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Immobilier : le b.a.-ba pour investir avant sa retraite

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Une femme et un homme dans leur nouveau logement
© rzoze19 - Fotolia.com

Acheter un bien immobilier pour bonifier le montant de sa pension ? L'opération a de multiples avantages. Mais attention à ne pas la réaliser à la légère.

L’immobilier locatif a toujours la cote auprès des investisseurs car il ne manque pas d’atouts. « En 2019, plus d’une transaction sur quatre réalisées dans notre réseau l’a été au titre d’un investissement locatif », expliquait Laurent Vimont, président de Century 21 France, dans une récente interview au Monde. Acheter un logement en vue de le louer, c’est acquérir, en principe, une sécurité financière pour votre retraite.

Un retour sur investissement « juteux »

A long terme, la rentabilité d’un bien immobilier locatif est souvent performante car elle additionne deux sources d’enrichissement à commencer par les loyers. Une fois payées les charges du propriétaire, les réparations, les assurances et les impôts, le taux de rentabilité se situe entre 3% et 5%. Ce qui est excellent dans le contexte actuel où votre Livret A ne rapporte plus que 0,5%, par exemple, et le rendement des fonds euros de l'assurance vie se rapproche des 1%. D'autant plus qu'en cas de revente de votre bien immobilier, vous pourrez peut-être aussi engranger une plus-value.

Autre avantage, l’investissement locatif est l’un des rares placements permettant de toucher des revenus immédiats et réguliers : dès la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous signez le bail avec un locataire et les loyers commencent à rentrer aussitôt. Ajoutons les taux d’intérêt des crédits immobiliers toujours historiquement bas qui permettent en théorie d'investir plus facilement, même s'il faut composer avec la hausse des prix de l'immobilier.

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De potentiels avantages fiscaux

Si l’avantage fiscal n’est pas une fin en soi, ni le critère exclusif du choix de l’investissement, il peut contribuer à améliorer la rentabilité de votre investissement locatif. En visant un logement neuf type dispositif Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12%, 18% ou 21% du montant de l'acquisition, dans la limite de 300 000 euros répartie sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. A la clé, une réduction d'impôt maximum de 6 000 euros par an. Ce mécanisme a été étendu aux logements anciens, mais uniquement dans certaines villes, via le dispositif Denormandie. Mais pour éviter les contraintes du Pinel ou du Denormandie, il existe aussi dans l'ancien le système de déficit foncier, déductible du revenu global à hauteur de 10 700 euros par an. On parle de déficit foncier quand une partie des charges du bien immobilier excède les revenus fonciers du propriétaire.

Lire aussi : Attention aux promesses de gain trop alléchantes avec le Pinel

La qualité du logement et son emplacement

Pour réussir votre placement immobilier, vous devez choisir avec soin le logement en vous posant cette question essentielle : aurais-je envie d’y demeurer ? S’il vous convient, vous trouverez plus facilement des locataires solvables qui souhaiteront le louer. Pourquoi voulez-vous qu’ils acceptent de payer un loyer pour un logement dans lequel vous-même n’auriez aucune envie de vivre ?

Mais ce n'est pas tout. Le quartier est aussi important que le logement lui-même. Bien situé, près des transports collectifs, des commerces et des écoles, votre bien se louera facilement et aura de bonnes chances de voir sa valeur financière s’apprécier.

Bien évidemment les qualités intrinsèques du logement (qualité architecturale, confort, distribution des pièces, surface, mode chauffage…) et de l’immeuble, s’il s’agit d’un appartement, font partie des éléments de valorisation. Evitez ainsi les trop petites surfaces plus difficiles à revendre, sauf dans les villes en pénurie de logements.

Anticipez l’achat

Dans la mesure du possible, l’investissement locatif doit être réalisé au moins 15 à 20 ans avant votre départ en retraite afin que le crédit immobilier soit remboursé lorsque vous raccrocherez les gants de la vie professionnelle.

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Michèle MEINAC

© MoneyVox / MM / Mars 2020

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