Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[Boogie]

Bonjour,

Suite à mon message, j'ai pris contact avec mon notaire qui m'indique qu'il ne rédigera pas de clause suspensive relative à l'obtention du PTZ mais d'un prêt "global". Cela pose-t-il problème ?

Merci

 

[moietmoi]

Bonjour,

Suite à mon message, j'ai pris contact avec mon notaire qui m'indique qu'il ne rédigera pas de clause suspensive relative à l'obtention du PTZ mais d'un prêt "global". Cela pose-t-il problème ?

Merci

je trouve cela extraordinaire, sauf si il a avancé des arguments de droit; c'est "votre" notaire, dans le sens où c'est vous qui le payez, et il à un devoir de conseil, donc normalement vous devriez lui indiquer ce que vous avez expliqué sur le forum, et c'est à lui de rédiger une clause qui exprime en langage notarié votre volonté; sauf si ce que vous demandez ne correspond pas à quelque chose de légal;

Cependant il est plus vraisemblable que la banque fasse comme le disait Aristide, une proposition intégrant le PTZ( le cas échéant)

donc les conséquences sont faibles, sauf si vous, vous considérez que sans ptz, vous en voulez pas acheter; dans ce cas il faut maintenir votre demande

 

[Anonyme]

Bonjour,

de toute façon il n'y a rien de gênant à ce que la clause ne reprennent pas le détail des prêts puisque si des acheteurs ne sont pas finançables en absence d'un PTZ il y aura refus de prêt de la part de la banque.
s'ils sont éligibles au PTZ la banque de par son devoir de conseil devra inclure le PTZ dans son montage.
d'autre par Boogie précise que même en absence d'un PTZ cela ne lui pose pas de problème......

si on devait commencer à détailler l'ensemble des prêts succeptibles d'être intégrés dans un financement vous imaginez le bazar si par hazard un prêt 1% patronal n'était pas octroyé pour par exemple 10.000 € et devait se voir substituer un prêt à 1.70 %

bien cordialement

 

[Rian]

Bonjour à tous,

Je me renseigne sur la rédaction d'une clause suspensive et un point me turlupine.
Généralement on met dans cette clause :
Le montant max à emprunter, la durée max, ainsi que le taux max.

Si nous avons une réponse d'une banque qui dépasse un des 3 paramètres, la clause n'est pas respecté et ca rend la liberté aux deux parties (j'essaye de simplifier).

Exemple concret :
Clause : 200 000 max, sur 20 ans max, pour un taux de 1,5% max.
Réponse de la banque 1: 200 000, 20 ans, taux de 1,6% => On peut refuser l'offre et la vente est cassée.

Mais là où je me pose une question, c'est si la banque répond avec un durée moindre par exemple :
Réponse de la banque 2: 200 000, 15 ans, taux de 1,5% => Quel choix à l'acheteur ? Peut-il refuser l'offre et casser la vente sans avoir de pénalité ?

Car le problème qui se pose, c'est que la clause est respectée, ainsi, l'acheteur ne peut pas se rétracter de la vente.
Et pourtant, d'un point de vue financier, une telle réponse de la banque augmente considérablement la mensualité, et les acheteurs pourront sans doute ne pas pouvoir assumer passer de 20 ans à 15 ans ..
Les mensualités qui étaient d'environ 1000€ vont passer à 1300€.

Merci à tous pour m'aider à éclairer ma lanterne.

 

[Farrek]

Là, comme est écrite la clause, on comprend qu'il faut un emprunt de 200 k€ sur 20 ans max (donc 20 ans ou moins)... donc l'acquéreur serait fautif en cas de refus de l'offre.
Il faudrait la tourner du genre "un emprunt de 200 k€ sur une durée de 20 ans à un taux de 1.5% max)

 

[Rian]

Pour ma part, je pensais que dès l'instant où on spécifie une durée, cela implique qu'elle est "maximum" sans que le terme maximum apparaisse.
Donc si on spécifie sur 20 ans, c'est 20 ans, point final. Donc si la banque propose 21 ans ou 19 ans, la condition n'est pas respecté

 

[moietmoi]

Si nous avons une réponse d'une banque qui dépasse un des 3 paramètres, la clause n'est pas respecté et ca rend la liberté aux deux parties (j'essaye de simplifier).

.

Non, la liberté est rendue uniquement à l'acquéreur; le vendeur lui est engagé définitivement dès la signature de l'avant contrat;

 

[Farrek]

Pour ma part, je pensais que dès l'instant où on spécifie une durée, cela implique qu'elle est "maximum" sans que le terme maximum apparaisse.
Donc si on spécifie sur 20 ans, c'est 20 ans, point final. Donc si la banque propose 21 ans ou 19 ans, la condition n'est pas respecté

A l'inverse, "sur 20 ans", pour moi, cela veut dire "20 ans ou moins". Maintenant, un expert du sujet pourra peut-être nous répondre.

 

[moietmoi]

Donc si on spécifie sur 20 ans, c'est 20 ans, point final. Donc si la banque propose 21 ans ou 19 ans, la condition n'est pas respecté

je ne suis pas expert, mais si je vends un bien qui se vend difficilement et qu'un acheteur se réfugie derrière la clause suspensive pour un crédit sur 19 ans à la place de 20, je ferais tout mon possible pour qu'un juge soit saisi et montre qu'il s'agit d'une manière dilatoire d'échapper à l'achat;
Pour que l'acheteur ait la possibilité de sortir de la vente, il faut que sa demande écrite auprès de la banque soit faite; il ne s'agit pas de l'offre, mais de la demande; car comment prouver que la banque a refusé 20 ans,si on ne lui a pas demandé? ( par écrit signé);
Donc il faudrait que la banque écrire: crédit refusé sur 20 ans mais accepté sur 19

 

[agra07]

je ne suis pas expert, mais si je vends un bien qui se vend difficilement et qu'un acheteur se réfugie derrière la clause suspensive pour un crédit sur 19 ans à la place de 20, je ferais tout mon possible pour qu'un juge soit saisi et montre qu'il s'agit d'une manière dilatoire d'échapper à l'achat;

Bonsoir, Je suppose que vous avez voulu dire qu'il s'agit d'un prétexte ce en quoi je serai enclin à partager votre avis.
Mais si on dit 15 ans au lieu de 19, on est en droit de s'interroger.
Je ne sais pas s'il existe une jurisprudence sur la question, mais j'imagine que dans un tel cas le juge chercherait peut-être à en savoir un peu plus sur la capacité réelle des emprunteurs à rembourser.

Pour que l'acheteur ait la possibilité de sortir de la vente, il faut que sa demande écrite auprès de la banque soit faite; il ne s'agit pas de l'offre, mais de la demande; car comment prouver que la banque a refusé 20 ans,si on ne lui a pas demandé? ( par écrit signé)

C'est une autre question à mon avis. Bien évidemment on suppose que la demande de l'emprunteur n'est pas contestable au départ.

 

[moietmoi]

C'est une autre question à mon avis. Bien évidemment on suppose que la demande de l'emprunteur n'est pas contestable au départ.

non, c'est la question essentielle; la clause ne peut être utilisée que s'il il y a refus écrit de la banque d'accorder le prêt conforme au compromis;

donc dans le cas que vous citez
il faudrait que la banque écrire: refus de prêt sur 20 ans mais acceptation sur 15 ans.. je vois mal ce type de cas se produire (sauf éventuellement pour un emprunteur de plus de 60 ans...

 

[Manu215]

On ne sait pas si ce que ce dit Rian est hypothétique ou avéré.

Perso, je ne vois pas pourquoi la banque proposerait de raccourcir la durée d'amortissement, d'autant que le taux d'intérêt est identique entre 15 ans et 20 ans ; s'il est de 1,5% sur 20 ans, il devrait être un peu moins élevé sur 15 ans.


Sans parler de la mensualité qui augmente de 30%. En général, les banques n'encouragent pas au sur-endettement! Car si l'acquéreur a demandé un prêt sur 20 ans, c'est qu'il avait de bonnes raisons...

 

[agra07]

non, c'est la question essentielle; la clause ne peut être utilisée que s'il il y a refus écrit de la banque d'accorder le prêt conforme au compromis;

Bonsoir,
Bien sûr, mais ce n'est pas la question de principe posée par RIAN.
Sa question peut se résumer ainsi: je demande un prêt (d'au moins) 200 000€ à un taux (max) de 1.5% sur une durée de 20 ans (avec tous les éléments de preuve que vous voulez).
Je ne trouve aucune banque me faisant une telle offre.
Une enfin me propose les mêmes conditions sur 15 ans au lieu de 20 ans.
Question: puis-je faire valoir dans un tel cas (qui serait avéré bien sûr) que la clause suspensive n'est pas levée et donc que je peux me rétracté ?

 

[moietmoi]

Je ne trouve aucune banque me faisant une telle offre.

Donc au moins une banque sinon la plupart on fait un courrier indiquant le refus du prêt....
du type :

Mais, nous avons le regret de vous informer que nous n'avons pas convenance à donner une suite favorable à
cette demande de financement au vu des éléments qui nous ont été communiqués

on est donc tranquille, l'acheteur peut se réfugier derrière la clause

 

[agra07]

on est donc tranquille, l'acheteur peut se réfugier derrière la clause

.....et vous pensez qu'un juge ne pourrait pas être amené à considérer que la banque qui a fait une proposition sur la base des conditions requises, hormis la durée de 15 ans au lieu de 20, répond suffisamment à la demande de l'emprunteur, ne lui permettant pas de se dégager de l'achat et créant par rupture fautive de la vente un préjudice avéré au vendeur ?
Je ne suis pas si sûr que vous de la réponse, surtout s'il était démontré que ces conditions sont tout à fait compatibles avec la capacité de remboursement de l'emprunteur.
Bien évidemment, je ne suis pas sûr non plus du contraire.
Seule une recherche de jurisprudence permettrait peut-être de répondre à cette question, mais je ne pense pas que beaucoup de vendeurs engagent un procès contre un acquéreur potentiel dans une telle situation.

 

[moietmoi]

.....et vous pensez qu'un juge ne pourrait pas être amené à considérer que la banque qui a fait une proposition sur la base des conditions requises, hormis la durée de 15 ans au lieu de 20, répond suffisamment à la demande de l'emprunteur, ne lui permettant pas de se dégager de l'achat et créant par rupture fautive de la vente un préjudice avéré au vendeur ?
Je ne suis pas si sûr que vous de la réponse, surtout s'il était démontré que ces conditions sont tout à fait compatibles avec la capacité de remboursement de l'emprunteur.
Bien évidemment, je ne suis pas sûr non plus du contraire.
Seule une recherche de jurisprudence permettrait peut-être de répondre à cette question, mais je ne pense pas que beaucoup de vendeurs engagent un procès contre un acquéreur potentiel dans une telle situation.

je crois que vous essayez de faire un cas d'école sur quelque chose qui n'existe pas:

Si l'acheteur achète, il achète comme il veut, avec le crédit du compromis, sans crédit du tout,( car il a les fonds) avec un crédit bien moins avantageux que celui indiqué au compromis, bref l'acheteur qui veut acheter, achète;

Reste l'acheteur qui n'achète pas; il doit donc fournir la preuve qu'il a fait diligence pour obtenir le crédit, et qu'il était en situation pour l'avoir,(il signe cette condition dans le compromis)
mais que les banques lui refusent le crédit défini au compromis

il a donc en main 1 , 2,3, lettres de refus de banque; il est donc en droit de faire cesser la vente

Si il n'a pas cette lettre ou ces lettres de refus, il ne peut faire jouer la clause;

Par ailleurs il était de tradition de demander au moins 2 demandes de crédit refusées, la jurisprudence a tendance à valider un seul refus;

Je crois que notre non accord vient de la manière dont je vois la chose : Si vous demandez par écrit ( comme cela est obligatoire) auprès d'une banque, un crédit sur 20 ans, elle ne vous fera pas une offre sur 21 ou 16; ce sera; oui ou non, charge à l'acquéreur d'obtenir de la banque le document disant oui ou non; mais la banque ne délivrera pas d'offre sur 16 ou 21 ans sans qu'il n'y ait de demande écrite de la part de l'emprunteur; Donc si la banque délivre une offre sur 16 ans, c'est que l'emprunteur a demandé par écrit 16 ans; en tout cas, c'est comme cela que je comprends les choses

 

[yoyoyoco94]

Bonjour es til obligatoire de fournir la demande de prêt si il n'y a pas de date dans la promesse à part une date pour fouri un refus ou un accord
Merci

 

[jon152]

Bonjour
J'ai un peu du mal a m'en sortir dans mon compromis de vente il y a écrit que pour que je puisse réaliser la clause suspensive je dois justifier de 3 refus de pret. Je lis a des endroits que c'est pas légal d'obliger a avoir plusieurs refus et a d'autres endroits je lis le contraire... je ne sais plus a quoi m'en tenir.

j'ai déjà un refus il m'en faut 2 autres du coup?
merci d'avance

 

[paal]

Bonjour
J'ai un peu du mal a m'en sortir dans mon compromis de vente il y a écrit que pour que je puisse réaliser la clause suspensive je dois justifier de 3 refus de pret. Je lis a des endroits que c'est pas légal d'obliger a avoir plusieurs refus et a d'autres endroits je lis le contraire... je ne sais plus a quoi m'en tenir.

j'ai déjà un refus il m'en faut 2 autres du coup?
merci d'avance

A mon avis oui, car le compromis est un avant contrat ; et qui dit contrat, dit acceptation de son contenu lorsque vous l'avez signé ...
Vous avez lu qu'il fallait soit une acceptation soit au contraire 3 refus d'offres de crédit de 3 organismes distincts, et vous l'avez signé ...

 

[moietmoi]

j'ai déjà un refus il m'en faut 2 autres du coup?
merci d'avance

il me semble que certains jugements ont statué sur le fait qu'un seul refus suffisait; c'est dans le même jugement qu'a été jugé abusive la clause indiquant un délai pour déposer la demande de crédit; seule la date de réalisation de la clause suspensive doit être indiquée;( il faudrait retrouver ce jugement)
Mais ceci c'est pour les procéduriers; si effectivement il est indiqué 3, vous avez intérêt à en avoir 3..