Scpi et assurance vie

[moietmoi]

Bonjour à tous.
J'essaye d'évaluer un montant moyen annuel de hausse d'un contrat d'assurance vie qui serait alimenté en scpi.
D'un côté plusieurs contrat d'av de plus de 8 ans,
De l'autre une somme globale de 100ke à répartir par exemple sur 5 ou 6 scpi.
Comme les conditions ne sont pas les mêmes pour chaque scpi en fonction des assureurs et des scpi, j'essaye de me faire une idée.
Les paramètres qui changent suivant les contrats: les coûts de gestion, les loyers intégralement versés ou pas, les loyers versés sur le fond euros , ou réinvestis en portion de scpi.. ...
On suppose un contrat initial de 50 ke. Ouvert il y a plus de 8 ans. On ne compte aucune revalorisation due à ce capital initial.
Je dispose de 100 ke pour l'achat de scpi diverses en considérant qu'il n'y a pas de délai de jouissance
1 an plus tard, quelle valeur nette, puis je espérer avoir pour le contrat, en partant du fait que le rendement officiel de mon panier de scpi hors assurance vie est de 5%

 

[poam5356]

Je dispose de 100 ke pour l'achat de scpi diverses en considérant qu'il n'y a pas de délai de jouissance
1 an plus tard, quelle valeur nette, puis je espérer avoir pour le contrat, en partant du fait que le rendement officiel de mon panier de scpi hors assurance vie est de 5%

Bonjour,
Le poste SCPI aura perdu le montant des frais de souscription + les frais de gestion qui vont réduire le nombre de parts détenues.
Le poste fonds euros gagnera les revenus de la scpi, 5% - les frais de gestion et, probablement, les PS.

 

[Tomas466]

Je peux partager mes propres chiffres :

• 10 000 € (virement sortant de mon compte courant) à l'ouverture de l'AV en mars 2019
• répartis en 5 000 € sur un fonds euros boosté et 5 000 € sur des SCPI à capital variable
• montant effectivement placé par l'assureur : 5 000 € sur le fonds euros boosté, 4 695€ sur les SCPI (les 305 euros manquants correspondant à environ 6% de frais de souscription)

Valorisation trois ans plus tard :

• 5 244€ sur le fonds euros boosté, soit +4,9% en trois ans
• 599 € de loyers perçus (à 100%), versés sur le fonds euros classique lui-même revalorisé annuellement à son propre taux, ce qui donne 608 €, soit un "rendement locatif" de 12,6% (= 608/5000) en trois ans
• 4 626 € de valorisation des SCPI : à la hausse, quelques revalorisations de prix de part ; à la baisse, les frais de gestion qui diminuent le nombre de parts

Le bilan de l'AV est maigre à aujourd'hui (ce qui est logique car il faut "digérer" les frais d'entrée des SCPI) : +4,8% en trois ans.

 

[Twini]

Tomas466 [lien réservé abonné], par simple curiosité tu as quel contrat d'AV ? (spirit, darjeeling ou un autre)

 

[moietmoi]

4 695€ sur les SCPI

qui donne 608

4 626 € de valorisation des SCPI

Merci!!;
Ce qui donne
608+4626-4695=539 en neutralisant les frais d'entrée qui s'amortissent sur la durée de détention longue ..
As tu le rendement officiel de( des scpi) hors av.?
Ton post est très instructif..

 

[Tomas466]

Tomas466 [lien réservé abonné], par simple curiosité tu as quel contrat d'AV ? (spirit, darjeeling ou un autre)

C'est une AV mesplacements Liberté, devenue entre temps meilleurtaux Liberté Vie je crois. L'assureur est Spirica.

Ce qui donne
608+4626-4695=539 en neutralisant les frais d'entrée qui s'amortissent sur la durée de détention longue ..
As tu le rendement officiel de( des scpi) hors av.?
Ton post est très instructif..

Le 539 que tu obtiens est la vision optimiste : 10,8% de rendement en trois ans sur la valeur initiale (539 / 5000), ou même 11,5% sur la valeur effectivement placée (539 / 4695). La vision pessimiste c'est de dire que si je revends les SCPI en mars 2022, je n'aurais dégagé que 608+4626-5000, soit 234, un petit 4,7% en trois ans. Évidemment, plus le temps passe, plus ce chiffre devrait augmenter, les frais d'entrée étant dilués petit à petit.

Les rendements officiels des SCPI que j'ai retenu :

• 2019 : de 4% à 4,6%
• 2020 : de 3,8% à 4,5%
• 2021 : de 3,6% à 4,5%

 

[Sluwp]

Je vous laisse imaginer quand certains payent le double en frais d'entrée (en direct).

 

[moietmoi]

Le 539 que tu obtiens est la vision optimiste : 10,8% de rendement en trois ans sur la valeur initiale (539 / 5000), ou même 11,5% sur la valeur effectivement placée (539 / 4695). La vision pessimiste c'est de dire que si je revends les SCPI en mars 2022, je n'aurais dégagé que 608+4626-5000, soit 234, un petit 4,7% en trois ans. Évidemment, plus le temps passe, plus ce chiffre devrait augmenter, les frais d'entrée étant dilués petit à petit.

oui, mais je regarde ce que cela donnerait sur un ancien contrat d'assurance vie de plus de 8 ans, concernant un retrait annuel, ou tous les 3 ans par exemple; dans le cas ou ton contrat aurait plus de 8 ans, tu pourrais faire un rachat partiel de 539 euros net( sauf les PS courus de l'année) sans entamer la valeur initiale du contrat due aux scpi;

• 2019 : de 4% à 4,6%
• 2020 : de 3,8% à 4,5%
• 2021 : de 3,6% à 4,5%

on va dire en moyenne 4,2 ; en direct pour 5000 euros 210 euros par an...par exemple tmi 30 ps 17,2 soit 111 euros après impôts et PS..soit 333 euros pour les 3 ans...

Je vous laisse imaginer quand certains payent le double en frais d'entrée (en direct).

il n'y a pas de frais d'entrée pour un scpi en direct; mais la valeur de rachat "retrait" est plus faible; si tu mises 5000 euros et la scpi rapporte 4,2% ; les 5000 euros travaillent; on le sent lors du rachat

 

[Buffeto]

bon ton post m'a amené à me penché sur un contrat sur lequel j'ai des SCPI .

contrat ouvert en Mars 2012 avec 2 SCPI

1° ) immorente nb de parts en 2012 : 17.273 valeur : 304.20 € les dividendes reçus sont réinvestis sur la SCPI
valeur ce jour NB de parts : 25.2 valeur : 306 €


2°) effimo nb de parts en 2012 : 23.952 valeur : 219.375€
en 2022 nbre de parts : 35.53 valeur : 213.30 €

 

[Tomas466]

oui, mais je regarde ce que cela donnerait sur un ancien contrat d'assurance vie de plus de 8 ans, concernant un retrait annuel, ou tous les 3 ans par exemple; dans le cas ou ton contrat aurait plus de 8 ans, tu pourrais faire un rachat partiel de 539 euros net( sauf les PS courus de l'année) sans entamer la valeur initiale du contrat due aux scpi;

Oui je vois ce que tu veux dire.

Dans les faits c'est même un peu plus que 599 de loyers perçus pour 5 000 investis : je viens de me rendre compte que je n'ai comptabilisé que 11 loyers trimestriels sur 3 ans. Ceux de fin mai 2019 ne m'ont pas été versés, sans doute du fait du délai de jouissance des SCPI. Calcul de coin de table : 599 / 11 x 12 = 653. On retrouve bien les 4,2% moyens annuels.

 

[moietmoi]

bon ton post m'a amené à me penché sur un contrat sur lequel j'ai des SCPI .

merci!
sympa comme il y a le même montant de départ!!

en fait je mets en compétition, 3 modes de détention, dans le cas d'une tmi 30%, avec comme objectif un complément de revenu net...
-en direct
-en AV
-en sci is
et j'essaye de valider mes hypothèses par des cas vécus; car sur le papier, on peut oublier des choses..... bien sûr les performances passées........

1° ) immorente nb de parts en 2012 : 17.273 valeur : 304.20 € les dividendes reçus sont réinvestis sur la SCPI
valeur ce jour NB de parts : 25.2 valeur : 306 €


2°) effimo nb de parts en 2012 : 23.952 valeur : 219.375€
en 2022 nbre de parts : 35.53 valeur : 213.30 €

les frais de gestion sont imputés sur ce compartiment?
je note que ici, comme les rendements sont réinvestis en interne, le nombre de parts augmente;

une remarque annexe, alors que l'immobilier (résidentiel ou bureaux/commerce) en 10 ans a pris entre 30 et 60% de valeur, la parts des scpi ne varient pas à l'aune des hausses; mes France-investipierre, ont pris le bouillon avec le covid, alors que de fait les m² de bureaux/commerces se vendent au même prix sauf exception.....

 

[Buffeto]

les frais de gestion sont imputés sur ce compartiment?

oui les chiffres que je t'ai donné sont nets de frais de gestion

une remarque annexe, alors que l'immobilier (résidentiel ou bureaux/commerce) en 10 ans a pris entre 30 et 60% de valeur, la parts des scpi ne varient pas à l'aune des hausses; mes France-investipierre, ont pris le bouillon avec le covid, alors que de fait les m² de bureaux/commerces se vendent au même prix sauf exception.....

le souci c'est que la valeur des biens est annuellement " estimée" .....
une estimation reste une estimation ...

 

[Sluwp]

il n'y a pas de frais d'entrée pour un scpi en direct; mais la valeur de rachat "retrait" est plus faible; si tu mises 5000 euros et la scpi rapporte 4,2% ; les 5000 euros travaillent; on le sent lors du rachat

N'importe quoi comme déjà expliqué ici : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/calcul-parts-scpi-av-vs-direct.43599/page-2#post-449639
Et il n'y a pas davantage d'argent qui "travaille" en direct vs en AV, c'est même le contraire via des frais d'entrée plus faibles en AV.

 

[moietmoi]

N'importe quoi comme déjà expliqué ici : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/calcul-parts-scpi-av-vs-direct.43599/page-2#post-449639
Et il n'y a pas davantage d'argent qui "travaille" en direct vs en AV, c'est même plutôt le contraire via des frais d'entrée plus faibles.

bon ,

en tout cas sur toutes les scpi que j'ai soucrites dans ma vie, je n'ai jamais eu de frais de souscription;

Toutes les valeurs publiées et validées par l'AMF pour la rentabilité partent de la valeur de souscription..l'AMF qui pour chaque produit valide à partir du montant dépensé par l'investisseur aurait donc faux?
La dernière que j'ai achetée: valeur de la part 1000 euros; j'ai mis 25 000 euros; combien ai je eu de parts?
si il y a des frais de souscription j'ai dû en avoir 24 et quelques? non j'en ai eu 25;

 

[agra07]

Je vous laisse imaginer quand certains payent le double en frais d'entrée (en direct).

J'ai fait ce calcul sur Corum Origin acheté en direct (taux brut en 2020=6,0%): en tenant compte du délai de jouissance et de l'IR (tmi 30), il faut environ 3ans pour amortir les frais d'acquisition.

 

[moietmoi]

J'ai fait ce calcul sur Corum Origin

si je ne me trompe pas la valeur de la part est de 1090 euros? le loyer à 6% est il de 65,40 euros soit 5,45 par mois ou de 57,7 euros annuel?4,81 mensuel sur 12 mois, hors le délai de jouissance

 

[Sop74]

bon ton post m'a amené à me penché sur un contrat sur lequel j'ai des SCPI .

contrat ouvert en Mars 2012 avec 2 SCPI

1° ) immorente nb de parts en 2012 : 17.273 valeur : 304.20 € les dividendes reçus sont réinvestis sur la SCPI
valeur ce jour NB de parts : 25.2 valeur : 306 €


2°) effimo nb de parts en 2012 : 23.952 valeur : 219.375€
en 2022 nbre de parts : 35.53 valeur : 213.30 €

Le bilan n'est pas très positif donc?

 

[agra07]

bon ,

en tout cas sur toutes les scpi que j'ai soucrites dans ma vie, je n'ai jamais eu de frais de souscription;

Toutes les valeurs publiées et validées par l'AMF pour la rentabilité partent de la valeur de souscription..l'AMF qui pour chaque produit valide à partir du montant dépensé par l'investisseur aurait donc faux?
La dernière que j'ai achetée: valeur de la part 1000 euros; j'ai mis 25 000 euros; combien ai je eu de parts?
si il y a des frais de souscription j'ai dû en avoir 24 et quelques? non j'en ai eu 25;

C'est une façon de voir les choses, mais si tu vends le lendemain de ton achat tu perds et c'est cette différence que j'appelle "frais" (frais toujours plus importants en direct qu'en AV).

 

[moietmoi]

C'est une façon de voir les choses, mais si tu vends le lendemain de ton achat tu perds et c'est cette différence que j'appelle "frais" (frais toujours plus importants en direct qu'en AV).

bien sûr, mais les "frais" travaillent, alors que dans l'av, ils ne rapportent pas;
exemple ici:
montant piqué sur mon compte en banque 5000 euros; valeur de la part tout compris :200 euros; nombre de parts 25; rendement officiel annoncé 4,80%: montant trimestriel des loyers, si les "frais" travaillent : 60 euros; si les frais ne travaillaient pas: moins de 60...or que dit mon relevé de compte??????:

 

[agra07]

si je ne me trompe pas la valeur de la part est de 1090 euros? le loyer à 6% est il de 65,40 euros soit 5,45 par mois ou de 57,7 euros annuel?4,81 mensuel sur 12 mois, hors le délai de jouissance

Il faudrait que je reprenne mes chiffres (j'avais ouvert une discussion à ce sujet). Le revenu brut est difficile à calculer car les sommes versées sont amputées partiellement d'un impôt étranger mais je confirme de mémoire que le taux brut de 6% est calculé sur 1090 €.