SCPI : vers l'insolvabilité ?

[Blister]

Pour NDi : l'achat parisien est un plaisir qu'on se fait, le rendement est garanti, mais plutôt faible par rapport à d'autres moyennes/grandes villes

Ca fait cher le "plaisir"
L'investissement locatif sur Paris n'est effectivement pas rentable mais le but de l'opération est généralement concentré sur l'acquisition d'un bien dans la capitale.
Avoir acheté à Paris était le meilleur placement de ces dernières années sans compter que la liquidité est au rendez-vous puisque les biens se vendent très rapidement.
Bien entendu, les prix peuvent baisser mais ce sera toujours moins qu'en province.

 

[Softy]

Pour ne pas que vous vous mepreniez, l'immo "tangible" je connais et j'en ai profité (en évitant les écueils comme la Pinel et autres faux cadeaux, j'ai favorisé l'ancien en CV), c'est par "paresse" et facilité que je me suis tourné vers les scpi
Et je maintiens, il y a un marketing agressif de beaucoup d'acteurs, celui qui m'a le plus influencé étant Boursorama (au passage la banque la moins "bankable" du paysage, ça aurait dû éveiller mes soupçons)
Je conserve mes craintes d'un retournement de marché et je vais voir ce que je peux faire concrètement, car je pense que nous ne sommes pas dans la tempête, pour l'instant c'est une simple brise

Les grosses SCPI (disons supérieures à 500 millions d'euros) ont beaucoup de locataires très très solides, souvent des entreprises ou enseignes nationales ou internationales. Donc la plupart des loyers seront payés rubis sur l'ongle.
On peut s'attendre à un rendement inférieur, mais même si un tiers des loyers manquaient cela donnerait 3% brut au lieu de 4,5%, ce n'est pas la fin du monde, ça restera mieux qu'un fonds euro et dans 1 ou 2 ans ça remontera.
Bien sûr, si vous avez acheté des Parts d'une petite SCPI naissante qui n'a donc pas beaucoup de locataires alors le risque est plus important et dans ce cas je peux comprendre votre inquiétude.

 

[Dwayne72]

Et bien moi je suis très heureux d'avoir beaucoup de parts de SCPI. Pensez vous qu'il était préférable d'avoir des actions ?
Des UC sur un contrat d'assurance vie ?

Non....donc je me rejouis de mon choix.

 

[poam5356]

Et bien moi je suis très heureux d'avoir beaucoup de parts de SCPI. Pensez vous qu'il était préférable d'avoir des actions ?
Des UC sur un contrat d'assurance vie ?
Non....donc je me rejouis de mon choix.

Mais vous avez quand même dû consentir 10% de frais à la souscription...
Ce qui revient au même que d'avoir une chute des actions de 10%.

 

[Manu215]

Et bien moi je suis très heureux d'avoir beaucoup de parts de SCPI. Pensez vous qu'il était préférable d'avoir des actions ?
Des UC sur un contrat d'assurance vie ?

Non....donc je me rejouis de mon choix.

Avant de crier victoire, j'attendrais un peu...

J'ai aussi pas mal de SCPI dans mes AV, et je vois mal comment celle-ci ne seraient pas impactées à plus long terme. La majorité d'entre elles sont des murs de bureaux et de commerces, qui sont maintenant à l'arrêt et ça va durer quelques semaines.
Il y a aura donc un impact sur les loyers, et sans doute sur la valorisation.
Dans ce genre de crise, il n'y a plus de valeur refuge.

 

[poam5356]

Il y a aura donc un impact sur les loyers, et sans doute sur la valorisation.

Sur les loyers, je le comprends, mais pourquoi sur la valorisation?
Il faudrait avoir une baisse durable de l'immobilier.
Autant l'arrêt des loyers impacte immédiatement le rendement servi, autant la valo des biens ne bouge pas aussi vite.
On l'aurait avec une hausse importante des taux d'intérêt, ou avec une raréfaction importante des acheteurs qui obligerait les vendeurs à finir par baisser le prix des biens.
J'ai du mal à envisager l'un ou l'autre.

 

[Manu215]

Je peux me tromper, mais je pense que la récession sera énorme.
On va mettre des années à s'en remettre.

On nous annonce déjà des taux de croissance négatifs, et à l'issue de l'épidémie dans le monde (au moins) occidental, ils seront sans doute encore plus bas que ceux d'aujourd'hui.
Il est probable que les confinements européen et américain vont se durcir dans les jours/semaines à venir.

Si la récession est si forte, les prix de l'immobilier finiront par baisser aussi, très certainement moins que les valeurs mobilières, je vois mal comment il pourrait en être autrement tant qu'on ne sait pas de quoi l'avenir sera fait.
En gros, si les ménages moyens ne peuvent plus acheter du fait de la récession, les prix de l'immobilier vont baisser.

Encore une fois, je peux me tromper, et c'est pour ça que j'ai écrit qu'il était un peu tôt pour crier victoire.

 

[Blister]

si les ménages moyens ne peuvent plus acheter du fait de la récession, les prix de l'immobilier vont baisser.

Sans compter les banques qui risquent de durcir les conditions d'octroi des prêts.
Avec la crise, elles vont se montrer + sélectives pour ne pas augmenter leur coût du risque.
De nombreuses catégories d'emprunteurs, dont la situation professionnelle/financière va se dégrader, risquent de ne plus rentrer dans leurs critères.

 

[SaintFrancis]

La crise est assez inédite dans sa genèse. Du coup si l'aspect déflationniste apparaît comme une évidence de premier abord, je crains des réactions paradoxales ensuite ,avec faillites de banques si les crédits ne sont plus honorés. Le secteur bancaire est certes assaini par rapport à 2008 mais je doute qu'il aie intégré les chiffres de récession que vous évoquez justement
La pierre peut rester un refuge relatif.

 

[Softy]

La crise est assez inédite dans sa genèse. Du coup si l'aspect déflationniste apparaît comme une évidence de premier abord, je crains des réactions paradoxales ensuite ,avec faillites de banques si les crédits ne sont plus honorés. Le secteur bancaire est certes assaini par rapport à 2008 mais je doute qu'il aie intégré les chiffres de récession que vous évoquez justement
La pierre peut rester un refuge relatif.

La faillite d'une banque n'est pas possible (sauf une petite banque régionale éventuellement) car elle entraînerait la faillite en cascade de tout le secteur bancaire.
Donc l'état nationalisera la 1ère grosse banque en difficulté y compris des états libéraux type USA qui ont bien compris l'erreur d'avoir laissé coulé Lehmann Brother en 2007.
Concernant les grosses banques françaises, elles ont toutes ou presque battu leur record de rentabilité l'an dernier et leurs ratios de solvabilité n'ont jamais été aussi élevés.

 

[poam5356]

Je peux me tromper, mais je pense que la récession sera énorme.
On va mettre des années à s'en remettre.

Sauf à ne pas sortir de cette épidémie, la récession va être énorme, mais brève : 1 à 2 trimestres du fait de l'échelonnement de l'impact du virus sur les continents.
Les US anticipent une baisse du PIB de 30 à 50% au T2.. On aura aussi la même chose, tout est à l'arrêt.
Mais ensuite, l'appareil de production n'est pas détruit... On ne sort pas de guerre.
Ensuite, ça va redémarrer, et très fort.
La Chine redémarre. On suivra le même processus.
Est-ce que 3 ou 6 mois peuvent impacter directement l'immobilier?
Je ne le crois pas.
A plus long terme, peut-être que les montagnes d'argent apportées par les banques centrales, une remontée du brut, une frénésie de consommation partout dans le monde provoqueront une hausse non négligeable de l'inflation entrainant une hausse des taux... Ce qui serait alors directement préjudiciable au marché immobilier.

 

[nono52]

Moins risqué d'avoir un seul bien ? Avez-vous la garantie d'avoir un locataire ? Et qu'il paye ?

Avec une SCPI vous diversifiez sur plusieurs biens ! C'est incomparable.

Bonjour,
Vous comparez la pierre et le vent ?
C'est intéressant, que ferez vous avec votre pierre papier une fois que tout sera vide ?
Le bien sera toujours là lui et vous pourrez toujours vous confinez dedans

 

[Blister]

Sauf à ne pas sortir de cette épidémie, la récession va être énorme, mais brève : 1 à 2 trimestres du fait de l'échelonnement de l'impact du virus sur les continents.
Les US anticipent une baisse du PIB de 30 à 50% au T2.. On aura aussi la même chose, tout est à l'arrêt.
Mais ensuite, l'appareil de production n'est pas détruit... On ne sort pas de guerre.
Ensuite, ça va redémarrer, et très fort.
La Chine redémarre. On suivra le même processus.
Est-ce que 3 ou 6 mois peuvent impacter directement l'immobilier?
Je ne le crois pas.
A plus long terme, peut-être que les montagnes d'argent apportées par les banques centrales, une remontée du brut, une frénésie de consommation partout dans le monde provoqueront une hausse non négligeable de l'inflation entrainant une hausse des taux... Ce qui serait alors directement préjudiciable au marché immobilier.

Il manque l’emploi dans votre analyse.
L’impact sur l’emploi ne sera pas limité à 2 trimestres.
Beaucoup de petites et moyennes entreprises vont faire faillite et les grosses sociétés vont mettre en place des plans drastiques de réduction des coûts (donc masse salariale en premier lieu).
Le cœur du problème et des impacts sur l’économie se situent à ce niveau là.

 

[Softy]

Bonjour,
Vous comparez la pierre et le vent ?
C'est intéressant, que ferez vous avec votre pierre papier une fois que tout sera vide ?
Le bien sera toujours là lui et vous pourrez toujours vous confinez dedans

Qu'est-ce que vous voulez dire quand vous dites que "tout sera vide" ?
Que les locataires seront tous partis ?
Je vous rappelle que les SCPI constituées ont jusqu'à plusieurs centaines de locataires.

 

[Buffeto]

C'est intéressant, que ferez vous avec votre pierre papier une fois que tout sera vide ?

comment cela serait il possible ? nous n'allons pas avoir 20 millions de SDF , et 100% des entreprises ne feront pas du télétravail .

je rappelle aussi que les SCPI ca peut etre des murs de cliniques , d'EHPAD , de résidences séniors, d'entrepôts ( pour Amazon ou autre livreur à domicile ) etc......

 

[poam5356]

Il manque l’emploi dans votre analyse.
L’impact sur l’emploi ne sera pas limité à 2 trimestres.
Beaucoup de petites et moyennes entreprises vont faire faillite et les grosses sociétés vont mettre en place des plans drastiques de réduction des coûts (donc masse salariale en premier lieu).
Le cœur du problème et des impacts sur l’économie se situent à ce niveau là.

Je n'ai pas fait une analyse, simplement des remarques.
Je ne sais pas si l'impact sur l'emploi sera si fort que ça avec de l'argent distribué par centaines de milliards partout dans le monde.
Je ne sais d'ailleurs pas si quelqu'un est capable de faire des perspectives sur l'avenir, même très proche.
Peut-être suis trop optimiste, mais je vois la situation actuelle comme le désert dans lequel la végétation explose 1 fois par an quand tombe la seule pluie de l'année.

 

[CharlyBgood]

Je vous rappelle que les SCPI constituées ont jusqu'à plusieurs centaines de locataires.

Intéressante remarque:

Il y aura d'autres impacts sur les SCPI de bureaux.
Car en effet ce télétravail massif auquel nous asssistons aura des conséquences sur les organisations, et donc l'intérêt d'avoir des grands bureaux par exemple.
Même si ces contraintes modularités des bureaux sont parfois anticipés en conception par SCPI comme PFO² par exemple (et sûrement d'autres), en plus des perfs environnementales énergies & eaux

 

[Blister]

.
Je ne sais pas si l'impact sur l'emploi sera si fort que ça avec de l'argent distribué par centaines de milliards partout dans le monde.
Je ne sais d'ailleurs pas si quelqu'un est capable de faire des perspectives sur l'avenir, même très proche.

Vous êtes sérieux lorsque vous exprimez des doutes sur un fort impact sur l'emploi ?
Et vous pensez que les centaines de milliards qui sont déversés vont aller dans la poche des classes laborieuses (voire précaires) ?

 

[Softy]

Vous êtes sérieux lorsque vous exprimez des doutes sur un fort impact sur l'emploi ?
Et vous pensez que les centaines de milliards qui sont déversés vont aller dans la poche des classes laborieuses (voire précaires) ?

Les centaines de milliards n'iront effectivement pas dans la poche des classes laborieuses mais serviront à soutenir les entreprises afin que l'essentiel des classes laborieuses conservent leur emploi.

 

[poam5356]

Les centaines de milliards n'iront effectivement pas dans la poche des classes laborieuses mais serviront à soutenir les entreprises afin que l'essentiel des classes laborieuses conservent leur emploi.

Oui, et merci pour l'avoir écrit si vite, vous m'évitez de le faire