Achat avec SCI Impôt Société

[moietmoi]

Pinel : défiscalisation du pauvre. Très inefficace. Disparaît.
Malraux : défiscalisation du riche avec des programmes le plus souvent surpayés.

Un peu trop réducteur à mon avis, même en caricature.
Il y a de très bons Pinel.

Mes objectifs

Mes objectifs à ce jour sont les mêmes que pour ceux qui en général souhaitent poursuivre leurs investissements immobiliers : Ne pas trop dépenser en charges et impôts, ne pas partir dans des montages complexes, et si possible laisser quelque chose à mes futurs enfants (en cash ou en biens immobiliers).

A crédit, en nu, je ne connais personne d'honnête qui échappe au cash queez.
On est obligé de payer de plus en plus.
Même en compensant par des SCPI de déficit foncier chaque année.
Des fois c'est au bout de 3/4 lots. Parfois plus.
Mais on n'y échappe pas.
On retarde un peu.'

 

[Gogo7662]

Un peu trop réducteur à mon avis, même en caricature.
Il y a de très bons Pinel.

A crédit, en nu, je ne connais personne d'honnête qui échappe au cash queez.
On est obligé de payer de plus en plus.
Même en compensant par des SCPI de déficit foncier chaque année.
Des fois c'est au bout de 3/4 lots. Parfois plus.
Mais on n'y échappe pas.
On retarde un peu.'

Je ne comprends pas ce qu'est le cash queez. Si j'ai un crédit de 480e par mois et 750e de loyers (tranche à 30%) je suis censé dans mes calculs être à l'équilibre et avoir de quoi payer l'impôt et les charges, non ?
Certes, les impôts de mon bien augmentent au fil des années car moins de charges à déduire mais les loyers aussi augmentent.
Le seul souci qui peut apparaître c'est si la personne ne met pas de côté et/ou n'a pas d'épargne pour payer les impôts du bien en année +1, non ?
Vous faites référence aux gens qui investissent dans un bien ou la mensualité = loyers ?

 

[Rewolution]

Ils sont étranges ces commentaires pour tenter de démontrer qu'un SCI n'est pas le bon véhicule, idem pour la holding.
Si ça marche pour plusieurs M€, ca marche aussi pour quelques centaines de k€.

Déjà, la SCI à l'IS a les avantages du LMNP (amortissements) avec
- en mieux la fiscalité (15% puis 25%)
- en moins bien la réintégration des amortissements au calcul de la PV et le manque d'abattement fiscal pour durée de détention.

Donc oui c'est bien dès le premier appart si le LMNP disparaît (et ça marche aussi en loc nue), surtout si on considère que la fiscalité de l'IS est plus stable que celle du particulier.

Pour la holding, c'est bien aussi dès qu'on a 2 SCI.
Rappel, on est imposé en SCI à l'IS à 15% jusqu'à 42500€ de revenus, et à 25% au delà. Donc c'est déjà mieux qu'avec une TMI à 30% (hors revente).
La holding est intéressante dès qu'on a 2 SCI (donc pour les malins, dès que le prochain investissement fait dépasser 42 500€ de revenus). On a donc 2 SCI, une déficitaire, et une bénéficiaire. EN présente d'une holding qui chapote les 2 SCI, on met en place un régime mère-fille qui permet de transiter les revenus de l'une vers l'autre et ainsi rembourser plus rapidement par exemple. Puis vers une 3ème SCI, une 4ème, etc.. Là, la fiscalité est de 1,25% sur ces transferts. C'est imbattable, et inutile d'avoir des dizaines de M€ de patrimoine pour mettre ça en place...

Exemple : 1 SCI a 2 apparts qui génèrent 30k€ de revenus. à 5%, ça fait 600k de patrimoine. Ca va non ?
Dès que la SCI a bien profité de l'amortissement, le résultat est positif.
On créé alors une 2nde SCI qui achète un premier appart, et on amène le résultat de la SCI1 vers la SCI2 en passant par la holding.

Alors oui, ça fait tenir 3 compta, mais si ça vous chante de faire un jour du freelance, la structure est déjà en place.

 

[moietmoi]

ne comprends pas ce qu'est le cash queez. Si j'ai un crédit de 480e par mois et 750e de loyers (tranche à 30%) je suis censé dans mes calculs être à l'équilibre et avoir de quoi payer l'impôt et les charges, non ?

je possède trois biens loués en location nue (nom propre)

En calculant à la louche pour le crédit de 80000 euros, en moyenne sur 10 ans , tu auras 2200 euros d'intérêts d'emprunt annuel, 700 de taxe foncière,et des charges ..par exemple de 900 euros .. donc 3800 de charges déductibles
Pour 9000 de recettes donc 5200 de revenus fonciers à déclarer, soit 2450 euros d'impôts
Or en trésorerie tu auras
9000-5760-700-900-2450=-810

Donc chaque année cela te coûte 810 euros..

Je me trompe?

 

[Kizzo]

Rappel, on est imposé en SCI à l'IS à 15% jusqu'à 42500€ de revenus, et à 25% au delà

Oui... mais il faut déjà avoir du résultat pour payer de l'IS, et ça n'enlève rien à l'imposition sur la plus-value en cas de revente

Si ça marche pour plusieurs M€, ca marche aussi pour quelques centaines de k€

Pas vraiment... avec les frais de structure c'est loin d'être évident et ça dépend des biens, des conditions de location, des travaux, des besoins de trésorerie et de l'evolution de la famille... on ne peut pas tirer des conclusions à l'emporte pièce, désolé.

1 SCI a 2 apparts qui génèrent 30k€ de revenus. à 5%, ça fait 600k de patrimoine. Ca va non ?

Je croyais qu'on partait de la capacité de financement pour acquérir un bien potentiel et déterminer un rendement.... pas qu'on partait d'un rendement pour déterminer la valeur d'un patrimoine.

Je suis loin d'être anti SCI ou anti holding. Simplement que j'ai mis ces montages à l'épreuve (c'est une partie de mon métier) et je maintiens que c'est loin d'être adapté à tout le monde.

et je ne vois pas le rapport entre les SCI créées et passer en free-lance ? Vous passez par la holding ? Vu que la holding n'aura pas l'objet social dédié, changement d'objet social = passage à la caisse pour toutes les plus-values latentes sauf erreur... donc bon c'est peut-être plus compliqué que ce que vous annoncez.

 

[Anonyme]

Si vous souhaitez acheter, avoir des enfants, transmettre, protéger, un conseil : mariez-vous ou au strict minimum passez-vous (mais c'est moins protecteur).

 

[Kizzo]

A crédit, en nu, je ne connais personne d'honnête qui échappe au cash queez.

Je m'en sors avec la location solidaire, ça fait 10 ans que je génère du déficit foncier

 

[Kizzo]

Si vous souhaitez acheter, avoir des enfants, transmettre, protéger, un conseil : mariez-vous ou au strict minimum passez-vous (mais c'est moins protecteur).

On ne fait pas de passes sur le forum
Surtout sans se protéger !!!

 

[moietmoi]

Je m'en sors avec la location solidaire, ça fait 10 ans que je génère du déficit foncier

J'avais évoqué comme solution "Loc avantages" .
Oui, c'est tout à fait une solution..

 

[Gogo7662]

En calculant à la louche pour le crédit de 80000 euros, en moyenne sur 10 ans , tu auras 2200 euros d'intérêts d'emprunt annuel, 700 de taxe foncière,et des charges ..par exemple de 900 euros .. donc 3800 de charges déductibles
Pour 9000 de recettes donc 5200 de revenus fonciers à déclarer, soit 2450 euros d'impôts
Or en trésorerie tu auras
9000-5760-700-900-2450=-810

Donc chaque année cela te coûte 810 euros..

Je me trompe?

Non vous voyez juste, d'ailleurs merci je sens que je progresse. Bien que les charges du bien qui m’intéresse sont inférieures à votre exemple, je suis en négatif ce qui m'oblige à négocier son prix
Par contre quid d'un bien ou on est à l'équilibre ce qui est possible en provence (ce qui équivaut à trouver du 12% brut, on évite votre fameux cash queez, non ? désolé pour les questions naïves mais j'essaie de m’intéresser davantage à la fiscalité.

 

[Kizzo]

En être de sa poche n'est pas un drame en soi, tant que vous avez les moyens.
Après on peut toujours trouver/rêver du bien qui est en cash-flow positif mais bon même avec un bon rendement brut c'est pas évident. Seul les flux de trésorerie nets comptent.

 

[moietmoi]

on évite votre fameux cash queez, non ?

Bien sûr, avec des très fortes rentabilités on rétabli l'équilibre. Mais attention aux intérêts d'emprunts qui diminuent, donc au revenu foncier imposable qui augmente...
Je voulais alerter sur ce point, pas décourager...

 

[Gogo7662]

Bien sûr, avec des très fortes rentabilités on rétabli l'équilibre. Mais attention aux intérêts d'emprunts qui diminuent, donc au revenu foncier imposable qui augmente...
Je voulais alerter sur ce point, pas décourager...

Vous avez bien fait
Je m’aperçois au travers de la discussion qu’aucun régime fiscal n’est miraculeux même si la location meublée semble pour le moment « tenir la corde ».
Investir en société est plébiscitée par beaucoup de gourous du net mais semble pas pertinent pour le français moyen à lire les contributeurs du forum (vaut mieux faire simple).

 

[Sans]

Vous avez bien fait
Je m’aperçois au travers de la discussion qu’aucun régime fiscal n’est miraculeux même si la location meublée semble pour le moment « tenir la corde ».
Investir en société est plébiscitée par beaucoup de gourous du net mais semble pas pertinent pour le français moyen à lire les contributeurs du forum (vaut mieux faire simple).

Souvent pour ne pas dire toujours, tous ces "gourous" , qui recommandent tel ou tel montage, sur le net ou pas d'ailleurs, sont ceux à qui le dit montage rapporte le plus en honoraires divers et variés : constitution, rédaction des statuts, gestion, comptabilité, déclarations, modifications etc....

 

[Anonyme]

cash queez.
On est obligé de payer de plus en plus.

Squeeze

De to squeeze écraser, presser

 

[Kizzo]

Souvent pour ne pas dire toujours, tous ces "gourous" 😍, qui recommandent tel ou tel montage, sur le net ou pas d'ailleurs, sont ceux à qui le dit montage rapporte le plus en honoraires divers et variés : constitution, rédaction des statuts, gestion, comptabilité, déclarations, modifications etc....

Complètement d'accord
Si c'est gens vivaient de leur immobilier (en ont-ils seulement...) ça se saurait et Île ne passeraient pas autant d'énergie à vendre/monétiser des vidéos
Quand on sait comment devenir riche, on se tait...

 

[Buffeto]

Quand on sait comment devenir riche, on se tait...

bien sur ...ça corrobore le théorème de Buffeto " quand un produit se démocratise , il devient moins intéressant "

 

[Kizzo]

bien sur ...ça corrobore le théorème de Buffeto " quand un produit se démocratise , il devient moins intéressant "

Avec l'exception : notre forum
#grosfayot

 

[darkmilou]

Si vous souhaitez acheter, avoir des enfants, transmettre, protéger, un conseil : mariez-vous ou au strict minimum pacsez -vous (mais c'est moins protecteur).

c'est mieux ainsi

 

[Anonyme]

Exactement. Merci d'avoir corrigé