synthèse SCI/SCPI en AV

[jeekes]

Tentons de nous redonner le moral :

[lien réservé abonné]

Faut-il y croire ?
Peut-on y croire ?

Bah, comme je ne veux pas tout vendre et que j'ai même renforcé cette ligne, ben, je croise les doigts...

 

[ZeNeoPhyte]

Tentons de nous redonner le moral :

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Faut-il y croire ?
Peut-on y croire ?

Bah, comme je ne veux pas tout vendre et que j'ai même renforcé cette ligne, ben, je croise les doigts...

Epargne Pierre a la même répartition de patrimoine que PFO.
Soit Perial sait moins bien choisir et gérer ses petits (option la plus probable)
Soit Atland rassure de la même façon que Perial, et le temps va les rattraper aussi (ceci dit ils avaient une marge de décote de 17.5% contrairement à PFO 11.5%)
Soit, la 3ème option, en guise de flagship, PFO n'avait pas besoin d'être revalorisée, elle a été un dommage collatéral, pour laisser la place à un redécollage rapide et faire croire à un retour en forme de Perial.

 

[Buffeto]

Tu comprendras facilement qu'après avec "encaissé" une perte globale de près de 18000 € sur PF Grand Paris, cette nouvelle perte sur Capimmo m'a fait perdre mon sens de l'humour,

c'est là où j'ai un peu de mal à comprendre la stratégie .....avais tu un besoin vital et urgent d'argent au point de vendre à perte ( belle perte en plus ) sans avoir la patience d'attendre quelques années que les valorisations remontent ?

je venais de vendre en catastrophe toutes mes parts de la SCPI Epargne Foncière,, pour en laisser le produit en fonds en euro, en attendant mieux.

la vente en catastrophe est souvent la pire des stratégies .....

.. car de catastrophe en catastrophe,

ok mais plus tu vends à perte et plus la perte augmente

, que je compte anticiper en vendant toutes mes parts dans la journée.

donc encore une perte ?

Mais ça ces SCPI étant logées dans plusieurs AV.

l'erreur vient peut etre de là ...de mon point de vue les SCPI ne sont pas des véhicules faits pour l'AV....

 

[jeekes]

Soit, la 3ème option, en guise de flagship, PFO n'avait pas besoin d'être revalorisée, elle a été un dommage collatéral, pour laisser la place à un redécollage rapide et faire croire à un retour en forme de Perial.

Ça peut ressembler à ça.
Je me dis que certaines SG font un choix d'affichage. Baisser la valeur de la part fait mécaniquement augmenter le TD. Du coup ça peut sembler sexy pour un nouvel arrivant.
J'en prends pour exemple Capiforce Pierre (ex Atlantique Pierre avant la fusion) qui laisse courir une décote monumentale (c'est possible car capital fixe), ce qui lui permet d'afficher sans vergogne une perf de plus de 8%.

Oui, je sais que c'est vrai pour ceux qui y ''entrent'', en revanche ceux qui ont acheté il y a 12/15 ans ne sont pas prêts de récupérer leur investissement et pour eux le TD, c'est plutôt 3% !

Moralité, avant de foncer tête baissée, faut prendre le temps de fouiller dans les historiques...

 

[ZeNeoPhyte]

Ça peut ressembler à ça.
Je me dis que certaines SG font un choix d'affichage. Baisser la valeur de la part fait mécaniquement augmenter le TD. Du coup ça peut sembler sexy pour un nouvel arrivant.
J'en prends pour exemple Capiforce Pierre (ex Atlantique Pierre avant la fusion) qui laisse courir une décote monumentale (c'est possible car capital fixe), ce qui lui permet d'afficher sans vergogne une perf de plus de 8%.

Oui, je sais que c'est vrai pour ceux qui y ''entrent'', en revanche ceux qui ont acheté il y a 12/15 ans ne sont pas prêts de récupérer leur investissement et pour eux le TD, c'est plutôt 3% !

Moralité, avant de foncer tête baissée, faut prendre le temps de fouiller dans les historiques...

C'est capillotracté mais plausible! Ce qui est étrange, c'est que PFO affiche une décote de 10.47% maintenant

Par contre, je ne pense pas que l'effet désirabilité soit déclenché aussitôt après une baisse aussi drastique (pas comme en bourse). Comme on ignore les réelles raisons de cette baisse, le client (averti) reste circonspect. Les collectes vont se tarir et un cercle vicieux sera déclenché.
Rien que pour revenir à la situation du 14/09/2023, il faut faire +9.7% en PV!

 

[Axiles]

Tentons de nous redonner le moral :

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Faut-il y croire ?
Peut-on y croire ?

Bah, comme je ne veux pas tout vendre et que j'ai même renforcé cette ligne, ben, je croise les doigts...

Je n'ai pas l'habitude d'accorder une grande valeur à ce genre de communiqués, où le vrai se mélange, logiquement, à des objectifs de communication pour limiter la décollecte. Donc pas d'avis sur cette SCPI.

Néanmoins explication très claire je trouve sur le risque de la dette sur certaines SCPI, et ce qu'il faut absolument regarder dans vos SCPI, les prochaines échéances de dette

La hausse brutale des taux d’intérêt pose la question pour les SCPI du niveau de la dette, de sa structuration et de sa maturité. Depuis plusieurs années, les SCPI ont recouru de façon croissante à l’effet de levier favorable du crédit, tout en le maintenant dans des proportions modérées (entre 10 à 30% de la capitalisation en général). Pour autant, la question reste légitime dans la mesure où le poids de la dette pourrait avoir un impact sur les résultats futurs des SCPI concernées.


Par exemple, supposons une dette structurée exclusivement in fine et arrivant prochainement à échéance. Elle obligerait la SCPI en question à refinancer la dette aux conditions actuelles (et donc beaucoup plus coûteuses), ou à utiliser la collecte nette pour rembourser le prêt, ou à vendre des actifs ; trois options qui se feraient dans des conditions a priori désavantageuses pour son compte de résultat.


Épargne Pierre a un taux d’endettement bancaire qui est de 11,4% par rapport à la capitalisation. Sa dette a été structurée à 55% en prêts amortissables (où le capital est remboursé au fur et à mesure) et 45% en prêts in fine (où le capital est remboursé en intégralité à l’échéance du prêt). L’un des principaux sujets pour une SCPI aujourd’hui est de savoir si une dette in fine arrive à maturité prochainement. Pour Épargne Pierre, une première tranche de dette in fine de 26 M€ (soit moins de 1% de sa capitalisation) arrivera à échéance en septembre 2025 et devrait pouvoir être facilement remboursée avec la collecte nette sans impact sur les résultats futurs. Les autres dettes in fine (soit 4% de la capitalisation actuelle) arriveront à échéance entre fin 2028 et 2035. Cet horizon est favorable pour Épargne Pierre car il lui permet de disposer du temps nécessaire pour adapter sa gestion et éviter ainsi des refinancements contraints et forcés dans des conditions de marché défavorables.

 

[Pascal 75]

C'est capillotracté mais plausible! Ce qui est étrange, c'est que PFO affiche une décote de 10.47% maintenant

Par contre, je ne pense pas que l'effet désirabilité est déclenché aussitôt après une baisse aussi drastique (pas comme en bourse). Comme on ignore les réelles raisons de cette baisse, le client (averti) reste circonspect. Les collectes vont se tarir et un cercle vicieux sera déclenché.
Rien que pour revenir à la situation du 14/09/2023, il faut faire +9.7% en PV!

Suite à la baisse, PFO doit plutôt être légèrement positif niveau IRP ?

 

[ZeNeoPhyte]

Suite à la baisse, PFO doit plutôt être légèrement positif niveau IRP ?

Je rectifie, je me suis trompé dans le calcul. j'ai recopié la mauvaise valeur (valeur de retrait à la place de la valeur de reconstitution).
Valeur de part : 880
Valeur de reconstitution : 889.94

Décote : -1.11%

Donc c'est pourri

 

[moietmoi]

Moralité, avant de foncer tête baissée, faut prendre le temps de fouiller dans les historiques

Oui, pourquoi pas. Mais il y a risque d'immobilisme pour l'investisseur.
Si je regarde l'immobilier.. olala baisse de 40/50 % entre 1992et 1998...
Si je regarde la bourse. .. olala . Baisse en 2008 et baisse en 2020.
Tout dépend de l'objectif fixé lors de l'achat.
Cependant, il faut effectivement regarder le passé.

 

[Richard 1er]

c'est là où j'ai un peu de mal à comprendre la stratégie .....avais tu un besoin vital et urgent d'argent au point de vendre à perte ( belle perte en plus ) sans avoir la patience d'attendre quelques années que les valorisations remontent ?

la vente en catastrophe est souvent la pire des stratégies ..

ok mais plus tu vends à perte et plus la perte augmente

donc encore une perte ?

l'erreur vient peut être de là ...de mon point de vue les SCPI ne sont pas des véhicules faits pour l'AV..

Ah ! le beau donneur de leçons qui prend les gens pour des crétins !!!
Tu parles sans savoir ni comprendre. Ce n'est pas une perte véritable de 18000 € que j'ai encaissée, mais une baisse totale de la valeur de réalisation des mes assurances vie, car je n'ai rien vendu de cette SCPI, et ce n'est pas maintenant que je compte concrétiser cette perte de valeur en vendant..

Si ce n'est pas une perte pour moi, ça risque de le devenir pour mes enfants, s'il m'arrivait de mourir avant que le secteur de l'immobilier (et en particulier cette SCPI) ne retrouve son niveau d'avant la crise. Je m'en explique suffisamment longuement dans plusieurs messages. Heureusement, d'autres que toi l'ont compris.

En tout cas pour un modérateur, je ne te trouve ni très psychologue, ni très fin.

 

[Pascal 75]

Ah ! le beau donneur de leçons qui prend les gens pour des crétins !!!
Tu parles sans savoir ni comprendre. Ce n'est pas une perte véritable de 18000 € que j'ai encaissée, mais une baisse totale de la valeur de réalisation des mes assurances vie, car je n'ai rien vendu de cette SCPI, et ce n'est pas maintenant que je compte concrétiser cette perte de valeur en vendant..

Si ce n'est pas une perte pour moi, mais ça risque de le devenir pour mes enfants. Je m'en explique suffisamment longuement dans plusieurs messages. Heureusement, d'autres que toi on compris.

Soutien solidaire et sans aucune réserve à @Richard 1er.

Très solidairement.

Un épargnant dépité par ces 10 derniers jours et qui en a marre des petites vannes à 2 € et des affirmations à l'emporte-pièce.

Humour intelligent et sympa : Oui
Petites vannes : Non

 

[Buffeto]

Ah ! le beau donneur de leçons qui prend les gens pour des crétins !!!

ok fin de la discussion en ce qui me concerne...

bonne route

 

[Buffeto]

Tu comprendras facilement qu'après avec "encaissé" une perte globale de près de 18000 €

ceci dit une perte c'est lorsqu'on a vendu ....

si tu avais écrit "mon contrat a subi une diminution de sa valeur de rachat de 18k€" qui convient a expliciter correctement la situation , je ne t'aurais pas répondu la même chose ...

donc je ne te prends nullement pour un crétin , je me fie à ce que tu écris pour tenter de répondre au plus juste mais si les infos que tu donnes sont de mauvaises qualités , les réponses ne seront pas adaptées ...

ceci ne change rien je sors....

 

[Axiles]

de mon point de vue les SCPI ne sont pas des véhicules faits pour l'AV....

Pour le coup, la période actuelle souligne bien l'énorme intérêt des SCPI en AV, sortir immédiatement des SCPI, sans risque de liquidité. Au moins jusqu'à présent (rien ne dit que les assureurs vont faire le tampon ad vitam aeternam).

J'ai payé 5% de FDG sur 10 ans (0,5% par an) sur mes Primopierre mais j'ai éviter de laisser 14% sur la table en baisse de valeur de part cette année, alors que je n'aurais pas pu vendre mes parts en direct au vu du carnet d'ordres.

 

[lebadeil]

Désolé de lire tous ces messages.
Je sens bien qu'il y a de la pression, de l'émotion, des profondes déceptions, un manque de confiance pour l'avenir qui atteint ceux qui étaient prêts à faire le dos rond pendant l'été.
Est ce que la crise est finie , probablement non. Quelle est la prochaine surprise, certains ne veulent pas savoir. Donc le choix de vendre ou ne pas vendre est effectivement complexe et personnel.
Respectons le choix de chacun. Amicalement

 

[Nature]

a day in the life [lien réservé abonné] ....

SOMPTUEUX avec la partie symphonique !!!!!!!!

 

[lebadeil]

Etat des troupes apres 2 jours ......

 

[Richard 1er]

ceci dit une perte c'est lorsqu'on a vendu ..

si tu avais écrit "mon contrat a subi une diminution de sa valeur de rachat de 18k€" qui convient a expliciter correctement la situation , je ne t'aurais pas répondu la même chose ..

donc je ne te prends nullement pour un crétin , je me fie à ce que tu écris pour tenter de répondre au plus juste mais si les infos que tu donnes sont de mauvaises qualités , les réponses ne seront pas adaptées ..

ceci ne change rien je sors..

OK, c'est vrai. Allez, on remet les compteurs à zéro, et on repart sur de meilleures bases.

Il est un fait qu'encore sous l'émotion d'avoir vu affichée une baisse aussi importante (à mes yeux) de mes différentes AV, j'ai pris des raccourcis d'expression impropres à la bonne compréhension par les autres (dont toi) de ce qui m'arrivait réellement.

Mais au cas où tu ne l'aurais pas remarqué, j'enfourche un peu vite mon vieux canasson, en ce moment. Il faut que je me calme, mais ce n'est pas toujours facile, quand on voit à quelle vitesse les moulins à vent se déprécient.

 

[Nature]

Mais au cas où tu ne l'aurais pas remarqué, j'enfourche un peu vite mon vieux canasson,

Un vieux canasson pour Richard 1er Cœur de lion ?? Mais non, tu te dévalorises :

 

[Pascal 75]

Bravo Perial ; En plus des baisses catastrophiques, ils se permettent de faire des erreurs :

Le prix de retrait de PFO2 est bien de 150,06 € (courrier de ce jour) et non de 149,14 (courrier d'avant hier) ..

ça donne confiance .. dans le contexte ...