synthèse SCI/SCPI en AV

[Blister]

La question que je me pose et qui n'est jamais évoquée dans les articles sur le sujet est de savoir quels sont ces organismes qui vendent les immeubles à prix cassés ?

Pourquoi bradent-ils à ce point leurs actifs qui semblent être du pain béni pour ceux qui les rachètent actuellement ?

On a pourtant pas encore lu d'articles sur des organismes qui auraient tellement de demandes de rachats qu'ils devraient vendre leurs actifs avec d'énormes pertes à la clef.

 

[Mat-1975]

Merci pour tous vos avis /retours, c'est intéressant.

En revanche, j'ai cru lire qu'il fallait mieux éviter les SCPI avec beaucoup d'étranger car on payait la fiscalité 2 fois.. pourriez vous faire un petit rappel ? Tous les assureurs sont dans le même panier à ne pas reverser les avantages ?
Quoi qu'il en soit si on choisi une SCPI avec un très bon TD, même si ce n'est pas très élégant de payer la fiscalité étrangère alors qu'on ne la payerait pas en Direct, on est qd même pas mal, non ?

A plus !

Mathieu

PS: bon bé voilà, ce qui devait arriver arriva... encore un petit tableau....

 

[Pascal 75]

Le thème de cette file, c'est : "dites moi quelles SCPI ajouter en Assurance vie Spirit 2 pour diversifier ma Remake Live qui se sent toute seule..."

1. Remake Live
2.
3.
4.
5.

Vous avez 4 heures

A plus !

Mathieu

bjr Mat ,

Les recommandations en SCPI reçues de nos amis foromeux sont excellentes.
Les 4 ou 5 scpi de confiance en AV sont assez connues dorénavant.

Je ne connais pas ta situation ni l'antériorité fiscale de ton contrat mais, au regard du contexte, je me contenterai de "Remake Live" + Fonds monétaires + Fds Euros NG.
J'attendrai de voir la tendance de cet automne.
L'urgence est peut-être, pour l'instant, de savoir patienter et d'attendre les prochains bulletins ?

En octobre, ou au tout début de novembre, en ayant en mains plus de recul et d'informations sur la tendance 2023/24, tu pourras (ou pas) arbitrer vers les scpi déjà citées.

Ma liste :

Activimmo (8.6%)
Epargne Pierre (8%)
Pierval Santé (8.51%)
Atream Hotel (8%).
PF Grand Paris (7.5%)

J'ai ajouté, à toutes fins utiles, les frais d'entrée (réduits en AV) entre ().

Bonne décision

 

[Mat-1975]

bjr Mat ,

Les recommandations en SCPI reçues de nos amis foromeux sont excellentes.
Les 4 ou 5 scpi de confiance en AV sont assez connues dorénavant.

Je ne connais pas ta situation ni l'antériorité fiscale de ton contrat mais, au regard du contexte, je me contenterai de "Remake Live" + Fonds monétaires + Fds Euros NG.
J'attendrai de voir la tendance de cet automne.
L'urgence est peut-être, pour l'instant, de savoir patienter et d'attendre les prochains bulletins ?

En octobre, ou au tout début de novembre, en ayant en mains plus de recul et d'informations sur la tendance 2023/24, tu pourras (ou pas) arbitrer vers les scpi déjà citées.

Ma liste :

Activimmo (8.6%)
Epargne Pierre (8%)
Pierval Santé 8.51%)
Atream Hotel (8%).
PF Grand Paris (7.5%)

J'ai ajouté, à toutes fins utiles, les frais d'entrée (réduits en AV) entre ().

Bonne décision

Hello Pascal !

Oui les retours sont très sympas !

Je suis aligné avec tous tes conseils ! attendons un peu !

(mais tu me connais, tu as vu que je mettais des plombes avant de sortir un tableau de synthèse potable !! )

A plus !

Mathieu

 

[Pascal 75]

Merci pour tous vos avis /retours, c'est intéressant.

En revanche, j'ai cru lire qu'il fallait mieux éviter les SCPI avec beaucoup d'étranger car on payait la fiscalité 2 fois.. pourriez vous faire un petit rappel ? Tous les assureurs sont dans le même panier à ne pas reverser les avantages ?
Quoi qu'il en soit si on choisi une SCPI avec un très bon TD, même si ce n'est pas très élégant de payer la fiscalité étrangère alors qu'on ne la payerait pas en Direct, on est qd même pas mal, non ?

A plus !

Mathieu

PS: bon bé voilà, ce qui devait arriver arriva... encore un petit tableau....

Afficher la pièce jointe 20269

Matt, de mon point de vu, c'est le contraire.
Les SCPi avec un bon % à l'étranger sont à privilégier.
Des mécanismes fiscaux sont mis en place pour éviter cette double fiscalité.
Globalement, à l'étranger, tu évites les PS.
De plus, en AV, tu bénéficies d'une fiscalité très favorable (enveloppe fiscale).

D'autre part, à l'étranger, les crédits à taux variables sont privilégiés en immobilier, ce qui favorise les SCPI pouvant lever des fonds et investir sur des biens à fort rendement sans crédit.
Je ne sais pas si je suis clair car je fatigue ce soir et je ne veux pas te raconter de bêtises .
Si tu veux on en reparle, mais d'autres sont super férus sur tous ces sujets.

D'autres forumeux sont surement plus compétents sur ce sujet
A chaque fois que je me replonge dans la fiscalité des SCPI, j'ai une très forte migraine .. Bizarre ...

Le top pour cela est le mécanisme mis en place sur CorumVie.

Pour moi, la règle générale vu la situation, est de se méfier des scpi présentant un TD nettement < à 5%.

Que la force décisionnel soit avec toi

 

[Bossuet]

Matt, de mon point de vu, c'est le contraire.
Les SCPi avec un bon % à l'étranger sont à privilégier.
Des mécanismes fiscaux sont mis en place pour éviter cette double fiscalité.
Globalement, à l'étranger, tu évites les PS.

Pas avec les SCPI en AV

 

[calimero77]

Merci pour tous vos avis /retours, c'est intéressant.

En revanche, j'ai cru lire qu'il fallait mieux éviter les SCPI avec beaucoup d'étranger car on payait la fiscalité 2 fois..

Effectivement les SCPI avec beaucoup d'investissement a l'étranger sont a éviter en AV a cause de la double imposition (prélèvement à la source du pays étranger + 17.2% de prélèvement sociaux en France). C'est pour cela que je n'ai pas mis Pierval Santé dans la liste des 5.
Remake Live est aussi très investie a l'étranger mais comme elle n'a pas de frais d'entrée et (pour le moment) un très bon rendement on va dire que ça compense la double imposition.

 

[Pascal 75]

Pas avec les SCPI en AV

Oui, il y a effectivement une particularité fiscale pour les scpi étrangères en AV. merci @Bossuet et @calimero77.
Je savais bien que j'allais dire des bêtises car trop fatigué

Seul CorumLife fait bénéficier ses Clients du mécanisme fiscale du crédit d'impôt qui évite la double fiscalité.
Les autres, hélas, gardent le crédit d'impôts.

Pour information, il existe 2 mécanismes :

- Le crédit d'impôt (’Allemagne et l’Espagne ...)
- Les taux effectifs (Belgique, les Pays-Bas, ou le Portugal ...)

QQ pourra peut-être nous faire un rappel complet.
Je pense qu'il doit déjà y avoir un bilan sur ce sujet qq part sur le forum ?
Sinon, au final, l'enveloppe fiscale de l'AV reste hyper intéressante pour toutes les scpi (et pour les scpi étrangères).

De plus, les scpi étrangères ou partiellement étrangères ont d'autres avantages intrinsèques :

- Diversification du risque.
- Baux bcp plus long qu'en France.
- Loyers indexés sur l'inflation (comme en France) mais avec des taux d'inflation plus élevés qu'en France donc loyers avec de plus grandes augmentations.
- Avantage aux SCPi disposant de cash à investir au bon moment car les investisseurs locaux à l'étranger sont fortement pénalisés par des crédits à taux variables.
- J'en oublie surement.

Bonne soirée à tous.

 

[moietmoi]

Effectivement les SCPI avec beaucoup d'investissement a l'étranger sont a éviter en AV a cause de la double imposition (prélèvement à la source du pays étranger + 17.2% de prélèvement sociaux en France).

Non, cela ne se passe pas comme cela
L'imposition a l' étranger de revenus fonciers pour une personne morale, ( av et sci is) ne suit pas du tout la règle des particuliers.

 

[Akaz]

Oui, il y a effectivement une particularité fiscale pour les scpi étrangères en AV. merci @Bossuet et @calimero77.
Je savais bien que j'allais dire des bêtises car trop fatigué

Seul CorumLife fait bénéficier ses Clients du mécanisme fiscale du crédit d'impôt qui évite la double fiscalité. Les autres, hélas, gardent le crédit d'impôts.

Pour information, il existe 2 mécanismes :

- Le crédit d'impôt
- Les taux effectifs

QQ pourra peut-être nous faire un rappel complet.
Je pense qu'il doit déjà y avoir un bilan sur ce sujet qq part sur le forum ?
Sinon, au final, l'enveloppe fiscale de l'AV reste hyper intéressante pour toutes les scpi (et pour les scpi étrangères). De plus, les scpi étrangères ou partiellement étrangères ont d'autres avantages intrinsèques.

Bonne soirée à tous.

Pour se faire une idée des rendements net de fiscalité étrangère

 

[Pascal 75]

Bien d'accord avec vous, je garde mon Epargne Foncière, mais c'est bien conscient du fait que cette SCPI aurait un TD encore plus moyen si elle était revalorisée à hauteur de sa décote.

La vraie raison de ma fidélité envers cette SCPI est qu'à 75 ans, je rechigne désormais à payer des droits d'entrée importants qu'il me resterait à amortir si je l'arbitrais pour une autre SCPI.
La solution serait de trouver une bonne SCI ou un FD. Or le vieux contrat Mes Placements-Liberté dans lequel cette SCPI est logée ne propose en ce moment que 9 SCI très moyennes à mes yeux, et il faut se lever tôt matin pour y dégoter un bon FD.

bsr,

Voici, effectivement, la "longue" liste des FDs sur cette AV (que je trouve très bien par ailleurs) :
Cette AV a été la première à inclure Activimmo ... suivi par toutes les autres "Spirica"

 

[sorcier]

En revanche, j'ai cru lire qu'il fallait mieux éviter les SCPI avec beaucoup d'étranger car on payait la fiscalité 2 fois..

Correcte pour la part étrangère.

Remake fait exception car le taux de distribution est très bon même après fiscalité étrangère. En plus elle n'a pas des frais d'investissement.

De la liste j'ai, par ordre de volume:

1 - Remake Live
2 - Épargne Pierre
3 - Altixia Cadence XII
4 - Activimmo
5 - Épargne Foncière
6 - Immorente

Je suis confiant à propos de la valorisation des 4 premières. Pour les autres j'ai des doutes, mais je les garde.

 

[moietmoi]

Correcte pour la part étrangère.

Non.
En assurance vie, donc pour une personne morale la fiscalité n'a rien a voir avec la fiscalité des particuliers. Que cela soit pour les revenus loyers de la scpi, que pour les plus values internes,( vente d'un bien par la SCPI,)

 

[sorcier]

Non.
En assurance vie, donc pour une personne morale la fiscalité n'a rien a voir avec la fiscalité des particuliers. Que cela soit pour les revenus loyers de la scpi, que pour les plus values internes,( vente d'un bien par la SCPIpersonne morale.,)

Que la fiscalité soit différente n'empêche que l'on ait en train de payer des impôts étrangers sans avoir droit à un crédit d'impôt ou autre compensation comme avec la détention en direct:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/page-105#post-539205

Par exemple, si on prend le rapport de Remake Live et on voit ce qu'on a perçu par part en assurance vie (3.24 euros), on voit bien qu'on a payé l'impôt étranger mais sans pouvoir le déduire car on est en AV. Cela correspond à avoir payé 19 % d'impôt étranger sans compensation (indépendamment d'une fiscalité de particulier ou de personne morale).

 

[Richard 1er]

bsr,

Voici, effectivement, la "longue" liste des FD sur cette AV (que je trouve très bien par ailleurs) :
Cette AV a été la première à inclure Activimmo .. suivi par toutes les autres "Spirica"

Afficher la pièce jointe 20275

Bjr @Pascal Eric ,
C'est gentil d'avoir essayé de chercher pour moi, au cas où je n'aurais pas su le faire, et ça me rassure de voir que nous avons trouvé la même chose.

Simplement j'enrage un peu ce matin de voir que pour TIKEHAU 2027 leurs délais de validation d'arbitrage s'étirent en longueur puisque pour une date de saisie du 25/08 et une date de valeur fixée au 28/08, je suis toujours en "attente de valorisation" ce matin du 31/08. Peut-être cela signifie-t-il que la revente de mes mes parts d'OPCI Silver Génération leur pose problème ?

Car [et c'est juste une parenthèse que j'ouvre ici ! ] pour ne prendre que l'exemple de mes parts Remake Live (encore elle !) logées dans Epargne Evolution 2 cette fois, mon nouvel arbitrage mensuel Fonds Euro Génération / Remake Live fait hier est déjà validé ce matin !

 

[Pascal 75]

Non.
En assurance vie, donc pour une personne morale la fiscalité n'a rien a voir avec la fiscalité des particuliers. Que cela soit pour les revenus loyers de la scpi, que pour les plus values internes,( vente d'un bien par la SCPI,)

Bonjour "Moietmoi",

Ok, tu dis "Non" à @sorcier. Tu as peut être raison.
Ce qui serait constructif c'est de dire pourquoi et ce qu'il en est exactement selon toi stp.
De mon coté, la fiscalité des SCPI (surtout en AV) ça me donne la migraine

On ne peut pas dire "NON" à un post sans rien expliquer à la suite il me semble ?

Trouves tu qu'un simple "NON" est informatif et intéressant pour la communauté du Forum ?
De son coté, Sorcier a argumenté et documenté sa réflexion ...
Tu es visiblement très compétent en matière de fiscalité, il serait bon que tu partages tes connaissances stp ?
Tu peux aussi partager un lien si tu as déjà développé le sujet ailleurs sur le Forum ?

Bien cdt

 

[Pascal 75]

Bjr @Pascal Eric ,
c'est gentil d'avoir essayé de chercher pour moi, au cas où je n'aurais pas su le faire, et ça me rassure de voir que nous avons trouvé la même chose.

Simplement j'enrage un peu ce matin de voir que pour TIKEHAU 2027 leurs délais de validation d'arbitrage s'étirent en longueur puisque pour une date de saisie du 25/08 et une date de valeur fixée au 28/08, je suis toujours en "attente de valorisation" ce matin du 31/08. Peut-être cela signifie-t-il que la revente de mes mes parts d'OPCI Silver Génération leur pose problème ?

Car [c'est juste une parenthèse que j'ouvre ici ! ] pour ne prendre que l'exemple de mes parts Remake Live (encore elle !) logées dans Epargne Evolution 2 cette fois, mon nouvel arbitrage mensuel Fonds Euro Génération / Remake Live fait hier est déjà validé ce matin !

Merci Richard .

Concernant le FD imposant, de manière surprenante, des frais d'entrée, il s'agit de Tikehau 2025 et non 2027.
Sur T2027, tu ne devrais pas avoir de problème.
Sur l'attente (6 jours), cela me paraît relativement correct pour l'instant. De toute façon tu auras bien une date de valeur en date du 28, soit 3 jours. Il s'agit de ton opération sur un Spirica ?

Oui, parfois, les arbitrages peuvent être longs.
Bien sur, cela dépend des périodicités de valorisation (surtout pour les UdC en immobilier) : la cotation peut être hebdomadaire, mensuelle ou bimensuelle.
Cependant, par expérience, lorsque cela dure trop longtemps, il peut parfois y avoir un "couac informatique".
En ce cas, je n 'hésite pas à alerter mon courtier qui, lui même contacte l'assureur.
Et, comme par miracle, parfois l'arbitrage est passé le lendemain ...

Les pires AV en terme de délais pourraient être (expérience purement perso. / il y a peut-être une grande variabilité ?):

- Le conservateur
- L'AFER
- Sérénipierre (Primonial)
- AV de SwissLife

Suravenir, Spirica, générali sont assez efficaces sur ce sujet + mise en place de rachats en ligne "instantanés" ou "48 heures".

bien à toi.

 

[Richard 1er]

Concernant le FD imposant, de manière surprenante, des frais d'entrée, il s'agit de Tikehau 2025 et non 2027.
Sur T2027, tu ne devrais pas avoir de problème.

Bien sur, cela dépend des périodicités de valorisation (surtout pour les UdC en immobilier) : la cotation peut être hebdomadaire, mensuelle ou bimensuelle.

Suravenir, Spirica, générali sont assez efficaces sur ce sujet + mise en place de rachats en ligne "instantanés" ou "48 heures".

Encore merci pour ces explications complémentaires, Pascal Eric.

À propos de la périodicité plus ou moins longue de cotation des UC immobilières, je suis à la recherche de celle de la SC PROXIMA VIE, accessible dans le contrat PATRIMEA PREMIUM, car là aussi, j'ai hâte de me voir confirmée sa tendance haussière. Pour l'instant, elle n'a pas bougé depuis mon achat d'il y a un mois.

Il faut te dire que je suis un éternel impatient, surtout depuis que je suis à la retraite et que je n'ai pas grand chose d'autre à faire que surveiller mes comptes !

 

[Buffeto]

À l’inverse, les salons de coiffure (72.419 euros)

Selon Challenges, les procédures de liquidation et de redressements judiciaires de salons de coiffure ont explosé de 50% en 2022........

 

[Blister]

Selon Challenges, les procédures de liquidation et de redressements judiciaires de salons de coiffure ont explosé de 50% en 2022........

Oui j'ai lu ça dans la lettre de Marc Fiorentino