Taux très bas, apport personnel à pondérer ?

[gunday]

loin de moi l'idée de prendre partie ici pour l'un ou l'autre des candidats mais , tu devais être trop jeune pour avoir connu cet épisode .

J'était effectivement un peu jeune pour suivre l'affaire au quotidien.
Néanmoins, je me base sur l'article 11 de la Déclaration universelle des droits de l'homme
En résumé ne peux être considéré comme coupable qu'une personne ayant été condamné.
Ce qui est le cas de Juppé.
Egalement celui de Chirac, condamné dans la même affaire quelques années après.

Ma réflexion est simple : ai je envie d'être représenté par un délinquant ?
Ma 2nde réflexion est tout aussi simple : ai je envie d'être représenté par un retraité (je viens de voir qu'il est en retraite depuis plus de 10 ans) ?

Mes réponses aux 2 questions sont simple et identique.
Mais je ne suis ni la majorité, ni représentant de celle-ci

 

[Cresus93]

"je viens de voir qu'il est en retraite depuis plus de 10 ans"

Alain Juppé s'est empressé de prendre sa retraite de haut fonctionnaire en 2003, à 57 ans, juste avant l'entrée en vigueur de la " loi du 21 août 2003 portant réforme des retraites" pondue par ses "amis", et alors que Juppé Alain était président de l'UMP.

 

[leala]

Merci pour tous ces échanges. Je me permets de reposer une question sur mon sujet de départ.
J'ai fait quelques simulation avec les taux proposés pour y voir plus clair, et quelque chose m'échappe...
Exemple 100k sur 8 ans (0,80+0,26) et 120k sur 10 ans (0,95+0,26)

Au bout de 8 ans si je souhaite solder : dans le premier cas prêt soldé. Dans le second il reste 24,9k. L'apport gardé (20k) placé à ~2,3 net rapporte 23,9k. Je suis donc... perdant (sans compter les IRA, s'il y en a).
Solde avant 8 ans et c'est encore pire.

Ai-je raté quelque chose ?
Car même avec ces taux d'emprunt bas et un rendement net estimé à 2,3 je ne retrouve pas tout l'interet à garder de l'épargne plutôt que l'injecter.

 

[Manu215]

Il faudrait qu'Aristide nous éclaire de ses lumières...!

Je ne sais pas si c'est un bon calcul de solder le prêt au bout de 8 ans si au départ il était de 10 ans, car comme les intérêts ne sont pas linéaires (beaucoup d'intérêts au début, peu à la fin), forcément que ce qu'il reste au bout de 8 ans est surtout du remboursement de capital et les intérêts sont très majoritairement payés. Donc vous êtes forcément perdant.

A mon avis, il faut suivre le raisonnement suivant (mais je ne suis pas spécialiste, je réfléchis en même temps que j'écris) :

- pour le prêt sur 8 ans à 100.000€, on est d'accord
Le coût total de ce prêt sera environ de 5347 €

- pour le prêt sur 10 ans à 120.000 €, il faut à mon avis aller jusqu'au bout du prêt sans chercher à le solder après 8 ans.
Le coût total de ce prêt sur 10 ans est de 8960 € environ.
Si 20.000 € sont placés à 2,3% nets pendant 10 ans, le capital atteint sera environ de 25150 €.
Au total le prêt aura coûté 8960 - 5150 = 3810 €

En empruntant 120.000 € sur 10 ans, et en plaçant 20.000€ à 2,3% pendant 10 ans, l'opération est plus intéressante, si mon raisonnement est juste.
Et en considérant que le taux de l'épargne reste à 2,3% net, ce qui pas garanti du tout.
Je ne vois pas aujourd'hui quel produit garanti aura ce taux pendant 10 ans...

En admettant que le taux moyen sur 10 ans de l'épargne soit de 1,5% net, le capital atteint sera de 23.560€ environ, et donc le prêt aura coûté 8960 - 3560 = 5400€.
C'est quasiment pareil que le prêt sur 8 ans.

Ah, et puis j'ai oublié quelque chose pour les amoureux de la TVA : si c'est la droite qui passe (ce qui est le plus probable, sauf grosse surprise inattendue), elle sera augmentée. C'est indiqué dans le programme de Juppé (1 point d'augmentation). Sarkozy en avait parlé à la fin de son quinquennat et l'avait passée de 19,6 à 20.
Quant à Fillon, Lemaire et Mariton, je n'ai pas regardé mais il y a peu de chances qu'ils soient élus.

 

[ZRR_pigeon]

il faut comparer a echeances identiques.

donc si l'un a une mensualité de 900€ pendant 10 ans et l'autre de 1000€ pendant 8 ans.
il faut considérer egalement l'epargne mensuelle de 100€ (1000-900) pendant 8 ans, ET l'epargne mensuelle de 900€ pendant 2 ans.
cette epargne étant à 2.3% net.

 

[Manu215]

il faut comparer a echeances identiques.

donc si l'un a une mensualité de 900€ pendant 10 ans et l'autre de 1000€ pendant 8 ans.
il faut considérer egalement l'epargne mensuelle de 100€ (1000-900) pendant 8 ans, ET l'epargne mensuelle de 900€ pendant 2 ans.
cette epargne étant à 2.3% net.

Oui, exact!
La différence n'est pas de 100€ tout de même.
La mensualité 120.000 sur 10 ans sera de 1075€/mois, celle de 100.000 sur 8 ans de 1097€/mois, soit une économie de 22€/mois.
Faudrait refaire les calculs, en tenant compte également des mensualités non versées pendant les 2 années...

 

[Cresus93]

Car même avec ces taux d'emprunt bas et un rendement net estimé à 2,3 je ne retrouve pas tout l'interet à garder de l'épargne plutôt que l'injecter.

Moi non plus ! Pour une RP mieux vaut emprunter le moins possible, et sur le durée la plus courte possible.
De plus en ayant un apport correct le dossier passe mieux auprès des banques.
Enfin le taux d'épargne estimé à 2,3 % est tout sauf garanti sur 8/10 ans.

Par contre il ne faut pas tirer sur la corde et penser à garder tout de même une épargne de précaution de plusieurs milliers d'euros (à fixer suivant votre situation personnelle)

 

[Doolittle]

Ai-je raté quelque chose ?
Car même avec ces taux d'emprunt bas et un rendement net estimé à 2,3 je ne retrouve pas tout l'interet à garder de l'épargne plutôt que l'injecter.

Il y a forcément une erreur. Dans un cas vous empruntez à 1,21% (emprunt de 120k€), dans l'autre vous empruntez à environ 1,27% (emprunt de 100k€ à 1,06% à la banque et 20k€ à 2,30% à vous même), le second montage est forcément plus cher, donc perdant.

 

[Doolittle]

Moi non plus ! Pour une RP mieux vaut emprunter le moins possible, et sur le durée la plus courte possible.

Cela peut être vrai dans certains cas mais c'est rare.
En pratique, quand on emprunte le maximum il est toujours possible de rembourser par anticipation en cours de route. Alors que quand on emprunte le minimum on ne peut plus rien faire.

Par contre il ne faut pas tirer sur la corde et penser à garder tout de même une épargne de précaution de plusieurs milliers d'euros (à fixer suivant votre situation personnelle)

Très juste.

 

[leala]

Merci pour vos réponses. Évidemment nous garderons une épargne de précaution, c'est indiscutable.

Toutefois, en reprennant les calculs énoncés plus haut qui me paraissent (trop?) simples, je ne vois pas.

si je raisonne avec "emprunt consenti à moi même au taux de mon épargne" je dois partir sur un crédit de 20 ans (taux 1,30 HA).

 

[Aristide]

Bonjour,

Il faudrait qu'Aristide nous éclaire de ses lumières...!

Toutefois, en reprennant les calculs énoncés plus haut qui me paraissent (trop?) simples, je ne vois pas.

D'une part il faut comparer des choses comparables; or ni la durée ni le montant des prêts ne sont identiques et le montant de l'épargne/apport à prévoir dans un cas ou l'autre diffère également.

Ensuite, ainsi que déjà expliqué à de très nombreuses reprises, le coût du crédit simple (= intérêts plus assurances) est le plus mauvais des indicateurs (voir mon blog).

Pour une comparaison fiable il faut tenir compte :

+ Du manque à gagner (au taux de 2,30%) tant sur l'épargne = apport que vous mettez dans le premier cas (120.000€ d'investissement physique - 100.00€ de prêt = 20.000€) et de celle que vous devrez prévoir dans le second cas pour le remboursement anticipé plus l'indemnité du même nom (= à calculer).

+ Du manque à gagner (au taux de 2,30%) que vous avez également sur toutes les mensualités que vous versez à la banque.

C'est la notion de "Coût du crédit corrigé" qui va de pair avec celle de "valeur du patrimoine acquis" (patrimoine physique + patrimoine financier) au terme du prêt le plus long (=> comparaison sur des durées identiques).

C'est une démarche en trois phases :

1) - Calcul du patrimoine financier au bout de 10 ans (= durée la plus longue) en considérant :
(Donc l'on suppose qu'il n'y a ps d'investissement physique)

+ Que l'équivalent de la mensualité la plus forte est placée au taux de 2,30% sur la durée la plus longue (10 ans).

+ Que l'épargne nécessaire maximale est également placée au taux de 2,30% sur 10 ans.

2) - Calcul du coût du crédit corrigé pour le prêt N° 1

3) - Calcul du coût du crédit corrigé pour le prêt N°2

=> Ensuite il n'y a plus qu'à comparer; la solution la plus intéressante sera celle qui présentera :

+ Le coût du crédit corrigé le plus faible
+ La valeur du patrimoine total (physique + financier) le plus élevé

=> Ces deux critères donneront exactement la même orientation; quand le coût du crédit corigé diminue la valeur du patrimoine total diminue d'autant et inversement.

Si je trouve un peu de temps je reviendrai avec un tableau Excel matérialisant les explications ci-dessus.

Cdt

 

[Doolittle]

Toutefois, en reprennant les calculs énoncés plus haut qui me paraissent (trop?) simples, je ne vois pas.

Selon mes calculs.

Dans un cas vous empruntez 100k€ sur 8 ans à 1,06% et vous apportez votre épargne de 20k€. Pendant 8 ans vous remboursez 1 087 € par mois. Au bout de 8 ans le prêt est remboursé et vous n'avez pas d'épargne disponible.

Dans l'autre cas vous empruntez 120k€ sur 10 ans à 1,21% et vous placez votre épargne de 20k€ à 2.30%. Pendant 8 ans vous remboursez 1 063 € par mois. Pour comparer ce qui est comparable, il faut aussi considerer que vous placez la différence de mensualités (1087 - 1063) ce qui vient augmenter votre épargne un peu chaque mois. Au bout de 8 ans le capital restant dû est de -25 175 €, votre épargne est valorisée à 26 636 € soit un gain d'environ 1500€. CQFD

 

[leala]

Très bien, j'y vois -un peu- plus clair.

Ensuite, ainsi que déjà expliqué à de très nombreuses reprises, le coût du crédit simple (= intérêts plus assurances) est le plus mauvais des indicateurs (voir mon blog)
En savoir plus sur https://www.moneyvox.fr/forums/fil/taux-tres-bas-apport-personnel-a-ponderer.28246/page-6

Je m'en vais chiner sur ton blog mais reste preneur, si tu as le temps, de ce fichier excel.

J'essaye justement, pour m'aider dans mes choix, à déterminer au mieux le TAEG (ndlr : lecture faite de l'article publié sur ce site cette semaine).
Du coup, dans le calcul est à prendre en compte que plus la durée s'allonge, plus les frais de garantie s'allonge (l'assurance aussi mais elle est comprise dans le taux avec assurance).

Taux interêt / taux assurance / garantie / frais dossier-courtage : j'oublie quelque chose ?

 

[Aristide]

Non, les frais de garantie ne dépendent pas de la durée; il dépendent du montant.

Par ailleurs certaines banques intègrent le taux des assurances dans le taux du prêt (Primes calculée sur captal dû - "technique in" ) mais c'est plutôt l'exception.

Le plus souvent les primes sont calculées sur le capital initial et donc leur taux n'est pas du tout intégré dans la taux du prêt.

Dans mon blog il y a aussi un billet sur les trois techniques de calcul des primes d'assurance dans la banques (Il en existe une quatrième mais elle concerne les assurances externes déléguées)

Taux interêt / taux assurance / garantie / frais dossier-courtage : j'oublie quelque chose ?

Le TEG/TAEG ne prend en compte que les charges rendues obligatoires par la banque.

Par exemple une assurance facultative n'y est pas intégrée.

Si vous voulez un "TEG/TAEG financier" qui prend tout en compte et permet une meilleure comparaison (dans mon blog i y a aussi un billet la-dessus - il y a des conditions pour que le TEG/TAEG soit fiable) il faudrait donc prendre tant les charges obligatoires que facultatives.

Les parts sociales éventuelles sont aussi à prendre en compte.

Dans le TEG/TAEG légal l'éventuelle indemnité de remboursement anticipé (IRA) n'est pas à compter; dans un TEG/TAEG financier il faudrait bien entendu la prendre en considération.

Cdt

 

[donk]

Selon mes calculs.

Dans un cas vous empruntez 100k€ sur 8 ans à 1,06% et vous apportez votre épargne de 20k€. Pendant 8 ans vous remboursez 1 087 € par mois. Au bout de 8 ans le prêt est remboursé et vous n'avez pas d'épargne disponible.

Dans l'autre cas vous empruntez 120k€ sur 10 ans à 1,21% et vous placez votre épargne de 20k€ à 2.30%. Pendant 8 ans vous remboursez 1 063 € par mois. Pour comparer ce qui est comparable, il faut aussi considerer que vous placez la différence de mensualités (1087 - 1063) ce qui vient augmenter votre épargne un peu chaque mois. Au bout de 8 ans le capital restant dû est de -25 175 €, votre épargne est valorisée à 26 636 € soit un gain d'environ 1500€. CQFD

Dans le premier cas, ne faudrait-il pas aussi tenir compte du fait que pendant les années 9 et 10, il y aura 1087€ par mois d’épargne supplémentaire à placer?

 

[g.b]

Taux interêt / taux assurance / garantie / frais dossier-courtage : j'oublie quelque chose ?

Frais de tenue de compte éventuels, si vous êtes du genre à ouvrir un compte dédié aux échéances de prêt pour clarifier les parts de chaque co-emprunteur. Le coût global des conventions de comptes ou autres formules qui couvriraient vos besoins, e.g. 2x comptes individuels avec une CB chacun, 1x compte-joint, etc.

Parce que bon, dans la plupart des cas, on vous demandera de domicilier les revenus, donc calculer également ce genre de formules. Bien sûr, vous pourriez aussi faire un compte sans carte et faire des virements externes réguliers vers une BEL, mais bon...

 

[g.b]

Dans le premier cas, ne faudrait-il pas aussi tenir compte du fait que pendant les années 9 et 10, il y aura 1087€ par mois d’épargne supplémentaire à placer?

Oui, naturellement.

 

[Doolittle]

Dans le premier cas, ne faudrait-il pas aussi tenir compte du fait que pendant les années 9 et 10, il y aura 1087€ par mois d’épargne supplémentaire à placer?

Non. Le prêt est remboursé par anticipation au bout de 8 ans justement grâce à l'épargne accumulée.

 

[Aristide]

Bonjour,

Bien sur que si !!!

C'est ce qui, entre autres, permet une comparaison fiable avec l'autre crédit sur une durée de 10 ans.

Cdt

 

[Doolittle]

Bonjour,

Bien sur que si !!!

C'est ce qui, entre autres, permet une comparaison fiable avec l'autre crédit sur une durée de 10 ans.

Cdt

Inutile de comparer sur 10 ans.
Il suffit de se projeter dans 8 ans pour constater quelle solution est la plus avantageuse :

Dans le cas du prêt sur 8 ans, il est remboursé comme prévu.
Bilan :
- à l'actif : le bien immobilier
- au passif : rien

Dans le cas du prêt sur 10 ans, il est remboursé par anticipation avec l'épargne disponible
Bilan :
- à l'actif : le bien immobilier + le solde de l'épargne après remboursement anticipé
- au passif : rien

Si le solde est positif (et c'est le cas ici, d'où l'intérêt de négocier l'absence d'IRA) la seconde solution est plus avantageuse.
Si le solde est négatif (ce serait le cas si le taux de l'épargne est inférieur au taux du prêt), la première solution est plus avantageuse.