SCPI ?

[Buffeto]

Si Buffeto passe par là, je serais très étonné qu'il ne confirme pas.

je confirme .

pour qu'il y ait déductibilité des intérêts il faut que le crédit soit affecté à l'achat immobilier . donc pour un crédit personnel c'est impossible de déduire …..

 

[fabulon]

Bonjour,
Le gars que j'ai eu de chez Primaliance me l'a pourtant affirmé: "un crédit à la consommation affecté aux parts de SCPI (déduction tout de même des intérêts d'emprunt) "
Donc, est-ce que c'est fait en bon et due forme pour que ça passe, ou est-ce que je vais me faire retoquer par les impots?

 

[Buffeto]

"un crédit à la consommation affecté aux parts de SCPI (déduction tout de même des intérêts d'emprunt) "

puisqu'il est affecté , normalement , ca passe .

 

[Aristide]

Un crédit à la consommation - stricto sensu -"affecté" pour un achat de parts de SCI n'est pas conforme au code de la consommation.

De part ce code ce doit être un crédit crédit immobilier avec l'offre et les procédures définies pour lesdits crédits immobiliers.

Maintenant comment le fisc réagira; je n'en sais rien.

Cdt

 

[moietmoi]

A aucun moment le bofip ne précise le type de prêt;
Les contribuables soumis au régime réel d’imposition (BOI-RFPI-DECLA-20 [lien réservé abonné]) peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location (I § 20 et suivants).
Du moment qu'il s'agit d'un prêt et que le contribuable peut montrer que ce prêt a été utilisé en répondant exclusivement aux conditions ci dessus, les intérêts sont déductibles; Ainsi par exemple une avance sur un contrat d'assurance vie génère des interêts qui sont déductibles... la matérialité du prêt étant établie par le remboursement effectif au terme du prêt;

 

[poam5356]

Intéressant, ce commentaire.

 

[fabulon]

Merci pour les infos.
De toute façon, comme ce crédit conso est à un taux de 1,93%, ça vaut moyen le coup...

 

[Aristide]

Dès lors il semble que l'on puisse résumer et conclure ainsi les échanges antérieurs :

=> La banque qui ne respecte pas les procédures imposées par le code de la consommation s'expose:
+ A des sanctions civiles en cas de litige ultérieur avec l'emprunteur/acquéreur de parts de SCI (Nullité de la clause d'intérêts - déchéance du droit aux intérêts)
+ A des sanction pénales (3.750€ d'amende)

=> L'emprunteur/acquéreur de parts de SCI qui, sur demande du fisc, ne peut prouver par son contrat et/ou par des justificatifs de l'emploi des fonds en l'achat desdites parts s'expose à un redressement fiscal.

=>L'emprunteur/acquéreur de parts de SCI qui de par son contrat et/ou de par des justificatifs d'achats peut justifier de l'emploi des fonds audit achat ne court pas le risque de redressement.

Cdt

 

[fabulon]

Bonjour,
Voici la proposition de Linxea, qui me propose le crédit sur la période voulue, à savoir 5 ans.
Son partenaire est Primonial qui vend par la même occase ses SCPI.

Banque : Primonial Financement
Montant financé : 80K€
Durée : 5 ans
Taux : 1,55%
Assurance emprunteur : facultative
Frais de dossier PRIMONIAL : 1200€, financés avec le crédit (-50% si uniquement SCPI PRIMONIAL soit 600€)
Frais de garantie PRIMONIAL : 200€ par SCPI, financés avec le crédit
Frais d’intermédiation PRIMONIAL : 1000€, financés avec le crédit (-30% si uniquement SCPI PRIMONIAL soit 700€)
Possibilité de différé d’amortissement de 7 mois en option (si uniquement SCPI PRIMONIAL)
SCPI éligibles : PRIMOVIE, PRIMOPIERRE, PATRIMMO COMMERCE, PRIMOFAMILY et PATRIMMO CROISSANCE (PRIMONIAL), Immorente, Efimmo 1, Immorente 2 et Sofiprime (SOFIDY), Eurofoncière 2, Epargne Foncière, Multimmobilier 2, LF Opportunité Immo (LA FRANCAISE), Novapierre Allemagne, Novapierre 1, Interpierre France, Pierre 48 (PAREF), PFO 2 (PERIAL) et Epargne Pierre (VOISIN)
50% minimum SCPI PRIMONIAL
Pas d’apport demandé
Pas d’ouverture de compte, mensualités prélevées sur compte bancaire existant


1°) Est-ce intéressant?
2°) Si oui, ne devrais-je pas passer en direct avec Primonial?

 

[Buffeto]

Frais de dossier PRIMONIAL : 1200€,
Frais de garantie PRIMONIAL : 200€ par SCPI,
Frais d’intermédiation PRIMONIAL : 1000€,

c'est en sus des 10% de frais sur la SCPI ?

 

[fabulon]

J'ai l'impression que oui. Ca a l'air d'être pour le crédit.


J'ai aussi une question sur ce que l'on appelle les "frais de souscription".
J'ai cru comprendre que ce n'était pas des frais qui s'appliquaient à l'achat de la scpi, mais au contraire au retrait (vente des parts). Qu'en est-il?
Si j'achète pour 100 k€ de scpi avec frais de souscription de 10%, est-ce que les dividendes seront sur 100 k€ ou sur 90 k€ ?
Quand au retrait, c'est 10% par rapport à la somme investie au départ, ou c'est 10% de la valeur des parts au moment de la vente?

 

[Buffeto]

J
Si j'achète pour 100 k€ de scpi avec frais de souscription de 10%, est-ce que les dividendes seront sur 100 k€ ou sur 90 k€ ?

plutôt sur 90

 

[Babooche]

Je pensais que les 10% n'était payé qu'à la sortie ?
Donc logiquement les intérêts devrait être sur les 100K.
C'était d'ailleurs un des "avantages" des SCPI vs le direct. Ces frais de souscription étant mis en concurrence vs frais de notaire et d'agence. Dans un cas (SCPI) c'est payable à la fin quand dans l'autre cas (direct) c'est payable au départ

 

[poam5356]

Je pensais que les 10% n'était payé qu'à la sortie ?
Donc logiquement les intérêts devrait être sur les 100K.
C'était d'ailleurs un des "avantages" des SCPI vs le direct. Ces frais de souscription étant mis en concurrence vs frais de notaire et d'agence. Dans un cas (SCPI) c'est payable à la fin quand dans l'autre cas (direct) c'est payable au départ

Bonjour,
Pas certain que votre raisonnement soit le bon.
Si vous gardez vos parts 30 ans, est-ce que le gestionnaire va patienter pendant 30 ans avant de prélever ces frais?
S'ils ont pour nom "frais de souscription" et qu'ils servent à rémunérer le gestionnaire de la SCPI et le commercial, difficile d'imaginer qu'ils ne soient pas prélevés dès le départ.

Ceci dit, peu importe : le rendement, le DVM pour être plus précis, est toujours exprimé revenus versés durant l'année divisé par le prix moyen acquéreur de l'année.
Vous achetez 10 parts à 100 euros. Vous aurez investi 1000€ qui vous rapporteront du 5% annuel, soit 50€. Mais votre investissement ne vaut plus que 900€ qui est le prix que vous allez récupérer si vous vendez vos parts.

 

[Cresus93]

L'explication de Poam est bonne !
Les frais sont payés à la souscription, mais les rendements annoncés sont calculés sur le prix avant frais.

 

[fabulon]

Ok, merci.
L'important est bien que les rendements soient sur la totalité du capital investi!

 

[moietmoi]

sur une scpi

J'ai aussi une question sur ce que l'on appelle les "frais de souscription".
J'ai cru comprendre que ce n'était pas des frais qui s'appliquaient à l'achat de la scpi, mais au contraire au retrait (vente des parts). Qu'en est-il?
Si j'achète pour 100 k€ de scpi avec frais de souscription de 10%, est-ce que les dividendes seront sur 100 k€ ou sur 90 k€ ?
Quand au retrait, c'est 10% par rapport à la somme investie au départ, ou c'est 10% de la valeur des parts au moment de la vente?

il n'y a pas , à ce que j en sais de frais de souscription sur une scpi; il y a une valeur d'achat de la part et une valeur de retrait;
si vous achetez une part aujourd'hui à 100 valeur d'achat de la part, et que vous la revendez le jour même, ce sera à la valeur de retrait: de 9 à 14% en dessous de la valeur de part;qui est pourtant restée à 100;
le rendement est toujours indiqué par rapport à la valeur la part; et donc au fil du temps lorsque la valeur évolue le rendement annoncé ne rendra pas compte du rendement de "votre" investissement; j'achète à 100; 10 ans plus tard la part vaut 110 par exemple le rendement annoncé est de 5% soit 5,5euros ; pour moi le rendement sera donc de 5,5%

 

[Cresus93]

... ce qui revient bien à payer des frais de souscription.

 

[fabulon]

Bonjour,
Je reviens vers vous une nouvelle fois: mon CF (la banque postale), voyant que je n'étais pas très chaud pour les SCPI maison (lafitte pierre par exemple) m'a redirigé vers la BPE (Banque privée européenne).

Lors du 1er entretien (téléphonique) avec le conseiller de la BPE, il m'a surtout parlé de LMNP...
Or, je n'y connais rien du tout. Quels sont les inconvénients? Est-ce plus intéressant que des SCPI aujourd'hui? dans 5 ans?

Merci...

 

[Buffeto]

Or, je n'y connais rien du tout. .

règle numéro 1 n'investir que dans ce qu'on comprend et maitrise parfaitement.

règle numéro 2 si tu veux des SCPi et que le conseiller te parle d'autre chose , change de conseiller ou alors qu'il t'explique pourquoi il préfère te vendre cet autre chose plutôt que des SCPI .