SCPI ?

[fabulon]

Bonjour,
Je vous expose d'abord ma situation: couple, 2 enfants (12 et 9 ans), revenus fixes, propriétaire RP, plus aucun crédit, IR de 4400 €.
On va avoir nos PEL pleins d'ici qq mois, et je m'interroge donc sur les placements à effectuer par la suite (environ 1200 €/mois)

Investir dans l'immobilier me tenterait bien, mais je ne souhaite pas passer du temps à cherche des locataires, faire des réparations, etc...
Je m'interroge donc sur les SCPI.
Ca peut-être un moyen d'avoir qq revenus pour:
- dans qq années quand les enfants seront à la fac (loyer à payer)
- retraite (dans 22 ans au mieux!)

Quels sont les inconvénients?
Quelles SCPI?
(Je suis à la Banque Postale (c'était le meilleur crédit immo à l'époque), et j'ai rdv avec mon CF dans une semaine. Il risque de me proposer des trucs moisis non?)

10% de frais d'entrée, je trouve que ça fait beaucoup... On rentre dans ses sous au bout de combien de temps?

Merci d'éclaire ma lanterne

 

[Buffeto]

Ca peut-être un moyen d'avoir qq revenus pour:
- dans qq années quand les enfants seront à la fac (loyer à payer)
- retraite (dans 22 ans au mieux!)

exact . objectif et moyens en adéquation

Quels sont les inconvénients?

j'en vois peu ...peut etre un trop grand engouement des investisseurs

(Je suis à la Banque Postale . Il risque de me proposer des trucs moisis non?)

c'est probable

10% de frais d'entrée, je trouve que ça fait beaucoup... On rentre dans ses sous au bout de combien de temps?

quand tu achètes du locatif en direct tu as environ 7% de frais de notaire …..ca revient grosso modo au même .

pour la sortie il faut considérer que tu vas garder tes SCPI au minimum 10ans.

 

[poam5356]

quand tu achètes du locatif en direct tu as environ 7% de frais de notaire …..ca revient grosso modo au même .

Sauf que dans le cas de la SCPI, les 10% de frais ne concernent en rien les frais de notaire des investissements qui seront réalisés.
Les frais de souscription payés lors de l’achat de parts de SCPI servent à rémunérer le gestionnaire de la SCPI et le commercial (CGPI, ou autre) sous forme de commissions.
Toutes étant logées à la même enseigne, il n'y a pas d'autre solution si on veut investir en SCPI.

 

[Buffeto]

Sauf que dans le cas de la SCPI, les 10% de frais ne concernent en rien les frais de notaire des investissements qui seront réalisés.
Les frais de souscription payés lors de l’achat de parts de SCPI servent à rémunérer le gestionnaire de la SCPI et le commercial (CGPI, ou autre) sous forme de commissions..

certes mais c'est pour comparer le prix payé par l'acquéreur ...

 

[poam5356]

Oui, je l'avais compris. Mais Fabulon a peut-être pensé que ces frais correspondaient effectivement à des frais de notaire que supporterait la SCPI.
C'est une erreur souvent lue ici et là. Autant rétablir la vérité.

 

[fabulon]

Merci pour vos réponses qui m'éclairent un petit peu.

Mon idée serait de faire un crédit sur 5 ans, en versant environ 1500 €/ mois (montant max comprenant intérêts et assurance).
1°) A votre avis, cela me permettrait d'investir quel montant dans une (ou plusieurs ?) SCPI ?
2°) Combien cela me rapporterait trimestriellement?

Et enfin, combien d'années max peut-on garder des parts dans une SCPI? (si bien sur celle ci ne périclite pas...)

 

[Buffeto]

Mon idée serait de faire un crédit sur 5 ans, en versant environ 1500 €/ mois (montant max comprenant intérêts et assurance).
1°) A votre avis, cela me permettrait d'investir quel montant dans une (ou plusieurs ?) SCPI ?

ca dépend du taux mais je dirais grosso modo 80k€

2°) Combien cela me rapporterait trimestriellement?

si on prend 4.5% l'an ca donne 900€ par trimestre

Et enfin, combien d'années max peut-on garder des parts dans une SCPI? (si bien sur celle ci ne périclite pas...)

si c'est pour avoir des revenus complémentaires à le retraite je dirais ....le plus longtemps possible et pourquoi pas dans la succession....?

 

[poam5356]

Merci pour vos réponses qui m'éclairent un petit peu.

Mon idée serait de faire un crédit sur 5 ans, en versant environ 1500 €/ mois (montant max comprenant intérêts et assurance).
1°) A votre avis, cela me permettrait d'investir quel montant dans une (ou plusieurs ?) SCPI ?
2°) Combien cela me rapporterait trimestriellement?

Et enfin, combien d'années max peut-on garder des parts dans une SCPI? (si bien sur celle ci ne périclite pas...)

1 - Je ne connais pas précisément les taux pour les SCPI. Partons sur 2,5% sur 15 ans, on ne devrait pas en être trop loin. Ce qui donnerait quelque-chose comme 220 000€ à investir.
Aïe, On n'est pas en phase, Buffeto et moi!
2 - Partez sur un rendement de 4,5% (actuellement... Dans 10 ans, aucune idée.) par an.
Mais il faudra aussi tenir compte de la fiscalité. Là, c'est plutôt la douche froide..

La durée max : Leur durée de vie légale. N'ont-elles pas 99 ans de vie? Faut regarder dans des statuts.

J'oubliais : le plus dur sera de trouver le prêteur par rapport à la SCPI que vous aurez choisie, sauf si elle est distribuée par un établissement proposant aussi des prêts!

 

[Buffeto]

Aïe, On n'est pas en phase, Buffeto et moi!

forcément tu pars sur un crédit de 15ans ....Fabulon parlait d'un crédit de 5ans

 

[poam5356]

forcément tu pars sur un crédit de 15ans ....Fabulon parlait d'un crédit de 5ans

Oups, flûte, vu le 15, pas vu le 5!!
Ah ouais : 80K€ à la louchette, dit le simulateur de crédit
Pour de la SCPI, sauf besoin particulier, 5 ans c'est pas bon comme durée. Faut prendre plus à mon avis.

 

[fabulon]

En fait, comme les enfants iront à la fac dans 5 ans... je ne voudrais pas avoir des emprunts sur le dos à ce moment là.
A votre avis, sur ces 900€ trimestriels perçus, il faut enlever combien d'impots?
Et y a t'il encore autre chose comme frais à prévoir?

 

[poam5356]

Il faut prévoir les frais de souscription : autour de 10% du total acquis.
Impôts : vous intégrez les loyers dans vos revenus et vous déduisez les intérêts des emprunts.
Ce n'est pas tout à fait les loyers perçus. L'organisme vous délivre le montant à déclarer duquel est déduit travaux éventuels et autres charges déductibles.

 

[poam5356]

Par l'exemple :
Prenons Primovie, exemple totalement au hasard :
9,56€ de dividende payé par part achetée 203€ = 4,70% de rendement.
203€ la part
Prix de cession 184.43 €

Pour 84000€, vous pouvez acheter 413 parts.
En 2019 elles vous rapporteront 413 x 9,56€ = 3948€ (si le revenu versé reste le même).
Un montant probablement un peu plus faible sera à ajouter à vos revenus en 2020 après avoir déduit les intérêts de l'emprunt.

Votre capital SCPI se monte à 413 x 184.43 € = 76169€
Cette SCPI a vu le prix de sa part augmenter de 6% en 7 ans.
A ce rythme, il est facile de comprendre que l'investissement doit être pensé sur le long terme pour arriver à récupérer les 10% de frais.

 

[poam5356]

Et sur un prêt à 2,5% sur 5 ans, vous pouvez partir sur 1900€ d'intérêts la 1ère année.

 

[fabulon]

"vous déduisez les intérêts des emprunts"
Actuellement, j'ai un revenu fiscal de référence de 61300 € et paie 4400€ d'IR.
Ca me donnerait quoi en ajoutant ce revenu foncier, mais en déduisant les frais d'emprunts?

 

[fabulon]

Question subsidiaire: quel organisme me ferait un crédit pour investir sur du scpi?
Ca m'étonnerait que la banque postale me fasse un crédit pour acheter un truc ailleurs que chez eux, non?

Et les banques en ligne? Y en a t'il qui prêtent et vendent en même temps de la scpi?

 

[poam5356]

"vous déduisez les intérêts des emprunts"
Actuellement, j'ai un revenu fiscal de référence de 61300 € et paie 4400€ d'IR.
Ca me donnerait quoi en ajoutant ce revenu foncier, mais en déduisant les frais d'emprunts?

A la louche, et en admettant que les devenus à déclarer s'élèvent à 3900€... Et si je ne fais pas d'erreur : Vous devriez avoir 17,2% de PS + 30% d'IR sur (3900€ (revenus) - 1900€ (intérêts)) la 1ère année.

 

[poam5356]

Buffeto corrigera, si nécessaire!!

 

[poam5356]

Question subsidiaire: quel organisme me ferait un crédit pour investir sur du scpi?
Ca m'étonnerait que la banque postale me fasse un crédit pour acheter un truc ailleurs que chez eux, non?

Oui, vous pouvez l'oublier.

Et les banques en ligne? Y en a t'il qui prêtent et vendent en même temps de la scpi?

Oui, je pense.... Faut fouiller un peu.
Vous avez des établissements qui proposent les 2 : Linxea par exemple qui propose pas mal de SCPI en direct, à crédit ou en nue propriété. Des CGPI doivent aussi en proposer, Primonial aussi, scpi-invest peut-être, etc...

 

[fabulon]

Je vois aussi Primaliance.
La nue propriété est intéressante du point de vue décote?
(si je comprends bien, c'est pour financer le crédit plus rapidement?)