Annulation contrat baux commerciaux par gestionnaire en ZRR

[christophe0310]

Je viens de recevoir une lettre du gestionnaire unique de la résidence (grand bleu) ou j'ai acheté mon chalet en zone montage en ZRR (ignaux - ariege).
Il veut mettre fin au contrat qui nous lie pendant 9 ans au bout de la cinquième année. Il n’a pas encore lâché le mot a la mode ces temps ci : RECESSION.

Que dois-je faire?
Il explique une situation géographique défavorable, une concurrence insurmontable, des charges de fonctionnement disproportionnées et bien sur la conjoncture actuelle.
Que va-t-il se passer pour moi, mes loyers, mes défiscalisations?
A noté que nous sommes 50 co-propriétaires .

Merci pour vos infos et conseils....

 

[puystvincent]

legalement il est hors delai..le bail peut etre resilié tous les 3 ans, avec un preavis notifié par huissier 6 mois avant

le reste, c est de l intox....;resistez!!!!

 

[christophe0310]

Pour info, e bail à été signé le 20 janvier 2004.

Bonne reception

 

[Philou67]

Bienvenue sur ce forum christophe0310,

surtout de rien signer et rapidement se rassembler en association de copropriétaires pour faire bloc et résister !

Pour que la résiliation soit effective, le gestionnaire doit obtenir l'accord signé de 70% des copropriétaires de la résidence, soit chez vous 35 .

Donc à vous d'être le plus rapide pour réunir au moins 16 copros et ainsi bloquer toute tentative de résiliation ou baisse des baux.

Courage !

 

[puystvincent]

décembre 2004 + 3 ans = decembre 2007, fin de la premiere periode triennale,
pour resilier, ilaurait fallu que le gstionnaire envoie un acte d huissier en juin 2007, avec effet en decembre 2007

le bail est donc reparti en decembre 2007 pour 3 ans, jusque en décembre 2010
s'il veut resiler, il doit le faire en juin 2010, avec effet en decembre 2010

il ne peut donc rien faire sans votre accord

ne cedez pas au chantage, la balle est (provisoirement) dans votre camp

 

[christophe0310]

Bonjour a tous,

je viens de demander les coordonnées des co-propriétaires au syndic qui selon lui il lui est interdit de communiquer l'adresse.
Est-ce normal?

 

[christophe0310]

Désolé de vous solliciter encore,
mais une autre question me chiffonne.
Normalement, j'avais droit à une reduction d'impots pendant les 6 premieres années de location.
Donc, si au bout de 4 ans, le gestionnaire est défaillant alors:
1) je perds le benefice de mes 2 dernieres années de défiscalisation ou bien je dois rembourser mes defiscalisations des 4 premieres années.

Merci pour votre éclairage car plus je regarde divers forums sur le sujet et plus je me pose de questions.

merci a vous tous....

 

[christophe0310]

Désolé de vous solliciter encore,
mais une autre question me chiffonne.
Normalement, j'avais droit à une reduction d'impots pendant les 6 premieres années de location.
Donc, si au bout de 4 ans, le gestionnaire est défaillant alors:
1) je perds le benefice de mes 2 dernieres années de défiscalisation ou bien je dois rembourser mes defiscalisations des 4 premieres années.

Merci pour votre éclairage car plus je regarde divers forums sur le sujet et plus je me pose de questions.

merci a vous tous....

 

[Philou67]

Bsr,

vous pouvez commencer par poster un avis de recherche ici : https://www.moneyvox.fr/forums/discussion/recherche-proprio/

Puis, en se servant du PV de la dernière AG, contacter un des membres du Conseil Syndical qui lui a un droit d'accés aux coordonnées.

Cdt

 

[puystvincent]

je vais essayer de vous resumer la situation :

-vous devrez rembourser les avantages fiscaux si vous n avez pas de gestionnaire pendant plus d un an= si le gestionnaire actuel vous lachait, vous avez un an pour en trouver un autre
-idem pour a TVA

-si le gestionnaire ne paie pas les loyers, il faut que vous lui adressiez une mise en demeure LRAR pour commencer

-pour contacter les autres proprio, commencez par contacter le conseil syndical (les noms figurent sur le PV d assemblée generale, le syndic DOIT vous donner les coordonnées des membres du conseil syndical)

-le president du conseil syndical obtiendra la liste des noms/adresses des autres proprio,le syndic est obligé de lui communiquer

-en cas d absence de conseil syndical (ce qui est illégal...), avec la liste des noms de proprio (comptes du syndic), Pages Blanches/Internet= ciblez les noms un peu particuliers (pas de Dupont ou Martin), et appelez au hasard, en commençant par les grandes villes..."Bonjour, je cherche Mr XX, proprio d un appart à tel endroit.."

-mettez un avis de recherche ici, dans la rubrique "recherche de proprio",
sur ces deux sites aussi
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pour finir, achetez une cargaison de tranquilisants.....vous n etes qu au debut des pb...courage

 

[christophe0310]

Merci pour vos infos,

donc si je comprends bien je devrais rembourser la totalité de la defiscalisation des impots et la totalité de la TVA alors que les loyers ont étés en contre parti bloqués pendant ces années de location.

 

[puystvincent]

si vous n aviez plus de locataire, oui

mais vous n en etes pas encore la....

 

[investNancy]

Merci pour vos infos,

donc si je comprends bien je devrais rembourser la totalité de la defiscalisation des impots et la totalité de la TVA alors que les loyers ont étés en contre parti bloqués pendant ces années de location.

en général c'est le premier épisode,
le second c'est l'arrivée du chevalier blanc qui va vous sauver en acceptant de reprendre les baux avec une baisse (en général équivalent à la défisc si ce n'est plus : reprendre d'une main ce que l'état vous a donné de l'autre et vous repartez pour 9 ans de bail commercial)
Parallèlement, on va vous faire peur avec le risque fiscal.

Ce qui est sur c'est que l'arnaque est assez connue maintenant pour que vous puissiez trouver des conseils sur ce forum pour ne pas perdre de temps et vous battre dès maintenant.
Courage sur votre chemin de croix

 

[christophe0310]

Bonjour à tous et à toutes, demessiniens et demessiniennes


Si comme nous vous étes propriétaires d’un appartement ou d’un chalet à la résidence de tourisme ISATIS IGNAUX ARIEGE (09) et jsi vous venez vous aussi de recevoir une lettre du gestionnaire Grand Bleu nous signifiant son intention de se retirer de la gestion de la dite résidence.
ALORS LISEZ BIEN CE QUI SUIT….

Voici quelques commentaires concernant la position de Grand Bleu , ils sont inspirés par la littérature trouvé sur les forums sur le sujet et de nos propres réflexions...

Les arguments de Grand Bleu concernant l’environnement de la résidence et la conjoncture sont fallacieux (comme par exemple la situation géographique qui n’a pas changé depuis la mise en service de la résidence…).

La loi ne prévoit que 3 causes dans le cas de défaut des exploitants des résidences :

-la liquidation judiciaire de la société d’exploitation
-la résiliation ou la cession du bail dénoncé par l’exploitant (aux dates anniversaires : 3 ans , 6 ans , 9 ans).
-mise en œuvre par les investisseurs de la clause de résiliation unilatérale (pour défaut de paiement des loyers..)

Dans le cas de Grand Bleu seule la résiliation du bail pourrait être demandée , mais cela n’est pas possible avant 2010…


La cession des baux ne pouvant intervenir que tous les 3 ans , cette cession ne peut pas être utilisée par Grand Bleu car les dates anniversaires se situent en 2007 (3ans) , 2010 (6ans) , 2013(9ans).
Par conséquent il est probable que la réunion du 16 janvier soit utilisée par Grand Bleu pour mettre la pression et proposer la poursuite de l’exploitation de ISATIS moyennant une modification des baux et probablement une baisse des loyers.

Grand Bleu doit obtenir l’accord de 70% des propriétaires (35) pour faire passer cette position, peut être compte t’ils faire un coup de force à cette réunion pour y parvenir , il faut donc obtenir avant cette réunion un engagement de blocage d’au moins 16 des propriétaires afin de déjouer les desseins de Grand Bleu..


Au vu des nombreuses difficultés des propriétaires d’appartements dans les résidences de tourisme nous ne sommes pas les seuls dans cette situation…


L’ensemble des éléments recensés dans les différents cas de litiges opposant des propriétaires aux exploitants des résidences de tourisme montrent qu’il ne faut pas lâcher sur des modifications des baux et notamment du montant des loyers sous peine de se trouver dans des situations inextricables.
Il faut donc que les propriétaires fassent corps afin de pouvoir se défendre.


La seule issue qui sera favorable au bout aux propriétaires est de se battre afin de ne pas lâcher au chantage de Grand Bleu..

Voici à mon avis quelques points qui me paraissent importants de réaliser :

-signer la pétition (sur internet) sur la défense des IRT (investisseurs résidences de tourisme)

-que tous les propriétaires assistent ou se fassent assister (pas de pourvoir à Grand Bleu) à la réunion du 16 Janvier 2009.

-préparer une déclaration écrite avec au moins 16 signatures (vérifier le nombre exact nécessaire..) de propriétaires afin de dénoncer l’attitude de Grand Bleu et pouvoir la joindre au compte rendu de réunion (il faut préparer la suite…)

-contacter une des associations de propriétaires déjà crée afin d’obtenir un exemplaire des status et initier les démarches de création de l’association des propriétaires de ISATIS (cela nous servira quelle que soit l’issu de la réunion du 16 janvier)…

-contacter la mairie d’IGNAUX afin de les mettre dans la boucle de cette affaire car ils sont intéressés au premier chef..

-essayer de connaître le nombre de propriétaires qui ont accepté de modifier leur bail lorsque Grand Bleu (déjà…) avait proposer d’augmenter les semaines personnelles au détriment du montant des loyers…



Recommandation est faîtes à tous les intervenants d’accéder aux sites internet (ci-dessous..) afin de se faire une opinion de la situation (générale ?) de beaucoup de propriétaires dans des résidences de tourisme..

Voici plusieurs liens utiles…

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https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...residense-isatis-a-ignaux-09.7016/#post-51001

christophe & robert

 

[christophe0310]

je viens de creer une messagerie electronique specialement pour cela.
*****************

CO-PROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISATIS A IGNAUX, FAITES-VOUS CONNAITRE...

attention, cette adresse ne sera valide que demain matin (11 decembre 2008).


EDIT Modérateur : pas de coordonnées persos dans les messages pour raisons de sécurité

 

[christophe0310]

Bonjour a tous et a toutes,

Je compte sur vous pour nous donner une adresse d’un TRES BON AVOCAT qui connaît bien ces problèmes de gestionnaires et de baux commerciaux. Etant donné le nombre conséquent de copropriétaires sur toulouse nous voudrions avoir un contact sur place.

Merci a vous.

 

[investNancy]

toujours difficile de conseiller un avocat mais je vous ai répondu par MP. Ne pas hésiter à en contacter d'autres pour comparer et voir le plus pratique et le plus clair en termes d'honoraires et de compétences car les baux commerciaux et le demessine c'est trés particulier (un chirurgien de la main n'opère pas du cerveau).
Bon courage dans vos actions
Solidairement vôtre

 

[Philou67]

Bonjour,

je réactive ce post car je cherche en vain des précisions concernant les règles régissant les baux, et notamment la règle des 70%/30% de copropriétaires.

Si j'ai bien compris, une révision des loyers, donc du bail, ne peut être valide que si 70% des copro signent un avenant, et par conséquent si 31% ne signent pas cet avenant, ça bloque ?

Ensuite, si l'action en justice de commandement de payer les loyers aboutit à l'application de la clause résolutoire de ce bail, faut il qu'il y ait 70% de copro ayant procédé à cette procédure pour que les baux soient rendus à la totalité des copro ?

Ou pour faire simple, quel est le texte législatif qui explique tout ça ?

Merci d'avance

 

[investNancy]

Bonjour,
Merci aux pros de rectifier les erreurs éventuelles :
notamment la règle des 70%/30% de copropriétaires.
la règle des 70% est une contrainte pour le bailleur s'il veut rester en Demessine sinon elle tombe de fait indépendamment des applications de la clause résolutoire.
Pour faire simple :
zrr demessine : 2 volets fiscaux :
1) défisc revenus liée au statut Demessine si en ZRR
2) tva achat récupérée et déficits fonciers déclarables si location

une révision des loyers, donc du bail, ne peut être valide que si 70% des copro signent un avenant, et par conséquent si 31% ne signent pas cet avenant, ça bloque ?
ça bloque pour le statut Demessine mais si 25% de copros souhaitent donner en gestion sous bail commercial ils ont le droit sauf qu'ils seraient en lmnp dans ce cas là. En supposant que tout soit clair sur l'exploitation des parties communes et les charges.
si l'action en justice de commandement de payer les loyers aboutit à l'application de la clause résolutoire de ce bail, faut il qu'il y ait 70% de copro ayant procédé à cette procédure pour que les baux soient rendus à la totalité des copro
voir ci dessus : l'application de la clause résolutoire ou la résiliation des baux par un juge ou administrateur fait tomber le statut Demessine si pas de repreneur sous 12 mois (attention à partir de la date du commandement de payer si c'est la clause résolutoire qui est appliquée, sinon c'est la date de la résiliation qui fait date anniversaire pour le délai de 12 mois : instruction fiscale du 11 juillet 2008 ; en passant il faut remarquer que le lobbying des pros de la gestion leur a permis d'insérer une contrainte qui est que le délai au cas où c'est le bailleur qui obtient l'application de son droit démarre à la date du recommandé).

En gros pour caricaturer : Demessine = LMNP + avantages fiscaux revenus sous contraintes fortes
Si vous en sortez vous pouvez repasser en LMNP. Donc il faut distinguer 3 aspects distincts et complémentaires :
1. Le Demessine dans les ZRR : Le seul intérêt de ce truc c'est que ça vous économise des impôts sur le revenu (25 000 euros sur 6 ans) si vous acceptez de louer votre bien via un bail commercial à un gestionnaire (qui doit avoir plus de 70% des appartements en gestion) pour 9 ans. Ne reparlons pas des indemnités d'éviction qui seront toujours dues devant un tribunal même si l'on vous écrit le contraire !
2. Le LMNP : vous louez via un mandataire (voir référence ci dessous) ou un gestionnaire et vous déclarez comme ci-dessus pour bénéficier de la tva. Vous ne bénéficiez pas de la défisc revenus par contre vous avez le bénéfice de la tva à l'achat du bien si vous louez en lmnp. Vous déduisez vos revenus locatifs de votre déficit correspondant aux intérêts du prêt. Bien étudié la balance doit être nulle. Vous faites une déclaration de tva annuelle sur les loyers (CA 12).
3. Le statut de résidence de tourisme : il faut fournir 3 services parmi 5 (accueil y compris électronique, promotion à l'étranger, fournitures des draps, ménage, petit déjeuner). Ce que tout le monde arrive à faire puisque les gestionnaires comme LVR y arrivaient !

Bibliographie sur le statut LMNP et TVA (seul intéressant car le demessine c'est de la daube comme nous l'avons tous compris puisqu'il y a défaillance manifeste d'une partie ce qui explique que plus personne n'en vend) pour l'exemple mais pas la seule : BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS ; 3 A-2-03
N° 79 du 30 AVRIL 2003
TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE. CHAMP D’APPLICATION
EXONERATION. LOCATIONS DE LOGEMENTS MEUBLES OU GARNIS A USAGE D’HABITATION.
ARTICLE 18 DE LA LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2002
(C.G.I., art. 260 et 261-D-4°)
NOR : BUD F 03 30005 J
téléchargeable en cherchant sur google

 

[lazynews]

Bonjour,
Merci aux pros de rectifier les erreurs éventuelles :
notamment la règle des 70%/30% de copropriétaires.
la règle des 70% est une contrainte pour le bailleur s'il veut rester en Demessine sinon elle tombe de fait indépendamment des applications de la clause résolutoire.
Pour faire simple :
zrr demessine : 2 volets fiscaux :
1) défisc revenus liée au statut Demessine si en ZRR
2) tva achat récupérée et déficits fonciers déclarables si location

Je ne suis pas un professionnel du tourisme, mais en galère comme beaucoup je parcours les textes.
En fait je n'ai jamais trouvé ce ratio 70/30 sur les textes officiels relatifs à Demessine : ni sur le code des Impôts, ni sur la bible du BOI 5 B-14-06 !

En fait il me semble que ce ratio est simplement mentionné dans le code de Tourisme pour la définition du statut de Résidence de Tourisme. C'est donc indirectement que ce ratio est évoqué à propos des RT Demessine, puisque pour être éligible à la réduction d'impôts Demessine les logements doivent appartenir à une résidence de tourisme (comme par définition classée).

Mon approche de l'existence de ce ratio dans le code du Tourisme est qu'il est du au double fait que :
- du fait de la vie des logements remplissant à l'origine les conditions d'appartenance à la RT peuvent ne plus les remplir (c'est indéniable en cas de vente ou de non reconduction du bail au bout de neuf ans)
- soit évitée des manipulations hasardeuses pour l'obtention du classement suivi de sortie des appartements des conditions de classement.
Tel que je le vois cette condition 70/30 est avant tout une nécessité que 70% des logements gardent les conditions de classement (en premier lieu le bail) pour que la RT perdure, sinon elle perd son classement et l'appellation RT.

Tout cela est évidemment à ressituer dans le fait que si un gestionnaire de RT est liquidé en ayant auparavant résilié les baux avant liquidation, la RT a totalement disparu de fait, et il me semble que pour la mise en place d'une nouvelle RT la seule obligation est que la nouvelle RT qui se met en place le fasse seulement avec des copros bailleurs (ce qui est différent du cas où les baux sont cédés au nouvel exploitant de la RT initiale qui doit toujours en garder au moins 70%)