Investir dans un logement à louer à Saint-Etienne offre une rentabilité potentielle de 4,10%, nette d’impôts, selon le baromètre de la rentabilité locative publié par Mieux vivre votre argent. Plus du double qu’à Paris ! Mais attention à bien étudier la demande locative avant d’acheter…

Avec un taux de rentabilité nette de fiscalité de 4,10%, Saint-Etienne apparaît au sommet du baromètre du magazine Mieux vivre votre argent, élaboré avec l’UNPI, Meilleurs Agents et Vousfinancer. Nancy (2,71%) et Rouen (2,12%) complètent le podium de ce classement des 20 plus grandes villes de France, loin devant Paris (1,71%), Lyon (1,68%), Toulouse (1,51%), Nantes (1,46%) ou Bordeaux (1,38%). Parmi les grandes métropoles, seule Marseille, 7e de ce classement avec une rentabilité nette d’impôts de 1,96%, s’accroche aux premières places, quelques places devant Lille (11e avec 1,91%).

Comment a été calculée cette rentabilité locative ?

Pour calculer cette rentabilité nette d’impôts, MVVA et ses partenaires se sont basés sur des prix et loyers moyens, avec l’hypothèse d’un investissement de 200 000 euros, ce qui permet dans un premier temps de calculer la rentabilité brute. Puis le magazine y a imputé les diverses charges (frais de copropriété, entretien, assurances, taxe foncière…) pour obtenir une rentabilité « nette » avant impôts. Enfin, la « rentabilité nette de fiscalité », aussi appelée « rendement net-net », est ici obtenue en prenant un cas standard : une imposition des revenus fonciers au régime simplifié micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%) et foyer figurant dans la tranche marginale d’imposition à 30%.

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Dans le communiqué dévoilant ce classement de l’immobilier locatif, le magazine souligne lui-même que ces taux de rentabilité théoriques ne doivent pas servir de seuls critères d’investissement. MVVA présente ainsi le score extrêmement élevé de Saint-Etienne comme un « cas particulier » : « Sans surprise, la ville de Saint-Etienne est la plus rentable du baromètre. Mais cette attractivité doit être relativisée. Car les risques de carence ou de vacance locative sont conséquents. Idem pour les impayés, plus probables que dans d’autres communes. »

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Tout en gardant en tête l’importance d’acheter une maison ou un appartement à louer dans une zone recherchée par les locataires, ce baromètre permet de constater un écart significatif entre Nantes (1,46%) et Paris (1,71%), par exemple, « en raison d’une fiscalité locale plus lourde », précise le magazine. Ou de relever la très belle place de Strasbourg, 5e avec une rentabilité nette de fiscalité de 2,07% selon ce baromètre.