Après une année 2022 qui s'annonce, une nouvelle fois, historique pour le marché de l'immobilier, de nombreux observateurs s'attendent à un ralentissement en 2023. Si une baisse des prix est envisageable, le manque d'offres risque bien, du moins dans certaines zones tendues, de continuer à les gonfler artificiellement.

1,1 million de transactions immobilières en 2022, ce qui en ferait la deuxième meilleure année en volume après 2021 où 1,17 million de biens avaient été vendus. Les chiffres présentés lundi 17 octobre par le groupe AVIV (Meilleurs Agents & Groupe SeLoger) dépeignent un marché de l'immobilier plein d'énergie, avec une hausse des prix de 5,6% en moyenne sur un an, et ce malgré l'accumulation de nuages annoncés depuis plusieurs semaines.

Guerre en Ukraine, inflation à près de 6%, hausse du coût de l'énergie... Les mauvaises nouvelles sont nombreuses. Au point de décourager les emprunteurs ? Pour Xavier Timbeau, directeur principal à l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), « les risques de blocage du marché immobilier se situent ailleurs. L'impact de la crise économique et énergétique sur l'immobilier sera minime, comparé à l'effet direct de la hausse des taux de crédit. »

L'obligation du Haut Conseil de stabilité financière de ne pas dépasser 35% d'endettement, le nouveau taux d'usure qui est le seuil maximal légal auquel une banque peut accorder un prêt, le poids de l'assurance emprunteur pour les plus de 50 ans ou encore la hausse spectaculaire de l'apport demandé : autant de difficultés qui pourraient durablement impacter la production de crédits, nécessaire au marché immobilier. Ainsi, selon l'Observatoire Crédit Logement, la chute de la production de crédits a été très rapide avec un recul de 32% sur août et septembre par rapport à 2021.

Vers une baisse des prix de l'ordre de 10% à 20% ?

Or, la hausse des taux et les difficultés d'emprunt sont parties pour durer. Alors que le taux moyen d'un crédit immobilier sur 20 ans s'affiche à 2,30% mi-octobre selon le courtier Meilleurtaux, l'Observatoire Crédit Logement CSA estime de son côté que les taux se stabiliseront aux alentours de 2,45% fin 2023, après avoir connu une zone de turbulences : « Dans le scénario retenu en octobre, et compte tenu des évolutions intervenues durant l'été, le taux moyen attendu est de 1,65% pour 2022, pour s'établir à 2,40% en fin d'année. Il prendrait encore 40 points durant le 1er semestre 2023 (à 2,80% fin juin 2023), pour redescendre lentement à 2,45% fin 2023, niveau auquel il se stabiliserait en 2024. »

Bien souvent, augmentation des taux rime avec baisse du pouvoir d'achat immobilier des emprunteurs, même si Xavier Timbeau explique que ces derniers trouvent bien souvent des moyens de substitution : acheter un peu plus petit ou revoir son projet pour se tourner vers un bien un peu moins coté (moins lumineux, un peu moins d'espace, une vue un peu moins belle, pas de balcon...). Cependant, tout cela ne marche qu'un temps. « Si les acheteurs se retrouvent bloqués, il va sans doute falloir passer par une correction des prix notable, de l'ordre de 10 à 20% », prédit Xavier Timbeau. Mais pas tout de suite : « Il faut le temps que le vendeur accepte de baisser son prix. Il y a toujours des acheteurs pressés, ou des acheteurs très aisés, donc cela peut faire illusion pendant quelques trimestres. »

Des disparités selon les marchés

Toutefois, l'économiste pense que cette baisse devrait concerner « les marchés qui ont énormément monté ces dernières années, à l'image du centre des grandes villes, où les prix ont atteint des niveaux très élevés. » Au niveau national, Meilleurs Agents et SeLoger estiment de leur côté que « dans les 12 mois à venir, la hausse des prix de l'immobilier, certes vouée à ralentir, devrait toutefois se maintenir en France, avec une hausse moyenne anticipée de 3% ». Avec cependant de vraies disparités entre les différents marchés. Ainsi, à Paris, Meilleurs Agents table sur une baisse de l'ordre de -3%, quand les 10 plus grandes villes de France devraient voir leurs prix augmenter d'environ 1%.

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Néanmoins, la baisse du nombre de transactions devrait illustrer les transformations en cours sur le marché immobilier. Selon le groupe AVIV, le nombre de transactions devrait reculer de 15% en 2023 pour « repasser sous le million de ventes avec 950 000 transactions sur les douze prochains mois ». Un retour aux chiffres enregistrés en 2020 et qui s'explique selon Xavier Timbeau par le fait que « des propriétaires pourraient finalement annuler leur vente car ils ne trouvent pas de biens à acheter. Cela peut aussi en partie calmer un peu le marché. »

Difficile cependant de croire que le marché aujourd'hui vendeur va se transformer en marché acheteur, avec plus d'offres que de demandes. « Le marché est en train de s'assagir, mais l'offre reste tendue et la demande est toujours soutenue », note de son côté Philippe Buyens, fondateur et expert Immo de CapiFrance. Or, le groupe AVIV note dans son baromètre que le stock de logements aujourd'hui disponibles sur le marché français a fondu de -40% par rapport à octobre 2018. Et comme le dit l'adage, ce qui est rare est cher.

Cette pénurie de logements qui sévit actuellement fait donc gonfler les prix de manière artificielle. Et le phénomène, jusqu'ici cantonné aux « zones attractives », déteint sur les villes moyennes. « Il y a un mode de vie et de travail qui a beaucoup changé avec le télétravail. Si les prix se stabilisent dans les centres urbains, ils augmentent dans les villes moyennes où la demande se fait plus forte, » note Philippe Buyens.

Le marché immobilier ne devrait donc pas connaître de transformations profondes sur les prochains mois, selon Philippe Buyens. « C'est un marché qui va revenir à la normale, ce qui est plutôt sain, mais 2023 s'annonce tout de même être une bonne année. »