Votre avis sur mon epargne

[lopali]

Personne a repondu pour mon AV

Idem que Buffetophile.

Arrête de l'alimenter, laisse tout sur le fond euros et attends pour la clôturer qu'elle soit à maturité fiscale.

 

[Storforsen]

Idem que Buffetophile.

Arrête de l'alimenter, laisse tout sur le fond euros et attends pour la clôturer qu'elle soit à maturité fiscale.

Merci

Pour un CEL alors il faut l'ouvrir longtemps avant un projet immo donc pour que cela soit interessant non ?

Avec un projet dans les 3 a venir si je le met au plafond direct ca reste interessant ou pas ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Si le taux actuel du CEL de 1,50% actuariel ne change pas et que vous placiez 15.300€ (plafond) pendant 3 années entières vous obtiendriez =/= 698€ d'intérêts qui sont autant de droits à prêts.

A ce terme vous pourriez obtenir un prêt CEL au taux de 3% actuariel (soit 2,96% proportionnel) qui varierait de
+ 23.000€ sur 24 mois (mensualité de 988,16€)
à
+ 8.986€ en 180 mois (mensualité de 61,88€)

Cordialement,

 

[kfc]

+ 8.986€ en 180 mois (mensualité de 61,88€)

en comparant à un pret de même montant/durée au taux indicatif 15ans Cbanque de 3.98% : l'économie d'interets est ~800euros auquel il faut ajout la prime d'épargne soit 350E si je ne me trompe. Finalement ce CEL devient une excelente opération. Pour etre vraiment perdant, il faudrait que les taux baissent significativement. Lorsque le plafond de la prime est atteint, le CEL devient un peu moins interressant.
Quoi qu'il en soit si vous avez l'intention d'investir sur l'immo en direct, le CELme parait même plus interressant qu'un superlivret.

 

[Aristide]

Sans compter que si l'on insère ce prêt CEL dans un montage à échéances lissées, en fonction de l'échéance cible, la durée pourrait peut-être être raccourcie ce qui permettrait un prêt à 2,96% plus important.

=> Prêt CEL plus élevé = Prêt complémentaire moins important = moins d'intérêts à payer
=> Sur une durée plus courte = moins de primes d'asurances à payer.

Cdt

 

[DADGAD]

Aristide brillant...

 

[Aristide]

Merci pour le compliment.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

le seul cas ou un CEL peut etre moins interessant (a mon sens):

un CEL avec peu d'interets, qui oblige a utiliser un credit lisseur sans diminuer de beaucoup le montant du pret principal, que quelques banques s'amusent a surfacturer (+0.2-0.3%). mais bon ca se calcule ...

 

[Storforsen]

Merci a vous

Par contre une chose que je ne comprends pas , si je fait un credit immo sur 15 ans disont ( qui est deja relativement court je trouve ) je peux donc emprunter avec le CEL environ 9k si j'ai bien comprit ? a 3% au lieu du taux basique 4.5-5% actuellement.

Ca fait donc 1.5-2% de gagné sur 9k et sur 15 ans c'est bien ca ?
Ca doit pas faire lourd le gain au final

 

[ZRR_pigeon]

Ca fait donc 1.5-2% de gagné sur 9k et sur 15 ans c'est bien ca ?

non le calcul n'est pas si simple. vu qu'il y a lissage. et s'il n'y a pas lissage, alors il y a un palier fort, puis un palier faible, ce qui ne fait pas beaucoup de sens (sous reserve que le palier fort soit acceptable par la banque).

 

[Aristide]

Bonjour,

Par contre une chose que je ne comprends pas , si je fait un credit immo sur 15 ans disont ( qui est deja relativement court je trouve ) je peux donc emprunter avec le CEL environ 9k si j'ai bien comprit ? a 3% au lieu du taux basique 4.5-5% actuellement.

Ca fait donc 1.5-2% de gagné sur 9k et sur 15 ans c'est bien ca ?
Ca doit pas faire lourd le gain au final

En épargne logement, plus la durée est courte, plus le montant est élevé => plus l'échéance est forte.

En fonction de votre échéance cible = mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement, l'intérêt est de calculer la durée optimale pour votre situation personnelle

=> Ainsi que déjà dit
+ Prêt complémentaire à taux plus élevé moins important = moins d'intérêts à payer
+ Durée prêt CEL plus courte => moins de primes d'assurance à payer

=> Mais en plus
+ Pas de frais de dossier calculés sur CEL (réglementation)
+ Pas de parts sociales (Eventuelles - Si réseau mutualiste) calculés sur CEL (réglementation)
+ Si garanties réelles immobilières (ex hypothèque) frais de garanties moins élevés.

Il n'est pas possible de chiffrer à priori le gain financier; il faut faire des simulations.
Mais il est très probable que l'insertion de prêts CEL dans un plan de financement serait à votre avantage.

Cordialement,

 

[Storforsen]

Je comprends , merci pour ces explications clairs et detaillés, j'apprecie

 

[GoodbyLenine]

Ca fait donc 1.5-2% de gagné sur 9k et sur 15 ans c'est bien ca ?
Ca doit pas faire lourd le gain au final

Le gain représente juste environ 2%net de rémunération supplémentaire supplémentaire sur l'argent épargné sur le CEL, ce qui porte la rémunération à 1.5% + 1% de prime + 2% gagné sur pret = 4.5% net, ce qui est en fait très difficile à battre pour un placement disponible et garanti... C'est donc quand même très intéressant.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le gain représente juste environ 2%net de rémunération supplémentaire supplémentaire sur l'argent épargné sur le CEL, ce qui porte la rémunération à 1.5% + 1% de prime + 2% gagné sur pret = 4.5% net, ce qui est en fait très difficile à battre pour un placement disponible et garanti... C'est donc quand même très intéressant.

Il ne me fait aucun doute que l'opération soit financièrement intérssante.

Par contre l'estimation du taux de la rentabilité ne me semble pas exacte car les bases calculs ne sont pas identiques; le montant de l'épargne et le montant du prêt sont différents.

Cdt

 

[GoodbyLenine]

Faites les calculs, et vous constaterez que, quels que soit le montant de l'épargne et la durée du prêt, l'impact est similaire, car un montant d'intérêts donnés sur le CEL donne les mêmes "droit au prêt" et font gagner autant en terme d'intérêts sur le prêt.

Ensuite, dire que c'est l'équivalent de 2%net (ou un peu plus/moins) de rémunération de l'épargne qui est "gagné sur le prêt" dépend en fait de ce qu'on estime comme coût normal du prêt sans CEL (et du niveau des prêt CEL).

Dommage que le CEL ait un plafond aussi bas....

 

[kfc]

pas tout à fait d'accord : l’économie d’intérêts par rapport à un prêt classique augmente avec la durée car d'une part les taux des prêts longs sont plus élevés, d'autre part les couts des credits divergent de plus en plus vite avec la durée.
A mon sens il vaut donc mieux maximiser la durée du prêt CEL et ensuite seulement son montant que l'inverse. Ce même dans l'éventualité ou le taux des prêts courts est moindre que le taux credit CEL.

EDIT en fait non, je dois me tromper.

 

[Aristide]

Faites les calculs, et vous constaterez que, quels que soit le montant de l'épargne et la durée du prêt, l'impact est similaire, car un montant d'intérêts donnés sur le CEL donne les mêmes "droit au prêt" et font gagner autant en terme d'intérêts sur le prêt.

Je vais donc prendre deux exemples avec un taux de prêt CEL à 3% actuariel soit =/= 2,96% proportionnel pour des échéances mensuelles. Dans chaque exemple je prendrai une hypothèse d'un crédit sur 24 mois (minimum possible) et l'autre sur 15 ans (maximum possible).

= > Premier cas = 500€ de droits acquis à 1,50%
+ Durée de 24 mois
+ Montant 23.000€
+ Mensualité (hors assurance) = 988,16€
+ Coût du crédit = 715,84€

+ Durée de 180 mois
+ Montant 6.437,22€
+ Mensualité (hors assurance) = 44,33€
+ Coût du crédit = 1.542,18€€

Dans cet exemple il est clair que le montant des intérêts payés passe du simple à plus du double.
Et pour être plus précis dans le calcul du coût du crédit il aurait fallu prendre en compte le coût de l'assurance qui, à 0,30% sur capital initial passerait de 138€ dans la premier cas à > 239€ dans le second cas.

Mais cet exemple est "biaisé" par l'effet de seuil qui limite à 23.000€ le montant du crédit sur la durée de 24 mois.
Aussi le second exemple sera fait à partir de 239,09€ de droits acquis qui permet juste d'atteindre ces 23.000€ sur 2 ans.

= > Second cas = 239,09€ de droits acquis à 1,50%
+ Durée de 24 mois
+ Montant 23.000€
+ Mensualité (hors assurance) = 988,16€
+ Coût du crédit = 715,84€

+ Durée de 180 mois
+ Montant 3.078,15€
+ Mensualité (hors assurance) = 21,20€
+ Coût du crédit = 737,85€

Sans l'effet de seuil, le coût du crédit est donc toujours supérieur sur la durée de 15 ans par rapport à la duré de 2 ans.

Ceci s'explique par le fait que le montant des prêt EL se calcule hors frais de gestion.
Ainsi, dans ces exemples où le taux de l'épargne est de 1,50% actuariel et les frais de gestion (= marge maxi de le banque) est également de 1,50% actuariel, le taux des intérêts appliqué à l'emprunteur est bien l'équivalent proportionnel de 3% actuariel soit 2,96% mais le montant du prêt, lui, a été calculé à partir de léquivalent proportionnel de 1,50% actuariel soit 1,4898%.

Ensuite, dire que c'est l'équivalent de 2%net (ou un peu plus/moins) de rémunération de l'épargne qui est "gagné sur le prêt" dépend en fait de ce qu'on estime comme coût normal du prêt sans CEL (et du niveau des prêt CEL).

Supposons le taux des prêts classiques à 4% proportionnel
+ 23.000€ en 24 mois générerait une mensualité de 998,77€ et un coût du crédit (hors assurance) de 970,56€
+ Le prêt CEL en 24 mois donnant un coût du crédit (hors assurance) de 715,84€
=> Gain généré par le fait du crédit CEL = 254,72€

Comment peut-on rapporter ce montant économisé via la prêt CEL à l'épargne antérieurement constituée pour en déduire un taux de renatailité ?
D'une part rien ne dit en effet que les 500€ ou 239,09€ de droits utilisés constituent les seuls droits acquis et disponibles. D'autre part on ne sait pas quelle a été le montant de cette épargne ni la durée qui ont permis d'atteindre lesdits droits.

Dire que l'opération est bénéfique pour l'emprunteur c'est sans aucun doute; dire qu'elle améliore son taux d'épargne de 2% ou autre moi je ne peux pas le chiffrer.

pas tout à fait d'accord : l’économie d’intérêts par rapport à un prêt classique augmente avec la durée car d'une part les taux des prêts longs sont plus élevés, d'autre part les couts des credits divergent de plus en plus vite avec la durée.
A mon sens il vaut donc mieux maximiser la durée du prêt CEL et ensuite seulement son montant que l'inverse. Ce même dans l'éventualité ou le taux des prêts courts est moindre que le taux credit CEL.

EDIT en fait non, je dois me tromper.

Avec le CEL - sauf effet de seuil ci-dessus cité - plus la durée est courte, plus le montant est élevé.
L'intérêt de l'emprunteur est donc de viser la durée la plus courte possible car, empruntant plus à 2,96% dans l'exemple ci-dessus, c'est autant de moins qu'il devra emprunter sur son prêt complémentaire à 4% ou plus suivant durée compatible avec sa capacité de remboursement.

D'alleurs la bonne pratique me semble la suivante :
+ Déterminer avec sa banque son échéance cible - tous prêts confondus - acceptable.
+ C'est cette échéance cible qui va commander les autres paramètres des crédits composant le plan de financement.
+ Dès lors, à l'inverse de la procédure classique, ce n'est donc plus les échéances qui sont calculées; c'est la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants" les durées devenant alors les paramètres calculés (le taux étant à son tour dérivé de la durée pour les prêts complémentaires).

Cordialement,

 

[GoodbyLenine]

Aristide,

Vous savez fort bien qu'économiser 715.84€ de cout d'un crédit sur 2 ans et économiser le même montant sur un crédit de 15 ans n'est pas équivalent, car on compare des € d'intérêts payés à des moments différents. Vous avez moultes fois expliqué, avec raison, que le coût du crédit n'était pas forcément l'indicateur le plus pertinent pour comparer divers financements....

La manière dont j'ai raisonné pour évaluer à 2% de rendement en plus pour les droits au prêt est la suivante :
- plaçons une somme S sur un CEL à 1.5% + 1% (prime), puis un prêt de C au taux CEL avec les droits acquis
- plaçons une somme S ailleurs à 1.5% + 1% + X%, puis un prêt de C1 au taux du marché
- supposons que taux du marché = taux du prêt CEL +1.5% (à peu près la réalité actuellement).
(selon la durée du prêt CEL, ce 1.5% sera trop petit ou trop gros, si les prêts long sont + chers)
- on prendra C1 et C de telle sorte que C - C1 = la différence entre les intérêts perçus du placement de S
- je suppose que le CEL a été alimenté avec la même somme pendant toute sa durée (ça ne doit rien changer), disons avec S = 3896.32€ durant 4 ans (ces chiffres ont été choisi pour arriver à 239.09€ de droits au prêt).

Capital sur le CEL après 4 ans = 4294.81€ (Taux équivalent à 2.46%/an)
Prêt sur 180 mois : de 3078.15€ pour 21.20€/mois => Total dispo = 4294.81+3078.15 = 7372.96€ pour 21.20€/mois
Prêt sur 18 mois à 1% de taux en plus (donc à 4.46%) pour 21.20€/mois : 2778.43 €
Capital à avoir sur le placement à 2.5+X % : 7372.96 - 2778.43 = 4594.53 €
Taux requis pour que 3896.32€ deviennent 4594.53€ en 4 ans : 4.21% (net de tout)
Donc avec cet exemple : X = 4.21 - 2.46 = 1.85% (que j'ai arrondi à 2%)

On peut refaire le même calcul avec plus ou moins de droits au prêt sur le CEL, des prêt CEL de différentes durées (sous réserve de ne pas dépasser 23 k€ de prêt, donc de ne pas gâcher de droit au prêt), ça ne changera guère le résultat.
On peut refaire les calcul en tenant compte du financement complet et en procédant à un lissage, lequel améliorera un peu le financement, mais ne changera guère la valeur de X.
En tout cas, toutes ces optimisations auront moins d'impact sur la valeur de X qu'une variation de l'écart entre le taux du prêt au prix du marché et le taux du prêt CEL...

Je suis bien d'accord sur votre "bonne pratique" (à la fin de votre message). Mon raisonnement avait juste pour objectif d'évaluer le taux de rendement global du CEL dont on utilise les droits au prêt. Ici on trouve 4.21% net.

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous savez fort bien qu'économiser 715.84€ de cout d'un crédit sur 2 ans et économiser le même montant sur un crédit de 15 ans n'est pas équivalent, car on compare des € d'intérêts payés à des moments différents. Vous avez moultes fois expliqué, avec raison, que le coût du crédit n'était pas forcément l'indicateur le plus pertinent pour comparer divers financements....

Je suis parfaitement d'accord.

- plaçons une somme S sur un CEL à 1.5% + 1% (prime), puis un prêt de C au taux CEL avec les droits acquis

Depuis la génération CEL de juin 1988, la prime n'est que de 50 % maximum.
Donc dans cette hypothèse elle serait limitée à 0,75%

- je suppose que le CEL a été alimenté avec la même somme pendant toute sa durée (ça ne doit rien changer), disons avec S = 3896.32€ durant 4 ans (ces chiffres ont été choisi pour arriver à 239.09€ de droits au prêt).
Capital sur le CEL après 4 ans = 4294.81€ (Taux équivalent à 2.46%/an)

Ce calcul ne correspond pas à ce qui se passe en réalité.
En effet, la prime (limité à 50% des intérêts) n'est versée qu'au moment du crédit; elle n'est donc pas elle même produtrice d'intérêts pendant la phase d'épargne.

Le bon calcul me semblerait donc être :
+ capital acquis sur CEL au bout de 4 ans = (1,015^4)* 3.896,32 = 4.235,41€

+ Intérêts = droits acquis = 4.235,41€ - 3.896,32€ = 239,09€
+ Montant de la prime = 239,09€ x 50% =119,55€
=> Capital acquis avec prime = 4.354,96€

Pour aller dans le sens de votre démarche, ne faudrait-il pas aussi tenir compte de cette prime dans le "total dispo" ci-dessous ?

Prêt sur 180 mois : de 3078.15€ pour 21.20€/mois => Total dispo = 4294.81+3078.15 = 7372.96€ pour 21.20€/mois

Prêt sur 180 mois à 1% de taux en plus (donc à 4.46%) pour 21.20€/mois : 2778.43 €

Capital à avoir sur le placement à 2.5+X % : 7372.96 - 2778.43 = 4594.53 €

Taux requis pour que 3896.32€ deviennent 4594.53€ en 4 ans : 4.21% (net de tout)
Donc avec cet exemple : X = 4.21 - 2.46 = 1.85% (que j'ai arrondi à 2%)

J'ai bien compris votre démarche mais elle me semble très théorique.

Je vous propose de me placer dans un cas de figure également théorique mais cependant plausible.

Supposons donc les hypothèses suivantes

+ CEL ouvert il y a 5 ans (1)
+ Montant du placement 12.000€ (2)
+ Montant des intérêts perçus à ce jour 1.000€ (3)

=> A ce stade on peut avec certitude dire que le taux de rémunération perçu a été de (1.000/5) / 12.000 x 100 = 1,67% (4)

Supposons maintenant que l'épargnant ait un besoin de financement de 100.000€.
+ Taux du prêt CEL = 3% actuariel = 2,96% proportionnel
+ Taux de marché pour le prêt complémentaire 4%
+ Utilisation de 239,09€ de droits sur les 1.000€ acquis

=> Financement sans prêt CEL
+ 100.000€ à 4% sur 180 mois = 739,68€/mois

=> Financement avec prêt CEL
+ 3.078,15€ à 2,96% sur 180 mois = 21,20€/mois
+ (100.000€ - 3.078,15€) = 96.921,85€ à 4% sur 180 mois = 716,92€
=> Echéance globale = 21,20€ + 716,92€ = 738,12€

=> Gain dû au prêt CEL = 739,68€ - 738,12€ = 1,56€/mois

=> Actualisation de ces 1,56€ à - 180 périodes :
+ Au taux du complémentaire soit 4% = 210,90€
+ Au taux du prêt CEL de 2,96% = 226,52€

Si l'on prend cette dernière hypothèse qui est la plus favorable, on peut dire qu'à l'instant T° du prêt = fin de la phase d'épargne le souscripteur/emprunteur aura perçu :
+ Intérêts = 1.000€
+ Prime Etat = 239,09€/2 = 110,55€
+ Gain sur crédit du fait prêt CEL = 226,52€
=> Total des "intérêts" perçus en 5 ans sur l'épargne de 12.000€ = 1.000€ + 110,55€ + 226,52€ = 1.337,07€

=> Taux de rémunération de cette épargne = (1.337,07€/5) / 12.000 X 100 =/= 2,23%

=> Amélioration du taux de rémunération de cette épargne = 2,23% - 1,67% (4) = 0,56%

Mais j'ai pu calculer ce taux car les trois données :

+ CEL ouvert il y a 5 ans (1)
+ Montant du placement 12.000€ (2)
+ Montant des intérêts perçus à ce jour 1.000€ (3)
sont supposées connues.

Or, dans votre démarche, elles ne le sont pas.

Cordialement,

 

[Storforsen]

=> Financement sans prêt CEL
+ 100.000€ à 4% sur 180 mois = 739,68€/mois

=> Financement avec prêt CEL
+ 3.078,15€ à 2,96% sur 180 mois = 21,20€/mois
+ (100.000€ - 3.078,15€) = 96.921,85€ à 4% sur 180 mois = 716,92€
=> Echéance globale = 21,20€ + 716,92€ = 738,12€

=> Gain dû au prêt CEL = 739,68€ - 738,12€ = 1,56€/mois

=> Actualisation de ces 1,56€ à - 180 périodes :
+ Au taux du complémentaire soit 4% = 210,90€
+ Au taux du prêt CEL de 2,96% = 226,52€

Si l'on prend cette dernière hypothèse qui est la plus favorable, on peut dire qu'à l'instant T° du prêt = fin de la phase d'épargne le souscripteur/emprunteur aura perçu :
+ Intérêts = 1.000€
+ Prime Etat = 239,09€/2 = 110,55€
+ Gain sur crédit du fait prêt CEL = 226,52€
=> Total des "intérêts" perçus en 5 ans sur l'épargne de 12.000€ = 1.000€ + 110,55€ + 226,52€ = 1.337,07€

=> Taux de rémunération de cette épargne = (1.337,07€/5) / 12.000 X 100 =/= 2,23%

=> Amélioration du taux de rémunération de cette épargne = 2,23% - 1,67% (4) = 0,56%

Mais j'ai pu calculer ce taux car les trois données :

+ CEL ouvert il y a 5 ans (1)
+ Montant du placement 12.000€ (2)
+ Montant des intérêts perçus à ce jour 1.000€ (3)
sont supposées connues.

Or, dans votre démarche, elles ne le sont pas.

Cordialement,

Votre debat est bien trop technique pour un novice comme moi , mais cet exemple est exactement ce que je cherchais avec un exemple clair ( meme si si ca ne correspond pas forcement a ma situation j'ai pu comprendre le fonctionnement ) et precis.

On voit bien donc qu'avec 12k sur 5 ans placer sur un CEL on ne gagne "que" 110.55e +226.52e soit 337.07 par rapport a un pret classique fait de 100k ( qui devrait ressembler a ce que je pourrait avoir besoin ) sur 15 ans ( les 1000e d'interets pouvant etre gagné sur n'importe quel autre placement logement ou non )

Sachant que moi je pourrais plafonner le CEL immediatement a savoir 15k mais ne pourrait attendre 5 ans puisque projet immo dans 3 ans max .

J'aurais du ouvrir un CEL il y bien longtemps maintenant ca ne vaut plus vraiment le cout.