article L.312-16 du Code de la consommation interdit d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai.
L’acquéreur d’un bien immobilier doit donc disposer d’un délai d’au moins un mois pour déposer une demande de prêt destiné à financer l’acquisition de l’immeuble.
Le délai d’un mois fixé par ce texte s'entend d'un délai minimum que les parties peuvent évidemment augmenter.

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[agra07]

Bonsoir,

A toutes fins utiles :

En revanche les analyses semblent prendre des raccourcis dangereux pour la compréhension du droit, si un arrêt de la cour de Cassation a bien conclu sur le fait qu’un seul refus de prêt est suffisant pour annuler une promesse (Civ. 3e – 8 février 1999, Bulletin III n° 240), il est utile de prolonger la lecture de l’arrêt pour trouver la précision suivante « sauf si le contrat le prévoit expressément ». Ce qui signifie que l’insertion d’une clause fixant à deux refus de prêt minimum, la condition suspensive de financement, et si celle-ci est acceptée par les parties, s’impose en droit à ceux qui la valident.

Donc, si la clause suspensive est vague sur le nombre de refus permettant de se retirer de la vente sans pénalité, si les conditions précisées à la promesse sont celles demandées par l’acquéreur à son banquier et qu’il essuie un ou plusieurs refus de prêt, il pourra sans souci faire appliquer la clause suspensive.

[lien réservé abonné]

Cdt

OK, mais il faudrait peut-être voir s'il n'existe pas une jurisprudence plus récente. Depuis 1999 il est devenu plus facile et rapide de consulter plusieurs banques. Un seul refus pourrait plus facilement paraître suspicieux, non?

 

[moietmoi]

Surtout qu'il n' y a même pas un refus

 

[Aristide]

Bonjour,

OK, mais il faudrait peut-être voir s'il n'existe pas une jurisprudence plus récente. Depuis 1999 il est devenu plus facile et rapide de consulter plusieurs banques. Un seul refus pourrait plus facilement paraître suspicieux, non?

Je n'ai trouvé que des commentaires en rapport avec le sujet:

Emmanuelle Jaulneau, juriste en droit immobilier chez Business Fil répond à une Sweet’Question traitant d’attestation de refus de prêt.

MySweet’Question : J’ai signé une promesse de vente sous condition suspensive d’ obtention d’un prêt. Ma banque vient de me refuser le prêt. Dois-je produire au vendeur d’autres attestation de refus de prêt ?

Tout dépend de la façon dont a été rédigé le compromis :

Soit l’acquéreur s’engage à faire des démarches auprès d’un seul organisme bancaire, un seul refus de prêt suffit à faire jouer la condition suspensive. Le prêt n’est pas obtenu : le compromis est annulé.

Soit l’acquéreur s’engage à faire des démarches auprès de plusieurs organismes, il devra donc obtenir autant de refus de prêt que d’organismes visés dans le compromis.

La rédaction de la clause est importante.
La jurisprudence considère notamment que si on impose à l’acquéreur de faire des démarches auprès de tout organisme bancaire : un seul refus de prêt suffit pour faire tomber la promesse.

[lien réservé abonné]

Si l’acquéreur n’a reçu aucune offre de prêt conforme aux stipulations de la promesse, la condition d’obtention d’un prêt ne s’est pas réalisée, de telle sorte que la promesse est caduque (Cour d'appel VERSAILLES, 3ème Chambre, 22.11.2011, RG : 10/01480).

[lien réservé abonné]

Si aucun organisme n’est mentionné dans l’avant-contrat, un seul refus de prêt de n’importe quel organisme suffira pour faire jouer la condition suspensive (Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2005-04-13, 03-21100, Inédit [lien réservé abonné]) :

« en l’absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt effectue les diligences requises et n’empêche pas l’accomplissement de la condition lorsqu’il présente dans le délai convenu au moins une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse ». Le résultat serait le même avec une clause imprécise du genre « tout organisme bancaire».

Surtout qu'il n' y a même pas un refus

J'ai ouvert un nouveau post sur le sujet:


Refus de prêt - Réalisation/non réalisation de la clause suspensive - Questions aux juristes.

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Babjo44]

Bonjour à tous,
Je me permets de vous demander conseil car nous venons de trouver une maison de bourg qui nous plaît beaucoup, un vrai coup de coeur très peu onéreux mais avec beaucoup de travaux.
La maison est à 65 000 € net vendeur
Il y a à refaire : l électricité complète, changer la chaudière qui est très vieille et au fioul (on aimerait la gaz de ville qui passe devant la maison) , création de 3 chambres et d une salle de bain dans les combles avec isolation de ces derniers.
Nous avons eu une simulation de la banque pour un montant de 165000 € de capacité d emprunt.
Nous allons signer d ici 15 jours le compromis et nous commençons les devis mais c'est un peu long et difficile de caler les rendez vous entre notre emploi du temps, celui des artisans et l agent immobilier du notaire qui a des horaires de bureau.
La question que je me pose est sur les clauses suspensives.
J'ai lu sur beaucoup de forum qu il n est pas rare qu une simulation peut ne pas aboutir en prêt immobilier, et je redoute donc cette hypothèse.
Nous sommes tous les 2 en CDI de longue date dans problème bancaire mais divorcési tous les 2 avec chacun 3 enfants en gardes alternées (soit 6 au total).
Nous n avons qu une idée approximative du montant des travaux (40 000 € environ). La banque nous dit que pour avoir une offre de prêt, nous devons pouvoir fournir les devis des artisans (que je n aurais pas encore à la signature du compromis)
Comment rédiger les clauses suspensives dans le cas où la banque ne nous suivrais plus en incluant le prix des travaux ?
C'est notre premier achat et nous ne savons pas trop comment nous protéger.
Merci d'avance

 

[baboune]

Bonjour,
il vous suffit d'indiquer au notaire rédacteur du compromis que vous allez déposer une demande de prêt incluant des travaux pour xxx€
de là la condition suspensive sera par exemple sur 140.000 € ou plus et vous serez à l'abri

le notaire connaissant l'état de la maison et les travaux envisagés il ne pourra vous refuser de mentionner ce montant au compromis.

Cdt

 

[proprio38]

Bonjour,
il vous suffit d'indiquer au notaire rédacteur du compromis que vous allez déposer une demande de prêt incluant des travaux pour xxx€
de là la condition suspensive sera par exemple sur 140.000 € ou plus et vous serez à l'abri

le notaire connaissant l'état de la maison et les travaux envisagés il ne pourra vous refuser de mentionner ce montant au compromis.

Cdt

Bonjour j'avais une question par rapport au prêt , pouvons nous demander a la banque un prêt de 115000€ alors que nous avons pu négocier le bien a 110000€, je suis un peu bouche bé de me retrouver sans mon apport personnel que je devrais mettre sur la table soit 10000€ et me retrouver avec 0€ dans ma trésorerie .
Merci beaucoup pour votre réponse
Bien cordialement

 

[Soucieuse]

Bonjour j'avais une question par rapport au prêt , pouvons nous demander a la banque un prêt de 115000€ alors que nous avons pu négocier le bien a 110000€, je suis un peu bouche bé de me retrouver sans mon apport personnel que je devrais mettre sur la table soit 10000€ et me retrouver avec 0€ dans ma trésorerie .
Merci beaucoup pour votre réponse
Bien cordialement

bonjour,
je n'ai pas bien compris ce que vous voulez dire par 10000 euros que je devrais mettre SUR la table?