Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

[Elaphus]

C'est une clause mal rédigée, car ambiguë:
-si on vous refuse un prêt sur 25 ans sans que vous ayez demandé sur 35 ans, elle vous coince.
- pas de prêt de plus 35 ans en France à ma connaissance.

Le notaire est-il le rédacteur du compromis?
Est-ce le vôtre ou celui du vendeur?

 

[olivier773]

Je ne sais pas qui a rédigé le compromis mais je pense que c'est l'agence, en tout cas ils ont modifiés eux mêmes des closes quand il y avait des erreurs.

Donc tant que j'ai des refus en allongeant la durée je dois essayer jusqu'à une durée de 35 ans sinon je suis fautif ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans l'absolu les banques consentent des crédits sur les durées qu'elles veulent.

Mais souvent sur les prêts de longues durées elle exigent une garantie réelle immobilière (hypothèque par exemple) et, par ailleurs, lorsqu'il s'agit de crédits immobiliers, elles préfèrent que ces crédits soient éligibles au marché hypothécaire pour accéder à un éventuel refinancement à meilleur marché.

Or, depuis 2006, l'hypothèque est possible sur 50 ans au lieu de 30 ans précédemment.

Rien n'empêche donc un Établissement financier ou banque d'accepter un crédit sur 35 ans voire plus.

Il est aussi vrai qu'en pratique les prêts de plus de 30 ans sont rares mais ils existent cependant chez certains Établissements Financiers.

Cdt

 

[Elaphus]

Je ne sais pas qui a rédigé le compromis mais je pense que c'est l'agence, en tout cas ils ont modifiés eux mêmes des closes quand il y avait des erreurs.

Donc tant que j'ai des refus en allongeant la durée je dois essayer jusqu'à une durée de 35 ans sinon je suis fautif ?

Voulez-vous dire que le compromis a été rédigé sur un imprimé pré-établi, mais modifié, ou modifié après signature?

Fautif, oui...mais aussi si les délais de dépôt de la demande sont dépassés...attention à ça.

 

[olivier773]

J'ai appelé ma banque elle me dit qu'ils ne pretent pas sur 35ans, comme la majorité des banques.. Que ce passe-t-il alors?

Oui je pense que c'est un compromis par defaut sur lequel il change les info personnelles et les prix.

Je ne sais pas quoi faire il me reste que 16 jour j'ai déjà eu 3 refus..

 

[Elaphus]

Il se passe toujours des ennuis si la demande s'est faite sur un taux trop bas/compromis:

-prêt pas demandé seulement pour 35 ans, donc plus court ça marche,
-si vous avez demandé sur trop court, sans chercher une durée rendant le prêt acceptable, vous êtes en tort;
-vous êtes coincé aussi par un taux trop élevé...qui permet de prêter sur plus court.

En revanche si vos demandes sont correctes par rapport au compromis (pas passer de 35 ans à 10! pas demander 2 points de moins...), les refus actuels vous protègent.

 

[olivier773]

"En revanche si vos demandes sont correctes par rapport au compromis (pas passer de 35 ans à 10! pas demander 2 points de moins...), les refus actuels vous protègent. "

C'est bien ça le problème, pour que mon achat soit rentable le crédit ne doit pas dépasser 10/12 ans, donc dans mon cas l'idée de départ était d'emprunter sur 7 ans..

Ce que je ne comprend pas bien c'est qui décide si oui ou non les demandes sont "correctes" par rapport au compromis, et comment sont-elle définie. Si j'ai mis 35 ans sur le compromis et que j'ai un refus sur 20 ans es-ce que ça passe ? En claire je voudrais connaitre la marge entre mon compromis et les demandes que je peux faire.

Merci pour vos répondes

 

[Elaphus]

C'est bien ça le problème, pour que mon achat soit rentable le crédit ne doit pas dépasser 10/12 ans, donc dans mon cas l'idée de départ était d'emprunter sur 7 ans..

Si vous n'avez demandé que sur cette durée, vous êtes fautif.

Ce que je ne comprend pas bien c'est qui décide si oui ou non les demandes sont "correctes" par rapport au compromis, et comment sont-elle définie.

Le taux, c'est facile...
La durée, moins, mais le principe étant que les mensualités diminuent (peu!) avec la durée accrue, l'adversaire avancera que si vous aviez fait une demande sur 35 ans, elle serait passée, si sur 7 ans ça ne passait pas.
Il ne fallait pas signer cette clause!

Si j'ai mis 35 ans sur le compromis et que j'ai un refus sur 20 ans es-ce que ça passe ? En claire je voudrais connaitre la marge entre mon compromis et les demandes que je peux faire.

Il ne vous reste qu'à prouver que:
- la banque ne prête pas sur 35 ans
- et que sur une durée moins longue (30,25...) ça ne passait pas non plus, refus à l'appui.

Mais vite!

 

[olivier773]

Je viens d'appeler mon notaire et mon courtier pour m'éclairer, mais c'est pire!

Alors déjà la (clerc de) notaire me dit comme vous, elle me dit que mes refus peuvent ne pas suffir.
Je lui ai demandé combien de refus il me fallait sur 35ans, elle m'a dit normalement 2 mais elle avait l'air de pas du tout savoir, en tout cas rien est précisé sur mon compromis.
Ensuite j'ai dans ma close penale en cas de retractation je dois payer 10% du prix de vente PLUS les frais de negociation de l'agence! Ce qui reviens à plus de 20% du montant total!
Pareil, elle n'avait l'air de pas du tout savoir si je devais payer l'agence ou non.. Elle m'a dit que ca pouvait se regler à l'amiable ou devant la justice, je lui disait que pour récupéré la somme l'agence n'hesiterai surement pas à aller en justice!

Quant à mon courtier, il m'a dit totalement l'inverse, il ma rassuré en me disant que j'ai fais les démarches necessaires pour avoir un prêt, que j'ai eu plusieur refus même si les durée ne correspond pas à celle de mon compromis. Elle etait vraiment sûre d'elle en tout cas..

Qui a raison qui a tord..?

 

[Elaphus]

Non, l'exigence de plus d'un dossier a été jugée anormale.

Mais oui, un refus sur 35 ans est nécessaire, vous ne l'avez ...que presque: il faut déjà que la banque écrive qu'elle ne prête pas sur cette durée.
Mais il faut en contacter une autre, on peut vous reprocher de ne pas avoir cherché ailleurs du coup: ce n'est pas un refus de prêt...juste que cette banque ne produit pas ce 'service'.

Ensuite j'ai dans ma close penale en cas de retractation je dois payer 10% du prix de vente PLUS les frais de negociation de l'agence! Ce qui reviens à plus de 20% du montant total!

Normal: l'AI (trop cher payé: était-ce affiché, ce taux? sinon c'est nul) a fait son travail (jusqu’en vous piégeant par la clause!), ce serait vous qui auriez fait capoter la vente réussie par lui.

Elle m'a dit que ca pouvait se regler à l'amiable ou devant la justice, je lui disait que pour récupéré la somme l'agence n'hesiterai surement pas à aller en justice!

Probable, car le marché ne leur est plus favorable!

Là elle a tort, mais se protège car elle n'aurait pas dû vous laisser faire des demandes incorrectes...et vous pourriez l'attaquer pour défaut de conseil.

 

[olivier773]

Bonjour,

Mon histoire n'en finie pas de pas finir..

J'ai obtenu deux refus valables pour annuler la vente, mais valable, pas tellement selon le vendeur..

J'ai signé sur le compromis de vente pour un prêt de 39 500euros, et mon refus était de 40 000euros ! Selon le notaire du vendeur je ne respecte pas les closes du compromis, et ce dernier refuse de rendre mon accompte de 3000euros.

A priori, les banques ne font pas de prêts immobiliers en dessous de 40 000euros, si j'obtient une preuve écrite de la banque qu'ils ne prêtent pas en dessous de 40 000euros, es-ce que cela suffirait pour récupérer mon accompte ?

Sinon, quelles seraient mes possibilités ? Je trouve ça vraiment malhonnête même si c'est légal, et puis avec les prix d'assurance ou les taux variables il est bien évident que je n'aurai pas un refus exactement au même montant.. Je précise que mon délai de rétractation est déjà passé et que j'ai envoyé mes refus dans les temps.

Je solicite donc une fois de plus votre aide...

Merci.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai obtenu deux refus valables pour annuler la vente, mais valable, pas tellement selon le vendeur..

J'ai signé sur le compromis de vente pour un prêt de 39 500euros, et mon refus était de 40 000euros ! Selon le notaire du vendeur je ne respecte pas les closes du compromis, et ce dernier refuse de rendre mon accompte de 3000euros.

Le notaire a raison.
Il aurait fallu un refus de prêt pour un montant maximum de 39.500€.

A priori, les banques ne font pas de prêts immobiliers en dessous de 40 000euros, si j'obtient une preuve écrite de la banque qu'ils ne prêtent pas en dessous de 40 000euros, es-ce que cela suffirait pour récupérer mon accompte ?

Cette règle n'existe pas.

Il peut arriver qu'une directive interne dans une banque fixe un seuil minimum mais, d'une part, ce n'est absolument pas le cas dans toutes les banques et, d'autre part, il est probable que, le cas échéant, il s'agit d'une recommandations indicative et non d'une absolue impossibilité.

Je précise que mon délai de rétractation est déjà passé et que j'ai envoyé mes refus dans les temps.

Dans les prêts immobiliers il y a un délai de réflexion (et non pas de rétractation) de dix jours francs ( = entiers)

Il s'agit d'un délai minimum; vous pouvez réfléchir plus longtemps si vous le souhaitez tout en sachant que passés 30 jours la banque n'est plus obligée de maintenir les conditions de l'offre initiale.

Quand vous avez accepté votre offre, il n'y a pas de possibilité de rétractation.

Sinon, quelles seraient mes possibilités ? Je trouve ça vraiment malhonnête même si c'est légal, et puis avec les prix d'assurance ou les taux variables il est bien évident que je n'aurai pas un refus exactement au même montant.. Je précise que mon délai de rétractation est déjà passé et que j'ai envoyé mes refus dans les temps.

Je solicite donc une fois de plus votre aide...

Sauf à présenter des demandes de prêts conformes au compromis et obtenir des refus sur ces bases, je ne vois pas de solutions autres à vous suggérer.

Cdt

 

[olivier773]

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Es-ce qu'il n'est pas trop tard pour envoyé un refus valable ?

 

[Aristide]

Comme je vous l'ai écrit, tout dépend des clauses du compromis que vous avez signé.

Cdt

 

[moietmoi]

Es-ce qu'il n'est pas trop tard pour envoyé un refus valable ?

relisez bien le compromis; les clauses de recherche de prêts; si il est inscrit " toutes banques" se sera difficile, si il y avait juste votre banque de cité , se sera peut être faisable; il y a aussi généralement une clause de "digilence" vous devez avoir déposé la demande de crédit dans un certain délai après la signature; il y a aussi souvent une clause de bonne foi; celui qui sait qu il n'obtiendra pas le crédit, n'est pas couvert par la clause suspensive..bref le compromis peut vous guider

 

[olivier773]

Ce n'est pas évident et je ne suis pas du tout aidé par mon notaire, que je viens d'avoir au téléphone et qui me dit "j'ai accepté vos refus mais je vous ai jamais dit qu'ils étaient valables"! Donc mon notaire me ment ouvertement avec ça je suis pas aidé..

En outre, dans mon compromis le montant c'est n'importe quoi c'est l'agent immobilier qui l'a rempli en mettant des frais de provision pour frais d'acte et provision de frais d'emprunt "au pif", donc le montant à emprunter aurait forcément été différent avec les intérêts ou l'assurance..

Même si j’obtiens des refus valables datés d'avant mon délai de rétractation le vendeur peut encore demander à garder mon dépôt de garantie ?

 

[moietmoi]

est-ce VOTRE notaire? un notaire que VOUS connaissiez déjà? ou un notaire que la socitété qui vous a vendu le bien, vous a trouvez?

car votre notaire doit être un conseil, donc plutot que de dire qu il ment , ce qui n'estpas du tout prouver, vous pourriez lui faire remarquer fortement, que suite au refus de la banque du crédit, vous lui avez signifier votre demande de faire joeur laclause suspensive decrédit et que il ne l'a pas fait ou qu'il ne vous a pas averti que cela ne pouvait pas se faire, et donc vque vous êtes en situation de lui reprocher un défaut de conseil, donc qu il a intérêt à travailler vite fait sur le dossier pour trouver avec vous la bonne solution pour que la clause suspensive joue; je vous rapelle que le notaire c'est VOTRE conseil et q' il engage sa responsabilité, même si ce n'est qu'un notaire en procuration et pas en participation;

Avez vous déja versé sous une forme quelquonque un montant? quand exactement par rapport au processus?

 

[olivier773]

Bonjour moietmoi,

Il s'agit de mon notaire, que je n'ai jamais rencontré, donc tout ce que je vous dis c'est ce que j'ai vu avec son clerc de notaire, qui m'avait validé les refus quand je lui ai présenté. Evidement si elle m'avait prévenu à temps qu'ils n'étaient pas valable j'aurai fait faire un refus sur le bon montant.. Donc oui elle est en tord pour m'avoir mal conseillé et je pense qu'elle s'en ai rendu compte..

Elle m'a donc dit de demander des refus avec le montant exact et daté d'avant mon délai de rétractation, apparement il n'y a pas obligation de transmettre la lettre recommandée datée du coup ça me permettrais d'arranger le problème.

Oui pour les versements j'ai fait un dépôt de garantie de 3000euros (moins de 10% du prix de vente) le jour de la signature du compromis et il a été encaissé par le notaire du vendeur pour le moment. Et ce sont ces 3000euros qu'ils ne veulent pas me rendre, mais pour l'instant on m'a pas réclamé les 10% du prix de vente ils se contentent des 3000euros. Bizzare non ?

 

[moietmoi]

bonsoir,
je cherche à trouver quelque chose qui cloche dans la procédure; le compromis .. vous dites. s'agit il d un bien neuf en vefa? donc ce n est pas un compromis, mais une réservation; ou d'un bien neuf déjà construit , prêt à être livré?ou bien d'un bien ancien? le "compromis" a été signé dans l'office notarial? ou en agence? ou chez vous? le chèque de 3000 euros a été encaissé a quel moment?

 

[olivier773]

bonsoir,
je cherche à trouver quelque chose qui cloche dans la procédure; le compromis .. vous dites. s'agit il d un bien neuf en vefa? donc ce n est pas un compromis, mais une réservation; ou d'un bien neuf déjà construit , prêt à être livré?ou bien d'un bien ancien? le "compromis" a été signé dans l'office notarial? ou en agence? ou chez vous? le chèque de 3000 euros a été encaissé a quel moment?

Non c'est de l'ancien.

Le compromis a été signé chez l'agence par l'agence qui avait procuration car le vendeur était à l'étrangé.

Le chèque a été encaissé peu de temps après la signature du compromis.