votre avis sur la mise en location de mon T2?

[caribou91]

bonjour,

actuellement propriétaire de mon T2 dans lequel je vis avec mon amie, nous allons emménager d'ici mars 2013 dans un autre appart en VEFA acheté à 2 à crédit

Le T2 en question est payée mais il y a un prêt relais dessus car au début de l'opération je prévoyais d'utiliser l'argent de la revente dans le nouvel appartement, ce qui n'est plus nécessaire aujourd'hui

J'ai également 30.000 de liquidités à placer

Donc 2 solutions:
- revente de l'appart (estimation à 180.000€ net vendeur), rachat du prêt relais (environ 136.000€), placement du solde
- garder l'appart en prenant un crédit pour racheter le prêt relais et le mettre en location

pour la solution 2, quelques informations:
- loyer mensuel estimé à 700€
- taxe foncière : 550€
- charges non récupérables: 170€
- avec un crédit sur 20 ans, le remboursement crédit irait de 856€/mois (0 apport) à 671€/mois (30k€ d'apport)

informations complémentaires:
TMI actuel de 30% (1 seule part pour le moment, nous ne sommes pas encore pacsés et sans enfant)
33 ans

j'ai essayé de faire plein de calculs / projections, mais je ne suis pas sur de les faire correctement

Par exemple:
1/ mise en location du T2 avec rachat du prêt relais par un crédit 20 ans @650€/mois + apport de 30.000€
j'ai calculé avec les impôts, la gestion locative, vacance locative... cela représenterait un effort financier de 300€/mois
Au bout de 20 ans, l'appart est payé => patrimoine d'environ 180.000 - 200.000€ (hypothèse: stagnation des prix)

2/ revente du T2, placement sur une assurance vie du solde + liquidités (74.000€) + 300€/mois (ce qui représente l'effort financier du 1/
Hypothèse : assurance vie sur 3% (trop optimiste ?)
Au bout de 20 ans, j'arrive à peu près au même patrimoine financier de 200.000€

3/ revente du T2, achat d'un autre appart


Plusieurs questions :
- que pensez vous de l'investissement sur le T2 (rendement brut de 6.17% si je prend le prix du rachat prêt relais et rendement brut de 4.67% si je prends la valeur actuelle) ?
- est-ce que mes hypothèses ne sont pas trop déséquilibrées dans le sens où l'hypothèse 1 est pessimiste (stagnation des prix revente, frais de gestion importants) et l'hypothèse 2 optimiste (3% sur 20 ans...)
- est-ce que mes calculs sont bons (j'ai peut être oublié un facteur) ?
- autres points ou avis ?
- prise en compte des modifications actuelles sur la fiscalité (notamment sur les plus value immobilière et revenus locatifs) ?


Dernière précision mais peut-être la plus importante :
- Objectif : se créer un patrimoine d'ici mes 50 ans


désolé du pavé mais j'ai essayé d'être le plus complet possible et merci d'avance pour vos avis éclairés et votre aide


bon we

 

[lopali]

Bonjour et bienvenue Caribou,

Je trouve que le rendement est faible.

Je pense que l'on va rentrer dans une période où l'immo va baisser.

Donc à première vue, mon avis serait de vendre et de payer mes dettes.

Ensuite, se refaire un petit bas de laine et attendre sereinement les opportunités qui peuvent se présenter à moi selon la conjoncture économique à venir.

 

[Buffeto]

- revente de l'appart (estimation à 180.000€ net vendeur), rachat du prêt relais (environ 136.000€), placement du solde

personnellement c'est la solution que je choisirais pour 3 raisons :

1°) la vie du propriétaire - bailleur n'est pas un long fleuve tranquille .
2°) avec un TMI à 30 plus les contributions sociales , on arrive à une fiscalité de 45.5% ....c'est juste énormissime
3°) la venue d'enfant(s) est un facteur à prendre en compte dans les budgets futurs .

 

[caribou91]

merci à vous deux pour votre réponse qui vont dans le même sens

@lopali: tu trouves le rendement faible. A partir de quel rendement cela devient-il intéressant ?


bonne soirée

 

[lopali]

@lopali: tu trouves le rendement faible. A partir de quel rendement cela devient-il intéressant ?

C'est très subjectif.

Personnellement, du fait de ce type de placement qui peut ne pas être de tout repos comme l'a signalé Buffeto, je dirais au grand minimum du 4% net net.

 

[moietmoi]

Au bout de 20 ans, j'arrive à peu près au même patrimoine financier de 200.000€

- Objectif : se créer un patrimoine d'ici mes 50 ans

Bonjour,

Il est normal au bout de 15/20 ans d arriver au même résultat; il n y a pas besoin de calcul: tout placement si on élimine le risque (vous avez considérez que l immobilier est stable et assurance vie en euros) a un rendement de 2,5 ou 3% ; si il y avait mieux cela se saurait!!!!

la vraie question est : quel est l'objectif; et dans l 'hypothèse ou on minimise le risque, quelle est la liquidité du produit;
Si vous avez un pépin, ou les études des enfants a payer,justement au moment ou vous vous retrouvez au chomage, l assurance vie est préféreable, car imaginons qu"a ce moment l 'immobilier soit en baisse, vous ne retrouveriez même pas le capital...

Si vous avez déjà assuré vos arrières, ou que vous êtes fonctionnaire ( garantie de l'emploi et de la retraite) alors l'immobilier est certainement une très bonne manière de profiter de l'effet de levier du crédit( en ce moment tx tres bas),
Concernant les tranches d'impots , contrairement a ce que tout le monde dit en ce moment, elles sont plutot basse; je me souviens biens des années 1978-1984 ou la tranche d'impot supérieur était a 57,6%; puis à 65% pendant la période 1981-1982 et on investissait quand meme dans l 'immobilier qui ramenait brut 4,5% et ou les revenus fonciers étaient a déclarer comme un revenu du travail,(comme cela va redevir bientot peut etre) donc en net c'était du 1,5 ou 2% ... bien moin sque maintenant; donc bien moins rentable qu' aujourdhui ; et pourtant il y avait des investisseurs ,car l'immobilier est l' un des seuls placements que l'on peut acquérir a crédit;

 

[GoodbyLenine]

Moi aussi je choisirais

- revente de l'appart (estimation à 180.000€ net vendeur), rachat du prêt relais (environ 136.000€), placement du solde

sauf si vous anticipez que la valeur de ce bien va beaucoup augmenter dans les années à venir.
(peu plausible vue le niveau des prix immobiliers, mais tout dépend d'où est votre appartement)

Je ne répète pas les arguments déjà cités (que je partage), et j'ajoute :
- c'est maintenant qu'il faut vendre cet appartement (votre Résidence Principale) pour ne pas payer d'impôt sur les plus-values (vous avez sans doute une PV sur ce bien, si vous l'avez depuis quelques années). Une fois que vous l'aurez loué, la PV sera imposable (jusqu'à 30 ans après l'achat initial), et vous ne pourrez plus récupérer le bien ou le vendre facilement (vendre occupé, c'est rajouter du délai, et vendre moins cher que libre).
- il est loin d'être acquis que les intérêts d'un emprunt pris pour racheter le crédit relais soient déductibles des revenus fonciers (donc l'emprunt vous coutera + cher que s'il était pour un autre bien locatif).
- le rendement de cet appart ((700*12-550-170)/180000 = 4.26% brut, et moins en cas de vacance locative, ou de travaux, qui arriveront tôt ou tard, sans parler des risques d'impayés) est vraiment faible, et vous ne devriez pas avoir de mal à trouver mieux après impôts, avec une meilleure liquidité et sans doute moins de risques.

Donc, si vous voulez vraiment faire un investissement immobilier (ce qui ne sera d'ailleurs pas forcément l'optimum pour vous), choisissez un bien plus rentable, faites un emprunt pour le financer (et diminuer vos revenus fonciers), et purgez vos plus-values sur ce bien.

Evitez l'erreur de sur-évaluez la valeur de ce bien, ou de vous y attacher, sous prétexte que vous y avez habité pendant quelques années.

 

[caribou91]

merci moietmoi et GoodbyLenine

je vais donc vendre l'appart actuel et placer la PV (comme en bourse, il faut bien savoir prendre ses gains un moment) et les liquidités qui restent sur un support (j'étudie les AV). RDV donc dans un autre topic approprié dans la bonne rubrique

Et je vais attendre un peu de voir comment évolue ma situation familiale (pacs prévu, enfant) et le budget du nouveau bien pour envisager à nouveau si besoin un investissement locatif bien choisi