DPE, diagnostics et bientôt audit énergétique sont des passages obligés au moment de vendre ou de mettre en location un logement. De plus, à, partir du 1er septembre, la législation change. Pourtant, le prix de ces analyses reste flou car non encadré par la loi. MoneyVox vous aide à y voir plus clair.

Quelle est la différence entre les diagnostics, un DPE ou le nouveau venu appelé un audit énergétique ? Les deux premiers sont généralement liés à la mise en vente d'un bien ou sa mise en location. Le DPE - diagnostic de performances énergétique - est « un bilan thermique simplifié,valable 10 ans et réalisé par un diagnostiqueur formé et certifié », explique le spécialiste du secteur allodiagnostic. L'ensemble des professionnels habilités est recensé dans un moteur de recherche du ministère de la Cohésion des territoires.

Plus largement, dans le cadre d'une vente, il est demandé de pousser les recherches plus loin : on ajoute alors d'autre diagnostics : l'analyse des installations électriques ou gaz ou encore la recherche de parasites, de termites, d'amiante, de plomb ou encore le métrage Carrez. C'est ce que l'on apelle donc les diagnostics.

Immobilier : ces diagnostics auxquels le vendeur ne peut échapper

Lors de sa création en 2006, le DPE tenait compte des factures récentes de gaz et d'électricité notamment pour évaluer le niveau de consommation du logement et sa note énergétique. Ce temps est révolu et la grille de lecture des performances thermiques est désormais plus stricte.

Pour les plus mal classés - F et G - un audit énergétique obligatoire sera effectué pour toute vente à partir du 1er septembre. Cet examen approfondi du logement allie diagnostic énergétique et préconisations de solutions de travaux. Il identifie clairement les déperditions thermiques, les pathologies... Ensuite, il doit faire au moins deux propositions de travaux, une en plusieurs étapes, et une en une seule étape. Le tout est chiffré.

Audit énergétique - Parcours de travaux
pour une « rénovation performante »
Proposition n°1Proposition n°2

Parcours par étapes :

Etape 1 - Gain d'au moins une classe (min. E)

Pour les logements classés F/G avant travaux :
Etape intermédiaire - min. classe C.

Etape finale : min. classe B

Parcours en une seule étape.

Objectif : min. classe B.

Selon l'Etat, près de 5 millions de passoires thermiques existent en France mais certains spécialistes craignent que les examens approfondis portent ce nombre à près de 8 millions.

Le calendrier des sanctions

Les biens classés F ou G seront sanctionnés à partir du 25 août d'une interdiction d'augmenter les loyers lors de la signature d'un nouveau bail.

A terme, la mise en location sera interdite pour :

  • les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an, à compter du 1er janvier 2023, soit en-dessous de G ;
  • les logements classés G à compter de 2025 ;
  • les logements classés F à compter de 2028 ;
  • les logements classés E à compter de 2034.

Voici le calendrier complet

Des prix non encadrés

L'impact de ce nouveau document sur la valeur des biens reste dure à déterminer même si la mention « Logement à consommation énergétique excessive » apparaît progressivement sur les annonces immobilières. Mais l'aventure n'est pas terminée. Quand on cherche à déterminer le prix du DPE, des diagnostics ou de l'audit énergétique, l'histoire se corse.

La Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi) rappelle à MoneyVox l'essentiel : « Il n'existe aucun cadre réglementaire pour le prix d'un DPE ou de n'importe quel diagnostic. Il en est de même pour l'audit énergétique. Le prix est libre et on peut imaginer un DPE à 1 euro... ».

D'où la nécessité de comparer les prix et de faire jouer la concurrence. Le DPE est payé par le vendeur pour une vente, par le maître d'ouvrage pour une construction neuve et par le propriétaire bailleur pour une location. Son coût est déductible des revenus locatifs lorsque le propriétaire-bailleur opte pour le régime réel d'imposition. Il peut aussi être remboursé par l'agence immobilière au vendeur, une fois l'acte de vente signé.

De 52 à 300 euros...

En moyenne, il coûte entre 100 et 250 euros pour un logement, précise l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) dans une étude de 2016. Sollicitée par MoneyVox, l'Ademe n'avait pas d'étude plus récente à fournir mais selon nos recherches, on constate que le prix demandé pour une maison individuelle est plus élevé que pour un appartement, à surface égale. Une fourchette que confirme Audrey Zermati, directrice stratégie d'Effy, en précisant « la plupart du temps » pour insister sur le côté aléatoire de la facture.

Ainsi une agence immobilière Blot de la couronne rennaise fait savoir à MoneyVox que le montant moyen de la facture est entre 200 et 300 euros. Le site pap.fr nous explique que le DPE d'un appartement coûte en moyenne 100 euros et que ce prix monte à 115 euros pour une maison.

Selon allodiagnostic, le prix d'un DPE seul démarre à partir de 52,03 euros TTC, mais avec des frais de déplacement de 50 euros en plus. Une précision importante car le transport peut peser lourdement sur le montant selon le lieu d'habitation. Le prix évolue ensuite en fonction de la superficie du bien et de la date du rendez-vous. 52,03 euros pour un DPE, un tarif alléchant mais peut-être beaucoup plus élevé au moment de passer à la caisse.

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Des remises et des forfaits

Alors, comment faire diminuer la facture ? Souvent les agences immobilières ont des accords avec un diagnostiqueur ce qui permet d'atténuer le coût grâce à une remise gracieuse. Les diagnostiqueurs proposent aussi des forfaits comprenant le DPE mais aussi le métrage loi Carrez , le repérage des matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante, le constat de risque d'exposition au plomb, le diagnostic état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, le diagnostic électricité, le diagnostic gaz et enfin l'état des risques pollution. Le montant du forfait est souvent compris entre 350 et 500 euros HT, selon les experts consultés par MoneyVox.

Individuellement, les analyses gaz, électricité ou métrage Carrez sont facturées à partir de 53,55 euros par Allodiagnostic.com quand celle pour détecter l'amiante coûte entre 100 et 150 euros.

Un audit facturé entre 400 et 1 000 euros ?

Le plus grand flou est aussi de mise pour l'audit énergétique mis en place à partir de la rentrée. Selon Audrey Zermati, le prix à prévoir sera compris entre 800 et 1 000 euros, plus le prix du DPE et des autres recherches.

Laetitia Caron, directrice générale de pap.fr avance un montant moyen de 550 euros aujourd'hui mais qui dépend de la zone génographique concernée. Elle espère que le prix va baisser à 400 euros d'ici septembre grâce au travail de son partenaire allodiagnostic pour automatiser la rédaction du rapport d'une vingtaine de pages.

Dans le cadre de l'audit, et seulement de celui-ci, les particuliers peuvent solliciter l'aide MaPrimeRénov'. Selon vos revenus, elle peut atteindre 500 euros.

Combien coûte une rénovation énergétique ?

Si le DPE de votre domicile ou son audit énergétique est mauvais, il sera nécessaire d'envisager des travaux pour le louer ou le vendre. Selon pap.fr, il faut compter en 400 à 600 euros par m² pour obtenir une rénovation performante (passage d'une étiquette G à B ou C).

Le passage d'un niveau à l'autre coûte autour de 15 000 euros, en moyenne, selon Pap.fr et demande des travaux lourds comme L'isolation complète des murs.

Certaines aides financières à la rénovation comme le dispositif MaPrimeRenov' sont versées selon l'évolution énergétique du logement, après la réalisation des travaux.

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