Offre en baisse et prix en hausse : le marché de l'immobilier neuf est à la peine depuis plusieurs mois. Faut-il alors forcément se tourner vers l'ancien pour acheter ? Pas si sûr, car certains arguments, notamment sur le volet des normes énergétiques, pourraient faire remonter la cote du neuf.

Depuis plusieurs semaines, le marché immobilier français montre des signes de tension. L'inflation pèse sur le moral des ménages, tandis que la hausse des taux de crédit immobilier mine les capacités de financement des emprunteurs. Pourtant, l'immobilier reste une valeur refuge. Les particuliers sont encore nombreux à vouloir se lancer dans l'aventure.

Mais alors, faut-il se tourner vers l'ancien ou vers le neuf ? On pourrait arguer que le choix se fait en fonction des goûts de chacun. Difficile en effet de retrouver le « charme de l'ancien » dans un bâtiment neuf. À l'inverse, les biens plus anciens ne disposent pas tous des dernières commodités (accès à la fibre, présence d'un balcon ou d'une terrasse...). Chaque acheteur dressera donc une liste de ses critères avant de se décider. Sur certains points cependant, la rédaction de MoneyVox peut vous aider à faire un choix.

Sur l'offre, une baisse généralisée

Dans un baromètre commun, Meilleurs Agents et Se Loger notent que le stock de logements anciens aujourd'hui disponibles sur le marché français a fondu de 40% par rapport à octobre 2018. Dans le neuf, l'offre se raréfie également. « Depuis 2018-2019, les maires ne délivrent plus de permis de construire, ou très peu, détaille Céline Coletto, porte-parole du site Trouver un logement neuf. Il y a donc forcément moins d'offres. » Sur le sujet, une étude de l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement, relevée par BFM, livre ainsi une donnée édifiante : 1% des communes concentrent 40% de la construction de logements depuis 2010. Un autre point vient assombrir la situation : selon Céline Coletto, même les promoteurs ayant des permis de construire décalent aujourd'hui des opérations, faute de trouver des matériaux à des prix corrects.

Sur les prix, avantage à l'ancien

Au moment d'acheter un bien immobilier, le prix est forcément l'un des principaux critères, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif. Si l'on se contente de prendre le prix au m2, difficile voire impossible pour le neuf de rivaliser avec l'ancien. Le baromètre LPI-Se Loger d'octobre ne laisse aucune place au doute : le m2 dans le neuf se négocie en moyenne à 4 696 euros, contre 3 452 euros dans l'ancien. Et alors que les prix de l'ancien sont en baisse dans la majorité des métropoles françaises, ceux du neuf explosent, à en croire un article de Capital qui se base sur une étude du courtier Empruntis avec le site Trouver un logement neuf : ainsi, à Bordeaux, le prix moyen d'un trois pièces neuf a par exemple bondi de 31 700 euros sur les six derniers mois. La hausse est encore plus spectaculaire à Nantes (+33 900 euros). Des hausses qui s'expliquent par l'explosion du coût des matériaux et la flambée des coûts de l'énergie.

De son côté, Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l'Institut du management des services immobiliers estime « que si le prix du neuf est aujourd'hui déjà plus cher que dans l'ancien, la tendance risque de se creuser dans les mois à venir. » En cause, la différence dans la formation des prix. « Dans le neuf, il y a le prix du foncier, le coût des matériaux et de la main-d'œuvre, et enfin la marge des promoteurs, détaille Henry Buzy-Cazaux. Dans l'ancien, le prix est plus spéculatif dans le sens où ce sont les vendeurs qui estiment combien vaut leur bien en fonction de la santé globale de l'économie. » Ainsi, les vendeurs pourront toujours baisser leurs prix pour s'aligner sur les capacités des acheteurs. À l'inverse, « si les promoteurs vont aussi essayer de faire des efforts, ils seront plus rapidement bloqués, car il y a de nombreux coûts qu'ils ne peuvent pas faire baisser ou disparaître ».

« Les aides sont plus incitatives dans le neuf que dans l'ancien »

Si le prix au m2 est évidemment important, d'autres paramètres entrent en compte. Céline Coletto rappelle que « les aides sont plus incitatives dans le neuf que dans l'ancien ». On peut par exemple citer le prêt à taux zéro (PTZ). Et le neuf profite d'autres avantages : ainsi, pour certains programmes de construction, la TVA est à 5,5% (contre 20% normalement).

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Les frais de notaires sont également moindres (2 à 3% du prix d'achat, contre 7 à 8% dans l'ancien. Les logements neufs peuvent de plus être exonérés de taxe foncière pendant les deux ans suivant l'acquisition. « Quand on met tout bout à bout, aujourd'hui le neuf n'est pas plus inaccessible que l'ancien », jure ainsi Céline Coletto.

Pour un logement aux dernières normes, rien de mieux que le neuf

Sur le volet des normes environnementales et du diagnostic de performances énergétiques (DPE), l'avantage va très souvent au neuf. « La RE2020 oblige à l'utilisation de matériaux bas carbone », explique Céline Coletto. Henry Buzy-Cazaux rappelle d'ailleurs que les promoteurs doivent bâtir en respectant un nombre toujours plus conséquent de normes. « Les performances sont forcément meilleures dans le neuf et aujourd'hui c'est très important pour les acheteurs », assure ce dernier. L'occasion de faire de substantielles économies sur la facture d'énergie même si la RE2020 a un impact conséquent sur les coûts de construction.

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« À localisation comparable, mieux vaut donc se tourner vers le neuf plutôt que l'ancien », estime ainsi Henry Buzy-Cazaux. Un choix qui n'est pas toujours possible. Il est vrai que dans les grandes villes, la majorité des biens situés dans le centre font partie de la seconde catégorie. « Le neuf est souvent excentré du centre-ville, donc ce sont des zones où il y a moins de tension locative. Pour un investisseur, cette donnée est forcément importante, confirme Lior Pardo, co-fondateur d'Investir dans l'ancien. De plus, la plupart des projets dans le neuf auront des loyers capés, ce qui n'est pas toujours le cas dans l'ancien, même s'il y a des prix de marché à respecter. »

Pour investir, neuf ou ancien ?

À en croire les fondateurs du site Investir dans l'ancien, la rentabilité sera toujours meilleure sur un bien déjà existant, pour une bonne raison : « Dans l'immobilier ancien, vous achetez le bien à un certain prix et vous pouvez espérer faire une marge en créant de la valeur, notamment en faisant des travaux. L'investisseur pourra donc vendre plus cher à la revente. Dans le neuf, la marge est déjà faite au profit du promoteur. L'investisseur aura un produit terminé, sans création de valeur, et pourra sans doute juste revendre au même prix dans quelques années. »

Un argumentaire balayé par Céline Coletto : « Acheter du neuf est aujourd'hui beaucoup plus performant, il y a une véritable “valeur verte” ». Elle voit dans le neuf une possibilité d'investissement éthique, qui permet en plus de faire des économies à long terme sur un bien qui prendra forcément de la valeur à l'avenir grâce à ses bonnes performances énergétiques. Par ailleurs, à l'image du PTZ pour ceux qui achètent leur première résidence principale, il existe des incitations d'Etat côté investissement locatif dans le neuf, à commencer par le dispositif Pinel.

Et demain ?

Que vous soyez acheteurs, potentiels investisseurs ou simplement intéressés par le marché immobilier, vous le savez : les sanctions liées au nouveau DPE risquent bien de bouleverser les choses dans les prochaines années. À partir de 2025, les biens classés G seront ainsi interdits à la location, vite suivis par ceux classés F (en 2028) et E (en 2034). Ainsi, sans travaux, impossible de louer. Les investisseurs devront donc choisir entre frauder, se lancer dans des rénovations souvent coûteuses ou bien revendre le bien, possiblement à perte.

DPE le calendrier
Passoires énergétiques : le calendrier

Forcément, selon une étude conjointe entre MeilleursAgents et SeLoger, la note obtenue au DPE a son importance : Ainsi, « un bien classé F ou G voit son prix de vente baisser de 6,7% par rapport à un C, D ou E. Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13% moins cher que s'il est étiqueté A ou B ». Pour les investisseurs, la donne pourrait donc changer, alors que les biens neufs, donc bien classés, prendront de la valeur dans le futur. Sur ce point, pour Henry Buzy-Cazaux, une chose est sûre : « Si jusqu'ici le match pouvait être serré, la donne est en train de complètement changer pour moi au profit du neuf. »