Vaut-il mieux louer ou acheter une résidence principale ?

[Buffeto]

Mais je reste pro-location depuis 2005.

il n'est pas impossible que celà ne redevienne intéressant si certains programmes visant à transformer l'ISF en super taxe sur l'immobilier venaient à être mis en œuvre ....

ceci dit , le pire n'est jamais certain .....

 

[Doolittle]

Je suis conscient que c'est un vaste débat. Beaucoup autour de moi m'incite à acheter un bien immobilier.

De quoi se mêlent-ils ?

Louer ou acheter, ça dépend déjà où vous habitez.
Dans les grandes villes la rentabilité est au plancher, aucun intérêt à acheter (sauf si on pense rester longtemps, auquel cas on peut miser sur une hausse de l'immobilier à terme, mais ça reste un pari).

 

[moietmoi]

Après avoir peint un tableau noir de l'achat de la RP j'aimerais connaitre ses avantages par rapport à la location.

la mode était aux baignoires, puis à la douche, puis de nouveau à la baignoire, et maintenant à la douche italienne,
en étant propriétaire tu changes, en restant chez toi,
(je m'en fiche..chez moi c'est encore la baignoire en fonte) je devrais peut être devenir locataire( j 'y pense vraiment)

Au fait à tes amis qui disent que tu devrais avoir de l'immobilier, si tu es dans de bonnes conditions, pour les satisfaire, reste locataire, et achète un petit bien pour faire du locatif( valable dans certains emplacements)

 

[poam5356]

Bonjour,
Perso, je suis pour l'achat de la RP pour les différentes bonnes raisons données par les uns et les autres, dont, notamment, le fait de constituer un patrimoine et de disposer d'un logement gratuit au moment de la retraite lorsque les revenus chutent.

Le débat de la retraite est pour moi faussé, puisqu'il y a la possibilité de prendre un appartement avec un loyer moins élevé et normalement si on a mis son argent sur un assurance vie, pea, et livret on a de quoi payer un loyer. Évidemment que celui qui n'a pas investi ou mis de l'argent de côté se retrouvera dans une situation délicate.

Vous allez un peu vite en conclusions… Des millions d'Américains se sont retrouvés sur la paille ces dernières années alors qu'ils pensaient avoir placé leur argent pour leur assurer leur retraite. Remake de 1929… Mais ils ont oublié pour n'avoir pas connu cette époque!
Vous ne savez pas ce que seront devenus votre AV ou PEA dans 30 ans. Pensez-y.
Dans les mensualités, comme l'a justement fait remarquer Gunday, il y a une part de capital remboursé.
Et un jour, tout est remboursé et vous avez un bien immobilier qui ne vous coûte plus rien…. L'inverse d'une location.

 

[Doolittle]

Bonjour,
Perso, je suis pour l'achat de la RP pour les différentes bonnes raisons données par les uns et les autres, dont, notamment, le fait de constituer un patrimoine et de disposer d'un logement gratuit au moment de la retraite lorsque les revenus chutent.

L'investissement locatif le permet également, tout en gardant sa mobilité.

 

[gunday]

Je voudrais juste savoir si je suis dans le vrai quand je dis que pour l'entretien d'une maison, (façade, toiture, peinture, travaux en tous genres) équivaut à 1% par an du prix du bien, là dedans le calcul prend il en compte les factures d'énergie ou pas ?

Comme l'indique moietmoi, le %age d'entretien dépend du prix de la maison.
Par exemple, si vous achetez un bien dans une région rurale un peu délaissé, par exemple une maison à 50k€, ou si vous visez la même maison dans une région côté par exemple à 300k€, le pourcentage du moindre travaux sera différents.
Dans le 1er cas, par exemple, le fait de faire faire un petit travail à 500€ représente déjà 1% de la valeur du bien (et 500€, ça fait peu en main d'oeuvre).

Par contre, en étant propriétaire, vous pouvez isoler votre bien et l'améliorer pour limiter les factures d'énergies.
Ce qui est plus compliqué à faire en étant locataire.

Concernant l'entretien que tu cherches à chiffrer:si tu as un bout de jardin, au bout de combien de temps, le beau gazon sera remplacé par un parterre de mauvaises herbes inélégantes, qui nécessitera de tout bécher, et d'ensemencer à "neuf"?

Le sol est une chimie complexe et il faudra jouer sur les différents espèces de graminés et de plantes.
Par exemple avec un sol pauvre ou compact les graminés seront en difficulté. La solution est simple : pensee à tondre en mulch pour nourrir le sol, à épandre un peu de compost, ... Mais la restructuration du sol c'est quelques années/décennies.
De plus avec une tonte régulière, les graminés développeront un réseau racinaire fort qui étouffera la concurrence en monopolisant l'eau.

Au final, comme avec la maison, il faut aussi penser sur le long terme!

Dites moi si je suis dans le vrai, la taxe d'habitation est en général équivalente à la taxe foncière

D'expérience, elle est assez proche, mais pas systématiquement.
N'oubliez pas que la TF se compose aussi de la TEOM qui est imputable au locataire (donc que vous payez en location).
Sans compter que les taxes sont très variantes, là où je vivais avant, à 300m près, elle variait du simple au triple (zone limitrophe de département).

Surtout qu'une maison équivalente en location c'est entre 1000 et 1300 euros de loyers + taxe d'habitation 1000 soit 2300 euros par an.

Si pour une maison de 300k€, vous payez 1.000€ de loyers par an, franchement, ne déménagez pas!



Pour revenir à des chiffres, partons du bien à 300k€.
Suppositions initiale : pas d'augmentation de la TF, des frais ou du loyer.
Prérequis : dans mon analyse, le remboursement du capital est considéré comme de l'épargne donc hors scope.
Prix du bien 300k€
Cout notaire à l'achat : 25k€
Tf : 1% : 3.000€ annuel (plutôt élevé) dont 1/4, soit 750€ de TEOM
Frais d'entretien : 1% soit 3.000€ (élevé également)
Mensualité du crédit : 1700€
Cout en intérêt sur 20 ans : 57,5k€
Cout de l'assurance sur 20 ans : 23,5k€

Coût à l'achat :
57.5+23.5+3*20+3*20 => 201k€
Soit un coût sur 20 ans de 201k€.

Coût à la location
1*12*20+0.75*20 => 255k€
Soit un coût sur 20 ans de 255k€.

Donc en restant 20 ans ou plus dans ce bien, et malgré les hypothèse initiales favorable à la location, l'achat est la meilleure option sur 20 ans.
Reste à savoir si vous resterez 20 ans ou plus dans ce bien!
La clé de l'équation Location/acquisition est sur le durée de conservation du bien, et là, à chacun de trouver sa réponse !

 

[Buffeto]

(je m'en fiche..chez moi c'est encore la baignoire en fonte)

t'as raison c'est du solide en cas de surcharge pondérale en vieillissant .....

 

[gunday]

t'as raison c'est du solide en cas de surcharge pondérale en vieillissant .....

Je critiquerai pas, j'ai aussi mis une baignoire en fonte (avec un mur en rebord pour m'en servir comme d'une douche la majorité du temps)
Suffit de pas grand chose pour avoir l'avantage de l'un et de l'autre!

 

[chrishouv]

Gunday, je remonte à ton message de 10h54 au sujet de la TEOM.

La TEOM n'est pas obligatoirement comprise dans la TF.

En effet, beaucoup de communes en France ont décidé depuis beaucoup d'années que la TEOM était due par l'occupant du logement, non pas par rapport à une VLF et par rapport au nombre d'occupants.

Quand j'étais scolarisé à l'école nationale des impôts, j'avais fait la remarque à un prof qui ne le savait pas non plus.

Là où je vis depuis bientôt 4 ans, la redevance sur les ordures ménagères était déjà hors TF bien avant 2003.

Par exemple, mes parents qui vivent dans le sud Sarthe payent sous forme de redevance depuis maintenant 3 ans.

Les communes et les syndics s'y retrouvent, pas forcément le contribuable

 

[lopali]

il n'est pas impossible que celà ne redevienne intéressant

Pourquoi REdevienne ?

Donc en restant 20 ans ou plus dans ce bien, et malgré les hypothèse initiales favorable à la location, l'achat est la meilleure option sur 20 ans.

Je ne serais pas aussi affirmatif que toi.

 

[Buffeto]

Pourquoi REdevienne ?

parce qu'il y a des endroit où ca l'est et d'autres moins . ( par exemple entre Paris intra muros et un bled de campagne comme le mien )

 

[Doolittle]

Donc en restant 20 ans ou plus dans ce bien, et malgré les hypothèse initiales favorable à la location, l'achat est la meilleure option sur 20 ans.
Reste à savoir si vous resterez 20 ans ou plus dans ce bien!
La clé de l'équation Location/acquisition est sur le durée de conservation du bien, et là, à chacun de trouver sa réponse !

Tout à fait. Sachant que quelles que soient les hypothèses vous trouverez toujours une durée qui rend l'achat plus intéressant : 3 ans, 30 ans, 300 ans... Reste à savoir si on compte rester (au moins) 3, 30 ou 300 ans (dans ce dernier cas, achetez jeune et faites des enfants !) dans un appartement ou maison...

 

[gunday]

La TEOM n'est pas obligatoirement comprise dans la TF.

Je ne savais pas, partout où j'ai vécu, et pour tout les cas que je connais, c'est ainsi.
Bon faut dire qu'on est dans une zone un peu rurale.
Ici, les syndicats d'ordure sont plus occupés à expliquer que les obus ne vont pas dans la benne métal...

Je ne serais pas aussi affirmatif que toi.

C'est juste les calculs avec les hypothèses d'immo31.
Dans son cas, c'est intéressant sur 20 ans.

Sachant que quelles que soient les hypothèses vous trouverez toujours une durée qui rend l'achat plus intéressant : 3 ans, 30 ans, 300 ans...

J'ai pris l'hypothèse d'un emprunt immo standard.
Après effectivement, comme je le disait, la durée dans le bien définit l'intérêt d'acheter ou de louer.

 

[chrishouv]

Là où je vis en Bretagne c'est également très rural, mais la redevance a été adopté depuis plus de quinze ans, voir plus.

Et suite à la fusion des intercommunalités, Saint Brieuc Agglo a adopté le même régime alors que jusqu'à maintenant, leur TEOM était indexé sur la TF.

 

[agra07]

Abattement de 30 % sur la valeur de la RP pour l'ISF.

Bonjour,
de ce point de vue, il vaut mieux être locataire.

 

[agra07]

C'est juste les calculs avec les hypothèses d'immo31.
Dans son cas, c'est intéressant sur 20 ans.

C'est d'autant plus intéressant que prendre pour hypothèse qu'on doive dépenser 60k€ d'entretien sur 20ans pour une maison de 300k€ est à mon avis extrêmement pessimiste ou alors la maison est anormalement fragile ou bien on compte dans cette somme des travaux d'amélioration (possibles mais non obligatoires).
Se souvenir aussi que si la maison est neuve au départ, elle bénéficie d'une garantie décennale.

 

[lopali]

C'est juste les calculs avec les hypothèses d'immo31.
Dans son cas, c'est intéressant sur 20 ans.

Pourquoi ne pas avoir intégré dans le coût les frais de notaire à l'achat et à la vente ? C'est bien une perte sèche par rapport à la location ?

de ce point de vue, il vaut mieux être locataire.

C'est du second degrés ou un vrai point de vue que je ne m'explique pas ?

C'est d'autant plus intéressant que prendre pour hypothèse qu'on doive dépenser 60k€ d'entretien sur 20ans pour une maison de 300k€ est à mon avis extrêmement pessimiste ou alors la maison est anormalement fragile ou bien on compte dans cette somme des travaux d'amélioration (possibles mais non obligatoires).

Rares sont les propriétaires qui ne font pas de travaux d'amélioration non obligatoire en 20 ans : une ou deux cuisines équipées, une ou deux SDB, les revêtements de sol, huisserie, terrasse... Plus une ou deux chaudières et toute la domotique (portail, volets roulants, alarme...) que l'on voit apparaitre de plus en plus dans les habitations et qui n'a pas la durée de vie d'un parpaing.

Et puis avec 3000 € dans 20 ans, on n'aura plus rien !

 

[agra07]

C'est du second degrés ou un vrai point de vue que je ne m'explique pas ?

Soit on est "cigale-locataire" et dans ce cas on ne paie pas d'ISF sur sa maison soit on est plutôt "fourmi-propriétaire" et dans ce cas on paie l'ISF sur 70% de sa maison.
Bon après, il n'y a que 1% de "chanceux" assujettis à l'ISF...

Rares sont les propriétaires qui ne font pas de travaux d'amélioration non obligatoire en 20 ans : une ou deux cuisines équipées, une ou deux SDB, les revêtements de sol, huisserie, terrasse... Plus une ou deux chaudières et toute la domotique (portail, volets roulants, alarme...) que l'on voit apparaitre de plus en plus dans les habitations et qui n'a pas la durée de vie d'un parpaing.

Comparons ce qui est comparable.

 

[ignatius]

Bonsoir,

Il faudrait aussi prendre en compte dans le calcul d'achat de la RP les aides de l'état, primo accession (neuf), PTZ+, crédit PAS qui rendent l'achat largement plus intéressant que la location, même sur une période de 10/15 ans.
Me concernant, à l'époque mes revenus ne m'ouvraient aucune aide type CAF en tant que locataire. Par contre en achat neuf, j'ai pu bénéficier de la primo accession (environ 25% de moins que le prix du marché en s'engageant 7 ans sur la possession de la RP), d'un PTZ+ et d'un PAS. J'oublie encore de citer le prêt 1% employeur. Je ne pense pas qu'il soit possible de vraiment établir un comparatif valable pour tout le monde car chaque situation est différente (célibataire, jeune couple, famille).

 

[lopali]

Bon après, il n'y a que 1% de "chanceux" assujettis à l'ISF...

Voyons grand et préparons-nous.