Tableaux de Bords - SCPI en AV 2023/2024

#tableauSCPI avec les données utiles (pour le contrat AV Spirica Spirit) !

Au 23/02/2024 (sans garantie).

Sources : les bulletins trimestriels et le rapports annuels pour l'essentiel (plus les articles au moment des baisses.)

NB. 1/ Le fichier pdf joint en bas est plus lisible

2/ Pour le rendement net après fiscalité étrangère en AV, j'ai bricolé quelque chose dans la colonne "Moyenne nette fisc. étrang. (recalibrée***)", mais ce n'est pas facile de retrouver l'info pour certaines SCPI.


PS. Formule de @nikola31, pour une estimation rapide de la fiscalité étrangère (payée directement par la SCPI) :

La formule est donc :
TR = TR0 x (1 - EX x FISC).

avec
TR0 : taux de rendement avant fiscalité étrangère
EX : proportion des biens situés à l'étranger
FISC : fiscalité moyenne des biens à l'étranger (au dessus j'ai pris 20%)
TR : taux de rendement après fiscalité étrangère

Cela donne rapidement un ordre de grandeur de TR0-TR ~ TR0 x EX x FISC.

Mes résultats sur TR0-TR d'après les docs des SCPI (MAJ 21/02/2024, petits ajustements avec un calcul sur deux ans quand c'est possible) :

0.14 (formule) vs 0.07 (réel) Activimmo

0.58 vs 0.36 Atream Hôtel

0.75 vs 0.20 Europimmo

0.73 vs 0.63 Pierval Santé

0.3 vs 0.09 Primovie

0.96 vs 1.24 Remake

0.4 vs 0.5 PFO

 

[nikola31]

Derniere version , avec ajout du Délai de jouissance, et Capitalisation de la SCPI (en regard de la Collecte)

Les SCPI avec forte part étrangère, ne sont pas avantageuses en AV car subissent une double fiscalité. Mieux de les prendre en direct.

Remake Live et Iroko zen s'en sortent bien car ce sont 2 SCPI jeunes qui ont pu profiter d'opportunités en 2023 (lié à la crise immobilière), avec forte collecte, et un très bon taux de distribution.

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Définitions proposées par @Pascal 75

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@lebadeil, c'est un excellent travail de synthèse ! De mon côté, j'aime aussi prendre en compte la fréquence mensuelle ou trimestrielle de distribution des dividendes. Recevoir un petit pécule en fin de mois est toujours appréciable. Il pourrait être intéressant d’ajouter cette information au tableau, si possible.

 

[Pascal 75]

@lebadeil, c'est un excellent travail de synthèse ! De mon côté, j'aime aussi prendre en compte la fréquence mensuelle ou trimestrielle de distribution des dividendes. Recevoir un petit pécule en fin de mois est toujours appréciable. Il pourrait être intéressant d’ajouter cette information au tableau, si possible.

C'est effectivement un critère important qui permet de lisser au mieux ses revenus.
La première SDG à avoir proposé le versement mensuel est Corum

Liste des SCPI à dividendes mensuels :

- Corum Origin
- Corum Xl
- Corum Eurion
- Iroko Zen
- Remake Life
- Altixia Cadence XII
- Altixia Commerces
- Epsilon 360°
- Novaxia Neo

 

[Lukas]

Il s'agit de la distribution en direct ?

Chez Apicil, d'après l'avenant, je comprends que la distribution est trimestrielle.
Chez Spirit, distribution trimestrielle également sauf pour Remake et Altixia Cadence

 

[dede02]

Il s'agit de la distribution en direct ?

Chez Apicil, d'après l'avenant, je comprends que la distribution est trimestrielle.
Chez Spirit, distribution trimestrielle également sauf pour Remake et Altixia Cadence

Comment sais tu qu'il y a un avenant ?

 

[nikola31]

La distribution en AV est aussi concernée. Par exemple, Remake et Altixia XII sont mensuels et Epargne Pierre est trimestriel sur Spirit.

 

[lebadeil]

Bonsoir

Évolution du 01 Oct. 2024 - Tableau de synthèse SCPI en AV "compact et dense" avec prise en compte :
- des commentaires du forum/ corrections
- l'ajout de la SCPI Mistral Selection, mais pas emballé par les contraintes de SwissLife
- Mention de Suravenir et des inconvénients liés aux 85% de loyer.
- Merci de vos contributions et supports.

 

[Lukas]

Top le tableau, merci pour le travail de synthèse !

Embêtant la contrainte de rachat chez SwissLife
Je comprends qu'il est préférable de faire un arbitrage SCPI > F€ avant le rachat donc.

Pour Generali / Linxea, je vois les contraintes suivantes d'après l'avenant au contrat [lien réservé abonné] :
- 90% des dividendes versés
- max 25% du versement par SCPI
- max 200K par SCPI
- max 50% du versement pour l'ensemble des SCPI
- max 1M de l'encours en SCPI

 

[lebadeil]

Top le tableau, merci pour le travail de synthèse !

Embêtant la contrainte de rachat chez SwissLife
Je comprends qu'il est préférable de faire un arbitrage SCPI > F€ avant le rachat donc.

Pour Generali / Linxea, je vois les contraintes suivantes d'après l'avenant au contrat [lien réservé abonné] :
- 90% des dividendes versés
- max 25% du versement par SCPI
- max 200K par SCPI
- max 50% du versement pour l'ensemble des SCPI
- max 1M de l'encours en SCPI

Merci @Lukas, je viens de modifier le tableau avec tes commentaires.

Bonne astuce sur SwissLife, si c'est autorisé de passer par l'arbitrage avant de sortir les fonds ..... personnellement, ça me rebute ce mode de fonctionnement.

 

[lebadeil]

#SCPIAVie

J'ai du changer le mot clef, l'ancien nom n’était pas accepté dans la recherche.

Prise en compte de vos remarques (dont IRP avec plus de visibilité) , commentaires sur Linxea / Generali ....

Merci encore pour vos supports, contributions, qui m'ont permis de mettre en place cette synthèse.

 

[lebadeil]

Comparaison d'un investissement Remake Live sur 1 an en AV, PER, et en direct
commentaires bienvenus sur la file initiale
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-641628

En repartant des explications de Pascal 75 et sorcier (un grand merci à eux)
Ci dessous , une mise à jour du tableau, avec les mêmes resultats que sorcier.
Des commentaires sur les calculs pour aider les nouveaux entrants, et garder une traçabilité.

Hypothèses : SCPI Remake Live, calcul sur 1 an.
cas d'une AV > 8 ans et intérêts en dessous des seuils pour application Prelev Sociaux sans impôt.

Yes, we did it !

commentaires bienvenus sur la file initiale
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/post-641628

 

[lebadeil]

Une derniere version

Comparaison d'un investissement Remake Live sur 1 an en AV, PER, et en direct

Ci dessous , une mise à jour du tableau, avec l'explication de la fiscalité à 0 sur PER / Spirica pour des epargnants à TMI entrée et Sortie 30% , thanks to Sorcier

Des commentaires sur les calculs pour aider les nouveaux entrants, et garder une traçabilité.

 

[lebadeil]

Une dernière version

Identification des SCPI attractives en AV

Quelques ajustements de visibilité (Taux Distribution 2023 Net de fiscalité étrangère, et IRP).
L'ensemble des conditions Spirica ont été déplacées dans les annotations en bas de page.

 

[lebadeil]

#SCPICarto - SCPI AV et PER Cartographie (update et complément PER)

Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance) par les 2 méthodes de calcul présentées sur le forum, j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance , j'ai considéré les mêmes pour UMR (à voir ?)
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes, à vérifier pour UMR)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% pour neutraliser l'impact de l'impot , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.

Toutes les SCPI ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance (AV) et UMR (PER). Pas vérifié sur Transition Europe est dispo en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans en AV, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.

Le PER est financièrement plus attractif pour une TMI 30%.

Je mets en annexe le détail des calculs 5 et 10 ans, en toute transparence.

J'ai pu qualifier les 2 formules de calcul sur la SCPI exemple. Les resultats des 2 formules sont voisines (comme expliqué par Bossuet). Pour le graphe, j'ai retenu la méthode 2 (en vert), mais on parle du 2e chiffre après la virgule (largement suffisant pour cet exercice).

Je compléterai avec la formule en direct (dans une prochaine version)

L'exercice a été difficile, on l'a vu a travers les discussions et les formules mathématiques sur cette file, mais on a réussi a s'en sortir, en gardant le cap !

Commentaires bienvenus.



détail des calculs en toute transparence

 

[djoul]

Je suis étonné que sur un PER on a pas pas de PS de 17.2% sur les plus values: Car le rendement exprimé en gain net annualisé c'est bien des plus value

 

[Bossuet]

Je suis étonné que sur un PER on a pas pas de PS de 17.2% sur les plus values: Car le rendement exprimé en gain net annualisé c'est bien des plus value

J'ai eu la même question. Je crois qu'il s'agit d'une compensation entre l'effet levier à l'entrée et la flat tax à la sortie.

 

[lebadeil]

J'ai eu la même question. Je crois qu'il s'agit d'une compensation entre l'effet levier à l'entrée et la flat tax à la sortie.

Oui c'est ça, expliqué plusieurs fois sur la file SCPI par Sorcier

 

[djoul]

Ok merci j'ai relu les post effectivement fallait y penser qu'en TMI 30% l'effet levier (en entrée) faisait en quelque sorte annuler la flat tax de 30% des PV en sortie.

 

[D-Jack]

Ok merci j'ai relu les post effectivement fallait y penser qu'en TMI 30% l'effet levier (en entrée) faisait en quelque sorte annuler la flat tax de 30% 33% des PV en sortie.

Correctif

 

[lebadeil]

Cartographie SCPI AV, PER et En direct Cartographie (update)

C'est l'épisode 3 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance),
j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance , j'ai considéré les mêmes pour UMR (à voir ?)
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes, à vérifier pour UMR)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% pour neutraliser l'impact de l'impot , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition) et tm 22% (taux moyen d'imposition

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance (AV) et UMR (PER). Pas vérifié sur Transition Europe est dispo en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans en AV, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.

Le PER est financièrement plus attractif pour une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription plus élevés, et une part francise trop importante souffrent.

Le détail des calculs, les formules sont accessibles sur la file d'origine SCPI
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/les-scpi.47380/page-564#post-646613

 

[Bossuet]

Cartographie SCPI AV, PER et En direct Cartographie (update)

C'est l'épisode 3 de la saison.
Une cartographie simple, visuelle pour les non matheux, précision à 1 chiffre après la virgule (only)

Bonsoir à tous,

Grace aux formules de @Bossuet (grand merci encore à lui pour son assistance),
j'ai pu calculé un taux de rendement Net fiscal sur 5 ans, et sur 10 ans, en prenant en compte les hypothèses suivantes :

- les frais de souscription AV et PER
- les frais d'entrée de 1% dans le cas de Garance , j'ai considéré les mêmes pour UMR (à voir ?)
- les loyers à 85% dans le cas Suravenir.
- les frais de gestion AV ou en PER (hypothèses les mêmes, à vérifier pour UMR)
- le taux de distribution Net de fiscalité étrangère en 2023
- délai de jouissance pas pris en compte (a ce stade)
- AV >=8 ans avec fiscalité limitée aux Prelevements Sociaux
- PER , cas d'une TMI 30% de façon à bénéficier de l'effet de levier 30% pour neutraliser l'impact de l'impot , retrait en capital avec PFU 30% (voir explications de @sorcier sur cette file)
- pas de pénalité de sortie après 5 ans.
- pas de variation du prix de la part entre l'achat et la revente.
- pour la formule en direct , hypothèse d'une TMI 30% (tranche marginale d'imposition) et tm 22% (taux moyen d'imposition

Toutes les SCPI en AV et PER ont été prises chez Spirica , à part Epsilion360 chez Apicil, et Iroko Zen chez Garance (AV) et UMR (PER). Pas vérifié sur Transition Europe est dispo en PER (?)

Comme on l'avait mentionné, les SCPI avec des frais de la classe 8% -12% (voir en annexe) ne sont pas attractives en AV sur 5 ans, il faut au moins 10 ans.

Le cas Transition Europe même après 10 ans en AV (Suravenir) reste peu attractif en regard des frais et des loyers 85%. Sur 5 ans en AV, Transition Europe est même en dessous de 2.4% donc pas dans inscrit sur le tableau.

Le PER est financièrement plus attractif pour une TMI 30%.

Pour la formule en direct, les SCPI avec des frais de souscription plus élevés, et une part francise trop importante souffrent. On retrouve le schema Remake Live en direct ( à frais 0) avec le rendement deja présenté precedemment (voir tableau #RemakeLiveNetFiscal )

Je mets en annexe le détail des calculs en toute transparence.

L'exercice a été difficile, on l'a vu a travers les discussions et les formules mathématiques sur la file SCPI.

Si ce tableau vous convient, je rajouterai la col. En Direct TMI 30% et tm 6%.

Commentaires bienvenus.

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---------------- Annexes avec formules et données d'entrée --------------------

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Deux remarques :

1/ Je suis impressionné par l'impact des frais de souscription sur la rentabilité de l'investissement sur 5 ou 10 ans.

2/ Bien sûr, ce sont des hypothèses de travail (et des approximations) pour avoir une idée de cette rentabilité après impôts. Cela ne dispense ni de regarder le fond des choses (rapports de la SCPI, réputation, historique etc.), ni de procéder à une saine diversification entre ses investissements