Vente Robien après 9 ans

[ramy31]

Bonjour,

voilà ma question: J'ai un appt que j'amortis en Robien depuis 05/2007. Je souhaite préparer la revente après les 9 ans obligatoires.

Sachant que si j'impute le déficit foncier la 7,8 et 9ème année, je repars pour 3 années à amortir encore en Robien. Pour pouvoir vendre après la 9éme année, il faudrait que les années 7, 8 et 9, je n'impute plus de déficit. J'ai tout bon ?

Donc, dans mon cas la 7éme année d'imputation est 05/2013 à 04/2014
la 8ème : 05/2014 à 04/2015
la 9ème : 05/2015 à 04/2016

donc 2012 est ma dernière année d'imputation. Sur 2013, 2014 et 2015, je ne dois plus imputer de déficit sur mon revenu global.
Théoriquement je pourrais donc mettre en vente à partir de 05/2016.

Est-ce que mon scénario est bon ? ou en existe t'il d'autres plus intéressants?

Merci

En passant Felicitations pour ce super site et forum.

 

[moietmoi]

Bonjour et bienvenu

l'obligation de 9 ans n'est pas sur l'amortissment (qui se fait sur 9 ans date à date depuis l'acte authentique, mais sur la location qui se fait depuis la date de l'entree du locatiare ( pas la date du bail, mais la date d'entree)

si vous vendez avant la fin de la 3eme année ou vous avez bénéficier dun déficit foncier , le fisc réintègrera cette déduction, sans amende, pour recalculer l impot du

Sachant que si j'impute le déficit foncier la 7,8 et 9ème année, je repars pour 3 années à amortir encore en Robien

non pas du tout; il est normal d'imputer le déficit foncier lorsqu'il y en a un; ceci ne vous oblige absolument pas à continuer l'amortissement complémentaire de robien, pour 3 ans de plus;

pour mieux vous éclairez, il faudrait nous dire si , en dehors de l'amortissement robien, si la 7, 8 9 eme année donc sans doute la 10eme année depuis la livraison, vous serez en déficit ou revenu foncier(sans compter le robien , donc loyer -charges-interets)
normalement sur les robien de 2007 la 8 et 9 eme année on est en revenu foncier positif(sauf en credit in fine) meme en comptant l amortissement robien

 

[ramy31]

Merci pour votre réponse,

je pense que je n'avais pas été clair dans mes propos.

Si, par exemple j'impute un déficit foncier en année 9, je serai alors contraint de garder le bien en location pendant les 3 années qui suivent. sinon comme vous dites le fisc réintégrera cette déduction.

Projection sur l'année 2013: loyer(5520) - Robien(3225) - interet(3910) - autresfrais(autour de 1440)
Projection sur l'année 2014: loyer(5520) - Robien(3225) - interet(3630) - autresfrais(autour de 1440)
Projection sur l'année 2015: loyer(5520) - Robien(3225) - interet(3339) - autresfrais(autour de 1440)
04/2016: fin des 9 ans

Donc si j'impute un deficit en 2013, je ne peux vendre avant 2017...

Mon but serait de mettre en vente dès la fin de la 9eme année (04/2016).

 

[pasomar]

Bonjour,

L'idée c'est donc de ne pas être en déficit foncier de 2013 à 2015 afin de pouvoir vendre sans contrainte en 2016. Un rappel avant la solution :
1/ Loyers : doivent être déclarés intégralement.
2/ Amortissement Robien : lui aussi obligatoire pendant les 9 ans.
3/ Autres charges : vous déclarez ce que vous voulez dans la limite des charges réelles
4/ Intérêts : idem autres charges

Solution : ne pas déclarer la totalité des charges aux postes 3 et 4, le but étant d'atteindre un résultat foncier nul ou très légèrement bénéficiaire. Il vous reste donc à mettre à 0 le poste 3, et ajuster avec la somme d'intérêts à déclarer partiellement.

Soit en 2013 : 5 520 (loyer) - 3225 (amortiss. Robien) - 0 (autres charges) - 855 (intérêts) = 0

Vous voici donc en résultat foncier nul en 2013. Principe à répéter en 2014 & 2015. En conséquence pas d'avantage fiscal car pas de déficits imputables sur ces 3 années. C'est le prix à payer pour être libre de vendre dès 2016.

 

[ramy31]

Merci ,

c'est un peu plus clair pour moi.

 

[moietmoi]

bonjour, oui c'est tout a fait faisable, mais vous pouvez aussi tout simplement faire la déclaration normale, vendre, avoir la réintégration,
ainsi par exemple si la vente prend plus de temps que prévu, vous aurez gagné un an de défiscalisation;

attention juste au fait de bien louer pendant 9 ans ; date d'entrée du locataire dans les lieux à date de sortie(qui la majorité des cas ne correspond pas au 9 ans d 'amortissements)

 

[ramy31]

Je ne crois que cette dernière solution soit bonne car:

l'article 156-I-3 du CGI. Celui-ci prévoit que lorsqu'un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans. Plus précisément, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur les revenus.

Je serai donc obligé de garder le logement 3 années de plus...

ou bien si je vends, la reintegration des 3 dernières de déficit imputé risque de faire mal au porte monnaie

 

[moietmoi]

Je ne crois que cette dernière solution soit bonne car:


Je serai donc obligé de garder le logement 3 années de plus...

ou bien si je vends, la reintegration des 3 dernières de déficit imputé risque de faire mal au porte monnaie

la réintégration vous coutera excatement la meme chose que la "non intégration" avec le fait que la déclaration conforme vous fera peut etre gagné 1 ou 2 ans de défiscalisation:

exemple: vous apliquez la solution anticipant: donc 2013 aucun avantage fiscal 2014 pareil 2015 vous mettez en vente et chance vous vendez jsute après 9 ans de location; ok tout va bien
solution polus longue .. vous n'arrivez pas a vendre au prix voulu et vous ne vendez que debut 2017; vous aurez donc perdu la defisc 2013 2014 2015 2016;


imaginons que vous fassiez la déclaration normale
donc défisc 2013, 2014, 2015 ,2016, et vous mettez en vente, vous arrivez à vendre juste 9 ans après la mise en location; le fisc va récupérer 3 ans donc aucune différence par rapport à la solution "anticipatrice"


mais...si la mis en vente tarde et que la vente se fait que en 2017; l'état récupèrera 3 ans 2014,2015,2016, donc vous aurez gagner 2013 par rapport à l autre solution;

pourquoi devancer les choses?

 

[ramy31]

Heu ... oui vu comme ça je comprends mieux maintenant ;-)

N’empêche que l'année ou je réintégrerai, disons 2017, j'aurais tout d'un coup un gros revenu donc gros impôt en 2018 :-(

 

[Patrimeo]

Bonjour,
Pourquoi vendre?
Le mieux c'est d'aller au bout du de robien puis au changement de locataire meubler pour louer ensuite en lmnp et amortir de nouveau le bien....donc pas d'impôts sur les loyers pendant au moins 20 ans !...
C'est ça le plus rentable si vous voulez avoir un complément de revenu

Cdt,

 

[moonmartre]

Bonsoir moietmoi,

merci pour ces conseil judicieux. Questions pour un champion!

Cela fait presque 1 an que j'ai dépassé ces fameuses 9 années, un locataire est toujours là.

1) ai-je le droit de mettre fin à son bail (avec 6 mois de préavis) sans risque de requalification par le fisc, si je veux le vendre
2) si le locataire s'en va, puis-je le laisser vacant pour le vendre, même si celui-ci reste vide pendant plus d'1 an?
3) ne sachant pas si le locataire partira, vaut-il mieux que je renégocie mon prêt afin de faire baisser le montant des intérêts ou s'assurer simplement d'avoir un léger bénéfice foncier.

NB: si j'avais connu cette obligation au moment de la souscription à ce produit de défiscalisation, je me serais abstenu.

la réintégration vous coutera excatement la meme chose que la "non intégration" avec le fait que la déclaration conforme vous fera peut etre gagné 1 ou 2 ans de défiscalisation:

exemple: vous apliquez la solution anticipant: donc 2013 aucun avantage fiscal 2014 pareil 2015 vous mettez en vente et chance vous vendez jsute après 9 ans de location; ok tout va bien
solution polus longue .. vous n'arrivez pas a vendre au prix voulu et vous ne vendez que debut 2017; vous aurez donc perdu la defisc 2013 2014 2015 2016;


imaginons que vous fassiez la déclaration normale
donc défisc 2013, 2014, 2015 ,2016, et vous mettez en vente, vous arrivez à vendre juste 9 ans après la mise en location; le fisc va récupérer 3 ans donc aucune différence par rapport à la solution "anticipatrice"


mais...si la mis en vente tarde et que la vente se fait que en 2017; l'état récupèrera 3 ans 2014,2015,2016, donc vous aurez gagner 2013 par rapport à l autre solution;

pourquoi devancer les choses?

 

[Patrimeo]

Bonsoir moietmoi,

merci pour ces conseil judicieux. Questions pour un champion!

Cela fait presque 1 an que j'ai dépassé ces fameuses 9 années, un locataire est toujours là.

1) ai-je le droit de mettre fin à son bail (avec 6 mois de préavis) sans risque de requalification par le fisc, si je veux le vendre
2) si le locataire s'en va, puis-je le laisser vacant pour le vendre, même si celui-ci reste vide pendant plus d'1 an?
3) ne sachant pas si le locataire partira, vaut-il mieux que je renégocie mon prêt afin de faire baisser le montant des intérêts ou s'assurer simplement d'avoir un léger bénéfice foncier.

NB: si j'avais connu cette obligation au moment de la souscription à ce produit de défiscalisation, je me serais abstenu.

Bonsoir,
On peut donner congé pour vente seulement à l'échéance de bail moins 6 mois.
Il faut donc envoyer le Courier recommande de congé pour vente environ 8 mois avant pour être dans les délais.
Si le locataire part on peut laisser vacant car vous ne defiscaliser plus donc pas de defisc pas d'obligation de louer !
Si le locataire ne part pas, renégocier ? Cela engendre des frais donc ....il faut calculer les frais versus ce que vous gagnez et connaître le ne de mois avant de gagner ....


Il y a plein de moyens d'optimiser, notamment savoir ou se trouve le bien, superficie, loyer prix d'achat et valeur de marché, et tableau d'amortissement du prêt + savoir ce que vous voulez faire, obtenir un revenu ou juste avoir du cash et ds le second cas, pour quoi faire ?

Cdt,

Cdt

 

[mwattine]

Petites précisions fiscales :
Il faut distinguer les règles fiscales basiques concernant les revenus fonciers avec ou sans avantage fiscal :
Lorsque vous déclarez des revenus fonciers, vous avez 2 possibilités de résultat : bénéfice foncier qui s'ajoute aux autres revenus et déficit foncier qui se retranche des revenus. Dans le cas d'un déficit, il est toujours obtenu par un montant de charges déductibles supérieur aux revenus fonciers (loyers). Ce qui va grossir le montant des charges déductibles est la masse des intérêts d'emprunt et ce fameux amortissement (Périssol, Besson, Robien, Borloo). Ce fameux amortissement n'est pas une dépense, contrairement aux autres déductions mais un cadeau de l’État avec qui vous signez un "contrat de mariage" (Imprimé EB que vous complétez et joignez à votre 1ere déclaration des revenus fonciers) qui vous dit : Vous vous engagez à louer pendant 9 ans et vous pourrez donc bénéficier de cet amortissement pour alourdir le déficit foncier. C'est UN PREMIER TUNNEL dont vous ne pourrez pas sortir sauf cas de force majeure (il y en 3 précisés par la loi).
A l'issue des 9 ans, vous pouvez décider de :
1) vendre et là s'applique les règles de bail et règles fiscales normales : congé au locataire avec préavis de 6 mois avant la fin du bail (on peut également vendre occupé). Également attendez-vous à rendre au fisc le déficit foncier imputé des 3 dernières années (voir article 156-I-3 du CGI ci-dessous)
2) continuer à louer pour 3 ans, renouvelable 1 fois, avec le bénéfice de l'amortissement Besson, Robien, etc. et dans ce cas, vous entrez dans un 2ème TUNNEL. Vous ne pourrez pas sortir de ce tunnel, sauf requalification, avant l'échéance de ces 3 ans. Idem pour la 2ème période de 3 ans qui est un 3ème tunnel. Et ça peu d'investisseurs le savent.

 

[moonmartre]

Petites précisions fiscales :
Il faut distinguer les règles fiscales basiques concernant les revenus fonciers avec ou sans avantage fiscal :
Lorsque vous déclarez des revenus fonciers, vous avez 2 possibilités de résultat : bénéfice foncier qui s'ajoute aux autres revenus et déficit foncier qui se retranche des revenus. Dans le cas d'un déficit, il est toujours obtenu par un montant de charges déductibles supérieur aux revenus fonciers (loyers). Ce qui va grossir le montant des charges déductibles est la masse des intérêts d'emprunt et ce fameux amortissement (Périssol, Besson, Robien, Borloo). Ce fameux amortissement n'est pas une dépense, contrairement aux autres déductions mais un cadeau de l’État avec qui vous signez un "contrat de mariage" (Imprimé EB que vous complétez et joignez à votre 1ere déclaration des revenus fonciers) qui vous dit : Vous vous engagez à louer pendant 9 ans et vous pourrez donc bénéficier de cet amortissement pour alourdir le déficit foncier. C'est UN PREMIER TUNNEL dont vous ne pourrez pas sortir sauf cas de force majeure (il y en 3 précisés par la loi).
A l'issue des 9 ans, vous pouvez décider de :
1) vendre et là s'applique les règles de bail et règles fiscales normales : congé au locataire avec préavis de 6 mois avant la fin du bail (on peut également vendre occupé). Également attendez-vous à rendre au fisc le déficit foncier imputé des 3 dernières années (voir article 156-I-3 du CGI ci-dessous)
2) continuer à louer pour 3 ans, renouvelable 1 fois, avec le bénéfice de l'amortissement Besson, Robien, etc. et dans ce cas, vous entrez dans un 2ème TUNNEL. Vous ne pourrez pas sortir de ce tunnel, sauf requalification, avant l'échéance de ces 3 ans. Idem pour la 2ème période de 3 ans qui est un 3ème tunnel. Et ça peu d'investisseurs le savent.

bonjour mwattine et merci pour ces précisions.
Effectivement pour le point suivant: "Également attendez-vous à rendre au fisc le déficit foncier imputé des 3 dernières années (voir article 156-I-3 du CGI ci-dessous)", cela n'est jamais évoqué par celui vend le produit, sinon qui pourrait être intéressé?

Question: lors de ces fameuses 3 années supplémentaires, si revente avant la 3ème année, la requalification ne peut se faire sur ces 3 années ou le fisc réintègre l'intégralité des 9 premières années?

Merci pour la qualité des réponses des intervenant(e)s

 

[Ericlieusaint]

Bonjour,
Pourquoi vendre?
Le mieux c'est d'aller au bout du de robien puis au changement de locataire meubler pour louer ensuite en lmnp et amortir de nouveau le bien....donc pas d'impôts sur les loyers pendant au moins 20 ans !...
C'est ça le plus rentable si vous voulez avoir un complément de revenu

Cdt,

Bonjour

Si je loue en meublé après ces neuf ans, que se passe t il si je veux vendre ce meuble au bout de 3 ans ?
Tout bien permettant de la défiscalisation l'année N devra être loué les 3 années suivantes.... on n'en sort pas tant que l'on ne passe pas en positif. Ai-je bien compris ?

 

[moietmoi]

Bonjour


Tout bien permettant de la défiscalisation l'année N devra être loué les 3 années suivantes....

Bonjour,

ce que vous dites n'est pas exprimé dans la loi exactement comme cela; il n 'est pas question dans la loi de défiscalisation, ce qui introduirait un flou Si vous imputez un déficit foncier locatif sur votre revenu imposable, (ce qui amène a une baisse d'impot) alors effectivement vous devez conserver la location pendant 3 ans; sinon ce déficit sera réintégrer pour la partie des 3 ans non courue;

par ailleurs

Si je loue en meublé après ces neuf ans, que se passe t il si je veux vendre ce meuble au bout de 3 ans ?

on n'en sort pas tant que l'on ne passe pas en positif. Ai-je bien compris ?

Si vous louez en meublé, alors vous changez de régime fiscal, BIC ou micro BIC, et vous n'êtes plus en régime foncier; en bic, micro bic , c'est une comptabilité particulière et il n 'y a pas de déficit foncier, donc cette fameuse règle des 3 ans ne s applique pas lorsque vous voulez sortir par la vente de la période de location d'un bien meublé.


est-ce que le fisc appliquera cette règle des 3 ans au moment ou vous passez de non meublé en meublé, si vous aviez du déficit foncier la dernière année de location non meublée, et que vous conservez le bien en location, mais meublée, alors là, les spécialistes n'ont pas de réponse..... exemple vous louez en nu la 10 eme année, vous avez un déficit foncier de 10 euros que vous imputez sur votre revenu global; à la fin de l année 10, le locataire change et vous louez en meublé l'année 11 et 12 et 13, vous n avez donc plus de revenus ou déficit foncier, (mais BIC) , le fisc considérera t il que la condition de continuité de location est satisfaite....?????

 

[edurne]

Bonjour à tous,

Nouveau sur le forum, j'aurais besoin de vos lumières pour m'assurer de ma compréhension...
1) J'ai un appart en De Robien avec date d'entrée du 1er locataire le 28/10/2005. Je dois donc louer jusqu'au 27/10/2014 minimum?
2) J'ai un locataire avec bail jusqu'au 03/12/2015; si je l'avertis 6 mois avant (lettre avec AC) , je peux vendre dès le 04/12/2015?
3) Si je mets en vente le 01/01/2016, je ne dois pas déduire de déficit foncier sur les revenus de 2013, 2014 et 2015? Ou est-ce mieux de déduire, quitte à réintégrer sur les revenus 2016? Risque de "sauter" une tranche d'imposition?
4) Que pensez-vous de l'option "location meublée" après 9 ans de De Robien (continuité locative avérée ou pas, est-ce tranché?)
Merci d'avance!!

 

[ZRR_pigeon]

quitte à réintégrer sur les revenus 2016? Risque de "sauter" une tranche d'imposition?

vous n'avez pas l'air clair sur la fiscalité. "sauter" une tranche ne veut rien dire.
je paye X d'impots, et que je declare 10 euros de plus de salaire qui me font passer de 30 à 41% par exemple, alors ma facture d'impot grimpe de... 4 euros .

on est bien d'accord ?

 

[edurne]

Tout d'abord, bonjour... Oui, je suis d'accord avec votre calcul, sauf qu'on ne parlerait pas de 10 euros... Au final, quelle serait votre stratégie? Merci d'avance.

 

[ZRR_pigeon]

je pense que la strategie ne peut pas se baser juste sur le plan fiscal. avez vous évaluer precisement l'impact de la reintegration en cas de vente ?