TEG erroné et sanctions

[Anonyme]

Autant pour moi ! j’ai fait une erreur de raisonnement, il faut dans la formule réduite remplacer 190000 par 190000*(1+TP)^(-26/30,416667) et non par 190000*(1+TP)^(26/30,416667), puisque la première mensualité se situe moins d'une période après le déblocage des fonds ; du coup, le TAEG passe à 4,4315587054795 %, ce qui est plus cohérent avec la valeur dénoncée par tri.paiements : 4,429106379 % et celle fournie par le programme d'Aristide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ah; ok !

NB) - En tant que juriste auriez vous un avis sur la notion d'erreur de TEG débattue dans ce post:

Un prêt est consenti avec un taux conventionnel de 2% mais les intérêts et échéances ont, par erreur, été calculés au taux de 2,10%.

Le calcul du TEG a été fait en utilisant le bon procédé et tous les frais obligatoires y ont bien été intégrés mais, bien entendu, avec les échéances calculées à 2,10% au lieu de 2%.

Ce TEG est-il exact ou non ?

Réponse de l'intervenant avocat = le TEG est exact, c'est le taux conventionnel qui n'est pas conforme au contrat; c'est donc ce dernier qui n'est pas respecté.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/jurisprudence-annee-lombarde.35089/page-192

Si vous étiez disposé à apporter votre éclairage plutôt le faire dans cette autre file me semble t-il.

Merci

Cdt

 

[gallon]

Peut-être votre jugement de première instance a-t-il considéré que le prêteur n'avait pas à prendre en compte l'assurance obligatoire si vous vous êtes assurée ailleurs ? Si c'est le cas, c'est une grave erreur : lorsque l'assurance obligatoire n'est pas proposée par le prêteur lui-même, il appartient à ce dernier de s'informer auprès du souscripteur du coût de l'assurance avant de procéder à la détermination du TEG dans le champ duquel entre l'assurance rendue obligatoire (Civ. 1°, 13 novembre 2008, n° 07-17.737 : « il incombait à la banque, qui avait subordonné l'octroi du crédit à la souscription d'une assurance, de s'informer auprès du souscripteur du coût de celle-ci avant de procéder à la détermination du taux effectif global dans le champ duquel un tel coût entrait impérativement »).

Je me permets d'intervenir sur le problème de l'assurance et sa non intégration dans le taux du TEG.
Ainsi que je l'ai déjà lu, nous savons tous que la souscription d'un contrat d'assurance est une condition sine qua non pour que la banque accorde un prêt immobilier à un particulier.
J'ai moi aussi engagé une action en justice contre ma banque (Banque populaire). En première instance, le juge a balayé tous les éléments que mon avocate avait pourtant mis en évidence ( intérêts sur 360 jours, défaut de période, défaut d'intégration du taux de l'assurance dans le TEG.
A peine une demi page pour rejeter nos arguments et porter un jugement qu'il avait décidé préalablement et qu'i s'est simplement contenté de confirme sans réellement le justifier.
J'ai décidé de former appel en axant quasi exclusivement mon argumentaire sur l'absence de calcul du taux de l'assurance dans le TEG.
Je dispose me semble t'il d'éléments qui pourraient emporter la conviction d'un Juge en appel.
En réalité seul le choix de la société d'assurance est laissée facultative dans l'offre de prêt mais celui de l'assurance maison est indiquée de manière préférentielle : ABP PREVOYANCE.
Nous avons choisi ABP PREVOYANCE ce qui pré suppose que la banque ne pouvait ignorer son montant.
Le montant de l'assurance figure dans le récapitulatif des coûts du prêt, son pourcentage figure dans le descriptif du prêt accordé mais il n'a pas été intégré dans le TEG .
Je souhaiterais bénéficier de commentaires et de conseils avisés sur ma stratégie.
Cdt

 

[agra07]

Bonjour,
ne faudrait-il pas distinguer l'assurance de la maison (incendie, dégâts des eaux....etc) de l'assurance décès-invalidité de l'emprunteur ? et voir comment est rédigée la clause rendant l'une ou l'autre obligatoire pour l'octroi du prêt ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Je me permets d'intervenir sur le problème de l'assurance et sa non intégration dans le taux du TEG.
Ainsi que je l'ai déjà lu, nous savons tous que la souscription d'un contrat d'assurance est une condition sine qua non pour que la banque accorde un prêt immobilier à un particulier.

Très souvent l'assurance décès invalidité est rendue obligatoire au minimum à 100% répartis ou non sur les deux emprunteurs.
Ces 100% sont alors à intégrer dans le calcul du TEG mais au-delà, puisque facultatif, ce n'est plus pris en compte.

En réalité seul le choix de la société d'assurance est laissée facultative dans l'offre de prêt mais celui de l'assurance maison est indiquée de manière préférentielle : ABP PREVOYANCE.
Nous avons choisi ABP PREVOYANCE ce qui pré suppose que la banque ne pouvait ignorer son montant.
Le montant de l'assurance figure dans le récapitulatif des coûts du prêt, son pourcentage figure dans le descriptif du prêt accordé mais il n'a pas été intégré dans le TEG .

En revanche l'assurance incendie n'est pas forcément rendue obligatoire.
Si elle n'est pas mentionnée obligatoire dans l'offre/contrat de prêt, le coût des primes n'est pas à inclure dans le TEG.

Comment est rédigée la clause concernée de votre offre/contrat de prêt ?

Cdt

 

[gallon]

Bonsoir Aristide
Tout d'abord merci pour votre aide.
L'offre de prêt confirme que l'assurée est mon épouse à hauteur de 100% décès,perte totale et irréversible d'autonomie. Elle précise que le contrat a été souscrit auprès de Assurance Banque populaire Prévoyance, partenaire de la Banque prêteuse.
Elle pourrait donc difficilement argumenter que le montant de l'assurance n"était pas connu au moment de la signature du contrat.
Le contrat mentionne en outre aux conditions générales que " la banque subordonne la conclusion du contrat à la réalisation de toutes les conditions d'assurances et garanties prévues aux conditions particulières ."
Un expert a chiffré le différentiel sur les deux prêts soit respectivement 0,69 et 0,71%. La démonstration est incontestable.
En première instance l'avocate a tout organisé pour dénoncer le calcul des intérêts sur l'année de 360 jours et n'a abordé le probléme du défaut d'intégration de l'assurance dans le TEG qu'en marge ce qui fait que le tribunal n'en a pas même en fait état.
Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

L'offre de prêt confirme que l'assurée est mon épouse à hauteur de 100% décès,perte totale et irréversible d'autonomie. Elle précise que le contrat a été souscrit auprès de Assurance Banque populaire Prévoyance, partenaire de la Banque prêteuse.
Elle pourrait donc difficilement argumenter que le montant de l'assurance n"était pas connu au moment de la signature du contrat.

Ainsi qu'expliqué antérieurement l'important est de savoir si cette assurance a été rendue obligatoire par la banque en faisant ainsi une condition à l'acceptation du crédit.

Le contrat mentionne en outre aux conditions générales que " la banque subordonne la conclusion du contrat à la réalisation de toutes les conditions d'assurances et garanties prévues aux conditions particulières ."

Même chose en ce qui concerne l'assurance incendie.

Cdt

 

[agra07]

Bonjour,

Bonsoir Aristide
Tout d'abord merci pour votre aide.
L'offre de prêt confirme que l'assurée est mon épouse à hauteur de 100% décès,perte totale et irréversible d'autonomie. Elle précise que le contrat a été souscrit auprès de Assurance Banque populaire Prévoyance, partenaire de la Banque prêteuse.
Elle pourrait donc difficilement argumenter que le montant de l'assurance n"était pas connu au moment de la signature du contrat.
Le contrat mentionne en outre aux conditions générales que " la banque subordonne la conclusion du contrat à la réalisation de toutes les conditions d'assurances et garanties prévues aux conditions particulières ."
Un expert a chiffré le différentiel sur les deux prêts soit respectivement 0,69 et 0,71%. La démonstration est incontestable.
En première instance l'avocate a tout organisé pour dénoncer le calcul des intérêts sur l'année de 360 jours et n'a abordé le probléme du défaut d'intégration de l'assurance dans le TEG qu'en marge ce qui fait que le tribunal n'en a pas même en fait état.
Cdt

La question du caractère obligatoire ou non des assurances est primordiale.
Et cette question n'est pas toujours facile à trancher.
Je me souviens d'une autre discussion sur ce même forum où le préteur avait imposé oralement l'assurance pour rédiger ensuite une clause où le caractère obligatoire n'était plus évident.
C'est dans la lecture attentive des conditions générales et particulières de votre contrat que vous pourrez trouver une réponse.
Votre avocate peut certainement vous donner son avis sur cette question.
Je m'interroge également sur la suite éventuelle à donner à l'omission de statuer (à voir avec votre avocate).
Enfin, si votre avocate a mis au second plan la réclamation pour TEG erroné, c'est probablement parce que la sanction est a priori moins sévère (déchéance totale ou partielle laissée à l'appréciation du juge).

 

[gallon]

Bonjour Aristide
Je viens de prendre connaissance de votre réponse. Vous avec parfaitement raison de pointer le problème du caractère obligatoire ou non de la souscription d'un contrat d'assurance pour obtenir le prêt.
Dans mon cas, ainsi que je l'ai indiqué ma banque a imposé en préalable la réalisation de toutes les conditions d'assurances et garanties prévues aux conditions particulières.
Chacun sait que la souscription d'une assurance couvrant le prêt est obligatoire même si par stratégie les banques sont peu claires dans ce domaine.
Le montant de l'assurance figure bien dans le récapitulatif du coût du crédit.
Son pourcentage est indiqué dans l'offre de prêt .
Malgré celà la banque ne l'a pas intégré dans le TEG.
Mon problème est qu'en première instance, l'avocate rémunérée par la protection juridique a négligé l'expertise faite par un cabinet (Claude LACROIX) et privilégié d'axer son argumentaire sur l'année lombarde. Nous savons que beaucoup de tribunaux statuent défavorablement aux emprunteurs.
Cette expertise était parvenue tardivement et aurait justifié un traitement différent.
Je souhaite axer tous mes arguments en appel sur le défaut d'intégration du taux de l'assurance dans le TEG.
sans négliger le défaut de taux de période qui concerne l'un des deux prêts .
Votre avis et vos conseils me seraient précieux.
Cdt

 

[Aristide]

Dans mon cas, ainsi que je l'ai indiqué ma banque a imposé en préalable la réalisation de toutes les conditions d'assurances et garanties prévues aux conditions particulières.

Dans vos conditions particulières est-ce que le caractère obligatoire de ces assurances apparaît en clair dans votre offre/contrat de prêt ?

Chacun sait que la souscription d'une assurance couvrant le prêt est obligatoire même si par stratégie les banques sont peu claires dans ce domaine.

Pas forcément ainsi qu'expliqué antérieurement.
C'est encore plus vrai concernant l'assurance incendie.

Cdt

 

[agra07]

Je me souviens d'une autre discussion sur ce même forum où le préteur avait imposé oralement l'assurance pour rédiger ensuite une clause où le caractère obligatoire n'était plus évident.

C'était précisément l'objet de mon p 486 de la présente discussion!...
Je rectifie donc: ce n'était pas une demande orale mais écrite dans des documents produits avant l'offre officielle.

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles:

Erreur de calcul du taux effectif global
Le client peut demander l’annulation de la stipulation d’intérêts
Publié le : 02/11/2019

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Anonyme]

Aristide pourra peut-être donner un avis sur la faisabilité d'un applicatif permettant de calculer le TEG réel d'une opération de crédit immobilier, comme celle exposée ci-dessous (pour ma part, je ne suis pas sûr que ce soit possible, mais ce calcul est tellement long et fastidieux que je préfère poser la question aux experts en maniement des tableurs).

Il s'agit d'un prêt de 20000 € au taux conventionnel de 5,23 %, remboursé hors période d'anticipation (36 mois maximum) sur 276 mois à l'aide de 216 mensualités de 87,17 € suivies de 59 mensualités de 379,54 € et d’une dernière de 379,32 ; chaque mensualité est à majorer de l'assurance obligatoire (3,5 €) et il y a 260 € de frais de garantie et 87,5 € de frais de dossier ; le TEG annoncé est de 5,5947 % hors anticipation et de 5,5825 % avec anticipation maximale. Jusqu'ici la vérification est relativement simple et je ne vois aucune anomalie ; les trois taux sont exacts.

Mais le déblocage s’est fait en quatre fois, avec paiement mensuel d’intérêts intercalaires, dont on voit vite qu'ils ont été calculés en exact/360 :

18/09/2008 déblocage de 4431,72 (avec 4779,22 - 260 - 87,5 = 4431,72, les frais sont déduits du 1er déblocage)
05/10/2008 paiement de 11,80 (intérêts) + 3,50 (assurance) = 15,30
05/11/2008 paiement de 21,52 + 3,50 = 25,02
04/12/2008 déblocage de 9529,05
05/12/2008 paiement de 22,21 + 3,50 = 25,71
05/01/2009 paiement de 64,46 + 3,50 = 67,96
30/01/2009 déblocage de 4692,73
05/02/2009 paiement de 68,52 + 3,50 = 72,02
09/02/2009 déblocage de 1000 et paiement de 11,04 + 3,50 = 14,54
05/03/2009 paiement de 69,75 + 3,50 = 73,25

On a ensuite :
- du 05/04/2009 au 05/02/2027 inclus (215 mois) : 87,17 + 3,5 = 90,67
- du 05/03/2027 au 05/01/2032 inclus (59 mois) : 379,54 + 3,5 = 383,04 et le 05/02/2032 : 379,32 + 3,50 = 382,32

Il faut dans un premier temps déterminer les durées séparant les mouvements de fonds durant la période d’anticipation (en mois pleins et en jours, conformément au décret) (le prêteur annonce une périodicité mensuelle) :

18/09/2008​	4431,72​	​	0​	​	​	​
05/10/2008​	​	11,80 + 3,50 = 15,30​	17​	17​	jours plus tard	​
05/11/2008​	​	21,52 + 3,50 = 25,02​	31​	48​	jours plus tard	soit 1 mois 17 jours
04/12/2008​	9529,05​	​	29​	77​	jours plus tard	soit 2 mois 16 jours
05/12/2008​	​	22,21 + 3,50 = 25,71​	1​	78​	jours plus tard	soit 2 mois 17 jours
05/01/2009​	​	64,46 + 3,50 = 67,96​	31​	109​	jours plus tard	soit 3 mois 17 jours
30/01/2009​	4692,73​	​	25​	134​	jours plus tard	soit 4 mois 12 jours
05/02/2009​	​	68,52 + 3,50 = 72,02​	6​	140​	jours plus tard	soit 4 mois 17 jours
09/02/2009​	1000​	11,04 + 3,50 = 14,54​	4​	144​	jours plus tard	soit 4 mois 21 jours
05/03/2009​	​	69,75 + 3,50 = 73,25​	24​	168​	jours plus tard	soit 5 mois 17 jours

On peut ensuite poser l’équation, dans laquelle TP est le taux de période :
+ 4431,72
+ 9529,05 * (1+TP)^-2 * (1+TP)^(-16/30,416667)
+ 4692,73 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-12/30,416667)
+ 1000 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-21/30,416667)

- 15,3 * (1+TP)^(-17/30,416667)
- 25,02 * (1+TP)^-1* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 25,71 * (1+TP)^-2* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 67,96 * (1+TP)^-3* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 72,02 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 14,54 * (1+TP)^-4* (1+TP)^(-21/30,416667)
- 73,25 * (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)

- 90,67*((1-(1+TP)^-215)/TP) * (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)
- 383,04*((1-(1+TP)^-59)/TP) * (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)*(1+TP)^-215
- 382,82* (1+TP)^-5* (1+TP)^(-17/30,416667)*(1+TP)^-275
= 0.

Valeur cible m’indique que TP = 0,0046673 soit un TEG de 5,6008172 %, soit un montant légèrement supérieur à celui annoncé.

Il m'a fallu une journée entière pour arriver à ce résultat ! j'ai pensé à un calcul en première approche avec tri-paiement, mais à ma connaissance seul Excel propose l'incrémentation des mois, et beaucoup ne l'ont pas ; sur Libre-Office la saisie des dates une à une serait trop fastidieuse.
Donc je livre sans trop d'espoir ce cas pratique aux forumers ; un applicatif qui calculerait les écarts de dates en mois et jours pendant la période de préfinancement constituerait déjà une aide appréciable.
Bon courage et merci d'avoir lu ce post.

 

[Aristide]

Ce serait un TAEG TRI? Paiements de EXCEL permettrait facilement de résoudre le problème.

Mais étant donné qu'il n'y a pas une périodicité régulière il ne serait pas possible de le convertir en TEG.

Quand vous dites:

Il faut dans un premier temps déterminer les durées séparant les mouvements de fonds durant la période d’anticipation (en mois pleins et en jours, conformément au décret)

=> Vous faites allusion au décret 2002-927 du 10 juin 2002 mais ce décret traite dut TAEG pour les prêts à la consommation alors que votre cas concerne le TEG d'un prêt immobilier de 2008.

Cdt

 

[Anonyme]

Ce serait un TAEG TRI? Paiements de EXCEL permettrait facilement de résoudre le problème.

Mais étant donné qu'il n'y a pas une périodicité régulière il ne serait pas possible de le convertir en TEG.

Quand vous dites:


=> Vous faites allusion au décret 2002-927 du 10 juin 2002 mais ce décret traite dut TAEG pour les prêts à la consommation alors que votre cas concerne le TEG d'un prêt immobilier de 2008.

Cdt

Oui mais les principes de calcul fixés par ce décret ont été étendus par la jurisprudence au crédit immobilier (mois normalisés, arrondi de la décimale) et le contentieux afférent aux crédits immobiliers postérieurs au 1er octobre 2016 va commencer à remplir les rôles ; donc je pense que c'est bien la méthode à retenir

 

[Aristide]

J'ai repris les exemples de la circulaire AFB du 19/12 1985 qui faisait suite au décret 85-944 du 04/09/1985.

Je trouve 5,5513%.

Cf fichier joint.

Cdt

 

[Anonyme]

J'ai repris les exemples de la circulaire AFB du 19/12 1985 qui faisait suite au décret 85-944 du 04/09/1985.

Je trouve 5,5513%.

Cf fichier joint.

Cdt

Merci de cette réponse hyper rapide ; je vais l'étudier attentivement

 

[Anonyme]

Au 09/02/2009, il y a le dernier déblocage de 1000 € mais aussi un paiement de 11,04 + 3,50 = 14,54 € qualifié d'échéance de consolidation ; il faudrait actualiser cette somme au 18/09/2008 (je n'ose pas le faire moi-même de peur de tout perturber)

 

[Anonyme]

Il manquait également une mensualité de 383,04 au 5/1/2032 ; en l'ajoutant (je me suis risqué à le faire) on trouve bien le même résultat (5,6008 %). Votre applicatif est bien plus simple d'utilisation que mes formules pesantes, il faudrait le mettre sur votre blog.
Félicitations et encore merci.

 

[Aristide]

Bonjour,

Au 09/02/2009, il y a le dernier déblocage de 1000 € mais aussi un paiement de 11,04 + 3,50 = 14,54 € qualifié d'échéance de consolidation ; il faudrait actualiser cette somme au 18/09/2008 (je n'ose pas le faire moi-même de peur de tout perturber)

OK pour les oublis; désolé.
NB) - J'ai un fort handicap visuel.

D'un point de vue formel ce flux de sortie de trésorerie de 14,54€ pose problème car il est à moins de un mois du flux précédent et suivant.
De ce fait, stricto sensu, l'échéancier devient apériodique et "la période unitaire est celle qui correspond au plus petit intervalle séparant deux versements (= paiements = à distinguer des flux d'entrées de trésorerie désignés par "sommes prêtées"). Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant pas être inférieur à un mois" (décret 85-944 du 4/09/1985).

Dans ce cas de figure je pense que ce problème peut être évité en considérant un flux net d'entrée de trésorerie au 9/2/2009 de (1.000€ - 14,54€) = 985,46€

Cet artifice ne changera rien au résultat que vous avez trouvé.

Votre applicatif est bien plus simple d'utilisation que mes formules pesantes, il faudrait le mettre sur votre blog.

Ce me semble difficile de proposer un applicatif universel qui réponde à toutes les situations particulières.

Cdt