synthèse SCI/SCPI en AV

[Blister]

Il faut te dire que je suis un éternel impatient, surtout depuis que je suis à la retraite et que je n'ai pas grand chose d'autre à faire que surveiller mes comptes !

Rassurez-vous, vous être loin d'être le seul dans cette situation
Toutes les personnes ayant affaire à des retraités le constatent.
C'est justement le moment de sa vie où on a le plus de temps et les meilleures conditions pour gérer au mieux son patrimoine et les petites affaires du quotidien.

 

[lariflette1976]

Nouveau tableau sur les SCPI disponibles en AV (sur Spirica Spirit)

Version améliorée, corrigée et complétée ! Les critères me sont personnels... Il peut y avoir quelques erreurs ou retards.

Au 10/08/2023, avec Société de Gestion, Prix de Souscription, Valeur de Retrait, Frais de Souscription, Valeur de reconstitution, Décote, Endettement, Capi., TOF, Parts en attente, Distribution, TRI, etc.

Merci pour cela..

 

[Darkedge84]

Correcte pour la part étrangère.

Remake fait exception car le taux de distribution est très bon même après fiscalité étrangère. En plus elle n'a pas des frais d'investissement.

De la liste j'ai, par ordre de volume:

1 - Remake Live
2 - Épargne Pierre
3 - Altixia Cadence XII
4 - Activimmo
5 - Épargne Foncière
6 - Immorente

Je suis confiant à propos de la valorisation des 4 premières. Pour les autres j'ai des doutes, mais je les garde.

Je suis comme toi en volume avec PF Grand Paris à la place d Épargne Foncière et Pierval Santé en plus (1ere position)

Avec un investissement il y a un an sur l AV je ne peux que regarder tout ça de loin

Apres que les parts baissent, si ça remonte par la suite et que le rendement reste quasi identique (entre 4 et 7) ça me va très bien

J avais longuement hésité à partir sur un prêt sur les SCPI mais je trouvais ça risqué et on m avait un peu bougé sur le forum de mémoire . J ai préféré les mettre en AV et prendre un appartement avec le prêt. Lui il s autofinance c est parfait

Des connaissances dans les banques m avaient dit que j aurai dû sécuriser (CAT, AV fonds euros) car cela allait bouger plutôt que de prendre les SCPI en AV (ou autre)

1 an après je vois que cela s affole sur ces SCPI et qu ils n avaient peut-être pas tort

Apres je n ai qu un an de recul donc on ne va pas s affoler

Perso je n ai pas de stratégie à part attendre , ou peut être laisser les revenus sur le Fonds euros au lieu d arbitrer sur les SCPI quasi tous les mois . Si elles baissent il faudra passer à remettre dessus ça équilibrera dans le temps

Je ne vois aucun intérêt de retirer dans la panique , on perd les frais (7-8%) payés trop récemment

 

[lariflette1976]

Soyons clairs, personne n'a intérêt à faire peur sur les SCPI, surtout pas la presse économique qui dépend largement de ces annonceurs pour ses numéros spéciaux. Je vous invite à voir la version papier de l'article du Particulier, et de compter le nombre de pubs pour des SCPI dans le numéro en question (ou n'importe quel numéro).

Dans le même genre, le sous-entendu de votre message @agra07 me met mal à l'aise. Parce que certains ont des SCPI et ont intérêt à ce que les choses "ne s'aggravent pas", on devrait se freiner de dire ce qu'on pense ? Enjoliver la réalité ? Occulter les risques ? Cela me dérange. Si nous étions des professionnels, on serait du mauvais côté de la barrière pour l'AMF là. Mais je vous comprends peut-être mal, une clarification de votre pensée serait opportune.

=> La réalité, c'est qu'à peu près tout le monde a intérêt à se mentir et à voir la situation en rose sur les SCPI, pour des raisons financières (sociétés de gestion, journaux, porteurs de part). Soyons justes, certains essaient d'être honnêtes malgré ces intérêts financiers et essaient de compenser ce biais, mais beaucoup n'en sont même pas conscients.

Exemple typique : très rares sont ceux qui, depuis que la hausse des taux a commencé, ont alerté sur l'impact mécanique et prévisible que cela risquait d'avoir sur les valorisations des SCPI. J'ai vu un family office le faire, et un seul CGP (Patrimea), mais ce produit très rémunérateur en frais / rétrocommissions pour les courtiers reste une drogue pour intermédiaires/courtiers et journaux. C'est malsain.

Si le débat est biaisé dans un sens, c'est clairement en faveur des SCPI, et il faut, pour celui qui hésite à en acheter, bien garder en tête que les "conseils" sont largement intéressés. Les SCPI ne font pas exception sur ce sujet, c'est identique au Pinel, au "conseil" de votre banquier, ou aux primes de parrainage qui influent sur les produits poussés par certains internautes jusque sur les forums. Un courtier qui vend une SCPI va toucher 5% de votre investissement, upfront. Dur de ne pas voir les choses avec une lunette rose quand on a une telle incitation...
=>Il ne faut pas tout jeter à la poubelle dans ces conseils, mais savoir lire avec cette grosse réserve en tête, et décider par soi-même, en prenant tous les éléments, pas juste les positifs.

Sur ce point, les SCPI sont aujourd'hui comme les fonds tech investis dans des licornes : tout le monde sait que les valorisations passées (de l'époque des taux bas) sont irréalistes, et qu'il faudra matérialiser les pertes. Mais on attend en faisant comme si de rien n'était, ou on insiste sur les opportunités, en ne parlant que très rapidement des risques, réels, qui arrivent encore à l'horizon, pour ne pas obérer la collecte des fonds futurs. Ce n'est pas sain. Ce n'est pas pour rien que l'AMF a à nouveau tapé du point sur la table la semaine dernière en demandant aux sociétés de gestion d'accélérer leurs revalorisations.

Au global, les SCPI ont des qualités, déjà bien résumées par beaucoup ici. Mais il reste des risques réels et importants, que je résumerais ainsi :

• Effet confiance des baisses de valeurs de part qui vont arriver. On sait d'ores et déjà qu'au moins une demi douzaine de SCPI devraient encore décoter, voir l'autre fil
• Nouvelles baisses de valeurs de part, y compris pour les SCPI qui ont déjà baissé. A ce stade, les taux d'intérêt ne baissent pas, et continuent à monter. Si les taux restent hauts, il y aura d'autres mauvaises nouvelles cumulatives avec les précédentes.
• Risque économique, des sociétés qui ne peuvent plus payer leurs loyers fortement augmentés par l'inflation et vont déménager dans des surfaces moins coûteuses ou, c'est triste mais c'est ainsi, fermer tout simplement (commerce). Avec les 3/6/9, on est au début uniquement de ce phénomène
• Dégradation de l'économie, avec une récession dont on ne cesse de parler (mais qui n'est toujours pas là) qui pourrait plus encore réduire la demande
• Risque réglementaire (exemple à Paris [lien réservé abonné]), venant diminuer la valeur des biens ou les rendements
• Effets(s) boule de neige d'une décollecte, forçant à vendre des actifs au pire moment :
  • décollecte causée par les institutionnels (SCI forcés de vendre leurs SCPI ou assureurs préférant investir dans des obligations, plus rentables que des SCPI en ce moment avec moins de frais).
  • décollecte causée par les épargnants qui 1. vendent en masse (cf. la situation sur Patrimo, au hasard), sur fond de perte de confiance dans le produit. Je reposte ce graph de Tangram, qui donne une idée du temps de latence entre baisse de la valeur de part, et baisse de la collecte (6-12 mois).

Afficher la pièce jointe 20229

• décollecte causée par les épargnants qui, tout simplement, n'achètent plus de SCPI car c'est un produit qui rapporte moins que le coût du crédit nécessaire
• Cela pourrait même toucher les "bonnes" SCPI, forçant à revendre des biens (peu probable) ou empêchant de saisir les opportunités du moment (plus probable).

Nul besoin de sombrer dans le bashing anti-SCPI pour être conscient du fait qu'il y a des risques à l'horizon, plus que par le passé, et que la prudence s'impose. Qui plus est quand on peut avoir le même rendement cible avec 0 de frais d'entrée en investissant en obligataire...

Il y a urgence à attendre avant d'investir en SCPI, quite à laisser un peu de rendement sur la table.

Détails sur le risque réglementaire avec le nouveau PLU à Paris [lien réservé abonné] :

Post très bien construit avec beaucoup de données pertinentes...Sincèrement merci..

 

[Pascal 75]

Post très bien construit avec beaucoup de données pertinentes...Sincèrement merci..

Je confirme et je switch mon pour un sur ce post.

 

[SCPIMANN]

Que la fiscalité soit différente n'empêche que l'on ait en train de payer des impôts étrangers sans avoir droit à un crédit d'impôt ou autre compensation comme avec la détention en direct:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/page-105#post-539205

Par exemple, si on prend le rapport de Remake Live et on voit ce qu'on a perçu par part en assurance vie (3.24 euros), on voit bien qu'on a payé l'impôt étranger mais sans pouvoir le déduire car on est en AV. Cela correspond à avoir payé 19 % d'impôt étranger sans compensation (indépendamment d'une fiscalité de particulier ou de personne morale).

Afficher la pièce jointe 20302

Attention car bien que cela soit vrai dans la majorité des cas, ce n'est par exemple par le cas avec l'assurance vie CORUM LIFE.

En effet, avec ce contrat l'assureur (CORUM L'EPARGNE) verse sur le contrat 100% du dividendes/loyer BRUT des SCPI. En reprenant l'exemple ci-dessus cela veut dire que c'est 4.01€ qui sont reversés sur le contrat assurance vie.
--> C'est donc un grand avantage de ce contrat

Sources:
1/ Mail de CORUM: "Nous ne prenons pas la fiscalité sur les revenus fonciers dans le cadre de l’assurance-vie (les revenus bruts sont donc des revenus nets)."

2/ Vidéo CORUM sur le contrat CORUM LIFE: Lien vers la vidéo (intervention à 41mn et 20 secondes) [lien réservé abonné]

L’intervenante indique que les dividendes des SCPI qui sont versés dans le cadre de l’AV sont bruts de fiscalité étrangère, tel qu’on peut le voir dans les relevés trimestriels. Il n’y a donc pas de double-imposition du fait de l’enveloppe AV (c’est à dire une fiscalisation des revenus à l’étranger, le crédit d’impôt étant "perdu", puis une fiscalisation lors des retraits de l’AV), contrairement à ce qu’on peut souvent lire sur les divers forums spécialisés.

 

[Pascal 75]

Attention car bien que cela soit vrai dans la majorité des cas, ce n'est par exemple par le cas avec l'assurance vie CORUM LIFE.

En effet, avec ce contrat l'assureur (CORUM L'EPARGNE) verse sur le contrat 100% du dividendes/loyer BRUT des SCPI. En reprenant l'exemple ci-dessus cela veut dire que c'est 4.01€ qui sont reversés sur le contrat assurance vie.
--> C'est donc un grand avantage de ce contrat

Sources:
1/ Mail de CORUM: "Nous ne prenons pas la fiscalité sur les revenus fonciers dans le cadre de l’assurance-vie (les revenus bruts sont donc des revenus nets)."

2/ Vidéo CORUM sur le contrat CORUM LIFE: Lien vers la vidéo (intervention à 41mn et 20 secondes) [lien réservé abonné]

L’intervenante indique que les dividendes des SCPI qui sont versés dans le cadre de l’AV sont bruts de fiscalité étrangère, tel qu’on peut le voir dans les relevés trimestriels. Il n’y a donc pas de double-imposition du fait de l’enveloppe AV (c’est à dire une fiscalisation des revenus à l’étranger, le crédit d’impôt étant "perdu", puis une fiscalisation lors des retraits de l’AV), contrairement à ce qu’on peut souvent lire sur les divers forums spécialisés.

Oui, je l'ai déjà dit précédemment (#1.048).
et je confirme ta remarque.

"SCPIMann" : ce nom sympa sous entend que tu es un archi "fan" de scpi ?

 

[SCPIMANN]

Oui, je l'ai déjà dit précédemment (#1.048).
et je confirme ta remarque.

"SCPIMann" : ce nom sympa sous entend que tu es un archi "fan" de scpi ?

Bien vu, j'ai beaucoup investi en SCPI à crédit il y a 4/5 ans.

 

[Pascal 75]

Bien vu, j'ai beaucoup investi en SCPI à crédit il y a 4/5 ans.

Du coup (si crédit) essentiellement en direct ?
Cette stratégie (à effet de levier) était très judicieuse il y a 4/5 ans
Peux tu donner qq détails sur ton portefeuille (par thématique si tu le souhaites) ?
As tu calibré ton portefeuille de scpi en % du total de ton patrimoine ?
As tu été impacté par les dernières baisses ?
Bien cdt

 

[Blister]

Du coup (si crédit) essentiellement en direct ?

Vu la question, vous n'avez pas les bases

 

[Blister]

Du coup (si crédit) essentiellement en direct ou as tu réussi à lier crédit et scpi en AV ?
En tout cas, cette stratégie (à effet de levier) était très judicieuse il y a 4/5 ans
Peux tu donner qq détails sur ton portefeuille (par thématique si tu le souhaites) ?
As tu calibré ton portefeuille de scpi en % du total de ton patrimoine ?
As tu été impacté par les dernières baisses ?
Bien cdt

C'est une enquête pour le fisc ? lol

 

[Buffeto]

Cette stratégie (à effet de levier) était très judicieuse il y a 4/5 ans

moi j'ai fait ça à partir de 2007

As tu calibré ton portefeuille de scpi en % du total de ton patrimoine ?

non juste je me suis arrêté à la limite de l'ISF puis de l'IFI

As tu été impacté par les dernières baisses ?

absolument pas .

 

[SCPIMANN]

Du coup (si crédit) essentiellement en direct ?
Cette stratégie (à effet de levier) était très judicieuse il y a 4/5 ans
Peux tu donner qq détails sur ton portefeuille (par thématique si tu le souhaites) ?
As tu calibré ton portefeuille de scpi en % du total de ton patrimoine ?
As tu été impacté par les dernières baisses ?
Bien cdt

Je me suis passionné sur le sujet des SCPI il y a 6 ans et depuis j’ai lu beaucoup de littérature sur le sujet et pris contact avec divers courtier spécialisés (LINXEA, PRIMALIANCE, SCPI 8, FRANCE SCPI,….) pour trouver du financement à crédit.

Bref, au final après beaucoup de temps et après 3 ans d’investissement au fil de l’eau je possède les SCPI suivantes :

- INTERPIERRE 25 KE A CREDIT
- NOVAPIERRE ALLEMAGNE 25 KE A CREDIT
- VENDOME REGIONS 25 KE A CREDIT
- ACTIPIERRE EUROPE 4 KE EN CASH [vendu en 2022]
- CORUM ORIGIN 70KE DONT 60 A CREDIT
- CORUM XL 42KE DONT 38 A CREDIT
- PIERVAL SANTE 66KE A CREDIT
- EPARGNE PIERRE 60 KE A CREDIT
- PLACEMENT PIERRE 30 KE A CREDIT
- IMMORENTE 30KE A CREDIT
- IMMO PLACEMENT 40KE DONT 20 A CREDIT

Ma stratégie a été diversifié au maximum les SCPI et les sociétés de gestion en fonction des critères ci-dessus ce qui m’a amené à ma sélection.

Le financement à crédit:

Offre du CFF (2017): A cause de la fiscalité et du levier qu’il procure je voulais acheter à crédit. Je suis donc passé pour mes 3 premiers investissement par PRIMALIANCE, ils travaillaient avec CAFPI qui a une cellule spécifique investissement SCPI. Ils avaient à l’époque (2017) un partenariat avec le CFF (Crédit Foncier de France) qui pouvait financer une large palette de SCPI (pas CORUM) avec 25KE minimum avec ADI externe en plus mais le taux du crédit était de 2,45% sur 20 ans. Par contre il fallait être propriétaire de son logement (fini de le payer je crois) et du coup emprunter à 2 si on était propriétaire à 2….j’ai donc du convaincre ma conjointe…..

Offre du CEMP (2018): 1 an plus tard j’ai voulu investir dans d’autres SCPI. J’ai trouvé une autre offre en passant par LINXEA, qui avait un partenariat avec le même gars CAFPI mais avec le CEMP (Caisse d’Epargne Midi Pyrénnée) par contre c’était 100KE minimum sur 3 SCPI différents maximum et même contrainte que le CFF au niveau d’emprunter à 2 et propriétaire sans crédit. J’ai du coup emprunté 110000 KE sur 4 SCPI…..Taux de 2% sur 20 ans mais assurance interne CNP 0,4%.
Au bout d’un mois de crédit j’ai immédiatement fait une substitution d’assurance grâce à la loi hamon et mon assurance est tombé à 0,1%.

Offre du CACF (2018): Oui mais voilà je voulais absolument du CORUM, j’ai trouvé des offres de financement mais il fallait mettre 100k dans la SCPI et je ne voulais pas mettre toutes mes billes dans le même panier….bref en contactant directement la société de gestion ils ont un partenariat avec le CACF ( Crédit Agricole Consummer Finance) qui fait du crédit conso et finance CORUM….mon taux à mai 2018 était de 2,8% sur 15 ans sans assurance……
C’est cher mais je pouvais enfin emprunter seul et je voulais absolument de cette SCPI alors j’ai fait comme ça…..

Offre d’une banque (2019): Tout fonctionnait bien mais je voulais racheter à crédit certaines des SCPI que j’avais déjà mais seul cette fois ci + IMMO PLACEMENT qui est une SCPI à capital fixe qui ouvrait une enveloppe de 25 millions d’euros pour réaliser une augmentation de capital.
J’ai appelé d’autres courtier comme meilleurSCPI qui a un super outil de suivi des SCPI d’ailleurs….Mais mon désire d’emprunter seul et pas plus de 30KE par SCPI était impossible sauf pour une offre bancaire mais il fallait mettre mon logement en hypothèque….j’ai refusé…..
Du coup en désespoir de cause j’ai décidé d’appeler des banque au hasard de ma ville…..en général les banques finance à crédit seulement leur propre SCPI mais tout est négociable…..moi mon Conseiller Patrimonial ne pouvait financer que les SCPI AEW CILOGER et impossible d’en financer d’autres…..et je suis client et bon client depuis 20 ans….. Bref, pour la faire courte j’ai trouvé une agence bancaire qui a été OK de me financer à crédit pour le montant que je voulais les SCPI que je voulais…..j’en revenais pas avec des supers conditions de crédit….. (1,1% sur 20 ans et assurance externe)…
Bref, j’ai sauté sur l’occasion et en suis très content, seul contre partie, domicilier mon salaire, ouverture d’un prévoyance et apport d’épargne….j’ai donc changé de banque et ne le regrette pas!

2020: J’ai réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).

Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu’un de plutôt prudent, je pense avoir minimisé les risques en multipliant les SCPI ET les sociétés des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,…) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,…).
A ce jour je n'ai constaté aucune baisse de valorisation (que des augmentations, surtout CORUM ORIGIN).
Mais ce qui m'intéresse le plus ce n'est pas la valeur de la part mais la régularité des loyers !!

En 2021 j'en ai pris pour 20ke en assurance vie (activimmo, alter cadexia XII, épargne foncière, PF GRAND PARIS, remake live, ect....) des petits montants mais sur d'autres SCPI ainsi qu'en SCI.
Maintenant j'arrête l'immo c'est une très importante partie de mon patrimoine, maintenant je m'oriente vers des ETF World (je cherche toujours du pépère lol).

 

[Pascal 75]

Je me suis passionné sur le sujet des SCPI il y a 6 ans et depuis j’ai lu beaucoup de littérature sur le sujet et pris contact avec divers courtier spécialisés (LINXEA, PRIMALIANCE, SCPI 8, FRANCE SCPI,….) pour trouver du financement à crédit.

Bref, au final après beaucoup de temps et après 3 ans d’investissement au fil de l’eau je possède les SCPI suivantes :

- INTERPIERRE 25 KE A CREDIT
- NOVAPIERRE ALLEMAGNE 25 KE A CREDIT
- VENDOME REGIONS 25 KE A CREDIT
- ACTIPIERRE EUROPE 4 KE EN CASH [vendu en 2022]
- CORUM ORIGIN 70KE DONT 60 A CREDIT
- CORUM XL 42KE DONT 38 A CREDIT
- PIERVAL SANTE 66KE A CREDIT
- EPARGNE PIERRE 60 KE A CREDIT
- PLACEMENT PIERRE 30 KE A CREDIT
- IMMORENTE 30KE A CREDIT
- IMMO PLACEMENT 40KE DONT 20 A CREDIT

Ma stratégie a été diversifié au maximum les SCPI et les sociétés de gestion en fonction des critères ci-dessus ce qui m’a amené à ma sélection.

Le financement à crédit:

Offre du CFF (2017): A cause de la fiscalité et du levier qu’il procure je voulais acheter à crédit. Je suis donc passé pour mes 3 premiers investissement par PRIMALIANCE, ils travaillaient avec CAFPI qui a une cellule spécifique investissement SCPI. Ils avaient à l’époque (2017) un partenariat avec le CFF (Crédit Foncier de France) qui pouvait financer une large palette de SCPI (pas CORUM) avec 25KE minimum avec ADI externe en plus mais le taux du crédit était de 2,45% sur 20 ans. Par contre il fallait être propriétaire de son logement (fini de le payer je crois) et du coup emprunter à 2 si on était propriétaire à 2….j’ai donc du convaincre ma conjointe…..

Offre du CEMP (2018): 1 an plus tard j’ai voulu investir dans d’autres SCPI. J’ai trouvé une autre offre en passant par LINXEA, qui avait un partenariat avec le même gars CAFPI mais avec le CEMP (Caisse d’Epargne Midi Pyrénnée) par contre c’était 100KE minimum sur 3 SCPI différents maximum et même contrainte que le CFF au niveau d’emprunter à 2 et propriétaire sans crédit. J’ai du coup emprunté 110000 KE sur 4 SCPI…..Taux de 2% sur 20 ans mais assurance interne CNP 0,4%.
Au bout d’un mois de crédit j’ai immédiatement fait une substitution d’assurance grâce à la loi hamon et mon assurance est tombé à 0,1%.

Offre du CACF (2018): Oui mais voilà je voulais absolument du CORUM, j’ai trouvé des offres de financement mais il fallait mettre 100k dans la SCPI et je ne voulais pas mettre toutes mes billes dans le même panier….bref en contactant directement la société de gestion ils ont un partenariat avec le CACF ( Crédit Agricole Consummer Finance) qui fait du crédit conso et finance CORUM….mon taux à mai 2018 était de 2,8% sur 15 ans sans assurance……
C’est cher mais je pouvais enfin emprunter seul et je voulais absolument de cette SCPI alors j’ai fait comme ça…..

Offre d’une banque (2019): Tout fonctionnait bien mais je voulais racheter à crédit certaines des SCPI que j’avais déjà mais seul cette fois ci + IMMO PLACEMENT qui est une SCPI à capital fixe qui ouvrait une enveloppe de 25 millions d’euros pour réaliser une augmentation de capital.
J’ai appelé d’autres courtier comme meilleurSCPI qui a un super outil de suivi des SCPI d’ailleurs….Mais mon désire d’emprunter seul et pas plus de 30KE par SCPI était impossible sauf pour une offre bancaire mais il fallait mettre mon logement en hypothèque….j’ai refusé…..
Du coup en désespoir de cause j’ai décidé d’appeler des banque au hasard de ma ville…..en général les banques finance à crédit seulement leur propre SCPI mais tout est négociable…..moi mon Conseiller Patrimonial ne pouvait financer que les SCPI AEW CILOGER et impossible d’en financer d’autres…..et je suis client et bon client depuis 20 ans….. Bref, pour la faire courte j’ai trouvé une agence bancaire qui a été OK de me financer à crédit pour le montant que je voulais les SCPI que je voulais…..j’en revenais pas avec des supers conditions de crédit….. (1,1% sur 20 ans et assurance externe)…
Bref, j’ai sauté sur l’occasion et en suis très content, seul contre partie, domicilier mon salaire, ouverture d’un prévoyance et apport d’épargne….j’ai donc changé de banque et ne le regrette pas!

2020: J’ai réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).

Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu’un de plutôt prudent, je pense avoir minimisé les risques en multipliant les SCPI ET les sociétés des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,…) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,…).
A ce jour je n'ai constaté aucune baisse de valorisation (que des augmentations, surtout CORUM ORIGIN).
Mais ce qui m'intéresse le plus ce n'est pas la valeur de la part mais la régularité des loyers !!

En 2021 j'en ai pris pour 20ke en assurance vie (activimmo, alter cadexia XII, épargne foncière, PF GRAND PARIS, remake live, ect....) des petits montants mais sur d'autres SCPI ainsi qu'en SCI.
Maintenant j'arrête l'immo c'est une très importante partie de mon patrimoine, maintenant je m'oriente vers des ETF World (je cherche toujours du pépère lol).

Merci bcp pour ce partage d'expérience et bravo pour ce parcours très intéressant.
Je remarque qu'il n'y a pas de "Bancaire" dans ton portefeuille

 

[thierrybourgogne]

Bonjour,

Je suis nouveau sur le forum et il faudra que je pense rapidement à me présenter.

Client de Perial, j'ai eu beaucoup de mal à joindre le service clients en fin de journée. Auparavant, j'avais appelé mesplacements.fr car c'est là que j'ai acheté il y a 4 ou 5 ans, à chaque fois, en nue propriété, du Perial Grand Paris, du Novapierre Allemagne et Cristal rente.

J'ai aussi des parts de Perial Grand Paris en pleine propriété.

Mes placements m'indique par tél. ce jour qu'une baisse égale ou supérieure à 10% va être annoncée par Perial pour PFO2 demain. Rien d'officiel mais pour annoncer les hausses de cette SCPI ces dernières années, mes placements ne s'est jamais trompé.

Perial (très longue discussion ce jour, donc) : les nuages s'accumulent sur PfO2, c'est confirmé. Les particuliers et les institutionnels quittent le navire. Quant à Perial Grand Paris, il faudra attendre au moins 4 à 5 mois pour vendre ses parts si Perial trouve une contrepartie.

Enfin, je me plains que les derniers comptes rendus de Perial voient la vie en rose (tout va bien...); on me répond que Perial va écrire à tous les associés dans quelques jours. Jusqu'à présent, silence assourdissant. Mon précédent appel tél. (il y a quelques jours seulement) avec Perial s'est mal passé : je suis tombé sur un conseiller qui connaissait moins bien les SCPI maison que moi. Je lui ai par ex. posé une question sur Wework, l'un des principaux locataires de Perial Grand Paris, dont la santé n'est pas florissante...

Après deux mois de vacances, certains vont rentrer avec la gueule de bois. Je peux me tromper mais...

Je détiens 500 parts de Perial Grand Paris moitié en nue propriété moitié en pleine propriété. Ma PV est de 100 euros par part mais ça c'était jusqu'à aujourd'hui.

Les journaux qui encensaient certaines sociétés de gestion il y a encore quelques mois ont visiblement changé leur fusil d'épaule. Pas très correct mais humain. Bref, je crains à présent une crise de liquidité et il n'est pas exclu que plus de SCPI que prévu finissent par être impactées.

Bien à vous.

 

[Pascal 75]

Bonjour,

Je suis nouveau sur le forum et il faudra que je pense rapidement à me présenter.

Client de Perial, j'ai eu beaucoup de mal à joindre le service clients en fin de journée. Auparavant, j'avais appelé mesplacements.fr car c'est là que j'ai acheté il y a 4 ou 5 ans, à chaque fois, en nue propriété, du Perial Grand Paris, du Novapierre Allemagne et Cristal rente.

J'ai aussi des parts de Perial Grand Paris en pleine propriété.

Mes placements m'indique par tél. ce jour qu'une baisse égale ou supérieure à 10% va être annoncée par Perial pour PFO2 demain. Rien d'officiel mais pour annoncer les hausses de cette SCPI ces dernières années, mes placements ne s'est jamais trompé.

Perial (très longue discussion ce jour, donc) : les nuages s'accumulent sur PfO2, c'est confirmé. Les particuliers et les institutionnels quittent le navire. Quant à Perial Grand Paris, il faudra attendre au moins 4 à 5 mois pour vendre ses parts si Perial trouve une contrepartie.

Enfin, je me plains que les derniers comptes rendus de Perial voient la vie en rose (tout va bien...); on me répond que Perial va écrire à tous les associés dans quelques jours. Jusqu'à présent, silence assourdissant. Mon précédent appel tél. (il y a quelques jours seulement) avec Perial s'est mal passé : je suis tombé sur un conseiller qui connaissait moins bien les SCPI maison que moi. Je lui ai par ex. posé une question sur Wework, l'un des principaux locataires de Perial Grand Paris, dont la santé n'est pas florissante...

Après deux mois de vacances, certains vont rentrer avec la gueule de bois. Je peux me tromper mais...

Je détiens 500 parts de Perial Grand Paris moitié en nue propriété moitié en pleine propriété. Ma PV est de 100 euros par part mais ça c'était jusqu'à aujourd'hui.

Les journaux qui encensaient certaines sociétés de gestion il y a encore quelques mois ont visiblement changé leur fusil d'épaule. Pas très correct mais humain. Bref, je crains à présent une crise de liquidité et il n'est pas exclu que plus de SCPI que prévu finissent par être impactées.

Bien à vous.

Bonjour et bienvenu.
Pour PFO2, la messe est dite (même si ils ont bien apuré leur dette).
Par contre, pour PF Grand Paris, je n'avais pas encore eu d'échos à ce point négatif.
Tu as eu d'autres détails ?
bien cdt

 

[thierrybourgogne]

Pour Grand Paris, je sais seulement qu'il faut attendre désormais très longtemps pour vendre ses parts. Les quelques jours ou quelques semaines, c'est fini.La société est en train de chercher des solutions pour répondre aux demandes des vendeurs. Et ça, c'est parce qu'on sort de deux mois de vacances. La rentrée va commencer dans quelques jours. Affaire à suivre en tout cas et de près.

J'ai l'impression que certaines sociétés de gestion sont dépassées ou ont nié la réalité. Tout s'accélère en tout cas et je rejoins ce qui a été très bien dit plus haut aussi par un contributeur : personne n'a trop intérêt à dire ce qu'il en est.

Si j'ai bien compris, Perial a demandé une nouvelle valorisation de son patrimoine immobilier. L'AMF est passée par là.

Bien à vous.

 

[Axiles]

2020: J’ai réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).

Maintenant j'arrête l'immo c'est une très importante partie de mon patrimoine, maintenant je m'oriente vers des ETF World (je cherche toujours du pépère lol).

Félicitations pour votre très bonne gestion du sujet emprunt. C'est rondement mené 0,95% sur 15 ans pour des SCPI.

Et je suis en ligne avec vous, il est très important d'avoir un patrimoine équilibré. On ne met pas tous ses oeufs dans le même panier. Avoir une exposition actions en parallèle de l'immobilier est une excellente chose, presque impérative devrais-je dire quand on a l'horizon d'investissement adapté.

Par curiosité, votre exposition immobilier résidentiel et d'investissement est de combien vs celle actions ?

Enfin, je me plains que les derniers comptes rendus de Perial voient la vie en rose (tout va bien...);

Les journaux qui encensaient certaines sociétés de gestion il y a encore quelques mois ont visiblement changé leur fusil d'épaule. Pas très correct mais humain. Bref, je crains à présent une crise de liquidité et il n'est pas exclu que plus de SCPI que prévu finissent par être impactées.

Bien à vous.

Les SCPI sont le royaume de l'opacité. Comme un fonds €, la valorisation est ce que veut la société de gestion. Ce n'est pas pour rien que l'AMF s'énerve vraiment sur le sujet.

Ca ne veut pas dire que c'est un produit à jeter à la poubelle, mais il est indispensable de le savoir. Car les swings peuvent être très brutaux. Les SCPI sont un produit volatil, dont la volatilité est juste masquée par le fait que le SRI est calculé sur 5 ans et que leurs cycles sont plus longs.

Bon courage à vous dans ces moments désagréables.

 

[Pascal 75]

Pour Grand Paris, je sais seulement qu'il faut attendre désormais très longtemps pour vendre ses parts. Les quelques jours ou quelques semaines, c'est fini.La société est en train de chercher des solutions pour répondre aux demandes des vendeurs. Et ça, c'est parce qu'on sort de deux mois de vacances. La rentrée va commencer dans quelques jours. Affaire à suivre en tout cas et de près.

J'ai l'impression que certaines sociétés de gestion sont dépassées ou ont nié la réalité. Tout s'accélère en tout cas et je rejoins ce qui a été très bien dit plus haut aussi par un contributeur : personne n'a trop intérêt à dire ce qu'il en est.

Si j'ai bien compris, Perial a demandé une nouvelle valorisation de son patrimoine immobilier. L'AMF est passée par là.

Bien à vous.

Une question sachant que tu as échangé récemment avec Perial :
A partir du moment où une demande de rachat est enregistrée sur la base d'un prix donnée au moment de l'envoi du formulaire ; En cas de baisse de la valeur de part, le gestionnaire peut-il modifier en conséquence la valorisation de ton rachat ?
cdt

 

[Blister]

Et ça, c'est parce qu'on sort de deux mois de vacances. La rentrée va commencer dans quelques jours. Affaire à suivre en tout cas et de près.

Effectivement la rentrée de septembre (après les annonces d'Amundi et les vacances) va inévitablement sonner le tocsin des demandes de rachats et arbitrages par les petits porteurs.

Et même si les sociétés de gestion restent assez discrètes sur le sujet, les articles de presse qui relayent les baisses de valorisation vont contribuer à diffuser largement l'information.