association d' associations de propriétaire de résidences locative ??

[eddie]

OK pour une fédération.
Asso des propriétaires de la Résidence Foch à Lourdes
ZRR Demessine, gestionnaire Atrium Tourisme
!!! en dette de loyer de 9 mois au 31 dec 08
plus de 400 000 €
Je recherche des propriétaires d'autres résidences d'Atrium Tourisme
Elne, Bussy, Vernet, La Foux d'Allos, etc ...
Il faut en effet prévenir d'urgence les propriétaires des méfaits d'Atirum Tourisme

Bonjour, Madame, Monsieur,

J'ai acheté 2 studios à Epernay "Résidence de service du Palais". J'ai perçu un loyer la première fois et maintenant plus rien. J'ai appelé la sté Atrium Tourisme, celle-ci me disait qu'elle allait me rappeler. Pas de nouvelles. Cela à duré 3 semaines. J'ai pu contacté ************ sur sa ligne directe qui s'occupe de verser les loyers. Elle ne sait pas quand les loyers seront payés car problème de trésorerie. C'est pourquoi, je recherche toutes les personnes qui ont achetées des apts dans cette résidence et qui ont le même problème afin de pouvoir se défendre.

Cordialement

 

[puystvincent]

bonjour,

tout d abord je voulais vous rassurez pour votre gestionnaire (etant moi meme proprietaire d un appartement prestige a valloire chez LA ....GE: nous n avons jamais eu aucun probleme avec eux, depuis 8 ans...tout roule...)

votre soutien est le bienvenue, mais quand je m exprimais sur une autre voie que la voie juridique (obligatoire, mais longue), je voyais plutot un sitting, une manif de proprio avec les medias....

la violence est defouloire, mais bizarrement dans ce sens la, la justice va aller beaucoup plus vite...alors me retouver en tole pour R........L...non merci!!!!

Bjr
serait il possible de connaitre le taux de rentabilité servi (prix d achat HT de votre appartement/montant des loyers)?

la principale cause de defaillance des gestionnaires vient de la promesse lors de l achat, et de l engagement fait par le commercialisateur de verser des loyers autour de 4 ou 5% (appart de 100 000€, loyers 4000€ annuels)..
les loyers sont payés pendant les deux ou trois premieres années, grace au fonds de concours (en fait, nous récupérons notre propre argent..), puisensuite, cela "devient trop lourd"....

merci pour les infos

 

[mizuno68]

Bonjour Puystvincent

Pour moi, investit 177000€HT Loyer 6280€HT/ an + 3 semaines en prestation dite nature pour un 3 pièces duplex . Faut savoir 1050€ de charge commune et 480€ de T. foncière par an. Rentabilité autour de 2.8%.

 

[puystvincent]

merci de votre reponse....
et voila ce qu un gestionnaire serieux peut faire...

le pb vient bien de là..on nous a "vendu" une renta élevée, impossible à tenir sur la durée....et maintenant nous sommes obligés de reviser a la baisse nos loyers, alors que nos engagements financiers ont été calculés sur cette rentabilité plus élevée...

 

[Valcroze]

J'ai reçu un mail de la société PIERREVAL qui reprend des situation de gestion difficile telles que celles que nous avons.
Qui connait ce type de société , son fonctionnement, ses intérêts, son sérieux ?
Qui aurait l'expérience de contractualiser avec ce type de société

 

[loictoth]

merci de votre reponse....
et voila ce qu un gestionnaire serieux peut faire...

le pb vient bien de là..on nous a "vendu" une renta élevée, impossible à tenir sur la durée....et maintenant nous sommes obligés de reviser a la baisse nos loyers, alors que nos engagements financiers ont été calculés sur cette rentabilité plus élevée...

Exactement on touche là on fond du problème qui n'exonère cependant pas le gestionnaire.

Pour juger de la rentabilité il faut considérer deux cas de figures :

- le bail avec occupation du bailleur de X semaines (au maxi 8 je crois)
- le bail sans occupation

Le premier bail donne forcément lieu à un RLG (Revenu Locatif Garanti, ce qui s'exprime par la formule mathématique Px d'achat du bien/loyer annuel x100) plus fort dans la seconde hypothèse et proportionnellement au nombres de semaines allouées au bailleur.

Enfin, le taux de remplissage fait varier à la baisse ou à la hausse le RLG.

De sorte qu'il est très difficile de comparer le RLG d'une résidence à l'autre : un simple pourcentage ne donne rien.

Nos "amis" gestionnaires aiment bien nous donner des taux nationaux : à les écouter le bon niveau se situe en dessous de 3%. Ben voyons, juste ce qu'il faut pour continuer à défiscaliser la TVA...

Je ne crois pas qu'il faut entrer dans ce débat car on cherche à nous attirer dans un traquenard : aujourd'hui on veut nous faire passer pour des demeurés... C'est trop facile. Quand on a la casquette du promoteur on spécule sur des taux à 6% et quelques années plus tard, on enfile la casquette du gestionnaire et on vient imposer un bon 3%.

Moi je m'en tient à ce qu'on m'a vendu : on m'a affirmé à l'époque que le RLG était bon, la preuve on a trouvé tout de suite un gestionnaire... La suite, ça n'est que mensonge, grosses marges et compagnie.

 

[puystvincent]

J'ai reçu un mail de la société PIERREVAL qui reprend des situation de gestion difficile telles que celles que nous avons.
Qui connait ce type de société , son fonctionnement, ses intérêts, son sérieux ?
Qui aurait l'expérience de contractualiser avec ce type de société

j ai aussi été contacté par cette société....un des membres du bureau de notre association va prendre contact pour tenter d en savoir plus

 

[loictoth]

Bonjour Puystvincent

Pour moi, investit 177000€HT Loyer 6280€HT/ an + 3 semaines en prestation dite nature pour un 3 pièces duplex . Faut savoir 1050€ de charge commune et 480€ de T. foncière par an. Rentabilité autour de 2.8%.

Attention que l'on soit bien d'accord : il y a une différence entre RLG et rentabilité.

Votre RLG = 6280/177000X100 = 3,55%

 

[solemio]

J'ai pas tout compris au "RLG" vous pouvez en remettre une couche? et la différence de calcul avec occupation ou sans semaine.

 

[puystvincent]

effectivement, je n ai pas pris la calculette

3,55% c est pas mal..

par contre les charges me paraissent elevées...1000/an..??

pour notre appartement, 36m²/6 couchages=150€ charges proprietaires (prestations locatives=piscine chauffée, ascenseur,reception,etc.. payes par le gestionnaire)

 

[mizuno68]

Les charges:

il faut savoir qu'il sagit de petites maisonettes avec espace vert (Bastide ) il y a aussi picine semis couverte, hammam, salle de fitness....Le prix des charges est de 20€/metre C. / an sur les 3 premières années. Révisable en même temps que les loyers. Le fitness et le hammam demande beaucoup d'entretien...Une picine certe aussi...Je le voit bien avec la mienne, et en sachant que celle-ci tourne pour pratiquement perssonne quant notre fille es pas la......A ce demandé ci un Biotope ne ferait pas plus plaisir !! Je préfère payer plus de charge au départ que d'avoir la mauvaise surprise au bout de quelques mois. Un ascenseur bouffe énormémént de charge aussi...Je vient d'en faire les frais il y a pas moins d'un an ( mise au norme de la dite bête d'une autre copropriété ) et cela va surement jouer un rôle dans un éventuel futur autre investissement.

 

[puystvincent]

c est donc vous qui faites l avance des charges locatives? et ensuite le gestionnaire vous rembourse, en meme temps que le paiement des loyers?

 

[mizuno68]

Très bonne interprétation...Mon français n'est pas trops bon, mais on ce comprend !! Mais le rendement reste pas trop mal tout en sachant que j'ai droit encore a 3 semaines que rien m'empêche de donné a des amis ou parent, si vous voyer ce que je veut dire.....Bref, je pense que l'investisement sur 20ans n'es pas des plus mauvais.

 

[flodana]

Effectivement, il faut diffuser largement sur les bons et les mauvais repreneurs.Les propriétaires de Giez s'inquiétent enfin de l'absence du gestionnaire.Le personnel de "Q" n'était toujours pas sur place, ce week end alors que les négociations ont démarré en mars 2008. Il est vrai que ce groupe rachète frénétiquement tout en oubliant de régler à échéance certains loyers. En représaille, les désabusés découragent les futurs gogos et les alertent sur la légéreté de ce groupe. lls envisagent des actions ciblées contre les responsables de la débâcle en cas de déboires. 9 mois pour accoucher d'un tel gag!
De quoi rassurer les copros en difficultés sur la réactivité de certains investisseurs. Fédérer, informer pour éviter que quelques opportunistes se partagent votre bien avec un repreneur. Il faut créer un contre-poids à la main mise d'un éventuel bureau trop compromis avec un repreneur.

 

[loictoth]

J'ai pas tout compris au "RLG" vous pouvez en remettre une couche? et la différence de calcul avec occupation ou sans semaine.

Désolé (je suis feignant) Revenu Locatif Garanti = le montant de loyer annuel inscrit dans votre bail ; rapporté au montant de votre achat, cela vous donne le ratio dont on parle.
Avec occupation = votre bail a prévu pour votre compte une occupation gratuite (ou à un tarif avantageux) de votre appart. de 1 à 8 semaines par an.
Sans occupation : si vous voulez occuper votre appart vous devez payer le même tarif qu'un tiers.

Sachant que la niveau d'occupation annuel est de l'ordre de 20 à 30 semaines dans le meilleurs des cas (tout cumulé, nuités, we et semaines) l'occupation de votre logement impacte directement les comptes du gestionnaire : il est donc normal que celui-ci réduise votre RLG.

 

[solemio]

D'accord sur la définition du RLG, j'ai encore une question :

...Enfin, le taux de remplissage fait varier à la baisse ou à la hausse le RLG.
...

je ne voie pas le lien

 

[loictoth]

D'accord sur la définition du RLG, j'ai encore une question :



je ne voie pas le lien

Si le lieu de la résidence permet au mieux un taux de remplissage de 10 semaines (soit 20%) alors qu'un autre permet d'envisager un taux de 50% dans une bonne configuration (beau temps, neige, ...) alors là encore la comparaison des deux RLG de chaque résidence ne peut amener à aucune conclusion valable...

 

[solemio]

Oui, si on se place du côté du gestionnaire, une résidence peut être plus "profitable" qu'une autre mais le RLG pour l'investisseur est inscrit en "dur" dans son contrat de bail et ne dépend en rien du taux de remplissage de la résidence au fil des ans. Par contre pour déterminer le taux proposé à l'investisseur dans le bail le gestionnaire a du faire un CRP mais vu les pbs remontés j’en doute !
Au fond je pense que l’on est d’accord c’est juste une façon de voir ou de présenter les choses.

 

[Valcroze]

Pour MLHR peu importe la rentabilité d'une résidence, il est plus intéressant pour eux de faire croire à un déficit par rapport au prévisionnel à tous les propriétaires de toutes les résidences pour renégocier tous les baux à la baisse, ainsi ils sont gagnant à coup sûr puisque les résidences les plus rentables le seront encore plus, les moins rentables amélioreront leur score.

Par contre si renégociation de la société gestionnaire il y a, les sociétés candidates préféreront et feront des propositions aux propriétaires de résidences rentables.

IL est sûr que MLHR ne voudra pas se séparer des plus rentables, il faut tenir bon si votre bien est dans un site qui tourne bien. Ceux qui ont acheté dans une résidence qui tourne très bien l'hiver et assez bien l'été (voir l'offre touristique sur place) MLHR leur fera des propositions.

 

[investNancy]

Aux Présidents d'associations,
merci de nous aider à nous organiser au plus vite pour la réunion de PARIS
13 Mars 2009 matin : contactez et préciser qui vous représentera à :
[email protected]

Des informations détaillées seront envoyées dès réception de votre mail de confirmation