Annulation contrat baux commerciaux par gestionnaire en ZRR

[gogo]

l'eploitant n'est pas le seul responsable de votre situation, le commercialisateur le promoteur le notaire sont tout aussi responsable n'hésitez pas à les impliquer
les balcons du soleil allos (voir notre site)

 

[investNancy]

J
En fait il me semble que ce ratio est simplement mentionné dans le code de Tourisme pour la définition du statut de Résidence de Tourisme.................'obtention du classement suivi de sortie des appartements des conditions de classement.
Tel que je le vois cette condition 70/30 est avant tout une nécessité que 70% des logements gardent les conditions de classement (en premier lieu le bail) pour que la RT perdure, sinon elle perd son classement et l'appellation RT.

votre analyse me plait bien C'est à peu prés ce à quoi je suis arrivé. L'idée dans le cas d'une sortie d'une zrr demessine pour cause de résiliation de bail permet d'envisager un passage en LMNP avec le maintien des avantages tva mais pas ceux spécifiques au demessine à savoir la défisc sur les revenus.

 

[Philou67]

Merci pour vos interventions détaillées , je n'ai plus qu'à bien les "digérer" pour vous poser les questions suivantes ...

 

[svrunner]

Christophe: contactez aussi le depute de votre circonscription et celui ou est votre chalet/residence de tourisme ainsi que le prefet.

 

[loictoth]

Christophe
j'ai lu avec attention toute l'histoire. Je suis copropriétaire à Luz St Sauveur d'un appart géré par AT. dans le cadre d'une demessine. Nos ennuis datent de bien plus longtemps : fin 2006 les locations ont commencées, le premier gestionnaire a déposé le bilan dés Janvier 2007. Le "chevalier blanc" (j'ajouterai "...sur son mulet") a repris le bail dés le 1er Avril en contractualisant un trimestre de carence. On a donc perdu un trimestre au passage en toute légalité... Et depuis on arrête pas de le harceler pour être réglé. Aujourd'hui on est entré dans une phase de non retour puisque la résidence Foch de Lourdes vient d'obtenir en Novembre dernier son éviction/condamnation à payer 450.000 euros. Pour nous la dette s'élève déja à environ 520.000 euros (130 copro avec une dette moyenne de 4ke). Nous avons mis en place un collectif : collectif Aspin-Luz. Nous avons un blog fermé : cela nous permet de discuter entre nous en limitant les intrusions.
Nous allons bientôt attaquer. C'est une vraie galère, il faut vraiment s'armer de patience, ne pas lâcher prise avec les actualités car tu remerqueras que beaucoup de copropriétaires se murent très vite dans un silence qui ressemble fort à la politique de l'autruche... C'est assez désespérant quand tu veux que les choses avancent.
heureusement qu'il y a quelques forums comme celui-là pour trouver des gens responsables et prêts à se battre.
Je vais rédigé un post sur le cas des résidences Eterlé-Marquise-Pyrénée Zénith qui sont toutes gérées par le même gestionnaire que Foch à Lourdes.

A tous ceux qui ont alimenté ce post, merci et continuons le combat.
Loic

 

[christophe0310]

Christophe: contactez aussi le depute de votre circonscription et celui ou est votre chalet/residence de tourisme ainsi que le prefet.

J'avais trouver sur ce site ou sur internet un fichier avec le nom et coordonnees des deputes par circonscription mais je n'arrive pas a y remettre la main dessus.

Pouvez vous m'aider....

 

[Philou67]

J'avais trouver sur ce site ou sur internet un fichier avec le nom et coordonnees des deputes par circonscription mais je n'arrive pas a y remettre la main dessus.

Pouvez vous m'aider....

si tu connais le nom de ton député, cliques dessus là : [lien réservé abonné]

Cdt

 

[christophe0310]

la réunion avec le gestionnaire Grand Bleu à eu lieu vendredi dernier et comme par hasard, tout ce que vous avez évoqué lors de nos précédentes discussions s'est réalisé à la virgule prêt.
1) la crise, perte de benefices de la résidence, frais fixes exorbitants, residence tres mal située (au milieu de nulle part - comme si la résidence avait bougée depuis ), chiffre d'affaire en baisse constante et tout et tout....
pour arriver à une DEMANDE DE BAISSE DES LOYERS DE 50% et en plus avec un gros sourire.
Cette réunion nous a au moins permis de voir que Grand Bleu est tout sauf un bon gestionnaire et que tous les arguments avancés ne tiennent pas la route et que le responsable n'est même pas capable d'avancer des arguments valables et lorsqu'il l était contré il reniait même la charte SNRT signée par lui, soit disant en projet, et qu'il devrait appliquer en tant que responsable Grand Sud ...

Encore un gestionnaire très compétent qui nous à même demandé à trouver des locataires à sa place......

 

[Philou67]

Bsr Christophe,

vous savez maintenant ce qu'il vous reste à faire :

ne pas signer l'avenant au bail qu'il vous proposera, sauf évidement si c'est 3/6/9 et que vous êtes à l'une des échéances ?

L'idéal serait de constituer une association des proprio pour faire face à ce margoulin, c'est peut être déjà en cours ?

Courage

 

[christophe0310]

merci pilou67 pour votre soutien,

tout est en cours...

 

[loictoth]

Bonsoir à tous

j'ai lu pas mal de discussions sur ce forum excellement animé et modéré avec fermeté et justesse.
Je n'ai pas réussi à lire des informations sur une question qui ne me semble pas si dénuée d'intérêt.

Puisqu'apparemment la perle rare en matière de gestion n'existe pas et que, quoiqu'il arrive le législateur n'a pas eù la bonne idée d'imposer une obligation de communication des comptes aux copropriétaires, je ne vois qu'une solution : monter une société de gestion ad'hoc et recruter des salariés compétents pour faire soit même la gestion et la promotion des résidences.

A-t-on déja essayé d'exploiter cette piste ?

 

[svrunner]

c'est tout un metier!

 

[gogo]

il serait interessant de connaître les liens entre les tours opérator et les gestionnaires de résidences de service.

 

[loictoth]

c'est tout un metier!

Tu parles d'un métier que celui de profiter des petits épargnants !
Je me trompe peut-être mais j'ai le sentiment que ça n'est pas si sorcier de mettre en ligne des annonces, se faire référencer auprès des TO, et d'organiser localement un service de nettoyage et d'accueil.
Si ça c'est un métier alors je crois que je vais faire bientôt recette.

Je crois franchement que plutôt que de confier à d'autres une tâche à la portée de tous et de se faire "rouler" sans pouvoir contrôler, les IRT seraient bien inspirés de se prendre en main et monter leur propre gestionnaire avec un contrôle stricte sur les comptes.

 

[Philou67]

Bonjour à tous,

il est évident que la gestion d'une résidence de 173 appartements (la nôtre ) ne doit pas être une mince affaire, mais essayons quand même d'évaluer la structure nécessaire au bon fonctionnement de nos "chères" RT :

En tout premier lieu, il nous faut un système de réservation fiable & performant, c'est à dire un logiciel multilangues tournant sur un serveur H24 connecté au Net. Ceci implique un contrat de maintenance informatique performant.
Pour la résidence en elle même, il faut satisfaire au minimum à 3 des 5 critères nécessaires pour garder la classification RT, ce qui implique du personnel d'accueil, un contrat d'entretien avec une entreprise de nettoyage, un contrat pour la blanchisserie, un contrat de location de TV, un contrat avec une boulangerie pour la fourniture des viennoiseries et le personnel pour la distribution des petits-déjeuners.
Et je dois en oublier.
Tout ceci ne fonctionnant qu'en hiver (19 semaines) et en été (12 semaines), il faudrait, soit payer le personnel comme s'il bossait une année complète, soit trouver du saisonnier à renouveler chaque année, ce qui entraine d'autres complications.

Maintenant il ne reste plus qu'à chiffrer tout ça !
Et peut être d'envisager une mutualisation des moyens par RT d'une même station ?
A vos claviers pour apporter une pierre à l'édifice

Cdt

 

[stunt38]

c'est jouable si vous êtes plusieurs de motiver pour gérer tout ça.

mais retenez bien une chose : si vous le faites, c'est à vous (les repreneurs) que les autres proprios demanderont des comptes.

il faut donc bien planifier votre stratégie pour qu'elle soit efficace dans le temps.

en tout cas bonne chance, sincèrement !

 

[Philou67]

stunt38, merci pour les encouragements, mais c'est très loin de se faire !

Le but de mon post est d'ouvrir la discussion sur ce sujet pour que des personnes compétentes dans chacun des domaines d'activités abordés puissent nous apporter un éclairage sur la méthodologie, le type de contrat, le coût, etc...
Ça justifierait peut être l'ouverture d'un nouveau thread ?

Cdt

 

[loictoth]

Oui Philou67, complètement d'accord. A chaque fois que j'ai abordé ce sujet avec tout le monde, on s'est tous regardé comme si cela était une tâche insurmontable, comme si c'était une mission d'extraterrestres !

Il y a deux façons d'entrevoir les solutions :

1) l'option défensive : j'attaque tout le monde du gestionnaire au promoteur.
Or force est de constater qu'à tout les coups on perd.
On perd du temps en procédure, on perd de l'argent avec le fisc, envisager une nullité de la vente (entre espoir et réalité il y a quelques années de patience, d'honoraires d'avocats, et peut-être une grande désillusion au bout) c'est envisager une hypothétique victoire au bout de 5 ans...
Bref, à tous les coups on perd

2) option offensive : je gère moi ma résidence
Et pourquoi pas ? Puisque je suis confronté à des incompétents qui en plus ne me permettent pas de suivre les comptes parce qu'ils 'en mettent plein les poches, alors au revoir messieurs les truands, je reprend la main.

si vous le faites, c'est à vous (les repreneurs) que les autres proprios demanderont des comptes.

Stunt38 ta remarque est juste mais franchement : les autres copros ne pourront qu'encourager ceux qui cherchent à les sortir de la banqueroute, et surtout leur offre un droit de regard sur les recettes et dépenses de leur résidence.

On accepte de perdre de l'argent lorsqu'on sait d'où ça vient ; à contrario on n'accepte jamais de voir des entreprises dont les gérants vivent très bien sur votre dos (vos résidences) tout en vous disant que vos résidences ne rapportent rien.

L'option offensive est l'option qui peut permettre de rétablir les copros avec leurs résidences, leur permettre de reprendre la main sur leur avenir, et pourquoi pas cela ouvrira de nouvelles vocations.

Réfléchissons ensembles aux coùts que cela peut représenter, mutualisons nos idées sur cete question. Et qui sait, faisons de nos résidences un vrai moyen de revenu plutôt qu'un simple produit de défiscalisation.

A vous lire chers compagnons d'infortune.

 

[puystvincent]

je suis d accord avec tout le monde
1 ras le bol de se faire plumer par les gestonnaire
2 la gestion par nous memes me semble une tache insurmontable

nous avons tous un boulot,
s occuper de surveiller nos gestionnaires nous prend deja la quasi totalité de notre temps libre,
si en plus il fallait gérer la residence elle meme......nous ne sommes pas compétents (sauf si qq1 veut changer de job et se reconvertir???)

pour ma part c est NIET, infaisable


nb je suis presidente du conseil syndical de ma residence principale, de l association de defense des copro de ma ZRR, membre du conseil syndical de la dite ZRR.......je passe deja trop de temps la dessus

 

[gogo]

je suis tout a fait d'accord avec puy st vincent étant dans la même situation.