Tableaux de Bords - SCPI en AV 2023/2024

#tableauSCPI avec les données utiles (pour le contrat AV Spirica Spirit) !

Au 23/02/2024 (sans garantie).

Sources : les bulletins trimestriels et le rapports annuels pour l'essentiel (plus les articles au moment des baisses.)

NB. 1/ Le fichier pdf joint en bas est plus lisible

2/ Pour le rendement net après fiscalité étrangère en AV, j'ai bricolé quelque chose dans la colonne "Moyenne nette fisc. étrang. (recalibrée***)", mais ce n'est pas facile de retrouver l'info pour certaines SCPI.


PS. Formule de @nikola31, pour une estimation rapide de la fiscalité étrangère (payée directement par la SCPI) :

La formule est donc :
TR = TR0 x (1 - EX x FISC).

avec
TR0 : taux de rendement avant fiscalité étrangère
EX : proportion des biens situés à l'étranger
FISC : fiscalité moyenne des biens à l'étranger (au dessus j'ai pris 20%)
TR : taux de rendement après fiscalité étrangère

Cela donne rapidement un ordre de grandeur de TR0-TR ~ TR0 x EX x FISC.

Mes résultats sur TR0-TR d'après les docs des SCPI (MAJ 21/02/2024, petits ajustements avec un calcul sur deux ans quand c'est possible) :

0.14 (formule) vs 0.07 (réel) Activimmo

0.58 vs 0.36 Atream Hôtel

0.75 vs 0.20 Europimmo

0.73 vs 0.63 Pierval Santé

0.3 vs 0.09 Primovie

0.96 vs 1.24 Remake

0.4 vs 0.5 PFO

 

[lebadeil]

Deux remarques :

1/ Je suis impressionné par l'impact des frais de souscription sur la rentabilité de l'investissement sur 5 ou 10 ans.

Oui en effet pour les SCPI avec des frais de souscription, et c'est encore mieux de le visualiser.
D'ou le succès des SCPI à frais de souscription 0.

Ravi d'avoir réussi à mener cet exercice, depuis le temps qu'on parle SCPI sur le forum, sans avoir cette visualisation (merci encore @Bossuet pour ton implication personnelle)

 

[lebadeil]

Cartographie SCPI AV, PER et En direct (update)

C'est l'épisode 4 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)
Ajout de la colonne achat en direct avec TMI 30% tm6%

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance),
j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte
les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER propres à chaque contrat courtier / assureur.
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance.
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% et neutraliser l'impact de l’impôt sur les intérêts , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance. Pas vérifié si Transition Europe est disponible en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans pour amortir.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%.

Le PER est financièrement plus attractif avec une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription élevés, et une part française trop importante souffrent.

le détail des calculs se trouve sur la file d'origine , à consommer avec un doliprane 1000.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-569#post-647098

 

[lebadeil]

Cartographie SCPI : AV, PER , En direct & Nue Propriété (update)
On a bouclé la boucle avec les 4 familles !

Sans prétendre répondre à toutes les questions, j’espère que ce tableau vous aidera comme outil d'aide à la décision, sur les ordres de grandeur, et avec les hypothèses ci dessous.

C'est l'épisode 5 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (AV, PER, En direct) et à @Phil17000 (pour la Nue Propriété) - Merci encore à eux - j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et/ou sur 10 ans, en prenant en compte

les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER propres à chaque contrat courtier / assureur.
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance.
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade) sauf pour Nue Propriété
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% et neutraliser l'impact de l’impôt sur les intérêts , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de Sorcier sur la file SCPI)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
- une formule à 5 ans pour la Nue Propriété, qu'on pourra élargir à 10 ans plus tard pour mieux amortir les frais d'entrée.

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance. Pas vérifié si Transition Europe est disponible en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans pour amortir.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%.

Le PER est financièrement plus attractif avec une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription élevés, et une part française trop importante souffrent.

Le détail des calculs, à consommer avec un doliprane 1000, se trouve sur la file d'origine ici
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-577#post-647645

 

[garnuts]

Excellent travail, manque plus que iroko en av linxea pour finir 2025 en beauté

 

[PiloteA350]

Pour info, Iroko Zen est dispo sur le PER ISR de placement direct, pas de frais de versement, frais de gestion annuel 0,5%, revenus distribués tous les trimestres, jouissance au 4ème mois.

 

[lebadeil]

Pour info, Iroko Zen est dispo sur le PER ISR de placement direct, pas de frais de versement, frais de gestion annuel 0,5%, revenus distribués tous les trimestres, jouissance au 4ème mois.

Bonjour, il y a quelques mauvais retours d'experience avec le PER UMR. Voir la file les SCPI qui adresse ce sujet. Je ne détaille pas plus ici, cette file étant réservée aux synthèses.

 

[flocon]

BT IROKO .

 

[90soffice]

Je viens de découvrir une info qui change pas mal la donne concernant Remake sur AV Spirica.
Spirica ne garantit plus la liquidité des SCPI depuis Septembre !
" L’assureur peut à tout moment interdire temporairement les rachats partiels ou arbitrages sortants du support. L’assureur se réserve le droit d’appliquer les éventuelles futures réglementations susceptibles de permettre une limitation de la liquidité des supports en cas de rachats totaux."

 

[nikola31]

Je viens de découvrir une info qui change pas mal la donne concernant Remake sur AV Spirica.
Spirica ne garantit plus la liquidité des SCPI depuis Septembre !
" L’assureur peut à tout moment interdire temporairement les rachats partiels ou arbitrages sortants du support. L’assureur se réserve le droit d’appliquer les éventuelles futures réglementations susceptibles de permettre une limitation de la liquidité des supports en cas de rachats totaux."

déjà longuement discuté dans la file SCPI.

 

[90soffice]

Effectivement. Peux etre serait il judicieux de le preciser dans cette section du rapport. Pour ma part je n'en avais pas conscience lors de mon investissement de plusieurs dizaines de k euros sur remake ces dernieres semaines.

 

[Bachel64]

Cartographie SCPI : AV, PER , En direct & Nue Propriété (update)
On a bouclé la boucle avec les 4 familles !

Sans prétendre répondre à toutes les questions, j’espère que ce tableau vous aidera comme outil d'aide à la décision, sur les ordres de grandeur, et avec les hypothèses ci dessous.

C'est l'épisode 5 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (AV, PER, En direct) et à @Phil17000 (pour la Nue Propriété) - Merci encore à eux - j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et/ou sur 10 ans, en prenant en compte

les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER propres à chaque contrat courtier / assureur.
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance.
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade) sauf pour Nue Propriété
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% et neutraliser l'impact de l’impôt sur les intérêts , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de Sorcier sur la file SCPI)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
- une formule à 5 ans pour la Nue Propriété, qu'on pourra élargir à 10 ans plus tard pour mieux amortir les frais d'entrée.

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance. Pas vérifié si Transition Europe est disponible en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans pour amortir.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%.

Le PER est financièrement plus attractif avec une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription élevés, et une part française trop importante souffrent.

Le détail des calculs, à consommer avec un doliprane 1000, se trouve sur la file d'origine ici
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-577#post-647645


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Bonjour,

Merci pour ce travail de recherches d'informations très utile pour apprécier les opportunités d'investissements
Avez vous une actualisation de ces infos à fin 2024 ?
Je suis un peu perdu avec toutes ces nouvelles SCPI qui fleurissent et cherche à m' appuyer sur vos expertises pour investir notamment en AV et PER , à partir de cette cartographie bien pratique .

 

[devel]

Cartographie SCPI : AV, PER , En direct & Nue Propriété (update)
On a bouclé la boucle avec les 4 familles !

Sans prétendre répondre à toutes les questions, j’espère que ce tableau vous aidera comme outil d'aide à la décision, sur les ordres de grandeur, et avec les hypothèses ci dessous.

C'est l'épisode 5 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (AV, PER, En direct) et à @Phil17000 (pour la Nue Propriété) - Merci encore à eux - j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et/ou sur 10 ans, en prenant en compte

les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER propres à chaque contrat courtier / assureur.
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance.
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade) sauf pour Nue Propriété
- AV >=8 ans revente avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% et neutraliser l'impact de l’impôt sur les intérêts , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de Sorcier sur la file SCPI)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition)
avec tm 22% ou tm 6% (taux moyen d'imposition tranche haute 30% , ou tranche basse 30%)
- une formule à 5 ans pour la Nue Propriété, qu'on pourra élargir à 10 ans plus tard pour mieux amortir les frais d'entrée.

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance. Pas vérifié si Transition Europe est disponible en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans pour amortir.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%.

Le PER est financièrement plus attractif avec une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription élevés, et une part française trop importante souffrent.

Le détail des calculs, à consommer avec un doliprane 1000, se trouve sur la file d'origine ici
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-577#post-647645


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Je voudrais être sur de ne pas mal interprété ce tableau : REMAKE LIVE est plus intéressant en PER ? Problème je ne connais pas ce support, et je ne sais pas si c'est interessant à 42 ans. Remake Live serait également plus interessant en AV qu'en direct ?

 

[lebadeil]

Je voudrais être sur de ne pas mal interprété ce tableau : REMAKE LIVE est plus intéressant en PER ? Problème je ne connais pas ce support, et je ne sais pas si c'est interessant à 42 ans. Remake Live serait également plus interessant en AV qu'en direct ?

Bonjour,
désolé, cette file est reservée aux syntheses svp. Merci de respecter

 

[lebadeil]

Bonjour,

Mise à jour du tableau SCPI d’intérêt en AV (avec les informations du 4e Trimestre pour Iroko Zen, Remake Live, et Epsilon 360) avec l'icone

et le trimestre

Commentaires bienvenus (if any) sur la file d'origine svp, celle ci étant limitée au synthèses.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-783#post-676797

Enjoy !

 

[lebadeil]

Bonjour

Suite aux resultats Remake Live et Iroko Zen , comparaison des resultats sur les différentes enveloppes AV, PER, en direct

Rappel sur PER : on considère que l'avantage lié à l'effet de levier , réduction d’impôts à l'entrée (pour une TMI 30%) neutralise la flat tax à 30% sur les intérêts en sortie. D'où la cellule PER / fiscalité totale à 0 - sujet débattu sur cette file en Sep-Oct 2024.

- Remake Live

Remake annonce un TRI 2024 à 7.74% et un taux de distribution brute 7.50%
--> Quelqu'un sait il expliquer cette différence de 0.24% ?

- Iroko Zen

PS. Sur Iroko, On devrait ajouter +1% sur ces resultats TD , en regard de l'augmentation du prix de part.

Conclusion : Iroko fait "légèrement mieux" que Remake Live en TD , mais prend le dessus avec la revalorisation des parts pour 2024.

Commentaires bienvenus sur la file d'origine svp (if any) , celle ci étant limitée au synthèses.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-676760

 

[thor]

bonjour
je vois qu'il y a la SCPI PFO qui disponible sur spirit2, serait elle interessante pour y investir un peu en 2025 notamment en PER et/ou AV ?

elle a fait 6,27% brut en 2024 (n°2 en terme de perf chez les SCPI disponible sur spirit2 ... devant Activimmo, Altixia Cadence XII et Epargne Pierre) versus une performance négative de -3.20% en 2023 ..

 

[Mat-1975]

bonjour
je vois qu'il y a la SCPI PFO qui disponible sur spirit2, serait elle interessante pour y investir un peu en 2025 notamment en PER et/ou AV ?

elle a fait 6,27% brut en 2024 (n°2 en terme de perf chez les SCPI disponible sur spirit2 ... devant Activimmo, Altixia Cadence XII et Epargne Pierre) versus une performance négative de -3.20% en 2023 ..

je me demande aussi...

 

[thor]

(tjrs dans le but de ne pas mettre tous ses oeufs dans le meme panier et avec une pondération de l'ordre de 10% max sur mon panier de SCPI)

On remarque la baisse de prix de la part, et à contrario l'augmentation de la performance...
si on se refere aux baisses de 2014/2015, on pourrait penser que c'est une opportunité de rentrer moderement
(il y a beaucoup de bureaux quand meme ...)

[lien réservé abonné]

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[Mat-1975]

Dès que leur collecte nette redevient positive, j'y songerai sérieusement

 

[greygandalf]

Dès que leur collecte nette redevient positive, j'y songerai sérieusement

sérieux? avec des frais d'entrée et un prix de part qui plonge de 10%... il te faut un sacré moment pour redevenir compétitif vis à vis d'un fonds obligataire...