Achat avec SCI Impôt Société

[Buffeto]

Quand vous dîtes défiscalisation c'est à dire ? Pinel, Malraux et autres ou bien du déficit foncier ?

Oui mais pas que ça....
FCPi, GFF ,GFV , Girardin industriel ....
Dans un autre registre SCPI à fiscalité étrangère ( Allemagne, pays bas... )

 

[Gogo7662]

Exact..
Soit on sort de l'argent fortement fiscalisé, soit on est à un stade où le coût d'un montage avec holding devient marginal quant aux avantages retirés .
Mais pour le commun des mortels, avec achat à crédit, la sci IS est une enveloppe bien cachetée...

En reprenant un sketch: "ça eût payé"..
Le meublé n'est pas adapté partout.
Les loyers sont un peu plus élevés, donc cela compense largement les coûts et le temps passé, vue la très faible imposition
Mais à 99% de chance la fiscalité du meublé va changer dans un un mois et demi....
Visiblement, au réel pendant la détention du bien on conservera l'avantage fiscal, du meublé, donc une très faible imposition, et de la trésorerie disponible mais le fisc récupérera en partie, lors de la revente.

Je pensais que la holding permettait de faire transiter l'argent entre plusieurs sociétés mais que lorsque l'on voulait récupérer l'argent pour soi ce n'était pas miraculeux car flat tax comme à l'is (à moins de vivre sur la société comme font certains).
Pour quel profil est destiné la holding selon vous ?

Pour le meublé, même si les amortissements du meublé sont réintégrés, si vous gardez sur le long terme vous aurez toujours les abattements pour durée de détention non ?

 

[Kizzo]

Je pensais que la holding permettait de faire transiter l'argent entre plusieurs sociétés mais que lorsque l'on voulait récupérer l'argent pour soi ce n'était pas miraculeux car flat tax comme à l'is (à moins de vivre sur la société comme font certains).
Pour quel profil est destiné la holding selon vous ?

Pour le meublé, même si les amortissements du meublé sont réintégrés, si vous gardez sur le long terme vous aurez toujours les abattements pour durée de détention non ?

La holding c'est bien quand on parle en millions d'euros. Sinon on se fait plaisir en dîners mondains en se présentant "salut moi c'est machin et j'ai une holding"
La holding c'est comme la SCI, c'est pas parce que certains en ont que c'est fait pour vous...

Il faut toujours réfléchir au coup d'après : sortie des revenus, gestions par vos descendants (tout dans un seul paquet, c'est possiblement un problème quand l'un veut sortir)... faire des montages c'est cool, mais il faut que ça ait du sens. Et malheureusement c'est rarement le cas

Pour le meublé on n'a aucune visibilité sur la fiscalité des plus-values à moyen/long terme en ce moment...

 

[Buffeto]

en dîners mondains en se présentant "salut moi c'est machin et j'ai une holding"

moi je fais le contraire " salut moi c'est holding et j'ai un gros machin "

bon je sors .....

 

[moietmoi]

Pour le meublé on n'a aucune visibilité sur la fiscalité des plus-values à moyen/long terme en ce moment...

Même si il faut être prudent, la version proposée par le gouvernement n'a pas été amendée concernant ce point.
Donc vote par le parlement ou 49.3 on est quasi sûr du résultat.
Le texte prévoit la soustraction au prix d'acquisition des seuls amortissements fiscaux ayant servi à baisser l'imposition pendant la location.
Et effectivement de conserver la plus value des particuliers avec les abattements.

La holding c'est comme la SCI, c'est pas parce que certains en ont que c'est fait pour vous...

Tout a fait d'accord..

faire des montages c'est cool, mais il faut que ça ait du sens. Et malheureusement c'est rarement le cas

Je disais

soit on est à un stade où le coût d'un montage avec holding devient marginal quant aux avantages retirés .

 

[Gogo7662]

La holding c'est bien quand on parle en millions d'euros. Sinon on se fait plaisir en dîners mondains en se présentant "salut moi c'est machin et j'ai une holding"
La holding c'est comme la SCI, c'est pas parce que certains en ont que c'est fait pour vous...

Il faut toujours réfléchir au coup d'après : sortie des revenus, gestions par vos descendants (tout dans un seul paquet, c'est possiblement un problème quand l'un veut sortir)... faire des montages c'est cool, mais il faut que ça ait du sens. Et malheureusement c'est rarement le cas

Pour le meublé on n'a aucune visibilité sur la fiscalité des plus-values à moyen/long terme en ce moment...

Merci pour votre transparence et vos retours. Pour un profil avec un patrimoine de plusieurs millions vous voulez dire ??
car le million peut être atteint par les plus aguerris d'entre nous (autour de 8 et 10 biens en provence et moins sur Paris).

 

[Gogo7662]

Même si il faut être prudent, la version proposée par le gouvernement n'a pas été amendée concernant ce point.
Donc vote par le parlement ou 49.3 on est quasi sûr du résultat.
Le texte prévoit la soustraction au prix d'acquisition des seuls amortissements fiscaux ayant servi à baisser l'imposition pendant la location.
Et effectivement de conserver la plus value des particuliers avec les abattements.

Tout a fait d'accord..

Je disais

Merci en tout cas pour la qualité de vos réponses.
Ce qui serait encore intéressant pour le LMNP pour ceux qui prévoit une détention sur le long terme.
J'en déduis de vos commentaires et espère ne pas me tromper c'est qu'il est préférable de ne pas s'aventurer dans des montages en société comme est on Mr tout le monde.

 

[moietmoi]

Ce qui serait encore intéressant pour le LMNP pour ceux qui prévoit une détention sur le long terme.

Oui, la préoccupation du gouvernement et des rapporteurs est de préserver le long terme pour les LMNP gérés ( EHPAD, étudiants, tourisme..), sans créer une différenciation..

 

[Aristide]

Bonjour,

Le code de la consommation ne s'applique pas dans le cadre d'une sci.

Ce n'est ni aussi simple ni aussi catégorique que cela.
=> Tout dépend
+ Des statuts de la SCI (= SCI familiale et patrimoniale)
+ De l'objet du crédit (= pas de financement professionnel)

SCI soumise ou pas au code de la consommation ?

L’attraction des SCI dans le domaine du crédit immobilier

Sur le plan juridique, la transparence des SCI est parfois reconnue et l’assimilation avec les personnes physiques est opérée par certaines dispositions, notamment en droit du bail13 [lien réservé abonné].

Peut-il en être de même en matière de crédit immobilier ?

L’ordonnance du 25 mars 2016 permet de répondre à cette question par l’affirmative.

En principe, les SCI peuvent être attraites dans le domaine de ce crédit (I). Mais le critère retenu relativise toutefois très nettement cette réponse (II).

I – Le principe de l’attraction

5. La SCI n’est pas directement visée par le Code de la consommation.

Elle n’est pas une structure sociale spécifique et elle ne doit sa singularité qu’à sa récurrence pratique.

C’est donc sous l’angle de sa qualité de « personne morale de droit privé », selon l’article L. 313-1, 3°, qu’elle peut être soumise aux règles du crédit immobilier.

Si la formulation générale de cette disposition est quelque peu absconse, elle ne laisse néanmoins aucun doute.

La catégorie des personnes morales de droit privé, donc des sociétés, est concernée.
…………
En bref, le droit du crédit immobilier prévu par le Code de la consommation, s’appliquera à l’emprunt effectué par une SCI si celui-ci a pour objet le financement d’un immeuble d’habitation ou à usage mixte et s’il n’est pas destiné à financer une activité professionnelle14 [lien réservé abonné].

Objet du prêt et objet social constituent donc les deux critères permettant de se déterminer.

6. Cette rédaction n’est pas vraiment neuve.

La situation s’apparente à celle qui régissait le crédit immobilier avant l’ordonnance du 25 mars 2016.

Le champ d’application n’était pas dépendant de la notion de consommateur et les textes concernaient plus généralement l’acquéreur.
…………

Il reste qu’aujourd’hui les sociétés peuvent être concernées19 [lien réservé abonné], pourvu qu’elles satisfassent aux critères précités.

II – Le critère de l’attraction

9. Pour une personne morale, le critère principal d’application de la réglementation relative au crédit immobilier tient à la destination du prêt qui lui est octroyé.

Par principe, les SCI n’en sont donc nullement exclues22 [lien réservé abonné].
…….
L’objet social aura donc une importance considérable et sa rédaction doit être envisagée avec précaution.

En effet, si l’on reprend la formule de l’article L. 313-1, 3e, nombre de SCI correspondent à cette définition.

Lorsque l’objet social est classiquement libellé, c’est-à-dire évoquant, par exemple, « l’acquisition, l’administration et la gestion par la location de tous immeubles et bien immobiliers », sans guère plus de précisions, l’on peut sans doute considérer qu’une telle activité revient à procurer, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles.

Cela ressort très nettement d’un arrêt de la première chambre civile rendu le 14 octobre 2015.

L’objet social de la SCI était l’acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots ou par appartements, la location, gestion par tous moyens de tous biens et ensemble immobiliers.

Pour la Cour de cassation, « au regard de l’objet social de la SCI et de la destination du prêt litigieux, celui-ci n’entrait pas dans le champ d’application des dispositions du Code de la consommation »23 [lien réservé abonné].
………….
Une cour d’appel est allée bien plus loin, démontrant qu’une SCI n’avait pas vraiment la possibilité d’être comprise dans le champ du code, tenant compte de la définition qu’elle adoptait du critère.

Selon cette décision, devait être considéré comme consenti à des fins professionnelles et donc exclu des dispositions relatives au crédit immobilier, le prêt accordé à une SCI « qui a pour objet l’acquisition, la gestion, l’amélioration, la location de tous biens et droits immobiliers, et généralement toutes opérations se rattachant, directement ou indirectement, à cet objet, peu important que l’activité de la société ne s’exerce que sur un seul immeuble et qu’il s’agisse de l’habitation de l’un ou plusieurs de ses associés »24 [lien réservé abonné].

10. À suivre cette jurisprudence, il ne reste plus guère d’espace pour qu’une SCI puisse être considérée comme contractant un emprunt non destiné au financement de l’activité professionnelle.

À vrai dire, il semble que seules les SCI de détention familiale pourraient être concernées par les règles relatives au crédit immobilier, c’est-à-dire des structures sociales dont l’objet est de conserver un patrimoine.
……………..

11. La SCI n’est donc théoriquement pas exclue des dispositions relatives au crédit immobilier.

C’est ce qui résulte de l’ordonnance du 25 mars 2016.

Il reste que le critère d’attraction dans le domaine risque toutefois d’en écarter de nombreuses applications pratiques, pour ne conserver vraisemblablement que la seule SCI familiale et patrimoniale.

La plasticité du critère retenu laisse encore ouverte la porte d’une appréciation jurisprudentielle subjective et susceptible d’évoluer.

Gageons que certains établissements de crédit continueront26 [lien réservé abonné], en attendant, pour éviter les aléas d’une casuistique qui peut leur être préjudiciable, de soumettre conventionnellement le prêt aux règles du Code de la consommation27 [lien réservé abonné].

[lien réservé abonné].

Et il faut aussi rappeler que si les parties en conviennent elles peuvent toujours se mettre sous le régime plus protecteur du code de la consommation que celui du code civil :

Gageons que certains établissements de crédit continueront26 [lien réservé abonné], en attendant, pour éviter les aléas d’une casuistique qui peut leur être préjudiciable, de soumettre conventionnellement le prêt aux règles du Code de la consommation

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Kizzo]

Même si il faut être prudent, la version proposée par le gouvernement n'a pas été amendée concernant ce point.
Donc vote par le parlement ou 49.3 on est quasi sûr du résultat.
Le texte prévoit la soustraction au prix d'acquisition des seuls amortissements fiscaux ayant servi à baisser l'imposition pendant la location.
Et effectivement de conserver la plus value des particuliers avec les abattements.

Tout a fait d'accord..

Je disais

On est bien en phase

 

[Kizzo]

Merci pour votre transparence et vos retours. Pour un profil avec un patrimoine de plusieurs millions vous voulez dire ??
car le million peut être atteint par les plus aguerris d'entre nous (autour de 8 et 10 biens en provence et moins sur Paris).

Oui plusieurs millions en immobilier se mon expérience.
Et même avec cette dimension, la holding n'est pas forcément appropriée selon les objectifs, structures familiales, structures des revenus...

 

[Gogo7662]

Oui plusieurs millions en immobilier se mon expérience.
Et même avec cette dimension, la holding n'est pas forcément appropriée selon les objectifs, structures familiales, structures des revenus...

J'ai aussi l'impression peut être à tord que la Holding est fait pour les personnes qui ont une société d'exploitation à côté et non pas des personnes salariées avec de l'immo. Ou alors pour des personnes qui dégagent beaucoup de bénéfices d'une sci (souvent + de 38120e) et qui souhaitent diminuer l'impôt en passant l'argent dans une autre sci déficitaire.
Je me trompe ?

 

[Kizzo]

J'ai aussi l'impression peut être à tord que la Holding est fait pour les personnes qui ont une société d'exploitation à côté et non pas des personnes salariées avec de l'immo. Ou alors pour des personnes qui dégagent beaucoup de bénéfices d'une sci (souvent + de 38120e) et qui souhaitent diminuer l'impôt en passant l'argent dans une autre sci déficitaire.
Je me trompe ?

Une holding est juste une société dont l'objet social est de détenir des participations... donc tout le monde peut en faire, c'est pas plus pour l'un que pour l'autre par principe.
Avant de chercher la solution, il faut déterminer les objectifs et les contraintes.

 

[Anonyme]

Quand vous dîtes défiscalisation c'est à dire ? Pinel, Malraux et autres ou bien du déficit foncier ?

Pinel : défiscalisation du pauvre. Très inefficace. Disparaît.
Malraux : défiscalisation du riche avec des programmes le plus souvent surpayés.

 

[Anonyme]

Avant de chercher la solution, il faut déterminer les objectifs et les contraintes.

C'est bien ça le problème... On part de la solution.

 

[Gogo7662]

Mes objectifs

C'est bien ça le problème... On part de la solution.

Mes objectifs à ce jour sont les mêmes que pour ceux qui en général souhaitent poursuivre leurs investissements immobiliers : Ne pas trop dépenser en charges et impôts, ne pas partir dans des montages complexes, et si possible laisser quelque chose à mes futurs enfants (en cash ou en biens immobiliers).

 

[Kizzo]

Ne pas trop dépenser en charges et impôts, ne pas partir dans des montages complexes, et si possible laisser quelque chose à mes futurs enfants (en cash ou en biens immobiliers).

Donc à aucun moment percevoir des revenus n'entre en ligne de compte ?! Alors pourquoi aller sur de l'immobilier ? Faites de l'ASV/PEA/CTO ça sera très simple et sans impôts/coûts de gestion élevés

 

[Gogo7662]

Donc à aucun moment percevoir des revenus n'entre en ligne de compte ?! Alors pourquoi aller sur de l'immobilier ? Faites de l'ASV/PEA/CTO ça sera très simple et sans impôts/coûts de gestion élevés

Oui bien entendu percevoir des revenus, j'ai omis de l'évoquer, ça coule de source

 

[Kizzo]

Oui bien entendu percevoir des revenus, j'ai omis de l'évoquer, ça coule de source

Oui, mon message est volontairement provocateur
Toutefois la définition d'objectifs ne doit pas se faire à la volée. C'est hyoer important surtout si vous demandez des conseils.
Je comprends qu'il y a un souhait de transmission...
Combien d'enfants ? Quels sont les biens acquis à date ? Leur valeur ? Leur rendement ?
Objectif d'indivision sur chaque bien ? Éviter l'indivision ?
Tous les biens acquis ont vocation à être conservés ?

Vous voyez, d'un seul point on peut tirer la bobine dans plein de directions...

Il faut un objectif très clair, et une situation précise pour orienter comme il faut.
Sinon trop de possibilités, et pas forcément pertinentes pour vous.

 

[Gogo7662]

Oui, mon message est volontairement provocateur 😉
Toutefois la définition d'objectifs ne doit pas se faire à la volée. C'est hyoer important surtout si vous demandez des conseils.
Je comprends qu'il y a un souhait de transmission...
Combien d'enfants ? Quels sont les biens acquis à date ? Leur valeur ? Leur rendement ?
Objectif d'indivision sur chaque bien ? Éviter l'indivision ?
Tous les biens acquis ont vocation à être conservés ?

Vous voyez, d'un seul point on peut tirer la bobine dans plein de directions...

Il faut un objectif très clair, et une situation précise pour orienter comme il faut.
Sinon trop de possibilités, et pas forcément pertinentes pour vous.

je comprends et d'ailleurs je tenais à remercier tous les contributeurs qui m'aident dans mon cheminement.
Je n'ai pas à ce jour d'enfants (toutefois nous souhaitons avoir 2 enfants avec ma concubine).
J'ai reçu à ce jour 3 biens locatifs via un héritage et ai pris goût à la gestion locative. Ces biens ont une valeur actuelle d'environ 400K au total (130-135k par bien qui sont du même type, des T3). En matière de rentabilité j'ai sur mon patrimoine environ 5% net net d'impôts (je ne souhaite pas les vendre, ils me conviennent et ça me fait du revenu complémentaire).
Le but à terme est d'acheter notre RP (à noter que je me suis renseigné, le financement du 4ème ne me gréverait pas tant que ça pour l'emprunt d'une RP).
Par la suite, je pense que ma conjointe souhaitera investir dans le locatif avec moi mais sans certitude.
J'espère avoir été assez exhaustif, auquel cas n'hésitez pas.