Avec la forte remontée actuelle des taux de crédit immobilier, le prêt à taux zéro (PTZ) est plus que jamais un produit incontournable pour ceux qui peuvent y prétendre. Si vous en faites partie, mieux vaut se dépêcher : il ne reste que quelques semaines pour en profiter en 2022.

Dernier appel pour l'embarquement. Pour profiter d'un prêt à taux zéro (PTZ) en 2022, c'est maintenant ou jamais. « Compte tenu des délais d'instruction, pour bénéficier du PTZ sur la base des revenus de l'année N-2, il faudra avoir déposé un dossier complet dès la fin du mois d'octobre pour une part importante des banques, même si quelques opportunités subsisteront en novembre », confirme Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis.

Pourquoi alors faut-il se dépêcher ? Tout simplement parce que déposer votre dossier plus tard peut vous faire changer d'année fiscale. Or, vos revenus ne sont peut-être pas les mêmes d'une année sur l'autre. En cas d'augmentation, vous pourriez alors ne plus avoir le droit à un prêt réglementé.

Un produit de plus en plus attractif

Comme son nom l'indique, le PTZ est un prêt à taux zéro, mis en place pour les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Mieux encore, il n'y a pas de frais de dossier et il permet à l'emprunteur de mettre en place un différé de remboursement allant de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus de l'emprunteur. Pour en profiter, ce dernier doit toutefois respecter des plafonds de ressources qui varient selon la zone géographique du projet immobilier A, B1, B2 ou C) , et le nombre de personnes composant le foyer.

Plafond de ressources
Nombre de personnesZone AZone B1Zone B2Zone C
137.000 €30.000 €27.000 €24.000 €
251.800 €42.000 €37.800 €33.600 €
362.900 €51.000 €45.900 €40.800 €
474.000 €60.000 €54.000 €48.000 €
585.100 €69.000 €62.100 €55.200 €
696.200 €78.000 €70.200 €62.400 €
7107.300 €87.000 €78.300 €69.600 €
8 ou plus118.400 €96.000 €86.400 €76.800 €

« Même en période de taux bas, comme c'était le cas en début d'année, le prêt à taux zéro est un produit attractif, note Eric Wilson, responsable des prêts réglementés chez Crédit Agricole SA. Mais c'est vrai qu'avec la remontée assez forte et violente des taux de crédit et des taux de marchés, il devient de plus en plus intéressant. »

Pour un projet d'achat d'un appartement à 210 000 euros

Un couple habitant à Rennes (zone B1), avec 10 000 euros d'apport, souhaite souscrire un prêt de 200 000 euros à 2,04%* sur 20 ans, avec 0,30% d'assurance pour l'achat d'un appartement neuf. Pour cela, ils devront s'acquitter de 240 mensualités de 1 065,56 euros soit 43 734,42 euros d'intérêts remboursés et 12 000 euros d'assurance emprunteur pour un coût total du crédit de 55 734,42 euros.

Imaginons que ce couple dispose d'un revenu fiscal de référence de 42 000 euros à deux. Il peut, pour l'achat d'un bien immobilier neuf, prétendre à un PTZ de 75 600 euros. Il leur reste ensuite à souscrire un emprunt « classique » de 124 400 euros, au taux de 2,04% sur 20 ans. En prenant en compte une assurance emprunteur de 0,30% comme dans le premier exemple, le couple d'emprunteurs remboursera 980,13 euros sur 20 ans. Les mensualités des cinq premières années seront ainsi de 18,90 euros pour le PTZ (correspondant au coût de l'assurance emprunteur) et de 961,23 euros pour le crédit principal, assurance comprise. Sur les quinze années suivantes, la mensualité de 980,13 euros sera divisée entre le PTZ (438,90 euros) et le crédit principal (541,23 euros). Pour le couple d'emprunteurs, l'opération coûtera au total 30 693,97 euros assurance comprise, soit une économie de 25 040,45 euros.

Imaginons maintenant que ce couple ne puisse bénéficier « que » du montant moyen alloué pour un PTZ en zone B1, soit 67 996 euros. La mensualité de crédit sera légèrement supérieure (988,72 euros). L'assurance de prêt sur le PTZ coûterait 17 euros par mois les 5 premières années. Ensuite, la mensualité serait partagée entre le PTZ (394,76 euros) et le prêt classique (593,96 euros) pour un coût d'opération total de 33 212,51 euros. Soit cette fois une économie de 22 521,91 euros par rapport à un prêt classique.

*Taux moyen à début octobre 2022.

Toujours selon Eric Wilson, les acquéreurs qui peuvent prétendre au PTZ le savent assez vite : « Souvent, les vendeurs guident leurs clients en leur expliquant qu'ils sont éligibles. C'est aussi un argument de vente pour les promoteurs. » Et bien sûr, les banquiers peuvent également aiguiller les emprunteurs au moment du montage du dossier : « Le PTZ est bien connu des conseillers. En qualité de premier distributeur, c'est un produit que nous maîtrisons et qui est intégré dans notre conseil sur les projets. »

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Car le PTZ est strictement réglementé. Par exemple, pour un appartement neuf à Rennes (zone B1), le montant du prêt à taux zéro sera calculé sur la base de 189 000 euros. Ensuite, une quotité, allant de 20% à 40% du montant de l'opération, est appliquée en fonction du caractère neuf ou ancien du logement, de la zone géographique et de la performance énergétique de ce logement. Pour reprendre l'exemple à Rennes, située en zone B1, le montant maximal du PTZ sera donc au maximum 40% de 189 000 euros, soit 75 600 euros.

Montant maximum retenu pour l'opération
Nombre de
personnes
Zone AZone B1Zone B2Zone C
1150.000 €135.000 €110.000 €100.000 €
2210.000 €189.000 €154.000 €140.000 €
3255.000 €230.000 €187.000 €170.000 €
4300.000 €270.000 €220.000 €200.000 €
5 et plus345.000 €311.000 €253.000 €230.000 €

Reste que l'avenir du PTZ est incertain. Face à la crise du logement neuf, le Pôle Habitation de la Fédération Française du Bâtiment milite pour le retour d'un PTZ qui financerait 40% du coût total du projet immobilier sur l'ensemble du territoire alors qu'aujourd'hui ce taux est de 20% dans les zones classées B2 et C. A l'inverse, un amendement déposé par trois députés Renaissance voulait restreindre l'accès au PTZ en supprimant notamment l'aide dans les zones moins tendues, sous prétextre de « l'inefficacité des dispositifs de PTZ pour faciliter l'accès à la propriété ». Une mesure qui ne se retrouve finalement pas dans la version finale du projet de loi de finances pour 2023.

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