SCPI ?

[dodo1]

Investir dans l'immobilier me tenterait bien, mais je ne souhaite pas passer du temps à cherche des locataires, faire des réparations, etc...

Tu peux aussi passer par un gestionnaire de bien qui s'occupera de tout.

 

[poam5356]

La nue propriété est intéressante du point de vue décote?

La nue-propriété est très bien en prévision de la retraite. Les parts sont acquises avec une décote parfois importante, 20 ou 30% (il me semble même avoir vu du -40%), mais vous ne touchez pas les revenus de la SCPI pendant 10 ou 15 ans. Donc pas d'impôts à payer.
Au terme, la part récupère l'usufruit et vous touchez des revenus sur un nombre bien plus élevé de parts que dans le cas d'un achat en direct.
D'où l'intérêt de le faire pour avoir un complément de retraite.

 

[fabulon]

Tu peux aussi passer par un gestionnaire de bien qui s'occupera de tout.

Et c'est plus intéressant financièrement? Et surtout, n'est-ce pas moins sur?

La nue-propriété est très bien en prévision de la retraite. Les parts sont acquises avec une décote parfois importante, 20 ou 30% (il me semble même avoir vu du -40%), mais vous ne touchez pas les revenus de la SCPI pendant 10 ou 15 ans. Donc pas d'impôts à payer.
Au terme, la part récupère l'usufruit et vous touchez des revenus sur un nombre bien plus élevé de parts que dans le cas d'un achat en direct.
D'où l'intérêt de le faire pour avoir un complément de retraite.

Intéressant. Pour 5 ans, ça vaut le coup?

Et enfin (pas sur) il vaut mieux investir 100k maintenant pendant 5 ans, puis encore 100k pendant les 5 années suivantes ou directement 200k pendant 10 ans ? (sans être boule de cristal sur les taux d'intérêts, etc...)

 

[dodo1]

Et c'est plus intéressant financièrement? Et surtout, n'est-ce pas moins sur?

Moi, j'ai opté pour ce choix pour l'instant, je n'ai pas eu de soucis, cela a le coup, mais c'est déductible.

 

[Buffeto]

A la louche, et en admettant que les devenus à déclarer s'élèvent à 3900€... Et si je ne fais pas d'erreur : Vous devriez avoir 17,2% de PS + 30% d'IR sur (3900€ (revenus) - 1900€ (intérêts)) la 1ère année.

oui c'est correct. ne JAMAIS oublier que c'est l'immobilier qui est le plus taxé en France . je dis ca pour alimenter le grand débat national puisqu'il parait que les "riches" possédants ne contribuent pas suffisamment .

les " riches " possédants sont donc les plus taxés sur les revenus immo mais ils le sont aussi en faisant partie des seuls 48% de français qui payent l'IR ...

dans ces conditions on se demande bien pourquoi la yellow mania n'a pas une branche anti-impots spécifique dédiées aux " riches " possédants

 

[Buffeto]

La nue propriété est intéressante du point de vue décote?

certes mais là , on part sur un autre projet patrimonial .....

l'achat en NP signifie de pouvoir assumer les remboursements du crédit durant toute le durée du démembrement sans avoir de revenus en contre partie .

personnellement je préfère le conseiller aux investisseurs qui ont de belles liquidités dont il n'auront pas l'utilité pendant plusieurs années . ca évite d'avoir un crédit

 

[fabulon]

certes mais là , on part sur un autre projet patrimonial .....

l'achat en NP signifie de pouvoir assumer les remboursements du crédit durant toute le durée du démembrement sans avoir de revenus en contre partie .

personnellement je préfère le conseiller aux investisseurs qui ont de belles liquidités dont il n'auront pas l'utilité pendant plusieurs années . ca évite d'avoir un crédit

Il me semblait que vu les faibles taux de crédit immo, c'était intéressant de prendre à crédit!

 

[Buffeto]

Il me semblait que vu les faibles taux de crédit immo, c'était intéressant de prendre à crédit!

bien sur et je ne dis pas le contraire......encore une fois tout dépend de la situation de chacun …..

imagine que j'hérite de 200k€ dont je n'ai pas l'utilisation dans les 5ans à venir ...comment vais je les utiliser en sachant que les livrets conventionnels ne rapportent plus rien , que les AV sont aux alentours de 2% et que mon objectif de retraite serait d'avoir des revenus complémentaires dans 5ans sans augmenter mon IR actuel qui est déjà énormissime ( clin d'œil à la yellow-mania )…...

à mon avis l'une des solutions les plus intéressante serait d'acheter de la NP de SCPI en cash .

 

[fabulon]

Effectivement!
J'ai 2 livrets A pleins, tu me conseillerais donc d'en injecter au moins une partie dans le crédit?

Bon, je vais contacter Primaliance et Linxea, et leur demander qu'ils me fassent des simulations en pleine et nue propriété, et je reviendrai vers vous.

Merci en tous cas pour tous ces éclaircissements!

 

[Buffeto]

J'ai 2 livrets A pleins, tu me conseillerais donc d'en injecter au moins une partie dans le crédit?

sans les mettre à zéro ca donne environ 40k€ de liquidités.

comme on était parti sur 80k€ grosso modo tu pourrais effectivement n'emprunter que 40k€ pour acheter 80k€ de NP .
ca te fera des mensualités acceptables.


si bien entendu tu ne penses pas avoir besoin de ces 40k€ durant la période de démembrement

 

[mvhrb888]

Il me semblait que vu les faibles taux de crédit immo, c'était intéressant de prendre à crédit!

à mon avis l'une des solutions les plus intéressante serait d'acheter de la NP de SCPI en cash .

Alors du coup, acheter en NP à crédit n'a pas d'intérêt sur le plan fiscal ; comme on ne touche pas de loyers on ne peut pas déduire les intérêts de l'emprunt ? Ou peut-on quand même les déduire du revenu global ?

 

[Buffeto]

Alors du coup, acheter en NP à crédit n'a pas d'intérêt sur le plan fiscal ; comme on ne touche pas de loyers on ne peut pas déduire les intérêts de l'emprunt ? ?

tu peux les déduire d'autres revenus fonciers si tu en as par ailleurs

 

[moietmoi]

Bon, je vais contacter Primaliance et Linxea, et leur demander qu'ils me fassent des simulations en pleine et nue propriété, et je reviendrai vers vous.

les simulations sont souvent un argument commercial ou marketing; les 2 principales variables étant aussi des inconnues: le rendement futur et la valorisation à venir de la part;

Il me semblait que vu les faibles taux de crédit immo, c'était intéressant de prendre à crédit!

le crédit est intéressant pour faire jouer l'effet de levier.'(acheter ce que l'on ne pourrait pas s'offrir) Dans le cas de nue pro comme il n' y a pas de loyer, (pendant le temps du démembrement) les intérêts ne sont pas déductibles( sauf autre revenu foncier par ailleurs)

Intéressant. Pour 5 ans, ça vaut le coup?

Et enfin (pas sur) il vaut mieux investir 100k maintenant pendant 5 ans, puis encore 100k pendant les 5 années suivantes ou directement 200k pendant 10 ans ? (sans être boule de cristal sur les taux d'intérêts, etc...)

au sujet de la nue pro;
Dans ce cas en achetant tout de suite à crédit, tu bénéficies des taux actuels et tu doubles l'effet de levier, mais tu double aussi la mensualité de crédit; Par ailleurs dans ce cas je pense qu il faut au moins répartir sur 2 ou 3 scpi

 

[fabulon]

Bonjour,
Je reviens vers vous après contact avec mon CF de la banque postale et avec la société Primaliance.

- Banque postale:
un crédit à un taux intéressant de environ 1% (à affiner) sur 5 ans (durée souhaitée) avec peut-être une assurance à 0,23 si la MGEN veut bien assurer un crédit pour de la scpi.
Par contre, la scpi (il ne m'a parlé que de celle là) est LAFFITTE Pierre, et n'est pas une des plus performantes.

- Primaliance:
Ses contacts bancaires ne font pas de prêt sur 5 ans... Et compte tenu des incertitudes, des études des gamins dans 5 ans, ça ne me tente pas de faire un crédit sur 10 ans.
Il me propose donc soit :

• un crédit conso à 1,93% avec aucun frais de garantie, aucun frais de dossier et une assurance facultative. (est-ce bien raisonnable de se priver d'assurance?) Les intérêts d'emprunt seraient néanmoins déductibles des impots. (c'est vrai ça pour un crédit conso?) Le choix dans les scpi est plus restreint, mais il y en a quand même de pas mal (Les SCPI éligibles sont PFO2 [lien réservé abonné], Primovie [lien réservé abonné], Epargne Foncière [lien réservé abonné], Edissimmo [lien réservé abonné], Génépierre [lien réservé abonné], LF Europimmo [lien réservé abonné], Primopierre [lien réservé abonné], Patrimmo Commerce [lien réservé abonné], Rivoli Avenir Patrimoine [lien réservé abonné], Multimmobilier 2 [lien réservé abonné].)

• Ou alors, il me propose d'acheter sans crédit, tous les 6 mois, petit bout par petit bout.

Qu'en pensez vous?

 

[Buffeto]

Qu'en pensez vous?

que tu dois négocier avec la banque postale qui , pour ce coup ci ,est relativement bien placée au niveau du crédit , pour qu'ils te financent la SCPI de ton choix .

tu lui mets le marché en main : je choisi la SCPI que je veux et vous financez ou ….rien.

pour Primaliance 1.93% c'est trop cher. donc s'il y a moyen de faire mieux pourquoi pas ?

 

[Babooche]

Bonjour,

Je me permet aussi de vous soumettre un projet que ma proposé un conseillé en patrimoine.
Un investissement de 100K à crédit sur 20 ans sur du Primopierre.

Au niveau du crédit j'obtiens un 2,90% plus une assurance à à,22% int.

J'ai deux inquiétudes.
- Le taux du crédit. Je pensais que ça tournait plutôt autour de 2,30 que 2,90.
- Le fait que tout l'investissement soit placer sur une seule SCPI.

Je suppose que le dernier point est difficile à conseillé mais avez vous un avis sur le taux ?
Est ce que je me trompais totalement en imaginant quelque chose de l'ordre de 2,30 ?

Merci

 

[fabulon]

que tu dois négocier avec la banque postale qui , pour ce coup ci ,est relativement bien placée au niveau du crédit , pour qu'ils te financent la SCPI de ton choix .

tu lui mets le marché en main : je choisi la SCPI que je veux et vous financez ou ….rien.

T'es sur que c'est faisable ça?
J'avais cru comprendre que ça ne les intéressait pas du tout, et que du coup, ils veulent pas financer...

 

[Buffeto]

T'es sur que c'est faisable ça?
J'avais cru comprendre que ça ne les intéressait pas du tout, et que du coup, ils veulent pas financer...

une négociation c'est une négociation ...il faut que les 2 parties soient gagnantes .
donc là il te " vendent " un crédit plus des SCPI " moyennes ".
donc ils sont bcp plus gagnants que toi ....

 

[Buffeto]

Est ce que je me trompais totalement en imaginant quelque chose de l'ordre de 2,30 ?

j'ai tapé tes chiffres sur meilleur.....com et j'obtiens 1.59% plus 0.36 d'assurance .

 

[fabulon]

Je viens de voir que Primonial Reim et Corum faisait de l'achat programmé de SCPI. (Chez corum, ils appellent ça le plan épargne immobilier [lien réservé abonné] )
Ca permettrait de mettre une somme tous les mois, sans faire de crédit.
Qu'est ce que ça cache? Y a t'il des gros frais derrière?