synthèse SCI/SCPI en AV

[Bossuet]

Une question sachant que tu as échangé récemment avec Perial :
A partir du moment où une demande de rachat est enregistrée sur la base d'un prix donnée au moment de l'envoi du formulaire ; En cas de baisse de la valeur de part, le gestionnaire peut-il modifier en conséquence la valorisation de ton rachat ?
cdt

Si cela n'a pas encore été exécuté, il te demande si tu annules, ou si tu maintiens l'offre... au nouveau prix.

 

[Blister]

Je me suis passionné sur le sujet des SCPI il y a 6 ans et depuis j’ai lu beaucoup de littérature sur le sujet et pris contact avec divers courtier spécialisés (LINXEA, PRIMALIANCE, SCPI 8, FRANCE SCPI,….) pour trouver du financement à crédit.

Bref, au final après beaucoup de temps et après 3 ans d’investissement au fil de l’eau je possède les SCPI suivantes :

- INTERPIERRE 25 KE A CREDIT
- NOVAPIERRE ALLEMAGNE 25 KE A CREDIT
- VENDOME REGIONS 25 KE A CREDIT
- ACTIPIERRE EUROPE 4 KE EN CASH [vendu en 2022]
- CORUM ORIGIN 70KE DONT 60 A CREDIT
- CORUM XL 42KE DONT 38 A CREDIT
- PIERVAL SANTE 66KE A CREDIT
- EPARGNE PIERRE 60 KE A CREDIT
- PLACEMENT PIERRE 30 KE A CREDIT
- IMMORENTE 30KE A CREDIT
- IMMO PLACEMENT 40KE DONT 20 A CREDIT

Ma stratégie a été diversifié au maximum les SCPI et les sociétés de gestion en fonction des critères ci-dessus ce qui m’a amené à ma sélection.

Le financement à crédit:

Offre du CFF (2017): A cause de la fiscalité et du levier qu’il procure je voulais acheter à crédit. Je suis donc passé pour mes 3 premiers investissement par PRIMALIANCE, ils travaillaient avec CAFPI qui a une cellule spécifique investissement SCPI. Ils avaient à l’époque (2017) un partenariat avec le CFF (Crédit Foncier de France) qui pouvait financer une large palette de SCPI (pas CORUM) avec 25KE minimum avec ADI externe en plus mais le taux du crédit était de 2,45% sur 20 ans. Par contre il fallait être propriétaire de son logement (fini de le payer je crois) et du coup emprunter à 2 si on était propriétaire à 2….j’ai donc du convaincre ma conjointe…..

Offre du CEMP (2018): 1 an plus tard j’ai voulu investir dans d’autres SCPI. J’ai trouvé une autre offre en passant par LINXEA, qui avait un partenariat avec le même gars CAFPI mais avec le CEMP (Caisse d’Epargne Midi Pyrénnée) par contre c’était 100KE minimum sur 3 SCPI différents maximum et même contrainte que le CFF au niveau d’emprunter à 2 et propriétaire sans crédit. J’ai du coup emprunté 110000 KE sur 4 SCPI…..Taux de 2% sur 20 ans mais assurance interne CNP 0,4%.
Au bout d’un mois de crédit j’ai immédiatement fait une substitution d’assurance grâce à la loi hamon et mon assurance est tombé à 0,1%.

Offre du CACF (2018): Oui mais voilà je voulais absolument du CORUM, j’ai trouvé des offres de financement mais il fallait mettre 100k dans la SCPI et je ne voulais pas mettre toutes mes billes dans le même panier….bref en contactant directement la société de gestion ils ont un partenariat avec le CACF ( Crédit Agricole Consummer Finance) qui fait du crédit conso et finance CORUM….mon taux à mai 2018 était de 2,8% sur 15 ans sans assurance……
C’est cher mais je pouvais enfin emprunter seul et je voulais absolument de cette SCPI alors j’ai fait comme ça…..

Offre d’une banque (2019): Tout fonctionnait bien mais je voulais racheter à crédit certaines des SCPI que j’avais déjà mais seul cette fois ci + IMMO PLACEMENT qui est une SCPI à capital fixe qui ouvrait une enveloppe de 25 millions d’euros pour réaliser une augmentation de capital.
J’ai appelé d’autres courtier comme meilleurSCPI qui a un super outil de suivi des SCPI d’ailleurs….Mais mon désire d’emprunter seul et pas plus de 30KE par SCPI était impossible sauf pour une offre bancaire mais il fallait mettre mon logement en hypothèque….j’ai refusé…..
Du coup en désespoir de cause j’ai décidé d’appeler des banque au hasard de ma ville…..en général les banques finance à crédit seulement leur propre SCPI mais tout est négociable…..moi mon Conseiller Patrimonial ne pouvait financer que les SCPI AEW CILOGER et impossible d’en financer d’autres…..et je suis client et bon client depuis 20 ans….. Bref, pour la faire courte j’ai trouvé une agence bancaire qui a été OK de me financer à crédit pour le montant que je voulais les SCPI que je voulais…..j’en revenais pas avec des supers conditions de crédit….. (1,1% sur 20 ans et assurance externe)…
Bref, j’ai sauté sur l’occasion et en suis très content, seul contre partie, domicilier mon salaire, ouverture d’un prévoyance et apport d’épargne….j’ai donc changé de banque et ne le regrette pas!

2020: J’ai réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).

Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu’un de plutôt prudent, je pense avoir minimisé les risques en multipliant les SCPI ET les sociétés des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,…) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,…).
A ce jour je n'ai constaté aucune baisse de valorisation (que des augmentations, surtout CORUM ORIGIN).
Mais ce qui m'intéresse le plus ce n'est pas la valeur de la part mais la régularité des loyers !!

En 2021 j'en ai pris pour 20ke en assurance vie (activimmo, alter cadexia XII, épargne foncière, PF GRAND PARIS, remake live, ect....) des petits montants mais sur d'autres SCPI ainsi qu'en SCI.
Maintenant j'arrête l'immo c'est une très importante partie de mon patrimoine, maintenant je m'oriente vers des ETF World (je cherche toujours du pépère lol).

Bravo pour cette stratégie très ordonnée et réfléchie.

 

[thierrybourgogne]

SCPI : que se passe-t-il pour les demandes de retrait passées avant une baisse de prix ?​

Voir : [lien réservé abonné]

Extrait : "Le 23 juillet quand l’annonce d’une baisse de prix de 12,4% pour Rivoli Avenir Patrimoine est tombée, une partie des demandes en attente de retrait n’avaient pas encore été exécutées. Or si une demande de retrait est non exécutée au jour de la baisse de prix, l’associé n’a d’autre choix que de retirer sa demande ou de la maintenir au nouveau prix inférieur. Pour les porteurs concernés, le choix est donc mince : maintenir leur ordre de retrait au nouveau prix déprécié de 246,58 € en conservant leur rang attribué dans le carnet d'ordres ou annuler leur ordre de retrait s'ils n'acceptent pas ce nouveau prix."

 

[Pascal 75]

SCPI : que se passe-t-il pour les demandes de retrait passées avant une baisse de prix ?​

Voir : [lien réservé abonné]

Extrait : "Le 23 juillet quand l’annonce d’une baisse de prix de 12,4% pour Rivoli Avenir Patrimoine est tombée, une partie des demandes en attente de retrait n’avaient pas encore été exécutées. Or si une demande de retrait est non exécutée au jour de la baisse de prix, l’associé n’a d’autre choix que de retirer sa demande ou de la maintenir au nouveau prix inférieur. Pour les porteurs concernés, le choix est donc mince : maintenir leur ordre de retrait au nouveau prix déprécié de 246,58 € en conservant leur rang attribué dans le carnet d'ordres ou annuler leur ordre de retrait s'ils n'acceptent pas ce nouveau prix."

Merci @thierrybourgogne
Je le redoutais

 

[Blister]

Merci @thierrybourgogne
Je le redoutais

C'est quand même mieux que si la demande de rachat était irrévocable est exécutée à un prix ignoré par le porteur de parts

 

[Blister]

_

 

[Julien954]

Bonjour,

Pour information, un groupe bancaire suspend temporairement la commercialisation de 5 SCPI jugées à risque.

Il est attendu une révision du prix de part de :

- PERIAL PF Grand Paris
- PERIAL PFO2
- PRIMONIAL Patrimmo Commerce
- PRIMONIAL Primopierre
- AEW Fructirégions Europe

En somme, une bonne partie de ces SCPI ont été identifiées en difficulté par le forum.

L'assèchement des souscriptions ne va pas arranger la liquidité...

La rentrée s'annonce douloureuse pour les SCPI.

De plus, il semble que les SCPI "bancaires" et certaines sociétés de gestion accumulent les déconvenues avec plusieurs baisses de SCPI pour la même société de gestion.

 

[Pascal 75]

Les scpi comportant un fort % d'institutionnels seront à étudier de près.
- > Corum : 0% d'institutionnels ...
En effet, les institutionnels n'ont pas les mêmes contraintes que nous en termes de frais d'acquisition (8 à 12%).
En conséquence, ils peuvent vendre en masse sans la contrainte de ces frais ...
Donc, une scpi fortement "exposée" aux institutionnels peut basculer rapidement en "non liquidité" ?

 

[Blister]

Les SCPI sont le royaume de l'opacité.

Il me semble également qu'il y a de l'opacité dans la gestion des demandes de rachat.
Au final, il n'y a pas de visibilité sur le carnet d'ordres.
Comment avoir la certitude que certains zinzins ne passent pas devant les PP ? Etc...
Aucun moyen de vérifier et contrôler cela.

 

[moietmoi]

Par exemple, si on prend le rapport de Remake Live et on voit ce qu'on a perçu par part en assurance vie (3.24 euros), on voit bien qu'on a payé l'impôt étranger mais sans pouvoir le déduire car on est en AV. Cela correspond à avoir payé 19 % d'impôt étranger sans compensation (indépendamment d'une fiscalité de particulier ou de personne morale).

Bonjour, ce tableau correspond il a une assurance vie? Ou bien c'est le tableau général ?
Scpimann a précisé ce que j'écrivais plus haut.
Par manque de temps , je n'ai pu développer j'y reviendrai

 

[Darkedge84]

J ai 5000 euros de PF Grand Paris sur mon AV Spirit 2 depuis plus d’un an, est ce que ça vaut le coup de les arbitrer d après vous avant l’annonce ? Ou c est déjà trop tard… (Frais d AV/SCPI 300 euros à l époque, loyers à date 200 euros) : perte sèche de 100 euros mais si je replace à 3/4% dans 1 an c est rattrapé

Pour le reste j ai PiervalSante RemakeLive Activimmo Épargne Pierre Cadence XII Immorente dans les mêmes proportions

Sinon je laisse et on verra bien

 

[Axiles]

J ai 5000 euros de PF Grand Paris sur mon AV Spirit 2 depuis plus d’un an, est ce que ça vaut le coup de les arbitrer d après vous avant l’annonce ? Ou c est déjà trop tard… (Frais d AV/SCPI 300 euros à l époque, loyers à date 200 euros) : perte sèche de 100 euros mais si je replace à 3/4% dans 1 an c est rattrapé

Pour le reste j ai PiervalSante RemakeLive Activimmo Épargne Pierre Cadence XII Immorente dans les mêmes proportions

Sinon je laisse et on verra bien

C'est probablement trop tard pour éviter la baisse (de +10% a priori, soit plusieurs années de rendement).

Comme toujours, s'il n'était pas trop tard, la question à se poser serait de savoir si le produit est bon sur le long terme. Par exemple pour les autres SCPI à risque d'une revalo à la baisse. Si j'applique ce raisonnement à PFO2 :

• 4.3% de rendement en 2022, c'est très moyen. Le rendement va passer à 4.8% a priori avec la baisse (en supposant 12% de baisse). Ce n'est pas cata. Ventre mou.
• Il faut aussi creuser sur les perspectives d'évolution des loyers (quels types de bien ? Bien localisés ou à risque ? etc.)
• Il faut aussi intégrer le risque, réel, d'une vente massive de la SCPI par les investisseurs, et son endettement. Tout cela peut aboutir à forcer la SCPI à vendre ses actifs en catastrophe. Cercle vicieux.

=> Vous l'aurez compris, ce n'est pas un conseil, plus une méthodologie possible pour prendre la décision. Et la réponse ne me semble pas évidente
=> Confronté au même choix (sur RAP & Primopierre), j'ai tout vendu (on parlait de 5k€ uniquement aussi, ça simplifie). Le risque d'emballement à la baisse me semble trop élevé dans le contexte actuel.

 

[Pascal 75]

J ai 5000 euros de PF Grand Paris sur mon AV Spirit 2 depuis plus d’un an, est ce que ça vaut le coup de les arbitrer d après vous avant l’annonce ? Ou c est déjà trop tard… (Frais d AV/SCPI 300 euros à l époque, loyers à date 200 euros) : perte sèche de 100 euros mais si je replace à 3/4% dans 1 an c est rattrapé

Pour le reste j ai PiervalSante RemakeLive Activimmo Épargne Pierre Cadence XII Immorente dans les mêmes proportions

Sinon je laisse et on verra bien

bjr,

Techniquement, rien ne t'empêche d'arbitrer avant la baisse dont nous ignorons la date il me semble ?
Perial va baisser "PFO2" et "PF Grand Paris" de manière concomitante ... ou séparément ... ? comment savoir ?
Ce sera aujourd'hui, lundi prochain ou en fin de semaine prochaine ... ? qui peut le dire ?

Maintenant, cela est-il pertinent ... tu as fait tes calculs qui semble justes... @Axiles t'a donné d'excellents éléments de réflexions ...
Tu as toutes les cartes en mains pour prendre la bonne décision qui sera ... la tienne.
De mon coté, j'ai appliqué le principe de précaution ayant une meilleure antériorité et bénéficiant de PV...
Tiens nous au courant

 

[Buffeto]

extrait de cette page [lien réservé abonné] : " Concernant les distributions observées, elles ne faiblissent pas sur la moyenne du marché : « Dans ce contexte économique, les SCPI, même si elles peuvent être également impactées, restent un placement relativement stable avec un rendement moyen supérieur à 4,5% en 2022 », estime Gautier Delabrousse-Mayoux, le président d’Iroko,"

 

[Shonen07]

Bonjour,

Pour information, un groupe bancaire suspend temporairement la commercialisation de 5 SCPI jugées à risque.

Il est attendu une révision du prix de part de :

- PERIAL PF Grand Paris
- PERIAL PFO2
- PRIMONIAL Patrimmo Commerce
- PRIMONIAL Primopierre
- AEW Fructirégions Europe

En somme, une bonne partie de ces SCPI ont été identifiées en difficulté par le forum.

L'assèchement des souscriptions ne va pas arranger la liquidité...

La rentrée s'annonce douloureuse pour les SCPI.

De plus, il semble que les SCPI "bancaires" et certaines sociétés de gestion accumulent les déconvenues avec plusieurs baisses de SCPI pour la même société de gestion.

Bonjour,

Pouvez-vous cité la source svp ?

 

[Darkedge84]

J ai fait un test ils me prennent 150 euros de frais (??) pour arbitrage de 5000 euros

Je ne sais pas ce que sont ces frais ? Alors ils te prennent au début , au milieu… à la fin…

Ça fait 3% de frais de sortie

 

[Fonlade]

Bonjour,
Il s'agit surement de la pénalité de 3% en cas de rachat/arbitrage sous les 3 ans après l'investissement dans l'UC ?

 

[Pascal 75]

J ai 5000 euros de PF Grand Paris sur mon AV Spirit 2 depuis plus d’un an, est ce que ça vaut le coup de les arbitrer d après vous avant l’annonce ? Ou c est déjà trop tard… (Frais d AV/SCPI 300 euros à l époque, loyers à date 200 euros) : perte sèche de 100 euros mais si je replace à 3/4% dans 1 an c est rattrapé

Pour le reste j ai PiervalSante RemakeLive Activimmo Épargne Pierre Cadence XII Immorente dans les mêmes proportions

Sinon je laisse et on verra bien

Pour info : La baisse de PFO2 est pour aujourd'hui.
Pour PF Grand Paris : Pas d'annonce prévue à très court terme ... mais la vigilance est de mise.
cdt

 

[Pascal 75]

J ai fait un test ils me prennent 150 euros de frais (??) pour arbitrage de 5000 euros

Oui, il s'agit indubitablement des frais de pénalité de sortie avant 3 ans ...

 

[Darkedge84]

Oui, il s'agit indubitablement des frais de pénalité de sortie avant 3 ans ...

Merci Pascal pour tes deux réponses

Oui donc ça ne vaut pas le coup

Trop tôt… j ai pas absorbé les frais de départ (7%) + frais de sortie (3%)

Merci à tous pour vos messages