Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[Anonyme]

Il y a 3 choses en cause,

merci de le reconnaitre enfin...

 

[Elaphus]

merci de le reconnaitre enfin...

Cela ne m'étonne plus que vous ayez voulu utiliser le prêt pour pouvoir vous dédire d'un engagement d’achat, tant votre mauvaise foi est grande.

C'est la même démarche 'intellectuelle' que face à Aristide précédemment.

Sur l'arrêt j'avais mis en évidence par des couleurs différentes 2 des 3 éléments de rejet du pourvoi.
Quant au 3ème, j'écrivais: "éventuellement, mais là on n'a pas les détails, de déposer une demande conforme à la clause du compromis".
Car ce qui est reproché aux acquéreurs n'est pas de ne pas avoir déposé une demande conforme, mais de ne pas pouvoir en justifier.
On ne sait donc pas ce qu'il en est...
Peut-être daltonienne, alors?

 

[Anonyme]

Peut-être daltonienne, alors?
[/FONT]

En + d'être à côté de la plaque vous manquez de respect à ceux qui souffrent réellement de daltonisme.
Mais ça ne m'étonne pas de vous, monsieur je-veux-toujours-avoir-raison a été touché... Allé arrêtez les frais maintenant.

 

[Elaphus]

Je souffre assez de problèmes de vue pour n'avoir voulu faire ici que de l'humour, mais comme mise devant vos erreurs (débitées avec un aplomb aussi agressif qu'injustifié) vous fuyez dans l'insulte ou dans la diversion...

 

[Anonyme]

Je souffre assez de problèmes de vue pour n'avoir voulu faire ici que de l'humour, mais comme mise devant vos erreurs (débitées avec un aplomb aussi agressif qu'injustifié) vous fuyez dans l'insulte ou dans la diversion...

Vous avez commencé par détourner mes propos dès le début, c'est pourquoi je n'ai pas accordé d'importance à vos propos par la suite.
Cela dit si vous avez des problèmes de vue je comprends mieux.

Pour l'intérêt des lecteurs de ce fil il est préférable de cesser de faire du HS.

Sans rancune.

 

[Buffeto]

Pour l'intérêt des lecteurs de ce fil il est préférable de cesser de faire du HS.

il est même préférable de le fermer si les "mots doux " continuent .......

 

[Elaphus]

Le post sur l’arrêt récent ayant été pollué, je mets un peu plus nettement l’accent sur ce qu’il y a derrière, et que finalement Membre18319 a sans doute perçu pour s’être sentie visée, elle qui cherchait à faire un autre usage de la clause suspensive d’obtention du prêt que celui prévu par la loi, alors que ce n’était pas du tout le propos initial. En fait, on sent bien que le fond du problème est ici le comportement déloyal des acquéreurs putatifs : - ils ne prouvent pas avoir demandé un prêt conforme à la clause suspensive ; - les juges du fond ont dans ces conditions quelque soupçon sur un refus de complaisance, mais le secret bancaire les a empêchés d’aller plus loin, ce qu’exploite (en vain) la deuxième branche du moyen du pourvoi qui vise bien ce sous-entendu:

que par attestation en date du 4 mai 2006, la société GE MONEY BANK a certifié que les consorts Y...-Z... avaient déposé une demande de crédit en vue de l'obtention d'un financement pour l'acquisition d'un immeuble pour un montant de 366. 400 €, sans préciser la date du dépôt de la demande de crédit ; qu'en affirmant que le dossier de demande de prêt n'avait été déposé auprès de la société GE MONEY BANK que le 4 mai 2006, donc après le 30 mars 2006, comme prévu au contrat, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'attestation de la société GE MONEY BANK et a violé le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les pièces de la procédure ;

- ce comportement déloyal des acquéreurs apparaît encore plus nettement dans le fait qu’ils n’ont pas informé à temps leurs vendeurs du refus (autre soupçon possible, celui d’un refus antidaté par complaisance ?), et qu’ensuite ils ont rompu tout contact avec eux, sans même leur répondre. Aussi bien les juges du fond que la Cour de cassation ont semble-t-il sanctionné ce comportement déloyal au maximum de ce que la loi permettait, car rien n’y est dit sur l’information sur le refus éventuel du prêt à apporter au co-contractant.

 

[Elaphus]

Je vois ici une jurisprudence qui, si elle est confirmée en cassation, est redoutable pour l'acquéreur bénéficiant du jeu d'une clause résolutoire pour ce qui est de la commission de l'agent immobilier:

[lien réservé abonné]

C.A. de Riom, 1ère Ch. civ., 7 Mai 2012 (R. G. N° 11/00420)

Dès lors que l’opération a été conclue grâce à un intermédiaire, l’agent immobilier a droit à une commission, même si l’exécution de l’opération se heurte ensuite à la carence d’une des parties, à une décision de résolution amiable ou à la mise en œuvre d’une clause résolutoire.

Aussi la vente est elle parfaite et ce droit à commission de l’agent immobilier est établi à l’encontre du seul acquéreur qui s’en est reconnu débiteur dans l’acte. Par ailleurs, le vendeur n’a commis aucune faute envers le mandataire pouvant engager sa responsabilité au sens de l’art. 1382 du Code civil car il ne peut lui être reproché d’avoir appliqué à l’acheteur défaillant les dispositions contractuelles lui permettant d’obtenir le paiement de la clause pénale.

Il y a lieu de réformer le jugement entrepris et de condamner Mme Caroline V au paiement de la commission contractuellement prévue soit la somme de 20.000 euro qui trouve sa cause dans la réalisation de sa mission par l’agence immobilière ; cette somme sera assortie des intérêts capitalisés au taux légal à compter du 26 oct. 2009, date de l’assignation.

 

[Elaphus]

Attention, si cette jurisprudence de la cour d'appel de Paris se confirme en cassation, il faut revoir la question du recours à un courtier:

L' acquéreur sous condition suspensive d’un prêt doit présenter sa demande de prêt à une banque ou autre établissement financier habilité à accorder des prêts immobiliers et non à un simple courtier . Ces demandes aux courtiers ne sont pas considérées comme des démarches sérieuses.


C.A. de Paris, Pôle 4, Ch. 1, 31 mai 2012 (R.G. N° 11/00230)

Dans cette affaire 2 courtiers (CAFPI et OPTIMA finance) avaient répondu:

- l'un que "après étude de vos revenus je vous confirme que votre capacité d’emprunt est insuffisante pour votre demande de prêt... Le taux d’endettement calculé est supérieur à 47 % et serait irrecevable par toutes les banques partenaires de Cafpi";

- l'autre que "nous avons le regret de vous confirmer que notre comité n’a pas souhaité donner une suite favorable pour vous octroyer un financement..."

Pour la Cour les réponses sont insuffisantes à justifier des démarches sérieuses en vue de l’obtention d’un prêt, les organismes concernés étant de simples sociétés de courtage et non des établissements prêteurs dont la réponse démontre qu’ils n’ont pas eux-mêmes soumis le dossier de l’intéressée à une banque.

Résultat: l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 77.400 euros est acquise aux vendeurs!

Donc en cas de refus de prêt il faut absolument, si le courtier n'a pas effectivement contacté de banque, se tourner vers l'une d'elles.

 

[Elaphus]

Encore une décision importante:

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 12 juillet 2012, 11-11.944, Inédit [lien réservé abonné]

Sur le moyen unique du pourvoi incident des époux Y..., pris en ses deux branches, tel qu'il figure au mémoire de ces parties et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que la cour d'appel a constaté que les époux Y... n'avaient pas sollicité des emprunts conformes au plan de financement établi lors de la signature de l'acte de vente, mentionnant un taux d'endettement de 27,19 % tandis que le rejet de leur demande faisait état d'un taux d'endettement de 41,15 % ; qu'elle a pu déduire de ce différentiel important qu'ils avaient manqué à leurs obligations contractuelles, la condition suspensive devant dès lors être réputée accomplie ; qu'elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Le pourvoi incident est celui que les emprunteurs, les époux Y, ont ajouté au pourvoi principal que l'agent immobilier avait formé contre sa condamnation (cassée).

Il faut donc veiller à ne pas fournir de fausses informations pour le compromis, dans la clause suspensive d'obtention du prêt.
Dès lors elle ne peut jouer avec toutes les conséquences que cela implique au profit des vendeurs.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui; mais concernant l'agurment de l'inexactitude du taux d'endettement, encore faudrait t-il qu'i y ait une méthode bien définie et universelle pous son calcul.

Suivant les cas, toutes choses étant égales par ailleurs, il peut effectivement varier du simple au double suivant la pratique des Etablissements prêteurs.

La preuve via ce lien :

Différents taux d’endettement

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Elaphus]

Oui; mais concernant l'agurment de l'inexactitude du taux d'endettement, encore faudrait t-il qu'i y ait une méthode bien définie et universelle pous son calcul.

Ajoutons que par 2 décisions (du même jour je crois, l'autre citée ici aussi) la Cour a condamné un emprunteur ayant eu un refus non pas d'une banque mais d'un courtier (motif: taux d'endettement excessif) et là pour un taux d'endettement excessif supérieur à celui figurant au compromis.

Le formalisme est redoutable.

Conclusion: faire attention à ce qu'on signe, s'agissant d'un contrat.

 

[Elaphus]

Un arrêt qui doit inciter l’emprunteur à la prudence:

- il confirme la jurisprudence sur un point assez choquant à mes yeux: un accord verbal de principe de la banque pour le prêt prévu dans le compromis suffit à définir l'obtention du prêt.
Je dis choquant car si la banque revient sur cet accord verbal (et comment le prouver?) et n'édite pas l'offre, il faudra à l’emprunteur se payer un marathon judiciaire pour agir contre elle.

La justification? Elle tient à ce que les dispositions de l’art. L. 312-16 du Code de la consommation sont édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur et que la simple information verbale donnée aux emprunteurs de l’octroi du crédit dans le délai de la condition suspensive permet aux acquéreurs de faire état de la réalisation de cette condition.

Donc prudence: ne jamais faire état auprès du vendeur, du notaire, de l'agent immobilier de la simple information verbale.

-il convient donc de prévoir dans la promesse que l’obtention du prêt devra être notifiée par écrit aux 2 parties.
Cela a été retenu contrele vendeur, cette absence, dans cet arrêt...mais cela le serait aussi bien contre l’emprunteur trop bavard.

Dans l'arrêt toutefois c'est le vendeur qui s'est considéré comme étant délié de son engagement au motif que l’obtention du prêt ne lui avait pas été notifiée par écrit.

Cour d'appel d’Orléans, 25 juin 2012 (R.G. N° 11/01742) qui confirme un jugement du Tribunal de grande instance de Blois du 14 avr. 2011.

 

[Aristide]

Bonjour,

-il convient donc de prévoir dans la promesse que l’obtention du prêt devra être notifiée par écrit aux 2 parties.

Ne peut-on pas conseiller d'être encore plus prudent en prévoyant que c'est seule l'offre de prêts en bonne et due forme qui vaudra accord de prêts.

En effet, souvent un accord de principe ne fait mention que de quelques paramètres du crédit (Montants - durées - taux mais pas obligatoirement) mais jammais toutes les indications détaillées que l'on doit obligatoirement avoir dans une offre de prêt..

Et même si les éléments essentiels sont présents dans un accord de principe écrit, quid si l'offre définitive ne correspond pas ?

Cdt

 

[Elaphus]

Oui, Aristide, vous avez raison dans l'absolu c'est le mieux.
Mais on peut considérer qu'aucune banque ne reviendra sur un accord écrit notifié aux 2 parties, qui l'engage comme promesse de prêt.
Et ceci n'est destiné qu'à régler une situation d'urgence (notamment si l'emprunteur a un peu tardé dans ses démarches).

Enfin une simulation n'est pas un accord de prêt.

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, mais il faut bien préciser les choses.

Généralement les évennements se succèdent ainsi :

1) - Premier rendez-vous pour dégrossir le plan de financement,

2) - Remise d'une simulation (pas toujours ?) qui résume l'entretien. En général cette simulation précise tous les paramètres essentiels mais, effectivement, comme vous le soulignez, ce document n'engage pas la banque,

3) - Par exception délivrance d'un accord de principe.
Souvent et accord écrit laisse supposer qu'une acceptation définitive du financement sera donnée mais avec des réserves (Validation hiérarchie/siège ou service spécialisé - obtention garanties demandées - accord assurance....) et se limite souvent à indiquer le montant du crédit et sa durée sans autres précisions sur les conditions réelles.

L'accord de principe port donc sur la "faisabilité" probable du prêt mais pas sur ses conditions.

4) - Ce n'est qu'ensuite, si les réserves sont levées, qu'une offre en bonne et due forme est adressée.

Cdt

 

[Elaphus]

Il est clair que mieux vaut, sauf urgence, mettre dans la clause que l'obtention du prêt se comprendra de la réception d'une offre, car entre un accord ferme par écrit et l'édition, il peut y avoir des sources de désaccord.

Donc l'accord écrit ne convient que pour une situation d'urgence (genre: terme extinctif du compromis pour la signature de l'acte notarié).

 

[olivier773]

Bonjour,

En lisant votre article j'ai peur d'avoir fait une grosse bêtise !

J'ai fais l’acquisition d'un petit studio dont le prêt ne dépasse pas les 40 000euros.

Sur le compromis de vente, il y avait des closes de prêt MAXIMUM que j'aurai à accepter ; quelque chose comme 5% sur 35 ans, ce qui bien sûr en intérêt me couterai plus cher que la somme que j'emprunte..

J'ai donc demandé à mon notaire d'abord si je devais le changer, il m'a dit que l'agence avait tout à fait le droit de mettre cette close.

J'ai quand même, le jour de la signature, demandé si on pouvait la changer ; et le vendeur de l'agence m'a dit que c'était une close normale, que c'était seulement le maximum, mais que je n'aurai pas ces taux là, bla bla bla de vendeur, etc...

J'ai donc signé avec cette close, moi même j'étais sûr de ne pas avoir de problème pour obtenir un crédit abordable sur 10 ans.

Problème, j’essuie 3 refus de prêt par ma banque sur trois durées différentes, prendre plus long me couterai excessivement cher (c'est un investissement locatif)..

Pour continuer les erreurs de novices, j'ai signé avec la courtière qui bosse avec mon agence..

Donc pour conclure, quels sont mes choix ?
Dois-je forcément accepter un crédit sur 35 ans si on me le propose?

Que se passe-t-il si on ne me propose rien d'autre et que j'ai uniquement mes refus sur 7/10 et 12 ans dans la même banque ?
J'ai lu que si mes refus de prêts n'avaient pas les mêmes conditions que celle du compromis de vente je devrais payer l’acompte des 10%, quand est-il ?

Merci beaucoup je désespère!

 

[Elaphus]

J'ai donc demandé à mon notaire d'abord si je devais le changer, il m'a dit que l'agence avait tout à fait le droit de mettre cette close.

- un contrat signé est définitif, sauf accord des parties pour le modifier.
- mais un contrat se négocie entre les 2 parties (l'AI n'est lui qu'un intermédiaire) et c'était à vous de tenir bon sur les conditions du prêt, ensuite le vendeur accepte ou perd la vente, faute de compromis.

J'ai quand même, le jour de la signature, demandé si on pouvait la changer ; et le vendeur de l'agence m'a dit que c'était une close normale, que c'était seulement le maximum, mais que je n'aurai pas ces taux là, bla bla bla de vendeur, etc...

Là il fallait refuser, ensuite c'est perdu.

J'ai donc signé avec cette close, moi même j'étais sûr de ne pas avoir de problème pour obtenir un crédit abordable sur 10 ans.

Si vous faites cette demande vous sortez des clous:

quelque chose comme 5% sur 35 ans

Problème, j’essuie 3 refus de prêt par ma banque sur trois durées différentes, prendre plus long me couterai excessivement cher (c'est un investissement locatif)..

Vous devez impérativement demander sur la durée prévue, sinon vous êtes en tort. Ex:ur 10 ans ça ne passera pas, si le revenu ne le permet pas, alors que sur 35 ans, si.
Mais comme les banques ne prêtent à peu près plus sur 35 ans, ça va vous permettre d’avoir un refus de prêt.

Donc pour conclure, quels sont mes choix ?

Respecter les conditions de la clause...hélas.

Dois-je forcément accepter un crédit sur 35 ans si on me le propose?

2 erreurs:
-vous devez demander le prêt sur 35 ans (sauf si la clause stipule: sur 35 ans maximum). Ensuite la banque accepte ou pas.

-et oui, c'est le contrat qui le veut.

Que se passe-t-il si on ne me propose rien d'autre et que j'ai uniquement mes refus sur 7/10 et 12 ans dans la même banque ?

Alors vous paierez la clause pénale.
Donc l'urgence est de faire une demande conforme, afin qu'elle vous amène un refus mais dans les temps....

 

[olivier773]

Bonjour, merci pour votre réponse.

"-vous devez demander le prêt sur 35 ans (sauf si la clause stipule: sur 35 ans maximum). Ensuite la banque accepte ou pas."

La clause stipule 35 ans maximum, qu'es-ce que cela change ?

Merci.