Annulation contrat baux commerciaux par gestionnaire en ZRR

[Philou67]

Précisions : l'idée de gestion par "nous-mêmes" induit que nous nous mettions aux commandes. Or, le projet consisterait "simplement" à mettre en place le dispositif de contrats et d'embauche présenté dans ces grandes lignes un peu + avant, et par la suite de trouver quelques propriétaires prêts à siéger dans une sorte de "conseil de surveillance" de la gestion de la résidence.

J'en profite pour réitérer la question à Stunt38 : ouvre t'on un nouveau thread sur le sujet : Autre forme de gestion d'une RT.

Merci

 

[stunt38]

Stunt38 ta remarque est juste mais franchement : les autres copros ne pourront qu'encourager ceux qui cherchent à les sortir de la banqueroute, et surtout leur offre un droit de regard sur les recettes et dépenses de leur résidence.

j'aimerais partager cette vision idyllique des choses mais non.
dès que l'on parle d'argent il n'y a plus d'amis ou de reconnaissance de services rendus qui vaillent, seul compte le résultat.
les gens ne pourront pas s'empêcher de râler si quelque chose ne va pas, et ils se tourneront alors vers ceux qui leur ont conseiller de s'orienter vers cette voie là.

attention, je ne cherche pas à vous décourager de concrétiser ce projet qui me parait légitime et louable, mais il faut être bien conscient des inconvénients que cela peut apporter, même auprès de ceux qui vous soutiennent au départ, car vous vous engagez sur plusieurs années, ce qui n'est pas rien.

me reste plus qu'à vous souhaiter bonne chance dans vos démarches

ouvre t'on un nouveau thread sur le sujet : Autre forme de gestion d'une RT.

comme bon vous semble, ça me parait plus clair.
la discussion pourrait être uniquement dédié à votre projet de reprise sur la résidence

 

[investNancy]

Cette question avait déjà été évoquée notamment à la première réunion de décembre 2007 avec d'autres associations. Certains ont même fait trés sérieusement l'étude d'une exploitation par les copros. Les 3 services parmi 5 sont faciles à mettre en place car ce que lvr arrivait à faire n'importe quel clampin peut y arriver. Pour les to c'est autre chose, mais pas impossible......Le problème restant : il faut avoir son bail en mains pour pouvoir décider de son sort.
La question sera donc probablement mise à l'ordre du jour (pour échanges de points de vue uniquement) de la réunion constitutive de la fédération des associations.

Je rejoins stunt sur sa remarque que business is business... On le sait déjà lorsqu'on discute avec d'autres copros du devenir de la résidence, certains voient l'arbre mais pas la forêt et sont prêts à remercier celui qui leur a vendu leur zrr lorsqu'il arrive avec ses solutions pour une reprise...

 

[loictoth]

On a tous un job et on ne va pas du jour au lendemain se transformer en TO, agence de voyage et gérant de résidence. Ca c'est une réalité. Mais puisqu'il faut payer qq1 pour le faire pourquoi ne pas substituer à la société sur laquelle on a aucune visibilité, une autre que l'on met en place avec les bonnes personnes des pros) en détenant une part suffisante du capital pour voir les comptes, et pourquoi pas détenir une minorité de blocage (je n'ose pas dire avoir la majorité car vous allez me prendre pour un fou).

Je crois que c'est exactement ce qu'entrevois philou67.

A minima nous devons absolument négocier un nouveau bail en détenant au moins une action : comment voulez vous faire autrement avec des sociétés de gestions qui ont des pratiques opaques :

- les comptes ne sont plus publiés depuis fin 2006
- le gérant de droit est une marionnette animée par le gérant de droit qui prépare tranquillement sa sortie et se constitue un trésor de guerre inattaquable lors de la mise en liquidation.

 

[devoluy]

j'ai suivi tous vos échanges, forts intéressants, sur la reprise en gestion par les copros....
En dehors de toute notion de rentabilité, cette possibilité serait-elle pas aussi envisageable simplement pour laisser aux personnes le bénéfice de leur défiscalisation.
Les otages du Demessine peuvent peut-être... contourner la loi

 

[puystvincent]

pouvez vous preciser? je ne comprends pas ce que vous voulez dire?

est ce " si les copro reprennent la gestion, meme si cela n est pas rentable -difficultés de remplissage, frais, etc..- , est ce que cela permettrait de conserver le statut ZRR et donc la defisc" ??

 

[Philou67]

Pour revenir dans le cœur du sujet, voici les dernières nouvelles du front des IRT :
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Est ce que la forme de bail retenue par les repreneurs est l'avenir des IRT ?
A étudier...

 

[loictoth]

Oui à mon avis c'est l'un des piliers qui soutiendra les nouvelles gestions.

"un nouveau bail commercial leur garantissant un loyer assorti d'une clause de recettes. Le loyer annuel versé aux investisseurs comportera donc une partie fixe et une partie variable, assise sur le chiffre d'affaires de la résidence."

Avec ce type de rédaction on introduit l'idée d'une participation aux bénéfices comme des pertes : il est tout à fait normal que le gestionnaire partage les bonnes années avec les copros, à contrario si l'on veut pérenniser le gestionnaire les bailleurs doivent accepter de baisser le revenu locatif.

L'autre pilier réside dans la transparence des comptes du gestionnaire et l'accès à l'information sur les comptes pour les bailleurs : il ne s'agit pas contrôler les comptes, il s'agit seulement d'avoir un droit de regard sur l'ensemble du compte de résultat et du bilan.

Evidemment, ce point sera sans doute difficile à négocier avec les gros du marché. Mais même dans ce monde les petits ont leur place et c'est à mon avis avec ceux là que les résidences en déshérence de gestionnaire doivent se tourner et envisager l'avenir sous la forme de partenariat.

La forme du bail est l'un des piliers des gestions de demain.

On pourra aussi envisager l'entrée au capital des gestionnaires par les bailleurs ; l'attribution des dividendes étant un autre moyen de récupérer les fruits d'une bonne gestion. Par ce moyen on renforce la pérennité du gestionnaire, le bail reste globalement inchangé, seuls les copros qui cherchent à s'investir et qui sont les plus motivés pour s'en sortir reçoivent en contrepartie une juste rémunération, bref tout le monde est content.

 

[Philou67]

Sujet étudié en ce moment même au sein de notre association, cette nouvelle forme des baux proposée par le député M.Bouvard est pleine d'avenir si elle ne cache pas une entourloupe (chat échaudé...).
En tout cas, merci loictoth pour l'analyse pertinente de cette solution .

 

[devoluy]

pouvez vous preciser? je ne comprends pas ce que vous voulez dire?

est ce " si les copro reprennent la gestion, meme si cela n est pas rentable -difficultés de remplissage, frais, etc..- , est ce que cela permettrait de conserver le statut ZRR et donc la defisc" ??

oui tout à fait

 

[solemio]

C'est facile pour un gestionnaire de "couler" une résidence via sa centrale de réservation.

... cette nouvelle forme des baux proposée par le député M.Bouvard est pleine d'avenir si elle ne cache pas une entourloupe (chat échaudé...).

 

[investNancy]

Sujet étudié en ce moment même au sein de notre association, cette nouvelle forme des baux proposée par le député M.Bouvard est pleine d'avenir si elle ne cache pas une entourloupe (chat échaudé...).
En tout cas, merci loictoth pour l'analyse pertinente de cette solution .

Les actions de ce député sont de l'ordre du lobbying pro- promoteurs et je doute fort de sa bienveillance à notre égard (cf les erreurs manifestes dans son chat des echos l'an dernier, notamment sur les indemnités d'éviction). Il n'a jamais daigné recevoir les associations d'IRT malgré plusieurs demandes. Un vrai élu de la République aurait dénoncé le scandale dans lequel nous sommes au lieu d'essayer de toiletter la forme en oubliant le fond.
Pour ce qui est des "nouveaux baux" avec "participation, intéressement, variable, fixe et tutti quanti" ça reste des baux commerciaux :
s'ils ne veulent poas respecter leur contrat on devra passer par la même procédure qu'actuellement avec les mêmes difficultés. S'ils ne se sentent pas obligés de respecter leurs engagements actuels je ne vois pas pourquoi ils les respecteraient dans le futur. Faudra t il aller en procès pour obtenir les chiffres d'exploitation ? Ils étaient censés informer leurs bailleurs dans certains baux du zrr déjà et ne l'ont jamais fait. L'astuce consistera par exemple à "charger" la barque par des "charges diverses et variées" qui viendraient en déduction. Par ailleurs les avantages en nature sont de la rigolade car qui pense aller en vacances au même endroit toute sa vie. Par ailleurs, Ils interdisent déjà dans la plupart des baux (cf Q... Eur..., etc...) que l'on prête son appartement à d'autres personnes que les ascendants ou descendants (pauvre célibataire orphelin !). D'ailleurs il faut à chaque fois pleurer pour avoir le droit d'utiliser ses semaines.
Bref, on est toujours dans la politique de la poudre aux yeux pour calmer les ministères qui mettent le nez dans nos déboires. Seule différence les gros se sont mis d'accord pour balayer les p'tits (cf article de l'expansion de ce mois) ainsi que la référence à l'article des echos ci-dessus.
Qui a intérêt à acheter un truc aussi hypothétique (ce n'est pas 5000 sur un livret !! c'est au delà de 100 000 euros avec souvent un prêt !). N'étant pas banquier je ne vois pas pourquoi je risquerai un kopek pour les affaires de ces mini-MADOF ! J'attends toujours que la justice (les plaintes se poursuivent et on ira jusqu'au bout) me dise où est passé l'argent des loyers des résidences pleines à craquer la saison dernière qu'une certaine société a récupéré derrière LVR avant qu'il ne coule. Par contre j'ai payé un pv de 11 euros dans les délais sinon j'aurai eu la maréchaussée chez moi à 6h du mat ! On voit bien le désastre actuel, comment en serait-il autrement à l'avenir ?

 

[Philou67]

Un nouveau sujet est ouvert [lien réservé abonné] concernant le sujet ô combien animé de la gestion en "autonome" d'une résidence de tourisme.
Je vous y attends

Cordialement

 

[solemio]

Je partage totalement l'analyse d'investNancy que je remercie au passage de son engagement sur ce sujet.

 

[loictoth]

+1 dans la vie comme dans les affaires on n'est jamais mieux servis que par soi-même. Il faut effectivement se méfier lorsque c'est un politique (qui plus est un élu local et non un idéologue) qui avance des solutions pour le compte des petits épargnants floués.
Traduisons cette proposition comme un début de prise en compte de nos problèmes et un souhait de calmer le jeu avant qu'il ne soit trop tard pour leurs amis.

 

[puystvincent]

oui tout à fait

alors, on retrouve le cas evoqué dans un autre sujet (je ne sais plus où)....si l activité n est pas rentable, on perd le statut

le loyer "doit" representer environ 2,5% de renta

 

[stefverd]

Bonsoir a tous,

cela semble se preciser pour la résidence à côté d'ax les thermes puisque apres avoir fait parvenir un conge mettant fin aux baux commerciaux à la fin des 6 ans; GB propose maintenant une baisse de 75% des loyers pendant une durée de 4.5 ans (soit au final 10.5 ans de gestion au lieu de 9 comme prevu sur le premier bail).
Le gestionnaire, peut-il faire un avenant du bail commercial en changeant la durée?
Cela me semble étonnant....