arbitrage capimmo --> fonds euros ?

[poam5356]

à capital variable c’est quand même largement moins volatile sur du court terme...

Aucune idée : la volatilité de l'immo en CT ne doit pas être grande... ce n'est pas la bourse. Il faudra voir sur au moins 5 ans.

 

[Flo570]

Je l’ai lu et la vérité c’est qu’ils en savent rien. D’autre part il suffit de regarder les valeurs de reconstitution des SCPI, si vous prenez primopierre ils ont déjà un prix de part décoté de presque 10%, ils sont à la limite de devoir revaloriser.

donc pour une diminution de prix de part il faudrait une diminution de la valeur de patrimoine de près de 20%, et seulement la, la société de gestion serait obligé de les diminuer. Et très honnêtement 20% d’un coup des 2021 est très improbable d’autant que primonial ont anticipé et réalisé une expertise immobilière privée pour éventuellement préparer ce scénario, et ce n’est pas le cas, leues scpi n’ont pas de valeur qui diminuent ...

c’est pas le cas de tous mais pour les composant des produits primonial c’est peu probable.

 

[nathalie31320]

Il est possible que le rendement de Capimmo sur 2021 reste faible, étant donné que la crise n'est pas terminée.
Sur une année entière, il y quand même une différence non négligeable entre ce rendement et celui d'un fonds euros, même diminué des prélèvements sociaux

 

[Flo570]

Sauf que capimmo est un placement long terme... si vous n’êtes pas capable de voir plus loin que fin 2020, c’est que ce n’est pas pour vous.

raison pour laquelle je vous demandez si votre vision se limite à 2020

 

[poam5356]

Je l’ai lu et la vérité c’est qu’ils en savent rien. D’autre part il suffit de regarder les valeurs de reconstitution des SCPI, si vous prenez primopierre ils ont déjà un prix de part décoté de presque 10%, ils sont à la limite de devoir revaloriser.

En capital variable, l'indicateur important est le marché des parts, pas le niveau de décote ou surcote.
le gérant peut justifier auprès de l'AMF un écart de prix au delà des 10%.
S'il y a trop de parts en attente d'acheteurs, c'est différent. Le gérant est alors obligé de trouver une solution pour fluidifier le marché.
Pour l'instant, ce n'est pas le cas :
0 part en attente de retrait.
Mais... les demandes de retrait sont en hausse régulière sur la dernière année, et la création de parts est en baisse sensible au T2.
Evidemment, il y a de la marge, je vous l'accorde.
Pourtant, le diable se cachant parfois dans les détails, des pratiques peu conventionnelles sur les SCPI pourraient avoir une incidence non négligeable dans un prochain futur :
La décote qui augmente artificiellement le rendement pour attirer la clientèle.
Or, vous le faites remarquer, la décote est à son max. Et moi, je remarque que les clients sont moins nombreux.
2ème point : Les gérants usent de la prime de souscription pour alimenter le RAN et le reconstituer alors qu'ils puisent chaque année dedans pour augmenter les revenus distribués.
le RAN ne sert pas à ça.
C'est donc une manière détournée d'améliorer le rendement.
Sauf que si la SCPI ne croît plus, le gérant n'a plus de trésor dans lequel puiser pour maintenir à flot le RAN... Et donc le rendement va baisser.
C'est la méthode parfaite pour enclencher une spirale baissière sur la scpi.
Mais nous n'en sommes pas là.
Spécifiquement Primopierre, je n'ai pas regardé s'ils usent de ce stratagème pour augmenter le rendement. Il faudrait détailler le rapport annuel, et j'ai autre chose à faire.

 

[Flo570]

Je suis d’accord avec votre analyse en vrai, mais ce que vous dites c’est sur du long terme. La on parle de 2021. Et en toute franchise en 2021 de ce que je vois rien ne permet d’anticiper une baisse de valorisation des parts.

Apres votre analyse est juste mais ça fait parti du risque de liquidité de la scpi. On est censé en être conscient à la souscription. Et si cela se produit ça obligerai la scpi à trouver des solutions comme vendre des immeubles à prix cassé pour générer de la trésorerie qui d’une part permet de contribuer à liquider les rachats de part et d’autre part à soutenir artificiellement la distribution ... mais bon c’est pas un futur proche

 

[poam5356]

OK pour 2021.
Il faut pourtant voir au delà parce que l'immo est du long terme.
Quelqu'un se demandant s'il doit investir en scpi ne doit pas se poser la question de rentabilité sur la seule année à venir, mais sur les 10 prochaines années.

 

[Flo570]

Pour être franc je lisse le risque en investissant à crédit là dedans. Vous allez peut être me dire que c’est ultra dangereux etc ... mais je trouve pas. En tout cas pas plus que d’autres placements. Car même en cas décote de part, il est peu probable que la distribution soit 0. Et au pire des cas à terme mon effort d’épargne aura été d’une centaine d’euros par mois, (aller on va dire même 200€ en anticipant une forte baisse de rendement éventuellement).

mais dans un scénario catastrophe je finis à une opération neutre. Un effort d’épargne qui me fait gagner pas plus que la somme que j’ai payé au terme de 20 années de crédit. C’est à dire 4 fois moins qu’espere. Au pire du coup le bilan sera neutre donc sans intérêt mais pas catastrophique

 

[nathalie31320]

Je ne vois pas pourquoi Capimmo c'est du long terme.
Les SCPI sont à conserver sur le long terme, en raison des frais d'entrée élevés. Cependant les frais d'entrée de Capimmo s'élèvent à 2%, et ce n'est donc pas énorme

 

[Flo570]

Capimmo ça reste de l immobilier donc du long terme.
si vous avez souscrit à ceci dans le savoir ... Et comme je vous le dis si votre but c’est de rester après sur le fond en euros, dans ce cas ok mais ça n’a aucun intérêt. Les fonds en euros vont encore s’effondrer dans les prochaines années.

‘Capimmo est un placement immobilier et le but c’est du long terme pas comme un fond euro ...

La vérité dans vos messages c’est que vous n’avez aucune stratégie de long terme, vous voyez 2020 pour grater 10€ et vous ne savez pas quoi faire après ... si votre but c’est de tout arrêter et de récupérer l’argent, dans ce cas faite votre arbitrage.
si votre but c’est de valoriser sur le long terme dans ce cas soit vous faites confiance à votre SCI et sa société de gestion pour rebondir et dans ce cas vous maintenez vos parts, soit vous ne faites pas confiance et vous faites votre arbitrage.

Mais votre simple idée d’arbitrer pour juste grater 3 francs en 2020 et ne pas vraiment avoir de perspective deriere n’a que peu d’intérêt en fait ... voilà mon avis

 

[Jeune_padawan]

Capimmo est un placement immobilier et le but c’est du long terme pas comme un fond euro ...

Exact, le DIS (Document d’Informations Spécifiques) de la SCI Capimmo est clair : la période de détention recommandée est de 8 ans.

 

[bdu40]

Les SCI et SCPI sont un investissement à long terme.
si vous en êtes à faire des calculs d'apothicaires pour gratter trois sous, vous serez encore plus déçu par les rendements des fonds euros 2020 et années suivantes.
Vendez tous , achetez de l'or physique ou mettez sur le livret A si vous avez peur de l'avenir.
Ou achetez de l'immobilier physique dans des villes à fort rendement.

 

[jmi12]

Bonjour,

j'ai une assurance-vie chez Fortunéo, dans laquelle j'ai plusieurs milliers d'euros de Capimmo achetés il y a presque 2 ans.

Cette année le rendement de Capimmo risque d'être faible (au 1er septembre il est de 0,90%).
Les frais de Suravenir sont de 0,75%, ce qui signifie qu'il faudra en plus retrancher 0,75 du taux annuel définitif de Capimmo.

Le taux du fonds euro Suravenir rendement était de 1,60% en 2019, mais sera certainement plus faible cette année. En revanche ce taux est net de frais de gestion.

Aussi je me demande qu'est-ce qui est le plus judicieux : conserver mes UC Capimmo, ou bien réaliser un arbitrage et transformer mes Uc Capimmo en fonds euro. Je serais tenté de répondre l'arbitrage car, en supposant que le taux annuel de Capimmo soit de l'ordre de 1%, ça fera du 0,25% net, alors que le taux du fonds euro a peu de chance d'être aussi faible.

Merci par avance pour vos conseils !

La question posée ne me paraît pas du tout saugrenue, même si la plupart des intervenants semblent le penser. Comme cela a été dit, Capimmo est une SCI dont les frais d'entrée sont relativement modérés (2%) et s'amortissaient en moins de 6 mois, avant la crise sanitaire. Il est vrai que l'investissement en pierre papier est un investissement de long terme, mais cela n'empêche pas de se poser la question des rendements actuels et futurs, avec certes le risque de se tromper mais aussi d'anticiper une réelle baisse durable des rendements et de la valeur de son investissement. Il est vrai aussi que les rendements des fonds euros continueront à baisser. Alors, il n'est pas facile de choisir entre la conservation des parts de Capimmo et l'arbitrage vers Suravenir Rendement.
Me concernant, j'ai arbitré l'essentiel de mes Capimmo dont les frais d'entrée avaient été largement amortis vers Rendement en mars et mai dernier, parce qu'il m'avait semblé qu'il y avait un risque sérieux de baisse durable des rendements et de perte de valeur des parts. Me suis-je trompé ? L'avenir le dira. Je considère que je n'ai rien perdu et que j'ai transformé des UC dont la valeur n'est pas garantie par du fonds euros garanti. C'est tout.
Chacun doit donc choisir en fonction de ses prévisions et de sa tolérance ou de son aversion au risque. J'estime par contre, qu'il n'y a pas de dogme qui obligerait à conserver des UC immobilières, parce que certains ont décrété qu'il s'agissait de placements de long terme pour lesquels l'arbitrage serait interdit, alors que l'arbitrage peut être utile en période troublée, comme cela a été le cas et comme c'est encore le cas, me semble-t-il.
Cdt

 

[agra07]

Bonjour,

La question posée ne me paraît pas du tout saugrenue, même si la plupart des intervenants semblent le penser. Comme cela a été dit, Capimmo est une SCI dont les frais d'entrée sont relativement modérés (2%) et s'amortissaient en moins de 6 mois, avant la crise sanitaire. Il est vrai que l'investissement en pierre papier est un investissement de long terme, mais cela n'empêche pas de se poser la question des rendements actuels et futurs, avec certes le risque de se tromper mais aussi d'anticiper une réelle baisse durable des rendements et de la valeur de son investissement. Il est vrai aussi que les rendements des fonds euros continueront à baisser. Alors, il n'est pas facile de choisir entre la conservation des parts de Capimmo et l'arbitrage vers Suravenir Rendement.
Me concernant, j'ai arbitré l'essentiel de mes Capimmo dont les frais d'entrée avaient été largement amortis vers Rendement en mars et mai dernier, parce qu'il m'avait semblé qu'il y avait un risque sérieux de baisse durable des rendements et de perte de valeur des parts. Me suis-je trompé ? L'avenir le dira. Je considère que je n'ai rien perdu et que j'ai transformé des UC dont la valeur n'est pas garantie par du fonds euros garanti. C'est tout.
Chacun doit donc choisir en fonction de ses prévisions et de sa tolérance ou de son aversion au risque. J'estime par contre, qu'il n'y a pas de dogme qui obligerait à conserver des UC immobilières, parce que certains ont décrété qu'il s'agissait de placements de long terme pour lesquels l'arbitrage serait interdit, alors que l'arbitrage peut être utile en période troublée, comme cela a été le cas et comme c'est encore le cas, me semble-t-il.
Cdt

Je comprends et souscris pleinement.
Pour autant, j'ai pris la décision inverse, c'est à dire conserver mes UC Capimmo en les "oubliant" sur mon contrat, sachant que je n'y toucherai pas avant très, très longtemps.
A chacun ses motivations...

 

[Sluwp]

2ème point : Les gérants usent de la prime de souscription pour alimenter le RAN et le reconstituer alors qu'ils puisent chaque année dedans pour augmenter les revenus distribués.
le RAN ne sert pas à ça.
C'est donc une manière détournée d'améliorer le rendement.
Sauf que si la SCPI ne croît plus, le gérant n'a plus de trésor dans lequel puiser pour maintenir à flot le RAN... Et donc le rendement va baisser.
C'est la méthode parfaite pour enclencher une spirale baissière sur la scpi.
Mais nous n'en sommes pas là.
Spécifiquement Primopierre, je n'ai pas regardé s'ils usent de ce stratagème pour augmenter le rendement. Il faudrait détailler le rapport annuel, et j'ai autre chose à faire.

A ma connaissance, la plupart (toutes ?) les scpi demandent aux nouveaux entrants d'abonder le RAN afin que leur arrivée ne vienne pas diluer le RAN. Ni plus, ni moins. Autrement, les nouveaux entrants viendraient faire diminuer le RAN, lésant ainsi les anciens associés car le RAN correspond à des revenus sur lesquels l'impôt a déjà été payé.

En étant schématique, imaginons 500 parts de SCPI avec 1€ de RAN par part. 500 nouvelles parts sont souscrites cette année. En fin d'année la SCPI de désormais 1000 parts distribue l'intégralité des 500€ de RAN soit 0,5€ par part. Mais le RAN ne tombe pas à 0 car 500€ (1€ par nouvelle part) sont également prélevés sur la prime d'émission des nouveaux associés (le RAN est donc passé de 1 à 0,5€ par part en fin d'année). De là vous concluez que les nouveaux associés renflouent le RAN.
En réalité en l'absence de nouveaux associés, il aurait suffit de 250€ pour distribuer 0,5€ par part aux 500 associés. Le RAN en fin d'année aurait été de 250€ soit également de 0,5€/part.

Vous pouvez faire le même scénario sans distribution de RAN en fin d'année et vous verrez que là aussi le montant prélevé sur la prime d'émission des 500 nouveaux associés permet simplement de ne pas diluer le RAN.

 

[poam5356]

Le report à nouveau, le RAN, ne sert pas à ça!
C'est, normalement, une partie des revenus d'une année qui ne sont pas versés, mais mis de côté pour venir combler ensuite un manque ponctuel de revenus suite à pb chez 1, ou plusieurs locataires..
Peu importe que la scpi compte 100 ou 100 000 associés.
On est loin, très loin, de ce qu'en font les scpi à capital variable qui se servent du RAN pour arrondir le rendement distribué.
A ma connaissance, toutes ne le font pas, mais beaucoup, c'est vrai.

 

[bdu40]

Je confirme , le RAN sert pour améliorer le rendement distribué , exemple SCPI ACCES VALEUR PIERRE ,le report à nouveau a diminué de 7,89 % en 2019 pour maintenir ce dit rendement.
Rien de choquant pour ceux qui ont des parts depuis longtemps, car ce sont des sommes dues.
Le même processus est appliqué sur la plupart des assurances vies et ceux qui font des retraits s'assoient sur les
fameux PPB. Peu de compagnies distribuent 100 % (Groupe Monceau,ce qui explique les rendements en dents de scie , mais dans les 10 premiers depuis 20 ans).
Défauts , frais d'entrées et réseau de conseillers terrains , mais de l'humain !

 

[Sluwp]

Le report à nouveau, le RAN, ne sert pas à ça!
C'est, normalement, une partie des revenus d'une année qui ne sont pas versés, mais mis de côté pour venir combler ensuite un manque ponctuel de revenus suite à pb chez 1, ou plusieurs locataires..
Peu importe que la scpi compte 100 ou 100 000 associés.
On est loin, très loin, de ce qu'en font les scpi à capital variable qui se servent du RAN pour arrondir le rendement distribué.
A ma connaissance, toutes ne le font pas, mais beaucoup, c'est vrai.

Mon message ne portait pas sur l'utilisation du RAN, mais de corriger vos erreurs. Vous répondez à côté de la plaque.
Je vais tenter donc tenter d'être plus précis. Poam dit :
"2ème point : Les gérants usent de la prime de souscription pour alimenter le RAN et le reconstituer alors qu'ils puisent chaque année dedans pour augmenter les revenus distribués."
C'est FAUX. Le prélèvement sur la prime d'émission permet simplement de pas diminuer (et non augmenter comme vous le dites) le RAN par part, ce qui viendrait léser les anciens associés. cf mon message précédent et les rapports annuels.

"Sauf que si la SCPI ne croît plus, le gérant n'a plus de trésor dans lequel puiser pour maintenir à flot le RAN... Et donc le rendement va baisser."
C'est FAUX. Le fait qu'il y ait ou non des nouveaux associés n'a pas d'influence sur le RAN distribuable, cf mon message précédent et les rapports annuels.

 

[poam5356]

Ben non, les 2 fois où vous, vous estimez que ce que j'écris est faux, n'est pas faux.
Vous jouez sur les mots.... On peut ainsi durer longtemps en échanges stériles, et j'ai autre chose à faire.

"C'est FAUX. Le prélèvement sur la prime d'émission permet simplement de pas diminuer " écrivez-vous.
Ce qui revient au même que ce que j'écris "Les gérants usent de la prime de souscription pour alimenter le RAN et le reconstituer".
Ils s'en servent pour augmenter le rendement et n'ont d'autre choix que de prélever une partie de la prime de souscription pour compenser la ponction faite sur le RAN.....
Je vais donc l'écrire comme vous savez l'écrire :
Les gérants usent de la prime de souscription pour ne pas diminuer le RAN.

Et le 2ème "C'est faux":
S'il n'y a plus de nouveaux associés, il n'y a plus de prime de souscription dans laquelle le gérant peut puiser.
Le RAN sera donc impacté par le tarissement d'une source de remplissage.
Soit le gérant n'y touche plus, et c'est le rendement qui baisse, soit le RAN diminue si le gérant continue à plonger ses petites mains dedans. A lui de trouver un juste milieu.

Je viens de passer 10 bonnes minutes à blablater sur nos différences d'appréciations. Si elles ne vous conviennent pas, tant pis. J'ai autre chose à faire que de perdre mon temps. ce sujet est clos, en ce qui me concerne.

 

[Sluwp]

Votre message montre malheureusement que vous n'avez toujours pas compris . Et ce n'est pas une différence d'appréciation.

Le mécanisme de compensation vise à ce que l'arrivée de nouveaux associés n'ait AUCUNE INCIDENCE sur le RAN par part.

Par conséquent :
1) Si distribution de RAN, le RAN par part va DIMINUER, d'un montant identique qu'il y ait des nouveaux associés ou non.
2) Si PAS de distribution de RAN, le RAN par part restera stable, qu'il y ait des nouveaux associés ou non.

Je répète, les nouveaux associés n'ont pas d'incidence sur le RAN par part, donc pas d'influence sur le RAN distribuable donc ne permettent pas d'augmenter le rendement.

Vous l'amalgame entre RAN total et RAN par part. C'est pourtant pas bien compliqué