association d' associations de propriétaire de résidences locative ??

[flodana]

Le groupe Quiétude vient de reprendre Le Birdie à Giez. C'est plié! Si vos loyers ne sont pas payés, contactez l' asssociation "[email protected]". Elle se charge de la communication du groupe. Effarant! Plus grave, elle contraint les non-signataires à s'engager avec ce groupe.C'est pire qu'une secte.Elle a refusé des propositions de reprise de véritables professionnels pour n'envisager que ce seul repreneur. Vous vous sentirez un peu moins seul si vos loyers ne rentrent pas ou vous pourrez lui en vouloir d'avoir concouru à vos pertes.

 

[Philou67]

excusez moi, mais je n'ai pas tout compris

Cette association "ACR-Birdie & C°", c'est quoi au départ ? Des commerciaux, des propriétaires de la résidences, des agents immobiliers ???

Pourrions nous avoir des précisions svp, car pour l'instant c'est un peu confus dans ma tête...

Merci d'avance

 

[flodana]

Il s'agit de l'association créée par les résidents. Les déboires de LVR ont fait se réunir les copros. Le président est un juriste qui a manoeuvré à souhait en faisant signer un bail sous conditions suspensives qui engageait définitivement et en faisant voter un réglement intérieur qui pénalise les non-signataires par des charges élevés d'entretien des parties communes.Ce bureau a refusé des offres de reprise d'autres repreneurs en prétextant 70% de signataires Quiétude mais sans jamais être en mesure de les prouver. Bien évidemment, sur 8 mois de délai et approchant la limite de refiscalisation, il a réussi à obtenir les 70%. Les copros ont été avisés des irrégularités mais se désintéressant totalement de leurs biens(et oui), ils n'ont demandé aucune explication se contentant de dénoncer le vilain petit canard qui avait pourtant obtenu des garanties bien supérieures avec d'autres partenaires. Le bureau n'en a même pas profité pour faire surenchérir Quiétude qui ne va pas se priver d'appliquer les mêmes méthodes sur d'autres résidences.

 

[Philou67]

Merci Joeti pour ces précisions .

Afin de rester impartial, y aurait il moyen d'avoir la version des faits de l'ACR, par exemple via un droit de réponse sur ce forum ?
Vous comprendrez aisément que, sans mettre en doute vos explications et votre vision de l'affaire, ce vous décrivez là est relativement grave car touchant par ricochet la crédibilité des autres associations de propriétaires de RT .
En tout cas, Quiétude serait à éviter en cas de reprise...

Cordialement

 

[flodana]

Votre honnêteté vous honore et je peux vous transférer ,(en contact direct), les preuves de mes propos. D'autres acteurs de ce forum pourront vous les confirmer et je les y invite.
Si tout le monde avait votre ouverture d'esprit, cela faciliterait les dialogues et les copros de Giez auraient eu un repreneur immédiatement après la décision du tribunal et des conditions acceptables.
J'invite également les "retardés" de paiement, avec ce même repreneur, à raconter leur expérience car la situation risque de se reproduire, à grande échelle, d'ici peu. Aareau en début d'année et ça continue;la Vendée actuellement et bien d'autres encore. La résidence de Nortron pourra vous expliquer le deal à son sujet et les bonnes tapes dans le dos après la transaction entre les 2 groupes.

 

[Philou67]

Merci Joeti pour vos précisions, et permettez moi de vous retourner les compliments.
Étant impliqué dans une affaire de loyers impayés qui pourrait dégénérer en opération de reprise, je suis effectivement intéressé par toutes information supplémentaires que vous pourriez me communiquer. Nous avions déjà une idée assez précise du panier de crabes que constitue les repreneurs de baux, mais votre vécu pourrait nous éviter bien des écueils.
En espérant vous lire très bientôt dans ma boite à mails,

Cordialement

 

[Valcroze]

J'arrive sur ce forum, je suis investisseur donc propriétaire dans une résidence Mona Lisa, à Luchon.
J'ai eu des problèmes en janvier 2008 pour obtenir le paiement des loyers 2007, mais j'ai reçu un chèque correspondant au bail.
Je ne suis pas allé à Paris à la réunion en décembre, j'ai reçu un compte rendu avec les propositions de modification de bail
Je n'ai pas l'intention d'accepter quoi que ce soit, d'autant que les propositions arrivent par mail et n'ont aucune valeur juridique, ni conforme à une procédure.
Il faut se grouper, je vais faire une première lettre avec A/R pour les sommer de payer, ce sera sans résultat, je pense, mais si une assoc existe conscernant Luchon, merci de m'envoyer les références.

 

[flodana]

Que dit,que fait l'Administration fiscale sur les défaillances et les baisses de loyers? le 1er preneur a fait faillite, le 2ème est plus que douteux vu les nombreuses réclamations et les retards de loyers. Faut-il toujours signer à la baisse en espérant le paiement des loyers et en priant pour que les repreneurs ne se succèdent pas? La défaillance du 1er preneur ne devrait-elle pas nous libérer de toute contrainte fiscale(remboursement de TVA et de la réduction). Pendant ce temps, les échéances de crédit s'accumulent et l'angoisse augmente. L' Etat qui a crée cette galère, par ses insuffisances de contrôle, va-t-il longtemps faire le jeu des preneurs contre les bailleurs?Les preneurs donnent des leçons sur le site du SNRT mais ils ne se les appliquent pas à eux-même, en toute impunité.
Qu'attendons-nous, propriétaires bernés pour faire valoir nos droits élémentaires de citoyens?

 

[Philou67]

@ Valcroze,

ici, https://www.moneyvox.fr/forums/fil/recherche-proprietaire-jardins-ramel-a-bagneres-de-luchon.5375/, vous devriez trouver des cogalériens

Cdt

 

[investNancy]

J'arrive sur ce forum, je suis investisseur donc propriétaire dans une résidence Mona Lisa, à Luchon.
J'ai eu des problèmes en janvier 2008 pour obtenir le paiement des loyers 2007, mais j'ai reçu un chèque correspondant au bail.
Je ne suis pas allé à Paris à la réunion en décembre, j'ai reçu un compte rendu avec les propositions de modification de bail
Je n'ai pas l'intention d'accepter quoi que ce soit, d'autant que les propositions arrivent par mail et n'ont aucune valeur juridique, ni conforme à une procédure.
Il faut se grouper, je vais faire une première lettre avec A/R pour les sommer de payer, ce sera sans résultat, je pense, mais si une assoc existe conscernant Luchon, merci de m'envoyer les références.

Il y a des posts sur Luchon sur ce forum essayez de les contacter. Prenez vous un verre de whisky et le temps de lire cette prose, vous gagnerez 7 ans de réflexion cri:le whisky étant pour tenir jusqu'au bout devant l'ampleur des dégâts !).
Cordialement, solidairement et bienvenue au club !

 

[investNancy]

Merci Joeti pour vos précisions, et permettez moi de vous retourner les compliments.
Étant impliqué dans une affaire de loyers impayés qui pourrait dégénérer en opération de reprise, je suis effectivement intéressé par toutes information supplémentaires que vous pourriez me communiquer. Nous avions déjà une idée assez précise du panier de crabes que constitue les repreneurs de baux, mais votre vécu pourrait nous éviter bien des écueils.

pour preuve (ça finit par tourner en rond et Fred ne va plus s'y retrouver):
[lien réservé abonné]
voir mon post 59 ci dessus également :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...oprietaire-de-residences-locative.6878/page-2
Sans parler du rôle du pdg de cette boîte qui est grand manitou au SNRT
Il y a des associations qui sont instrumentalisées c'est sûr. Ceratines sont montées par des vendeurs qui souhaitent garder le contrôle et empocher une deuxième comm de la part du promoteur ou du gestionnaire en roulant leurs clients une deuxième fois (la 1ère disons qu'ils ne savaient pas). Sauf que ceux qui s'amusent à régler leur situation perso au détriment des autres risquent de se retrouver un jour au tribunal car ils prennent des décisions dont ils doivent assumer la responsabilité. Toute association a des statuts.
Afin d'équilibrer les choses il semble que le site IRT ait lancé un appel pour constituer une liste verte vérifiable de gestionnaires qui honorent leurs contrats ([lien réservé abonné]). Pour l'instant elle est vide.

 

[lazynews]

Que dit,que fait l'Administration fiscale sur les défaillances et les baisses de loyers? le 1er preneur a fait faillite, le 2ème est plus que douteux

Je suis dans le même cas.
Il faut savoir que le fisc considère (depuis le courrier d'Eric Woerth de l'année dernière) qu'après la liquidation judiciaire s'établit une première période de "latence" d'un an protégeant les copropriétaires. A l'issue de cette période ils ont 6 mois pour signaler d'eux-mêmes leur nouvelle situation (bail avec nouveau repreneur ou pas de bail).

Dans notre cas le nouveau bail signé est d'un montant insuffisant pour être éligible à la TVA, et sera donc requalifié par le fisc (nous le savons avec certitude par rescrit). Mais le fisc ne bougera pas et fera le mort sur cette période d'un an et demi pendant laquelle les copros sont "intouchables". Il ne prendra donc d'initiative qu'après, une fois qu'il aura laissé passé le temps où l'initiative appartient aux copros.

 

[puystvincent]

Bjr
que voulez vous dire par "le nouveau bail signé est d'un montant insuffisant pour être éligible à la TVA, et sera donc requalifié par le fisc"??

j ignorais qu il avait un montant minimum pour rester dans le cadre Demessine?

quel est ce montant?en fonction de l ancien loyer?

merci de m eclairer

Crdlmt

 

[Philou67]

Bjr
que voulez vous dire par "le nouveau bail signé est d'un montant insuffisant pour être éligible à la TVA, et sera donc requalifié par le fisc"??

j'ignorais qu'il y avait un montant minimum pour rester dans le cadre Demessine?

quel est ce montant ? En fonction de l'ancien loyer?

merci de m'éclairer

Crdlmt

+1, dans quel texte pourrions nous trouver cela car jusqu'à présent le seul "soucis" lié à la baisse de loyer était la perte financière.
Et je serai surpris de voir le fisc faire la sourde oreille pendant un an et demi...

Merci d'avance

Cdt

 

[loictoth]

+1, dans quel texte pourrions nous trouver cela car jusqu'à présent le seul "soucis" lié à la baisse de loyer était la perte financière.
Et je serai surpris de voir le fisc faire la sourde oreille pendant un an et demi...

Merci d'avance

Cdt

Oui merci de réagir Philou67 et puystvincent à ce post de lazynews. J'avoue que je suis resté très étonné mais comme on en découvre tous les jours dans ce domaine, je n'ai pas osé poser la question.

Ce serait quand même fort de café que le fisc nous fasse perdre le peu d'avantages que ce dispositif nous donne dans la mesure où le revenu locatif serait contre notre volonté en baisse...

 

[svrunner]

effectivement il existe un montant minimum... certains l'avaient mentionne sur ce site suite a un redressement fiscal mais je ne retrouve point la discussion.

 

[Arronval]

Bonjour,

Dans mes souvenirs, ce n'était pas tant le montant qui était sujet à caution, mais l'indexation sur le CA
Le loyer ne doit pas dépendre entièrement du chiffre d'affaire, il doit y avoir un minimum fixe, mais je n'ai pas souvenir d'un montant de ce minimum...

Cordialement
Nath

 

[Philou67]

Il pourrait y avoir confusion avec le montant de baisse de loyer à partir duquel cela revient à rendre la TVA ?
En l'occurrence, à partir de 30% (environ) de diminution du loyer par rapport au bail initial, on perd l'équivalent de la TVA versée au début de l'opération (voir la calculette ici [lien réservé abonné] ).
Vivement la réponse de lazynews .

 

[lazynews]

Il y a plusieurs conditions, qui sont toutes à remplir, pour qu'un bail commercial soit éligible à la TVA, et donc que nous puissions conserver le bénéfice du remboursement de la TVA d'acquisition de notre logement. Deux nous préoccupent en général :
1. le loyer ne doit pas être indexé sur le chiffre d'affaires (il doit donc y avoir dans ce cas un minimum garanti, qui est celui qui sera seul retenu par le fisc pour l'évaluation de la rentabilité du bail)
2. le loyer garanti doit représenter une rentabilité suffisante par rapport au prix d'acquisition. A défaut l'activité économique n'est pas considérée comme normale, et le bail est requalifié comme non éligible à la TVA. Les textes des impots (je les ai mais il faut que je les recherche) ne fixent pas de montant minimum, mais se réfèrent au taux moyen de rentabilité d'une activité identique. Si la rentabilité du bail est trop en décalage le bail est requalifié.
Pour notre cas (ZRR Hautes Alpes) il semble que le seuil soit autour de 2,5%.

Toutes ces informations sont étayées par un rescrit du fisc que je possède. Il ne s'agit pas d'une simple prise de position d'un inspecteur, mais d'une position signée par le Directeur Départemental après étude par les services contentieux.

Le loyer garanti qui nous a été proposé par le repreneur est jugé totalement insuffisant pour être considéré comme une activité économique normale.

J'ai obligation, dans le délai des 12 mois que j'ai évoqué et des 6 mois suivants, de justifier de ma nouvelle situation aux impôts. Si je ne me suis pas mis dans des conditions me permettant de justifier de la TVA (renégociation du bail à un montant plus élevé, ou passage en LMNP avec TVA par exemple, ou situation de licenciement par exemple), je devrais reverser la TVA sur le montant d'acquisition au proprata (je peux conserver un vingtième par an sur la durée du premier bail et sur les douze mois de la période "Woerth")

 

[puystvincent]

bon, encore une "bonne nouvelle"...

1-le taux de 2,5% que vous evoquez est à calculer sur le prix d acquisition HT ou TTC?

j ai acheté mon appart 98 000€ HT x 2,5% = 2450 € annuel
si mon nouveau loyer etait inferieur à cette somme, cela me ferait sortir du ZRR?

actuellement, je perçois 4666 TTC, et je "reverse" donc environ 200€ de TVA

j avoue que je ne comprends pas tout


2- effectivement, notre avocat nous a egalement indiqué que le loyer devait obligatoirement comporter une partie fixe "substantielle", agrementée si besoin d une partie variable