Dans le 13e arrondissement de Paris, la foncière Covivio convertit actuellement un immeuble de cinq étages de bureaux, à la façade jaune datant des années 1970, en une auberge de jeunesse de 400 lits avec cour végétalisée et façade moderne. La foncière a trois autres projets de transformation en Ile-de-France, dont des hôtels de haut standing.

« la transformation en hôtel est apparue comme la solution la plus rentable, comparée à leur transformation en logements ou à les conserver en tant qu'immeubles de bureaux »

Pour trouver un avenir aux édifices de bureaux trop vieux ou mal placés, « la transformation en hôtel est apparue comme la solution la plus rentable, comparée à leur transformation en logements ou à les conserver en tant qu'immeubles de bureaux », assurait à l'AFP en février Christophe Kullmann, directeur général de Covivio.

Parmi ses bureaux jugés peu porteurs, Icade, filiale immobilière de la Caisse des dépôts, a réhabilité quatre espaces en hôtels, et un seul en logements. 1Des hôtels font aussi partie des pistes pour moderniser le quartier d'affaires de La Défense : une étude présentée mercredi au salon immobilier Mipim à Cannes propose de transformer 20.000 à 70.000 m² de bureaux vides en hôtels, sur les 220.000 à 456.000 m² de surfaces à convertir.

Irène Fossé, directrice de la recherche et de la stratégie du gestionnaire de fonds immobiliers AEW, voit « une accélération des projets de transformation de bureaux en hôtel » et un réel « engouement du marché immobilier » pour le secteur hôtelier. « Il y a toujours une excellente demande à Paris » pour de l'hôtellerie, justifie le patron de Covivio, qui a en outre décidé de miser de plus en plus sur le secteur en rachetant des hôtels.

Encore trop chers

Le principal problème dans la transformation de bureaux en logement est l'épaisseur du bâtiment, souvent de 18 mètres de large, ce qui ne permet pas d'avoir des pièces assez éclairées par la lumière du jour au centre du bâtiment.

« Faire un hôtel permet de s'affranchir de l'épaisseur, parce que ce sont des chambres avec une fenêtre et un couloir central » qui ne nécessite pas de lumière naturelle, explique à l'AFP l'architecte et ingénieur Franck Boutté. L'autre option facile techniquement est de créer une résidence étudiante, dont l'organisation spatiale est similaire à un hôtel.

Il est aussi plus facile de convertir un bureau en hôtel plutôt qu'en logements, en raison des processus administratifs plus complexes, souligne Christophe Nadal, PDG de Mimco, investisseur et gestionnaire d'immobilier.

Sa société transforme deux immeubles parisiens de bureaux et un autre à Lisbonne en résidences hôtelières. Mais c'est surtout sur le plan financier que la création de logement peut coincer. La réhabilitation coûte en moyenne 30% plus cher que la construction neuve selon les professionnels, ce qui est dur à rentabiliser avec des loyers d'habitation. Dans ce coût global, le prix de rachat de l'immeuble pré-existant pèse lourd et n'est parfois plus adapté à la réalité du marché.

La valeur d'un immeuble de bureaux dépend du loyer auquel il peut être loué à une entreprise. Donc si un immeuble n'est pas attractif, obsolète ou mal situé, sa valeur chute drastiquement de « 50%, 60%, voire 80% », selon Nicolas Verdillon, directeur investissements France du conseiller en immobilier d'entreprise CBRE.

Fin 2025, 6,2 millions de m² étaient vides en Ile-de-France, face à des besoins en surfaces de bureaux réduits par rapport à la période pré-Covid. Selon Astrid Weill, directrice générale de Groupama Immobilier, « il y a 30% de bureaux en trop » en France.

Dans ce marché en crise, la baisse des prix des bureaux vides est « bien avancée mais pas aboutie », selon Nicolas Verdillon. Certains propriétaires préfèrent laisser le bâtiment vide, ne pas le vendre et attendre que la crise passe.

En proposant un projet d'hôtel, Christophe Nadal, de Mimco, peut « se positionner sur l'achat d'immeubles de bureaux vides en répondant aux attentes des vendeurs » en terme de prix.